物业费催缴技巧及案例分享PPT

2020/3/17
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物业企业服务不到位
• 因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供 优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某 小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修， 这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于 物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。
• 对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保 安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业 负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的 “借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不 当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物 业管理企业实际工作职责范围。
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小结： 既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高物业 管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：
• 首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其 次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树 立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行 房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决， 以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合 理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和 业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。 其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做 才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。
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课程目录：
• 物业管理的基本概念 • 物业管理收费难的原因 • 物业管理中重点客户的区分 • 如何编制收费计划 • 物业管理服务费用催费技巧 • 案例分享
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一、基本概念
• 1、物业管理的概念 • 2、物业服务支出构成
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物业管理的概念
• 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定,对房屋及配套的设施设Βιβλιοθήκη Baidu和相关场地进行维修、养护、管理、 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.
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二、物业管理收费难的原因
• 物业服务与收费不成正比 • 业主/客户对物业管理的认识不够 • 工程遗留问题 • 物业企业服务不到位
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物业服务与收费不成正比
• 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还 不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范， 不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物 业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下功 夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但 管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。
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工程遗留问题-物业公司长期受苦。
开发商为了将房屋快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多 的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无 人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业 管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物 业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据 有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中， 大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。 当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便 是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有 兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。
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业主/客户对物业管理的认识不够
• 由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物 业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、 “躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们 的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒 交费。
• 即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
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物业服务支出构成
《物业服务收费管理办法》规定
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、经业主同意的其它费用。
物业费收费技巧及案 例分享
2017年6月
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课程目的：
作为一名合格的物业管家必须熟悉小区服务标准、物业法规、以及业主、 住户和小区的基本情况，只有熟悉了小区的这些基础性数据，才能在收费工 作中做到心中有数，得心应手，准确扎实地开展工作，有效地应对业主就小 区物业服务相关事务的提问，能专业、及时地回答业主、住户的问题。
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物业管理相关法律、法规不完善。
• 物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了 在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物 业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有 相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法 律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。
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三、物业管理中重点客户区分