建设工程项目读图与识图培训讲义
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读图与识图
2011年3月28日
七对眼睛
万科的七对眼睛
总经理、项目发展部、市场营销部 财务管理部、成本管理部、设计部、工程管理部
研展的七对眼睛
看企业、看土地、看市场、看客户 看规划、定方向、选产品
研展=研究精神+发展眼光
一、识图
红线图
道路红线 用地红线 建筑退界线 ……
地形图
水系 道路 等高线 风玫瑰 ……
地形图 了解项目先天条件——规划的自然条件
地形图指的是将地面上的地物和地貌按水平投影的方法(沿铅垂线方向投影 到水平面上)，并按一定的比例尺缩绘到图纸上。
由于制图的区域范围比较小，因此能比较精确而详细地表示地面地貌水文、 地形、土壤、植被等自然地理要素，以及居民点、交通线、境界线、工程建筑 等社会经济要素。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
纳帕尔湾 容积率：0.7 产品形态：独栋
美式独栋四合院
提炼中式四合院精神，围而不 合，创造邻里亲近又尊重私密性 的空间，同时解决人车分流。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
容积率0.7的独栋产品——纳帕尔湾
私家庭院：建筑间距控制得当，通 过矮墙、种植营造私密的庭院空间。
容积率
容积率指标
拿到手里的常常只有一个容积率的数字指标，如何理解数值背后代表 的产品形态，下面以市场上典型和大家熟识的案例为例，进行列举。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
世茂佘山庄园 一期规划容积率：0.1 项目占地：43.27万平方米， 总建面：约8万平方米， 规划72幢
容积率
如何通过容积率确定产品形态？
理论最佳容积率的测算
1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业 类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层 三种物业组合。 2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所 创造的增值。 3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。 4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。
入户步行道：人车分流入户系统。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
深圳万科17英里 容积率：0.75 产品形态：联排、双拼 占地面积： 67571.1㎡ 建筑面积： 50,678㎡ 容积率： 0.75 绿化率： 58.8% 总户数： 485户 一期为退台式连排住宅（分多拼和 双拼两种）；二期为小高层公寓
通过建筑平面布置
（需要设计师介入，即通常所说的密度分析） 主要看一看能不能排布合理，从景观、日照间距、朝向等方面分析。
容积率
容积率指标
在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系
建筑形态
容积率
独立别墅
≤ 0.3
双拼别墅
0.4-0.5
联排别墅
0.6-0.8
叠加别墅（3-4层）
0.8-1.0
花园洋房（4-5层）
城市规划图
城市规划图
区域规划图
二、读图
看指标
读图——理解为看指标，一张完整的图纸并不是只有图，而是有指标的，指 标包含了很多信息，看懂了指标，基本上就能看懂图纸上所表达的内容了。
指标全称“经济技术指标”，一般包含以下几大项内容：
总用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度
绿地率 总户数 停车位数（地下车库及人防面积）
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
北京龙湖滟澜山 容积率：0.67 占地面积：约24万平方米 建筑面积：19万平方米,地上约10.8万平方米 产品形态：联排 体量：共430栋
建筑特色： 滟澜山的建筑为平地起建三层，回填一层，这样既可以达到与独栋同样品质的居住 感，同时从技术上彻底解决了地下层雨水倒灌的弊病。附送地下空间。 保证户型的舒适度，面宽7.5到8.9米，层高3.3米到3.5米。
地形图 等高线 图纸要素及其代表的意义
一般来讲，地势低 洼、地形地势变化太大， 地块里边沟壑太多，不 好规划;
而地势较高，相对 平坦的地块，越好规划， 也越出效果，越应作为 好的投资地块看待。
应用意义： 景观布局时，根据等高线地形图反映的地形类型、地势起伏、坡度缓急，一方面，利用地 形地貌，结合气候和水源条件，综合考虑种植设计方案，另一方面，创造地形，形成丰富 的景观层次。
识图的意义：通过地形图可以了解到地块与市中心的距离、地形地势、土
地面积、地块形状、建筑层数、风向、可利用景观资源、城市规划影响因素等。
地形图
图纸要素及其代表的意义
比例尺——了解地块的大小、面积、到市中心的距离等
指北针——了解地块内部建筑的朝向
风玫瑰——了解地块内风向的频率
等高线——了解地形地势
各种图例——了解地块内部可以利用及需要规避的因素
建筑红线 （建筑退界线）
因城市规划需要，主管 部门规定的建造建筑控制线， 规定建筑只能在此线范围内 建造，但道路和绿化可以布 置在退界线及红线之间。此 线可能有好几根，分别根据 产品类型不同，退界距离也 不同，而且实际图上一般不 出现此线。
红线图
红线图的由来其实要追溯到上一层控制性详细规划，控制性详细规划的主要任务 是： 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度 的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
说明：其实比例尺和指北针是任何图纸都必备的两个最基本的要素，并不仅仅是地形图 中才有。
地形图 风玫瑰
图纸要素及其代表的意义
a
c
e b
d
线段方向表示风的吹向，是指从外面吹向地区中心的方向
线段的长度表示风频的相对大小，由此判断主导风向
a 、b、d点距离原点均较远，表示该地区北风（a 点）东南风 （b点）南风（d点）相对频率较高； c、e点距离原点较近，东北西南方向风频不大； 可以判断该地区主导风向为北风和东南风。
用地图例
彩色用地图例
R 居住用地
C 公共设施
M 工业用地
W 仓储用地
T
对外交通用地
S 道路广场用地
U 市政设施用地
G 绿地
D 特殊用地
E 其他用地
E1水域
图例
(党政机关、大中专学校可注上文字)
土地利用规划图 图例
识图的意义：
通过土地利用 规划图可以整个城 市的发展趋势，项 目所在位置与其的 关系，以及将来对 于项目是否有其他 的影响。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率 直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户 就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度 来设计一个社区 。
容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益， 但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社 会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值——这个合理值 就是之前控制性详细规划中规定的。
应用意义1：气候层面的关联 我国南方地区夏天比较炎热，建筑朝向要考虑夏季风的来向为主要居 室的朝向，对于上海市这一四季分明的海洋性气候而言，结合季节主 导风向，大开度的东南向转角窗有利于形成冬暖夏凉的居家效果。
应用意义2：周边资源层面的关联
在城市规划中，可以根据风玫瑰图正确确定大型易燃、可燃气体和液体贮罐、易燃、可燃 材料堆场、大型可燃物品仓库以及散发可燃气体、液体蒸气的甲类生产厂房或甲类物品库 房及生活区的位置。
例如，深圳一别墅项目容积率只有0.34，按规划，住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处 在一个相对紧凑的圈内；其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了“没人气”问题。
但是人气随之提高，总户数过多不仅抬高了别墅的“容积率”，还意味着人员太杂，业主们所追求的 价值感不可能实现。
一个优秀的别墅小区，最佳户数应在300户左右。
一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼 中楼，这个项目的品位就相当高了
全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹 杂低层甚至联排别墅，那么环Fra Baidu bibliotek相比而言只能算是一般了
正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合， 环境会是一大卖点。
正常的多层 + 小高层以项上目只是统计上来讲的一般 正常的小高层项目 规律，由于地块形状特点不 小 层高 ，层 环境+ 会二很类差高层项同目，（经18过层以规内划）。布此局时、如果产做品全小创高 高层项目（楼高 10新0 米等以手内）法可以打破数值上的 摩天大楼项目 基本规律。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
河谷三号 容积率：0.7 产品形态：联排、独栋
小区整体规划沿用了美 国南加州著名的圣芭芭小镇 的怡人风貌，春申塘与小茜 浦两大原生河道，南低北高 的优雅缓坡布局，热情洋溢 着的西班牙和意大利两种阳 光地中海建筑风格。
产品特点：联排采用行列 式布局方式，户型面宽 进深，所有联体住宅均南 入口。结合北面的花园设 置了地面停车位。
1.0-1.2
多层（6-7层）
1.2-2.0
小高层（8-11层）
1.6-2.2
中高层（12-18层）
2.2-2.8
高层（19-33层）
2.8-4.5
单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表
市场上更多的是采 用产品组合的方式
容积率
容积率指标
在建筑设计中，容积率指标与建筑形态有如下关系
容积率 小于0.3 0.3~0.5
土地利用规划图
居住用地 商业金融用地 行政办公用地 中小学用地 工业用地 ……
说明: 三者严格来说并不是属于同一层面上的，但是由于用的比较多，故选择出来 具体分析。
红线图
识图的意义：通过红线图可以了解到项目的总体范围及可建造
区域，与项目的容积率、绿地率、建筑密度都有密不可分的关系。
用地红线 围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线，用地红线有时会与其重合。
其中容积率、建筑密度、绿地率、停车位以及与其涉及到的日照间距、朝向、建筑层数等 需要详细了解。
容积率
计算方法
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公 共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾 转运站…）
总建筑面积 容积率 =
总用地面积
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、 向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
0.5~0.8
0.8~1.2
1.2~1.5
1.5~2.0 2.0~2.5 2.5~3.0
3.0~6.0 6.0 以上
物业形态 独栋 独栋
独栋、双拼、联排别墅
联排、多层、小高层
多层 / 多层+小高层
多层+小高层 小高层 小高层+二类高层
高层项目 摩天大楼
产品描述
非常高档的独栋别墅项目
一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉稍密。如果穿插部 分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题
控制性详细规划包括下列内容：
（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适 建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；
（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、 建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；
（3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； （4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； （5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。 其中（1）（2）在详细规划设计要点中会出现。
社区分布于六万余平方米大型生态湖泊近20个 小岛之上。72栋独立花园别墅，以欧洲文艺复 兴时期的建筑精粹，再现西方传统庄园的绝世 风采，点缀于青山绿水之间，享尽自然的宁静 与盛世的繁华。社区将自然水系引入；大型生 态湖泊，六条河道自湖泊中心呈放射状展开， 于外围再汇合呈护城河道。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。 在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。
低容积率客户关注点
环境是否幽静 绿地面积的多寡 私家庭院的大小 户型是否私密
过分追求
会使得小区缺乏人气 不利于邻里交往 物管成本相对升高
地形图 各种图例 图纸要素及其代表的意义
一般我们拿到的那种灰色的地形图是已经合并过的，原始的地形图应该是彩色的，各种 图例分别在不同的图层上用不同的颜色表示，基本上只要点到该处看对应的图层就可以大 致看出是表示什么内容。当然图例也是有颜色的区分的，只是变灰之后基本上就是依靠图 形来辨别了。
用地图例 部分图例说明——根据《城 市 规 划 制 图 标 准》
2011年3月28日
七对眼睛
万科的七对眼睛
总经理、项目发展部、市场营销部 财务管理部、成本管理部、设计部、工程管理部
研展的七对眼睛
看企业、看土地、看市场、看客户 看规划、定方向、选产品
研展=研究精神+发展眼光
一、识图
红线图
道路红线 用地红线 建筑退界线 ……
地形图
水系 道路 等高线 风玫瑰 ……
地形图 了解项目先天条件——规划的自然条件
地形图指的是将地面上的地物和地貌按水平投影的方法(沿铅垂线方向投影 到水平面上)，并按一定的比例尺缩绘到图纸上。
由于制图的区域范围比较小，因此能比较精确而详细地表示地面地貌水文、 地形、土壤、植被等自然地理要素，以及居民点、交通线、境界线、工程建筑 等社会经济要素。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
纳帕尔湾 容积率：0.7 产品形态：独栋
美式独栋四合院
提炼中式四合院精神，围而不 合，创造邻里亲近又尊重私密性 的空间，同时解决人车分流。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
容积率0.7的独栋产品——纳帕尔湾
私家庭院：建筑间距控制得当，通 过矮墙、种植营造私密的庭院空间。
容积率
容积率指标
拿到手里的常常只有一个容积率的数字指标，如何理解数值背后代表 的产品形态，下面以市场上典型和大家熟识的案例为例，进行列举。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
世茂佘山庄园 一期规划容积率：0.1 项目占地：43.27万平方米， 总建面：约8万平方米， 规划72幢
容积率
如何通过容积率确定产品形态？
理论最佳容积率的测算
1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业 类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层 三种物业组合。 2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所 创造的增值。 3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。 4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。
入户步行道：人车分流入户系统。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
深圳万科17英里 容积率：0.75 产品形态：联排、双拼 占地面积： 67571.1㎡ 建筑面积： 50,678㎡ 容积率： 0.75 绿化率： 58.8% 总户数： 485户 一期为退台式连排住宅（分多拼和 双拼两种）；二期为小高层公寓
通过建筑平面布置
（需要设计师介入，即通常所说的密度分析） 主要看一看能不能排布合理，从景观、日照间距、朝向等方面分析。
容积率
容积率指标
在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系
建筑形态
容积率
独立别墅
≤ 0.3
双拼别墅
0.4-0.5
联排别墅
0.6-0.8
叠加别墅（3-4层）
0.8-1.0
花园洋房（4-5层）
城市规划图
城市规划图
区域规划图
二、读图
看指标
读图——理解为看指标，一张完整的图纸并不是只有图，而是有指标的，指 标包含了很多信息，看懂了指标，基本上就能看懂图纸上所表达的内容了。
指标全称“经济技术指标”，一般包含以下几大项内容：
总用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度
绿地率 总户数 停车位数（地下车库及人防面积）
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
北京龙湖滟澜山 容积率：0.67 占地面积：约24万平方米 建筑面积：19万平方米,地上约10.8万平方米 产品形态：联排 体量：共430栋
建筑特色： 滟澜山的建筑为平地起建三层，回填一层，这样既可以达到与独栋同样品质的居住 感，同时从技术上彻底解决了地下层雨水倒灌的弊病。附送地下空间。 保证户型的舒适度，面宽7.5到8.9米，层高3.3米到3.5米。
地形图 等高线 图纸要素及其代表的意义
一般来讲，地势低 洼、地形地势变化太大， 地块里边沟壑太多，不 好规划;
而地势较高，相对 平坦的地块，越好规划， 也越出效果，越应作为 好的投资地块看待。
应用意义： 景观布局时，根据等高线地形图反映的地形类型、地势起伏、坡度缓急，一方面，利用地 形地貌，结合气候和水源条件，综合考虑种植设计方案，另一方面，创造地形，形成丰富 的景观层次。
识图的意义：通过地形图可以了解到地块与市中心的距离、地形地势、土
地面积、地块形状、建筑层数、风向、可利用景观资源、城市规划影响因素等。
地形图
图纸要素及其代表的意义
比例尺——了解地块的大小、面积、到市中心的距离等
指北针——了解地块内部建筑的朝向
风玫瑰——了解地块内风向的频率
等高线——了解地形地势
各种图例——了解地块内部可以利用及需要规避的因素
建筑红线 （建筑退界线）
因城市规划需要，主管 部门规定的建造建筑控制线， 规定建筑只能在此线范围内 建造，但道路和绿化可以布 置在退界线及红线之间。此 线可能有好几根，分别根据 产品类型不同，退界距离也 不同，而且实际图上一般不 出现此线。
红线图
红线图的由来其实要追溯到上一层控制性详细规划，控制性详细规划的主要任务 是： 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度 的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
说明：其实比例尺和指北针是任何图纸都必备的两个最基本的要素，并不仅仅是地形图 中才有。
地形图 风玫瑰
图纸要素及其代表的意义
a
c
e b
d
线段方向表示风的吹向，是指从外面吹向地区中心的方向
线段的长度表示风频的相对大小，由此判断主导风向
a 、b、d点距离原点均较远，表示该地区北风（a 点）东南风 （b点）南风（d点）相对频率较高； c、e点距离原点较近，东北西南方向风频不大； 可以判断该地区主导风向为北风和东南风。
用地图例
彩色用地图例
R 居住用地
C 公共设施
M 工业用地
W 仓储用地
T
对外交通用地
S 道路广场用地
U 市政设施用地
G 绿地
D 特殊用地
E 其他用地
E1水域
图例
(党政机关、大中专学校可注上文字)
土地利用规划图 图例
识图的意义：
通过土地利用 规划图可以整个城 市的发展趋势，项 目所在位置与其的 关系，以及将来对 于项目是否有其他 的影响。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率 直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户 就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度 来设计一个社区 。
容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益， 但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社 会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值——这个合理值 就是之前控制性详细规划中规定的。
应用意义1：气候层面的关联 我国南方地区夏天比较炎热，建筑朝向要考虑夏季风的来向为主要居 室的朝向，对于上海市这一四季分明的海洋性气候而言，结合季节主 导风向，大开度的东南向转角窗有利于形成冬暖夏凉的居家效果。
应用意义2：周边资源层面的关联
在城市规划中，可以根据风玫瑰图正确确定大型易燃、可燃气体和液体贮罐、易燃、可燃 材料堆场、大型可燃物品仓库以及散发可燃气体、液体蒸气的甲类生产厂房或甲类物品库 房及生活区的位置。
例如，深圳一别墅项目容积率只有0.34，按规划，住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处 在一个相对紧凑的圈内；其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了“没人气”问题。
但是人气随之提高，总户数过多不仅抬高了别墅的“容积率”，还意味着人员太杂，业主们所追求的 价值感不可能实现。
一个优秀的别墅小区，最佳户数应在300户左右。
一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼 中楼，这个项目的品位就相当高了
全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹 杂低层甚至联排别墅，那么环Fra Baidu bibliotek相比而言只能算是一般了
正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合， 环境会是一大卖点。
正常的多层 + 小高层以项上目只是统计上来讲的一般 正常的小高层项目 规律，由于地块形状特点不 小 层高 ，层 环境+ 会二很类差高层项同目，（经18过层以规内划）。布此局时、如果产做品全小创高 高层项目（楼高 10新0 米等以手内）法可以打破数值上的 摩天大楼项目 基本规律。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
河谷三号 容积率：0.7 产品形态：联排、独栋
小区整体规划沿用了美 国南加州著名的圣芭芭小镇 的怡人风貌，春申塘与小茜 浦两大原生河道，南低北高 的优雅缓坡布局，热情洋溢 着的西班牙和意大利两种阳 光地中海建筑风格。
产品特点：联排采用行列 式布局方式，户型面宽 进深，所有联体住宅均南 入口。结合北面的花园设 置了地面停车位。
1.0-1.2
多层（6-7层）
1.2-2.0
小高层（8-11层）
1.6-2.2
中高层（12-18层）
2.2-2.8
高层（19-33层）
2.8-4.5
单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表
市场上更多的是采 用产品组合的方式
容积率
容积率指标
在建筑设计中，容积率指标与建筑形态有如下关系
容积率 小于0.3 0.3~0.5
土地利用规划图
居住用地 商业金融用地 行政办公用地 中小学用地 工业用地 ……
说明: 三者严格来说并不是属于同一层面上的，但是由于用的比较多，故选择出来 具体分析。
红线图
识图的意义：通过红线图可以了解到项目的总体范围及可建造
区域，与项目的容积率、绿地率、建筑密度都有密不可分的关系。
用地红线 围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线，用地红线有时会与其重合。
其中容积率、建筑密度、绿地率、停车位以及与其涉及到的日照间距、朝向、建筑层数等 需要详细了解。
容积率
计算方法
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公 共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾 转运站…）
总建筑面积 容积率 =
总用地面积
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、 向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
0.5~0.8
0.8~1.2
1.2~1.5
1.5~2.0 2.0~2.5 2.5~3.0
3.0~6.0 6.0 以上
物业形态 独栋 独栋
独栋、双拼、联排别墅
联排、多层、小高层
多层 / 多层+小高层
多层+小高层 小高层 小高层+二类高层
高层项目 摩天大楼
产品描述
非常高档的独栋别墅项目
一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉稍密。如果穿插部 分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题
控制性详细规划包括下列内容：
（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适 建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；
（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、 建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；
（3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； （4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； （5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。 其中（1）（2）在详细规划设计要点中会出现。
社区分布于六万余平方米大型生态湖泊近20个 小岛之上。72栋独立花园别墅，以欧洲文艺复 兴时期的建筑精粹，再现西方传统庄园的绝世 风采，点缀于青山绿水之间，享尽自然的宁静 与盛世的繁华。社区将自然水系引入；大型生 态湖泊，六条河道自湖泊中心呈放射状展开， 于外围再汇合呈护城河道。
0.1 0.3 0.7 1.0 1.5 1.9 2.3
“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。 在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。
低容积率客户关注点
环境是否幽静 绿地面积的多寡 私家庭院的大小 户型是否私密
过分追求
会使得小区缺乏人气 不利于邻里交往 物管成本相对升高
地形图 各种图例 图纸要素及其代表的意义
一般我们拿到的那种灰色的地形图是已经合并过的，原始的地形图应该是彩色的，各种 图例分别在不同的图层上用不同的颜色表示，基本上只要点到该处看对应的图层就可以大 致看出是表示什么内容。当然图例也是有颜色的区分的，只是变灰之后基本上就是依靠图 形来辨别了。
用地图例 部分图例说明——根据《城 市 规 划 制 图 标 准》