房地产行业法律法规及管理知识50问

房地产行业法律法规及管理知识50问
一、房地产市场管理类
1、问：返本销售和售后包租的销售方式为什么要被禁止？
答：近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。

采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。

目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理，从而引发老百姓集体上访的案例。

为了杜绝此类问题的发生，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2、问：商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？
答：个别开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证的有关规定。

而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。

因此，《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

3、问：已设定抵押权的商品房能不能再出售给他人？
答：目前，商品房销售中存在销售已设定抵押权商品房的现象，为了解决此类问题，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

4、问：“一房多售”属违法吗？怎么进行处罚？
答：有的房地产开发企业将商品房重复销售，导致购房者掏了钱，却得不到所购房屋。

《商品房销售管理办法》的处罚条款规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5、问：《商品房销售管理办法》如何规范买卖合同的内容，防止“合同欺诈”？
答：商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内容不清楚而贸然签订等原因引发的。

为了解决这一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《商品房销售管理办法》还要求房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在签定合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

6、问：房产商擅自变更规划、设计，购房者有权退房吗？
答：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

7、问：延期交房，房产商将承担什么责任？
答：在《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

8、问：中介代理机构代理销售商品房应履行哪些义务？
答：《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

9、问：商品房广告和样板间的内容要和实际交付的房屋一样吗？
答：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

10、问：开发商对所售商品房什么情况下承担质量保修责任？
答：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

11、问：什么样的商品房可以预售？
答：《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

12、问：《商品房预售许可证》是否应该明示？怎么明示？
答：《城市商品房预售管理办法》明确开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

13、问：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知哪些事项？
答：（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。

14、房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为？
答：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。

二、房地产开发经营类
15、问：商品房交付使用的条件是什么？
答：《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

16、问：商品房的保修内容和期限是如何规定的？
答：《湖南省城市房地产开发经营管理办法》规定，商品房应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。

其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同
书中约定。

17、问：开发商交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，如何处理？
答：开发商交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

18、问：在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度有什么作用？
答：主要是为了保障消费者和房地产开发企业的合法权益，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》可以作为商品房购房合同的补充约定，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，对住户合理使用住宅应有提示。

（未完待续）
二、房地产开发经营类
19、问：什么是住宅产业化？
答：住宅产业化是指采用工业化生产的方式建造住宅。

其核心内容包括建筑设计标准化，建筑构件工业化，部品部件集成化，建筑施工装配化，装修一体化，建筑管理信息化。

20、问：住宅性能认定的主要内容有哪些？
答：将住宅的工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五大性能来评审，将住宅性能划分成适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能五个方面。

每个性能按重要性和内容多少规定分值，按得分分值多少评定住宅性能。

三、房屋登记类
21、问：小区内属于全体业主共有的房屋由谁申请登记？
答：《房屋登记管理办法》确定这类房屋由房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时一并申请。

房屋登记簿上所有权人应记载为全体业主共有。

对这类房屋只登记、不颁发房屋权属证书。

22、问：夫妻离异房屋产权分割登记的，是否征收契税？
答：根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函【1999】391号）规定，对属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

23、问：房产交易后，当事人没有及时办理房屋所有权
转移登记手续，出现卖方下落不明，买方是否可以
单方面凭合同办理登记？
答：《房屋登记办法》规定房屋登记应当由有关当事人双方共同申请。

卖方是房产转让当事人之一，现下落不明，无法到登记机构办理有关手续。

由于无法做到双方共同申请，登
记机构也无从判断该房屋买卖合同的真实性和合法性。

在这种情况下，买方不能单凭房屋买卖合同申请房屋所有权转移登记。

24、问：购房人办证前死亡的，怎样办理产权证？
答：购买的商品房在死亡之前未登记的，须通过公证继承，再由合法继承人持有效的公证书申请登记。

25、问：如果房屋交易中买方已经进行房屋登记，但是没有
领取房屋所有权证书，此时卖方反悔，要求登记机构注
销该项登记。

登记机构可否注销？
答：申请登记的房屋权利一旦记载于登记簿，就具有物权效力。

登记机构不能擅自注销。

根据《房屋登记办法》规定，只有根据生效的法律文书撤消登记。

26、问：非权利人本人能否查询权利人名下房屋信息？
答：依据《物权法》、《房屋登记办法》以及《房地产登记技术规程》等相关法律法规明确指出：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”，“申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理”，“从保护所有权人隐私权的角度，登记资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。

”也就是说，非权利人、利害关系人不能查询他人名下的房产信息。

按照国家对房屋登记的相关规定，任何人提供房屋坐落或房产证编号等信息，可以查询房屋的自然状况，如房屋的面积、结构等，以及是否有查封、抵押等权利限制状况，但不提供房屋权利人的信息。

如果要以房屋权利人为条件查阅房产信息，除非是司法系统办案所需，需要走法律程序，才可以据此查阅权利人的房产信息。

四、物业管理类
27、问：买房后长期不居住，是否还要交纳物业管理费？
答：产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。

理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

28、问：房屋有质量问题，是否能够拖欠物业费？
答：业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是一种不合适的行为。

原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系。

房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修，并可按照购房合同的约定要求开发商承担相应的赔偿责任。

而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系，分别是两个独立的法律关系。

另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发建设单位。

由开发建设单位负责质保，而不是由物业公司负责具体的维修工作。

所以，业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是不合适的。

29、问：把住宅改成饭店或商店有营业执照就行吗？
答：不行。

《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的
《解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。

30、问：物业公司是否有权改变小区公共建筑用途？
答：《物业管理条例》第50条规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

物业管理公司需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当提出，由业主，
业主大会讨论决定同意依法办理相关手续。

31、问：什么是房屋维修资金？
答：房屋资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

32、问：房屋维修资金的交存标准？
答：1、2012年12月1日前已经办理商品房许可证的项目，多层房屋、别墅按购房款的2%的标准交存;电梯房按购房款的3%的标准交存。

2、2012年12月1日以后办理商品房预售许可证的项目，按照别墅150元每平米、有电梯的商品房110元每平米、无电梯的商品房80元每平米、和有电梯保障性住房80元每平米、无电梯保障性住房50元每平米及独立地下车库90元每平米的标准交存。

我市规定，房地产开发企业不能代收维修资金，而由购房业主持缴款通知单到银行自行交存。

33、问：应当经动用维修资金的“双三分之二”规定指的是什么？
答：根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条及《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定，应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占人数三分之二以上业主同意，才能动用房屋维修资金进行维修。

34、问：房屋维修资金何时应续筹？
答：业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续筹。

35、问：自己的房子能否自己随意改变结构和用途？
答：为保障房屋的安全和正常使用，不得随意改变房屋结构、构件、设备或使用性质，另禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

36、问：公共建筑有什么安全规定？
答：学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店，以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年进行一次安全评估；达
到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次安全评估。

37、问：什么样的房屋需要办理白蚁预防证？
办理房屋白蚁预防证有哪些程序？
需要提供什么资料？
答：一、办理范围：按原建设部令第130号规定：凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修房屋必须实施白蚁预防处理。

二、申请资料：1、株洲市基本建设项目收费一览表（一）或《建设工程规划许可证》（复印件）；2、房屋建筑底层平面图、正立面图、总平面图（复印件）。

三、办理程序：1、受理申请资料；2、缴纳白蚁预防费；3、签订白蚁预防合同；4、进行白蚁预防施工；5、建设单位验收并在施工记录卡上签章；6、发放白蚁预防证。

五、住房保障类
38、问：本市城镇低收入住房困难家庭申请住房保障应符合什么条件？
答：依据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》（株房〔2014〕67号）的规定，应符合以下条件：
1、申请家庭无房或人均住房建筑面积低于15平方米；
2、申请人必须具有株洲市城镇居民户口；
3、申请家庭人均年收入不超过上年度我市城镇人均可支配收入的60%；
4、家庭人数为两人或两人以上的，申请家庭成员之间须有法定的赡养、扶养或抚养关系；且家庭任一成员不拥有机动车辆（摩托车、三轮车除外）、商业性门面等情况。

五、住房保障类
39、问：申请保障性住房资格的程序是怎样的？
答：依据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》（株房〔2014〕67号）的规定，应按照以下程序进行申请：1、申请人凭相关材料到户籍所在地的街道办事处申请受理；2、街道办事处上门调查；3、街道办事处公示；4、区住房保障部门初审；5、市住房保障部门复审及公示审批。

40、问：申请保障性住房资格应提交哪些资料？
答：应提交：1、申请人及家庭成员身份证原件及复印件；2、申请人及家庭成员户籍证明原件及复印件；3、申请人及家庭成员婚姻状况证明原件及复印件；4、申请人及家庭成员收入证明原件；5、其他证明，如低保证、残疾证等。

41、问：目前我市环卫工人住房保障方面实施情况如何？
答：依据《株洲市城区环卫工人住房保障暂行办法》（株房〔2014〕88号），我们对有住房困难的环卫工人家庭已启动了申请报名工作。

住房困难的环卫工人家庭可凭劳动合同、身份证明、户口证明、《株洲市环卫工人住房保障资格审核表》、房屋状况证明等材料到所属区城管局报名申请住房保障，经区住房保障部门初审、市住房保障部门审核，确定其住房保障资格。

目前我市已有178户环卫工人家庭取得了住房保障资格，近期将由市城管局筹集租赁房源，签订租赁合同，通过长期租赁保障方式解决环卫工人的住房困难问题。

42、问：部分住户反映，因生活、生产不方便要求跨区域、跨楼栋楼层调换保障房，请问我市是否可以跨区域、跨楼栋楼层调换保障房？
答：随着保障房数量增加和分布区域的扩大，部分保障家庭因特殊原因，提出了调换居住位置的要求。

我局将通过即将投入运行的“智慧房产”住房保障信息系统来实现这种需求：首先由申请人提出申请，经过株洲市保障性住房管理中心核实，在完成房屋租金、水电等各种应缴费用结算等相关手续后，再由住保部门对相关可调换房源进行匹配调整。

或者，由申请人在系统平台发布调换房屋信息，征询有同样意愿的住保对象，双方共同提出申请，经株洲市保障性住房管理中心批准后进行互换。

六、国有土地房屋征收类
43、问：国有土地上房屋征收补偿安置方式有哪些？
答：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，项目指挥部提供用于产权调换的房屋。

如项目无法在原地集中安置被征收人，则由项目指挥部提供安置房屋信息供被征收人选择。

44、被征收房屋的价值如何确定？
答：被征收房屋的价值一般是根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

45、房屋征收评估机构如何确定？
答：根据《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定或随机选定等方式确定。

46、被征收房屋的补偿包括哪些内容？
答：主要有以下6方面的内容
（一）房屋补偿：房地产评估单价×建筑面积（以证载面积为准）。

（二）搬迁费：
1．住宅房屋：500元/次/户×2次=1000元/户。