2020年郴州房地产分析与展望报告

２０２０年郴州房地产分析与展望报告
目录
第四章郴州城区住宅市场分析
第五章郴州城区商业市场分析
第六章郴州城区别墅市场分析
2019年，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，
今年房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓：全国商品房全
年成交规模虽然稳中有升，但各城市市场分化加剧，主要呈现
以“一二线缓慢增长，而三四线市场大幅度降温”的市场格局。

郴州市场方面，2019年整体房地产市场表现稳中微降，今年住宅
成交23460套，同比去年下降18%，总成交面积270.56万方，住
宅揽金达到159.57亿元，同比跌幅达到10%；整体住宅市场较2017、2018年这两年明显退烧。

一方面，2019年在政策面上中央的“房住不炒”仍为楼市发展主线，且叠加信贷层面逐渐收紧、中美贸易战等市场不确定性因素
影响，市场不允许楼市在长期内出现大幅度的上涨或者下跌，郴
州市场也不例外。

另一方面，2019年以前，郴州整体楼市在棚改货币化安置的带动
下，提前预支了多数刚需性购房需求，并且今年随着零货币化安
置以及实物安置的颁布，楼市需求减少，市场在大热之后，渐渐
迈入"白银时代"。

同时，从整体城市区域来看，郴州毗邻广州和长沙，每年都会有
大量的人口向外流失，在这场人才争夺大战中，郴州的区域优势
将成为人口流出的致命伤，一个多小时的高铁路程，让郴州很容
易变为周边一二线城市的人才补充站，而人口的流失对于郴州楼
市的影响不言而喻。

当然，虽然今年郴州住宅整体成交增速放缓，但是从TOP20上榜项目来看，郴州房地产市场新一轮洗牌逐步加速进行，以碧桂
园、湖南建工、美的、上品书苑为主的一批优质项目销售额得到
提升，而一部分竞争力薄弱的中小项目被迫退出市场，整体房地
产行业集中程度加速攀升。

展望2020年，在“房住不炒”的主基调下，预计行业政策调控难有
实质性松动，而在政策继续缩紧的大环境下，整体房地产行业也
仍将面临新的考验，郴州市场也不例外；在这样的市场形势下，
对于郴州各大住宅项目来说，第一要务仍是防范风险，更好地适
应市场调整，才能在市场上站稳脚跟。

△2020年郴州城区预计入市新盘
与此同时，从2019土地市场表现来看，随着长房、金科、宁邦等开发
商陆续在郴州市场拿地开发，预计未来市场竞争力将愈加激烈，同时
如何在“乱世”中脱颖而出，实现销售额大幅突破，对于各大项目来说，不仅是一件需要勇气的事情、同时也需要各大项目在产品打造、
地产服务、市场营销节点、操盘手段等方面进行多方位的思考与突破。

而随着2020年的到来，在房地产市场延续“稳”字当头，企业规模增长
进入平稳期的大环境下，郴州市场将如何发展，值得我们期待。

目前郴州商业地产政策环境仍然宽松，在住宅需求有所放缓的背
景下，今年商业地产也确实分流了一部分资金，2019年郴州商业。

此外，近几年来随着高铁
总成交金额21.73亿元，同比上涨1%
的开通、北湖机场的建设以及各类经济技术开发区的完善，郴州
整个城市的吸引力更进一步，进而催生商业市场发展契机出现。

但是从近两年同期成交情况来看，郴州商业地产虽然成交有所增
长，但并未出现重大进展，加之商业地产入市节奏比较快，目前
仍处于去库存阶段；同时叠加自身产业功能老化、新商业模式兴
起、居民消费结构升级等因素的多重叠加影响，郴州大多传统商
业面临发展停滞甚至衰败的困境和尴尬。

如何在行业竞争加剧的背景下，推动商业地产升级转型，依旧是
2020年郴州商业发展面临的难题。

自从2016年以来，国家对别墅的管控力度层层升级，从限制到禁
止，直接从土地源头切断了别墅的供应，而随着未来别墅产品供
应日益减少，意味着目前市场上的在售及待售的别墅将成为绝唱。

郴州市场方面，自限墅令颁布以来，市场对于别墅产品的需求从
来都是有增无减的，从数据上来看，2019年整体别墅市场成交109套，同比上涨68%；且值得注意的是，由于土地资源、景观
资源的稀缺，别墅的价格始终居高不下，别墅客群的置业区域选
择，逐渐集中到高性价比的潜力板，例如今年城东、五岭、城西
等潜力板块成交猛增，排名迅速靠前。