徐毅松_0529规划协会-城市更新汇报

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上海城市更新的思考与探索
一、上海城市发展的新形势 二、关于城市更新的总体认识 三、《更新办法》的主要内容 四、未来实施需关注的重点
上海城市更新的思考与探索
一、上海城市发展的新形势
（一）中心城面临的主要问题 （二）城市更新既有的实践
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（一）中心城区功能与环境存在的主要问题
区域评估的主要内容应包括： 确定评估范围。结合区域发展现状和总体规划要求，需要城市更新的
地区一般由一个或数个街坊构成，评估可在该范围内开展，或视需要扩大
研究范围。 评估工作要求。应形成城市更新区域评估报告。以控制性详细规划和
实施情况为基础，应做到：
一是重点分析周边地区公共要素的现状建设水平，了解地区居民诉求， 梳理地区发展需求，提出城市更新的目标、任务、时序等总体要求。 二是划示实施计划的编制范围。 三是明确各类公共要素清单，分解到各街坊，并做好可行性分析。
城市发展活力，提高土地利用效率，促进经济、社会、文化、生态
全面协调发展。
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（二）工作原则
注重品质，公益优先。注重城市有机更新，坚持以人为本，重点提 升城市品质和功能，在空间和土地资源有限的情况下，优先保障公益性 设施和公共开放空间等公共要素落地，改善人居环境，增强城市吸引力。 规划引领，有序推进。坚持积极实践和稳妥有序相结合，注意与现 有法规政策的衔接，发挥规划的引领作用，做到范围可控，强度可控， 操作可控，试点先行，有计划推进更新。
新增公共设施
闸北区北三块改造方案
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三是通过城市更新增加 公共空间和提升环境品质。徐 汇区教堂广场和档案馆地块改 造，提升了公共开放空间的品 质。
徐汇教堂广场改造后效果图
优化广场空 间，增加绿 地和活动空 间
拆除气象馆， 建设公共文 化设施
徐汇教堂广场改造前
徐汇教堂广场改造方案
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上海城市更新的思考与探索
上海市规划和国土资源管理局 徐毅松 二〇一五年五月三十日
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2014 年上海市第六次规划土地会议提出了“规划建设用地规模 负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”。
纵观国内外经验，结合上海实际情况，我们认为思考和探索上海
城市更新实践十分必要，这是未来上海应对建设用地负增长、推进产 业升级与城市品质提升的必然选择。
城市综合竞争力的提升。
1958. 海牙首届城市更新国际研讨会
上海目前确立的“以人为本、有机更新”的理念正是顺应了这一 历史趋势，并有责任在这方面作出积极探索。
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结合国内外城市更新模式的经验分析，对上海主要有五个方面的启示： 一是要重视地区发展、文化保护、环境改善等公共利益。
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公共要素是城市更新区域评估的重要内容，应达到以下七方面要求：
（1）完善城市功能 。维护城市多样性，优化业态布局，提高功能复
合程度，强化城市活力，促进居职平衡。 （2 ）强化社区服务 。提升公共配套设施服务水平，明确评估范围内
公共配套设施的规划数量、规模和布局要求。
（3 ）增加公共开放空间 。增加开放绿地、广场和通道，构建公共开 放空间系统。提高空间环境品质，重视营造人性化的街道尺度、连续界面。 （4 ）改善生态环境。改善城市生态系统，加强生态街区建设，鼓励 生态新技术应用，鼓励绿色建筑和屋顶绿化。
浦东开发以来，上海中心城区城市面貌 有较大改善，但对比世界先进城市，在城市功 能品质上还存在一定差距。 一是城市功能难以提升。商办量大效低， 城市功能活力不足，目前上海市中心城商业办 公总量虽大但绩效不高，在空间复合度、功能 集聚度、服务配套度、交通便捷度等方面均尚 存提升空间。社区公共空间和服务设施仍有缺 口。设施能级不够，特别是最贴近民生的社区 公共服务设施数量较少、标准较低。
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四是通过城市更新加强 历史建筑保护。静安东斯文里
改造，增加了对里弄历史建筑
的保护，部分保留历史建筑可 不计入地块开发总量。
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二、ຫໍສະໝຸດ Baidu于城市更新的总体认识
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（一）基本思考
城市更新作为城市改造的 重要手段，自 1958 年荷兰海 牙的城市更新国际研讨会后， 各国都做了广泛的实践。从最 初的贫民窟改造，到近年来主 要聚焦经济复兴、社会公平与
高线公园更新特点： 1、为城市提供了公 共活动区域，激发 了纽约下城西区的 城市活力。 2、引入丰富的公共 活动。公共艺术活 动与高线公园相互 影响和促进，同时 也带动了区域经济 的发展。
纽约高线公园改造前 改造后景观 改造后景观
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二是要重视分类施策，有针对性地给予政策支持。如台湾按权
的更新模式。
四是要调动各方主体的参与。 如美国、 英国反思通过单一主体推动城市更新的教训， 提出政府、开发商、社区的伙伴建设关系。 五是要重视用法规支撑。如深圳在 2009 年 12 月 1 日出台了《深圳市城市更新 办法》，并在 2012 年 1 月 21 日出台了《深 圳市城市更新办法实施细则》。
500mX500m
500M 芝加哥 卢普区
巴黎 拉德芳斯
500M 上海 徐汇教堂广场
通过开展区域评估发 现，徐家汇地区每平 方公里广场数仅5个 左右, 对标国际大都 市建设情况（芝加哥、 拉德芳斯地区每平方 公里12-20个），地 区公共空间规模、密 度不够，服务水平不 足。
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2、管理分工 由市政府及市相关管理部门成立城市更新工作领导小组，负责领导 全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城 市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划国土资源主管部门， 负责全市城市更新协调推进工作。其它市级部门负责配合相关推进工作。
各区县政府是城市更新的组织实施主体，应该明确本区县的更新组
方面：
一是通过城市更新完善地区功能。 徐汇西亚宾馆，在酒店转为办公之时， 提供了底层供市民使用的公共空间和 地区紧缺的立体公共停车位。
徐汇西亚宾馆
徐汇西亚宾馆
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二是通过城市更新增加地区公共服务设施。闸北区北三块（北广场
155/158/160街坊）更新，增加公共绿地9000平方米，4000平方米附 属公共空间，3000平方米公共设施。
深圳城市更新办法 深圳城市更新办法实施细则 纽约高线公园公众参与现场
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（二）总体定位
目前，上海城市发展已经处于资源环境紧约束倒逼城市转型发展的
阶段，必须聚焦“内涵增长、创新发展”的有机更新路径，通过城市更新， 引领规划土地的新常态，具体包括以下四个方面： 1、注重人的全面发展，提升城市品质。 围绕如何适应人的全面发展的需求，以服务民生为重点，把公益优 先摆在突出位置，注重交往、体验空间的塑造，改善人居环境，完善公共 服务，彰显城市魅力和吸引力。 2、注重城市有机更新的规划引领。
在城市空间和土地资源有限情况下，进一步强化有机更新理念，改
变简单“拆”、“建”的既有旧改模式，做好城市设计，强调土地复合、 功能混合与文化融合，突出内涵发展。
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3、注重城市更新的评估工作。
对标国际大都市的城市标准，通过对更新项目及其相关区域的评估 研究，明确完善社区公共配套、提升地区品质的整体要求，作为城市更 新的底线，指导更新方案编制。 4、以规划土地政策创新推进政策资源整合，实现多策并举。 规划和土地管理率先结合更新需求，针对不同地区、不同情形，制
面对以上问题，上海已做了一些思考与探索： 1、更新思考 徐汇区采取差异化的更新策略，针对北、中、南片不同区域建设发展 的现状基础不同，因地制宜地推进实施城市更新。对需要开展城市更新的 地区进行整体更新评估，梳理现有规划土地政策和城市存量建筑转型发展 之间的互动关系。 静安区针对地区缺乏的公益性设施开展评估研究，秉承公众利益为先
织实施机构，具体推进城市更新工作；更新组织实施机构应会同相关街 道、乡镇，统筹公众意愿，梳理更新需求，开展城市更新区域评估和实
施计划编制等各项工作。
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3、方案确定（第六条、第七条）
规定了区域评估和实施计划相结合的工作制度。
一是开展区域评估，结合区域发展现状和总体规划要求，明确各行政区 范围内需要开展城市更新的地区，统筹居民意愿，梳理具体需求，评估”缺 什么“，明确“补什么”，将公共要素的“补缺”作为适用更新政策的前提。
的原则，通过城市更新项目带动地区公共空间或公共设施的增加和改善。
闸北区结合新一轮的总体规划，拟对全区进行城市更新评估，重点突 出城市更新中以人为本、公益优先、业态提升、优化环境等基本理念。
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2、项目实践
通过不同地区和项目的实践，初 步积累了一些经验，主要体现在以下
两层半 开放办 公 两层 停车 两层架 空开放 空间 七层 办公
原确定拆 除进行旧 区改造的 东斯文里
中央劳动 组合书记 部旧址
四是 城市建设传统的 “大拆大
建”模式已难以为继 ， 历史文脉受 到冲击 ，城市肌理逐步消失，改造
中共淞浦 特委陈列 馆
静安东斯文里影像图
成本日益高企，邻里活力日渐消退。
静安东斯文里鸟瞰图
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（二）城市更新既有实践
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（5）完善慢行系统。完善以步道为主、串联公共活动中心的城市慢行
系统，满足人们日常活动需求。
（6）塑造城市特色。提升城市空间品质，为城市注入文化魅力和艺术 灵魂。重视风貌保护，使城市雕塑、城市家具成为公共空间的点睛之笔。 （7）改善基础设施和城市安全。提高公交服务水平，改善静态交通设 施，确定公交枢纽、公共停车、充电站等设施的要求和布局，严守城市安 全底线，完善城市防灾避难场所和设施。
静安区共有办公楼宇约350万平方米，其中南京西路 沿线集中了约100万平方米的甲级写字楼，另有近250 万平方米的次新楼宇散落全区各处。这些次新楼宇普 遍年龄较长，楼宇布局、层高、结构和配套不符合现 代办公需要。
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二是环境品质有待提高。 道路断面以机动车为重，步行 道的人性化不被重视，以步道 为主的城市慢行系统零散，便
利再分配原则确定了征收、区段征收、市地重划等类型。
新加坡政府对城 市住宅统一实施 租金管制。牛车 水将旧住宅按规 划更新为商业设 施，允许取消租 金管制。
新加坡牛车水地区 新加坡牛车水地区
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三是要重视差异化的改造方式。 如伦
敦针对公共中心区、复兴区、机遇区等政策 区，分别采用修缮、整治、重建为主等不同
（二）工作原则
（三）主要内容
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（一）工作目标
制定《上海市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）是以 上海新一轮城市总体规划战略导向为指导，围绕资源紧约束条件下
建成 “全球城市”的目标，以“提质增效”为核心，通过全面推进
本市城市更新工作，充分发挥政府、市场、社会的多方面作用，优 化城市功能及布局，提升城市空间品质，完善公共服务设施，增强
利化程度不高。市民散步锻炼
缺少去处，经十年黄浦江的建 设，岸线开放率也仅约47%。
停车位缺乏，小汽车挤占慢行交通空间(襄阳北路)
道路过宽，人行道较狭窄拥挤（四平路）
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三是 资源环境紧约束已经成为 “新常态”，上海城市 建设用地拓 展空间有限。
彭湃烈 士在沪 革命活 动地点 旧址 小德肋 撒天主 教堂
创新平台，利益共享。搭建多元参与的实施平台，通过政策引导，
使市场主体能够参与城市改造，并与城市发展共建共享，实现共赢。
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（三）主要内容
《更新办法》主要对适用对象、工作制度、管理职责、运作要求、
引导政策、实施管理、公众参与等方面做出规定，同时正在编制《上海
市城市更新规划土地实施细则》等作为配套文件。 主要内容如下： 1、适用范围 明确适用范围为在本市建成区域内的城市更新地区，具体实施范围 由各区县结合现状实际，按规定程序认定。 已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区， 按照相关规定执行。
订适度的规划土地鼓励政策，激发市场动力，切实保证项目操作落地。
同时，将城市更新的理念引入管理工作，推进管理体系转型。在此基础 上，需要统合商贸、房管、财税等部门政策的有效统筹，探索多模式更 新方式和更新组合政策，大力推进更新实施。
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三、《更新办法》的主要内容
（一）工作目标