榕华园菜单式精装修方案

榕华园“菜单式精装修”方案

一、昌宁房地产市场现状

昌宁县的房地产业从2005 年兴起，至今已走过了将近8 年的开发历程，近大半年来，竞争项目的加入、市场的不确定因素增加，都直接影响到了项目的销售氛围。昌宁属于县城，总体房价相对偏低，但随着近两年物价的不断上涨，建筑材料、人工费等开发成本也在随之上涨，从而导致房价的不断攀升。而部分潜在客户群受国家相关政策、市场大环境的影响也在持币观望态度，目前昌宁房地产市场在现阶段正处于销售低迷期，本项目必须走市场差异化、针对化路线才能取得更好的销售业绩。

二、本方案的目的

➢通过推广激发市场对项目的关注，推动前期房源的顺利去化，为后期开盘做好销售准备；

➢以精装修产品做为项目的一个卖点，获取市场对项目一个认可。目前在一、

二、三线城市，精装房已逐步占据房地产开发项目的主导位置。而作为本项

目所在的昌宁地区，精装房项目尚处于待开发阶段，与一、二、三线城市存在着巨大差距。

●精装房对于购房者的优势：

➢降低置业、居家门槛：装修款可计入总房款进行银行按揭，业主无须再承担购房后装修的费用，缓解了购房者资金压力；由于开发商统一装修，物料、

人工成本大大降低；

➢省时、省心、省事：由于开发商统一设计、装修，业主无须再付出一、两个月的时间去办理房屋的装修，也不需要和装修公司在装修物料、人工费用上讨价还价；

●精装房对于开发商的优势：

➢增加卖点，引吸客户：由于开发商挑选实力较强的装修设计公司进行强强联合，当样板房装修完成后，即可吸引客户的眼球，增强项目的品质感与客户对项目的认同感。结合市场现阶段形势与本项目自身情况，证实了只有走与其它楼盘的差异化、针对化路线才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。

➢节约资金，解决目前项目没有样板房的缺憾：由于本方案不需开发商出资进行样板房装修，也不需要装修或设计公司垫资进行，有效地节约了项目前期资金难题，解决了项目当前没有样板房的缺憾。

➢由于昌宁本地对精装房的概念尚处于认知阶段，菜单式的装修方案的灵活性，可操作性，在项目增加卖点的同时，可规避市场对精装房的不确定因素而造成的风险，

三、本方案实施操作细则

●本项目的精装修操作模式

鉴于当前昌宁县房地产开发的具体情况，考虑到置业客户对精装修的接受程度，为有效规避开发风险，建议本项目采用菜单式装修的营销模式。

➢菜单式装修概念解析

菜单式装修，是房地产开发商在预售楼盘时，提供各种装修设计方案、材料、设备配置菜单和报价，供业主以自己的个性和喜好进行选择搭配，然后进行统一装修的家装模式。

●菜单式装修三步曲

➢开发商委托昆明的设计公司做出每一种户型的室内装修方案，方案包括不同的装修风格（中式、现代、欧式）以及一系列可供住户选择的装修分项，如地面、墙面、顶面、灯饰等；

➢由开发商在保山当地优选几家有资质、有实力、有信誉的装饰企业提供装修样板房，标出综合报价及分项单价，供开发商选择最终的合作单位；

➢由开发商代表参与该方案的业主监督该商品房的装修施工及验收。

●开发流程

➢本项目的精装修开发流程：

设计公司确定→方案设计→装修公司确定→方案报价→业主购买单位、确定装修菜单→材料采购→装修施工→装修监理→质量验收→后期质量维护等。

四、本方案推广策略

●主广告语：昌宁首家菜单式精装房，为您解决“后顾”之忧。

●推广节奏：

➢精装修信息释放→精装修方案展示→精装修产品展示

●推广渠道选择：

➢DM 单：精装房活动信息发布

➢短信：精装房活动信息发布

➢置业顾问根据客户情况现场销讲

五、精装房的装修风格确定

●现代简约风格

➢现代简约风格在处理空间方面一般强调室内空间宽敞、内外通透，在空间平面设计中追求不受承重墙限制的自由。墙面、地面、顶棚以及家具陈设乃至灯具器皿等均以简洁的造型、纯洁的质地、精细的工艺为其特征。并且尽可能不用装饰和取消多余的东西，认为任何复杂的设计，没有实用价值的特殊部件及任何装饰都会增加建筑造价，强调形式应更多地服务于功能。

●欧式古典风格

➢欧式古典风格在空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。室内外色彩鲜艳，光影变化丰富。室内多用带有图案的壁纸、地毯、窗帘、床罩、及帐幔以及古典式装饰画或物件；为体现华丽的风格，家具、门、窗多漆成白色，家具、画框的线条部位饰以金线、金边。古典风格是一种追求华丽、高雅的欧洲古典主义,典雅中透着高贵，深沉里显露豪华，具有很强的文化感受和历史内涵。

●新中式风格

➢新中式风格主要包括两方面的基本内容，一是中国传统风格文化意义在当前时代背景下的演绎；一是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。新中式风格不是纯粹的元素堆砌，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术在当今社会的到合适的体现。

●现代前卫风格

➢现代前卫在设计中尽量使用新型材料和工艺做法，追求个性的室内空间形式和结构特点。色彩运用大胆豪放，追求强烈的反差效果，或浓重艳丽或黑白对比。强调塑造奇特的灯光效果。平面构图自由度大，常常采用夸张、变形、断裂、折射、扭曲等手法，打破横平竖直的室内空间造型，运用抽象的图案及波形曲线、曲面和直线、平面的组合，取得独特效果。陈设与安放造型奇特的家具和设施室内设备现代化，保证功能上使用舒适基础上体现个性。

六、销售价格体系

➢合同中只有一个总价款，该价格分为两部分，毛坯房价格与装修价格，最终合为一个总额在商品房购销合同中体现。

➢由于装修价格是根据开发商统一的装修方案确定的，装修价格也可按揭。

➢由于装修费用计入总价款，由此额外产生的契税、维修基金、印花税等由客户自行承担。