我国以房养老现状、问题及建议

1、原始理论基础：最原始的经济学原理

现实基础

2、模式及各个模式的特点、在我国的实践及成果

3、“以房养老”不可行的原因

4、如何突破

一、

（一）理论基础

“以房养老”概念有广义、狭义之分,在此主要讨论其狭义概念, 即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭,是指银

行向贷款者提供大部分购房款项, 购房者以稳定的收入分期向银行还款付息,而在未还清本息之前,购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押, 其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估, 评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后, 将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去,即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金, 以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时, 贷款的金融机构才有权处置该房产,将房屋进行出租、销售或拍卖, 从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时,可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少,而子女没有赡养能力或没有子女的,不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下, 拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流, 以保障老年生活水平。

（二）现实基础

1、我国国民养老所面临的一系列难题

A 家庭养老无法满足老年人养老需求

从上世纪70 年代以来,随着我国计划生育的推行,一个家庭只有一个孩

子的现象成为常态,

“4-2-1”家庭结构不断涌现1.该家庭结构中,一对夫妇不仅要赡养四位老人还要抚养一个子女,这样就大大增加了老龄群体养老的压力,老龄群体的

晚年生活很难得到有效的保障. 同时在我国经济社会的发展过程中,社会结构也在不断变迁,我国目前的空巢老人数量也不断上升.国家统计局所做的调查显示,我国平均每个家庭的人口数量在逐年下降,1982 年为

4.41,2005 年则变成3.13.家庭结构的缩小导致老年人很少得到照顾,被关注度也逐渐变少,养老需求得不到有效解决.

B 我国养老体系的不健全

我国现阶段的基本国情:老年人人口基数大、未富先老、“低水平、广覆盖”的养老保障体系、社保的资金缺口大、养老金“空账”状况日益严重.我国养老保险的“空账”问题一直未能得到解决并且有恶化的趋势.城镇基本养老保险个人账户中的“空账”金额2011 年比2010 年增加约5000 亿.

我国老年人今年年底预计超两亿,但是与之形成鲜明对比的是养老院空床仅400多万张.调查显示,在我国建立的老年服务机构数目仅仅是 4.4 万个,拥有床位大约为414.5 万张.目前在我国的公立性质养老院,因为价格适中,大多数老人愿意接受, 时常会出现供不应求的局面,一张床位即使提前

很长时间申请,申请者也不一定能够成功入住;在私立养老院,床位价格高昂.例如在北京的第一社会福利院拥有养老床位约1100 张,但目前在该院排队入住的老人达到了 1 万人以上2.

2、国外现状

以房养老是西方发达国家常见的一种养老模式,是指老年人将自己的产权房抵押或者出租出去, 以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,使用也最多。

反向按揭最早起源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房, 并允许他们在有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。这一做法后来被许多国家采用。

A 美国:

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种:联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”,这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。一是房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发,于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下,

每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值来确定。信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色, 贷款额度可以随着时间增长,因此非常受借款人的欢迎。二是住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似, 不同之处是贷款的支付方式较少,可选择的余地有限。借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两种贷款组合的支付方式。住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高,但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度,因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制,这也是住房保留计划的特点之一。三是财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供,没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以,通常是房产价值高, 并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划实现了证券化,由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品, 其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

B 日本:

日本从1981开始引进“以房养老”的概念,2002年正式设立这一制度,主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间

接融资方式。目前,一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销,最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。日本以房养老制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老年人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过,这项制度对申请人要求的条件比较苛刻。以东京为例,申请人的年龄必须在65岁以上, 要居住在自己持有产权的住宅中,且不能与子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下, 已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外,申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独

户建筑,集体住宅是不可以申请的。审核获得通过后, 申请人每月可以领到30万日元以下的生活费, 但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%, 借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次, 贷款的利率比较低,每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后的三个月内,由担保人负责一次性偿还。

C 英国:

英国的养老金体系主要由三部分构成:一是按比例缴纳的国家基本养老金,所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金,这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等,但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们在退休后主要依