房地产工程成本全过程精细化管理概述PPT课件(82页)
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体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益
我们将往哪里去 思考：成本管理的终极目标与衡量标准是什么
五、房地产成本的基本范畴
必须知道的成本概念 --全成本 --开发成本 --建造成本 --工程成本
--其他？ 直接/间接成本，可变/固定成本，可控/不可控成本， 投资、费用，全寿命期成本（持有型物业须关注全寿命期成本）
第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标 管理
一、成本目标及目标管理的本质意义 二、成本目标的内涵与外延 三、如何制定工程项目成本目标 四、成本目标的分解方式 五、成本动态的跟踪与监控 六、保障目标实现的手段与措施
第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点 一、成本管理的重点与原则概述 二、立项及策划阶段成本管理 三、设计阶段的成本管理 四、发包阶段的成本管理 五、施工阶段的成本管理 六、销售阶段的成本管理 七、竣工结算及维护阶段的成本管理
本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标。 (误区之一：盲目降低成本) (误区之二：为了产品的效果盲目加大成本)
二、房地产成本管理的四个基本理念
1、经营理念
价值工程研究：
V=F/C F—Function 功能 C—Cost费用
提升价值的五种途径及其适用环境
1、 F ↑ C ↓ 例:方案优化
2、 F → C ↓ 例：低价中标 3、 F ↓ C ↓ ↓ 成本大幅下降，功能下降 例：想法设法变更降低成本 4、 F ↑ C → 化同样的钱，把产品做得更好 例：限额设计 5、 F ↑↑ C ↑ 投入很高，售价也很高 细节的提高 ，性价比的提高
房地产工程成本全过程精 细化管理概述
内容大纲
第一部分：如何理解房地产成本管理 第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理 第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点 第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系
第一部分：如何理解房地产成本管理
一、房地产成本管理的行业特征 二、成本管理的核心理念与方法 三、房地产成本管理的几个关系处理 四、房地产成本管理的演化过程 五、房地产成本管理的基本范畴
2、产品理念：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的 一个属性。
(误区：产品管理与成本管理割裂，分别运作) 老板定位时不与成本商量，事后算账，不赚钱，成本被动 设计定产品时不找成本沟通 成本管理：改变成本的被动管理，先算账再做事 要降低成本：从产品优化做起
二、房地产成本管理的四个基本理念
3、市场理念：成本的决定因素之一是市场，成本的价格体 现必须随行就市。
概念：什么是效成本？什么是无效成本？
有效成本：能形成有效产品及提升价值， 对促进营销有积极作用的成本费用。
无效成本：房地产项目实现过程中产生的、 对形成产品提升价值、嘲营销没有作用、 无法获得客户认同和补偿的花费，属于浪 费的成本。
总成本=有wk.baidu.com成本+无效成本
二、房地产成本管理的四个基本理念
2、 成本预设与动态变化的矛盾 变化是永恒的、绝对的，正视变化、尽可能确定 需要预测和跟踪外部带来的变化（市场、政策、资源）（风
险防范） 必须预控内部造成的变化（运营管理），对业务和成本的操
作过程和结果设定框架；（规范运作）
三、房地产成本管理中的几个关系处理
3、成本控制与其他开发业务的关系 成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透在业务过程中 ： 为了强调和监控而提练出成本管理链条，但最终通过业务管理实现，
构成复杂、影响因素多、变化大
4、行业背景：
内部尚不成熟、外部风险加大
一、房地产成本管理的行业特征 基本内容：合理确定+有效控制 管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的
业务环节，需要全员的参与； 管理方法：目标管理责任管理等
“ 建立共识是管理的基础”
二、房地产成本管理的四个基本理念 1、经营理念：成本管理的目的在于：清除无效成
最终体现在考虑成本的业务管理规定。 4、 与造价业务之区别和联系
造价业务：开发过程所需，三算或五算，是成本管理基础（仅工程建 造范围）
成本管理：经营管理所需，成本预测、决策、计划、控制、核算、分 析及考评；（全部业务范围）(包括设计、工程等所有业务部门)
四、房地产成本的演化过程
我们是从哪里来？ 以预结算为工作重心→以不突破造价上限为控制目标→以整
第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理 体系
一、成本管理体系的构成 二、如何形成全员成本管理责任机制 三、成本管理部门定位与人才策略
第一部分：如何认识房地产成本管理
一、房地产成本管理的行业特征
1、产品特点：
单件性、地域性
2、实现过程： 3、成本特征：
开发周期长、产品研发、制造和经营多 个环节，需大量资源整合与专业协作
成本管理理念落实：无效成本管理
无效成本的定义 ： 消除无效成本的措施：
例：限额设计 设计方案优化 加强施工图事前审核、图纸会审 、减少设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率) 加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行现场规范签证制度
三、房地产成本管理中的几个关系处理
1、三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度 决策中以经营目标决定取舍 ： 强调有效投入：提高性价比，考虑潜在的时间成本
(误区：脱离市场定价格，无视市场变化，定死目标) 什么是市场，什么是市场价格
二、房地产成本管理的四个基本理念
4、专业理念：经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提。 (误区：只要懂预算、会砍价就可以管好成本)
例：定位失误 小户型→大户型
例：研究设计规范、政府收费文件等
二、房地产成本管理的四个基本理念
五、房地产成本的基本范畴
成本基本科目： （一）、直接投资成本
1、土地成本：土地购置成本、税费、拆迁补偿费等 2、前期工程成本：咨询调研费、水文地质勘察费、设计费、行政开发费用、前三通一平 3、建安工程成本：建安工程成本、样板房成本、售房部成本 4、基础设施成本：园林成本、市政配套设施、小区管网等 5、配套设施成本：物管用房、居委会、幼儿园、垃圾站、运动场馆、设备房 6、开发间接费：教育完善费、物业完善费、交通完善费、资本化利息 （二）、预备费 （三）、间接投资成本： 1、营销费用 2、管理费用 3、财务费用
我们将往哪里去 思考：成本管理的终极目标与衡量标准是什么
五、房地产成本的基本范畴
必须知道的成本概念 --全成本 --开发成本 --建造成本 --工程成本
--其他？ 直接/间接成本，可变/固定成本，可控/不可控成本， 投资、费用，全寿命期成本（持有型物业须关注全寿命期成本）
第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标 管理
一、成本目标及目标管理的本质意义 二、成本目标的内涵与外延 三、如何制定工程项目成本目标 四、成本目标的分解方式 五、成本动态的跟踪与监控 六、保障目标实现的手段与措施
第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点 一、成本管理的重点与原则概述 二、立项及策划阶段成本管理 三、设计阶段的成本管理 四、发包阶段的成本管理 五、施工阶段的成本管理 六、销售阶段的成本管理 七、竣工结算及维护阶段的成本管理
本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标。 (误区之一：盲目降低成本) (误区之二：为了产品的效果盲目加大成本)
二、房地产成本管理的四个基本理念
1、经营理念
价值工程研究：
V=F/C F—Function 功能 C—Cost费用
提升价值的五种途径及其适用环境
1、 F ↑ C ↓ 例:方案优化
2、 F → C ↓ 例：低价中标 3、 F ↓ C ↓ ↓ 成本大幅下降，功能下降 例：想法设法变更降低成本 4、 F ↑ C → 化同样的钱，把产品做得更好 例：限额设计 5、 F ↑↑ C ↑ 投入很高，售价也很高 细节的提高 ，性价比的提高
房地产工程成本全过程精 细化管理概述
内容大纲
第一部分：如何理解房地产成本管理 第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理 第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点 第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系
第一部分：如何理解房地产成本管理
一、房地产成本管理的行业特征 二、成本管理的核心理念与方法 三、房地产成本管理的几个关系处理 四、房地产成本管理的演化过程 五、房地产成本管理的基本范畴
2、产品理念：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的 一个属性。
(误区：产品管理与成本管理割裂，分别运作) 老板定位时不与成本商量，事后算账，不赚钱，成本被动 设计定产品时不找成本沟通 成本管理：改变成本的被动管理，先算账再做事 要降低成本：从产品优化做起
二、房地产成本管理的四个基本理念
3、市场理念：成本的决定因素之一是市场，成本的价格体 现必须随行就市。
概念：什么是效成本？什么是无效成本？
有效成本：能形成有效产品及提升价值， 对促进营销有积极作用的成本费用。
无效成本：房地产项目实现过程中产生的、 对形成产品提升价值、嘲营销没有作用、 无法获得客户认同和补偿的花费，属于浪 费的成本。
总成本=有wk.baidu.com成本+无效成本
二、房地产成本管理的四个基本理念
2、 成本预设与动态变化的矛盾 变化是永恒的、绝对的，正视变化、尽可能确定 需要预测和跟踪外部带来的变化（市场、政策、资源）（风
险防范） 必须预控内部造成的变化（运营管理），对业务和成本的操
作过程和结果设定框架；（规范运作）
三、房地产成本管理中的几个关系处理
3、成本控制与其他开发业务的关系 成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透在业务过程中 ： 为了强调和监控而提练出成本管理链条，但最终通过业务管理实现，
构成复杂、影响因素多、变化大
4、行业背景：
内部尚不成熟、外部风险加大
一、房地产成本管理的行业特征 基本内容：合理确定+有效控制 管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的
业务环节，需要全员的参与； 管理方法：目标管理责任管理等
“ 建立共识是管理的基础”
二、房地产成本管理的四个基本理念 1、经营理念：成本管理的目的在于：清除无效成
最终体现在考虑成本的业务管理规定。 4、 与造价业务之区别和联系
造价业务：开发过程所需，三算或五算，是成本管理基础（仅工程建 造范围）
成本管理：经营管理所需，成本预测、决策、计划、控制、核算、分 析及考评；（全部业务范围）(包括设计、工程等所有业务部门)
四、房地产成本的演化过程
我们是从哪里来？ 以预结算为工作重心→以不突破造价上限为控制目标→以整
第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理 体系
一、成本管理体系的构成 二、如何形成全员成本管理责任机制 三、成本管理部门定位与人才策略
第一部分：如何认识房地产成本管理
一、房地产成本管理的行业特征
1、产品特点：
单件性、地域性
2、实现过程： 3、成本特征：
开发周期长、产品研发、制造和经营多 个环节，需大量资源整合与专业协作
成本管理理念落实：无效成本管理
无效成本的定义 ： 消除无效成本的措施：
例：限额设计 设计方案优化 加强施工图事前审核、图纸会审 、减少设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率) 加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行现场规范签证制度
三、房地产成本管理中的几个关系处理
1、三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度 决策中以经营目标决定取舍 ： 强调有效投入：提高性价比，考虑潜在的时间成本
(误区：脱离市场定价格，无视市场变化，定死目标) 什么是市场，什么是市场价格
二、房地产成本管理的四个基本理念
4、专业理念：经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提。 (误区：只要懂预算、会砍价就可以管好成本)
例：定位失误 小户型→大户型
例：研究设计规范、政府收费文件等
二、房地产成本管理的四个基本理念
五、房地产成本的基本范畴
成本基本科目： （一）、直接投资成本
1、土地成本：土地购置成本、税费、拆迁补偿费等 2、前期工程成本：咨询调研费、水文地质勘察费、设计费、行政开发费用、前三通一平 3、建安工程成本：建安工程成本、样板房成本、售房部成本 4、基础设施成本：园林成本、市政配套设施、小区管网等 5、配套设施成本：物管用房、居委会、幼儿园、垃圾站、运动场馆、设备房 6、开发间接费：教育完善费、物业完善费、交通完善费、资本化利息 （二）、预备费 （三）、间接投资成本： 1、营销费用 2、管理费用 3、财务费用