对我国房地产经济健康发展途径的探讨

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论我国的房地产经济的可持续发展战略

论我国的房地产经济的可持续发展战略摘要：近几年，国家出台关于房屋购买限购的政策屡屡不断，面对这样的政策环境，我国房地产行业的经济态势曾一度下滑，在未来的发展道路中，房地产将会面临更多的阻碍和困难，要如何克服困难，获得真正的可持续发展，就是摆在房地产商眼前最迫切的问题，本文将对我国房地产经济发展的现状进行分析，明确我国房地产经济未来的发展趋势，从机遇和挑战中，去探索我国房地产经济的可持续发展战略。

关键词：我国房地产经济可持续发展战略现状未来趋势策略一、我国的房地产经济发展的现状首先，我国房地产经济发展的宏观环境不断变化，主要是由于，近几年我国房价迅速上涨多引发的泡沫经济扩大，这影响到了我国社会经济的整体发展，而房价的上涨也对我国民生事业的建设有一定的阻碍作用，为此，从11年的限购令到如今的提高房产税，政府对于我国房地产经济的经济政策已经逐步转向非支持性，从某种层面上来说，我国的房地产经济发展处于一个不利于自己的宏观环境。

其次，我国房地产经济发展有机遇，也面临挑战。

随着改革开放的深入和入世的加深，我国房地产经济的市场逐步扩大，一方面要走向国际，努力开发国际市场，一方面又要引进来，努力引进国外资金进入国内房地产市场开发，这样的市场环境无疑为我国房地产经济的发展提供了良好的机遇，能够实现国内市场的快速洗盘，及时淘汰部分落后企业，优化国内房地产行业的结构，但是，国际化的市场环境必然也加大了我国房地产商的竞争压力，由于不同文化价值的相互碰撞，势必会引发相应的冲击，从而导致我国房地产市场环境复杂化，阻碍了房地产的健康持续发展。

二、我国房地产经济发展的未来趋势眼前，我国房地产经济发展处于一个转型期，在这个时期，国家积极借鉴国外先进的管理经验，不断实践，不断摸索，不断更新经济政策导向，而国内房地产市场开始走向国际化，不断在市场的自由竞争中优胜劣汰，在这个阶段，这种种迹象似乎都在述说着我国房地产经济发展的穷迫，但是，转型期动荡不安的情况是一种历史必然性，只是一种过程，并不会持续太久。

新形势下房地产经济可持续发展的途径分析

经济管理
新形势下房地产经济可持续发展的途径分析
张柏晶
（厦门卓晟实业发展有限公司，福建厦门３６１０００）
摘要：房地产业是国民经济的基础性、支柱性产业，它与总体经济发展有着极为密切的关系。近年来，房地产经济在新的历史机遇中取得长足的发展，同时也面临着可持续发展的挑战。针对目前我国房地产经济的现状，提出一些实现房地产经济可持续发展的措施。关键词：房地产经济；可持续发展；现状；途径
２房地产业的重要作用
房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它直接带动多个关联行业的增长，带动国家经济的增长，同时改善人民的居住和生活条件，对财政收入做出重大贡献。
立和发展房地产金融二级市场。实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系，从根本上解决房地产可持续发展的资金来３完善房地产金融体系。实现房地产业的生产一消
费的良性循环
长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业发展面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。
为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，建
房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环
标过分追求，却忽视对环境的保护和资源的合理利用，加上房
地产企业本身对利润的盲目追求，结果造成了大量资源和能源

局长在促进房地产市场健康发展座谈会上的讲话

局长在促进房地产市场健康发展座谈会上的讲话同志们：在元旦刚刚来临和市三次党代会刚刚闭幕之际，我们召开房地产市场建设工作座谈会议。

主要目的是:根据当前房地产市场的新形势和新特点，研究解决房地产行业发展中的新情况和新问题,增强房地产工作的针对性和前瞻性，促进我市房地产行业平稳健康发展。

下面我讲四点意见：一、我市房地产业发展的基本估价XX房地产业在社会各界和业内人士的共同努力下，从探索起步到形成一个独立产业，再到快速发展成为国民经济的支柱产业,走过了一段不平凡的历程。

XX年我市房地产业步入了高速增长的时期，为解决百姓安居乐业,改善城市建设面貌，带动相关产业发展和国民经济增长作出了巨大的贡献.主要体现在以下几个方面：-—住房新体制基本建立.我市有效启动住房分配制度改革以来，城镇居民住房水平普遍显著提高,住房质量和居住环境明显改善；住房资产已成为居民家庭财产的重要组成部分，促进了社会的进步与稳定。

房地产市场机制日趋完善，多层次的住房市场体系初具规模，住房保障体系框架基本形成，政府在宏观调控方面也积累了一定的经验。

-—支柱产业地位逐步形成.当前，我市住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

全市房地产开发投资每年连续增长率15％以上，直接和间接拉动GDP增长10个百分点左右.近十年来，我市房地产业的销售收入、开工面积、上缴税费始终保持着上升的势头，成为了支撑XX市经济发展的重要产业。

——带动了相关产业的发展.房地产业关联度高、带动力强、幅射面广，在住宅产业的拉动下,有效地带动了建材业、劳务业、运输业、制造业、采矿业等65个相关产业的发展。

根据有关测算，房地产投资每增加1块钱,可以带动相关部门的投资增加0。

8元;房地产的销售每增加1块钱，可以带动其他消费1.34元；每投资1元钱于房地产上，可以带动GDP增长2。

18元，这就给经济增长带来了积极的拉动力。

—-居住环境发生根本变化.XX住宅从“火柴盒”变为各式风格的建筑形态,从住宅多层建筑变为高层建筑，从小打小闹的单幢楼变为规模化的开发小区，凸现了住宅建设的文化品味和人居环境。

构建和实施房地产市场平稳健康发展长效机制

构建和实施房地产市场平稳健康发展长效机制房地产市场作为国民经济的支柱产业之一，在我国经济社会发展中发挥着举足轻重的作用。

长期以来，我国房地产市场的发展存在着诸多问题，如房价波动较大、市场秩序混乱、投资炒房现象频发等，已经成为制约国民经济健康发展的重要因素。

为了促进房地产市场健康、平稳、可持续的发展，我们需要构建和实施长效机制，以保障房地产市场的稳定发展。

本文将从多个方面探讨如何构建和实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

一、健全的监管机制构建健全的房地产市场监管机制是保障市场稳定发展的首要任务。

目前，我国的房地产市场监管机制还存在一些不完善之处，例如监管力度不够、监管部门职责不清、监管政策不够科学等。

需要通过建立健全房地产市场监管机制，加大对房地产市场的监督和管理力度，确保市场秩序的良好运行。

1.建立完善的监管体系加强对房地产市场的监管需要建立完善的监管体系。

包括健全市场监管和执法体制、明确部门职责和监管范围、加强监管人员的专业培训和能力建设等方面的工作。

只有建立起完善的监管体系，才能从根本上解决房地产市场乱象。

2.加大监管力度当前，我国的房地产市场监管力度还不够强大。

需要加大监管力度，提高监管的实效性和有效性。

还要建立健全的监管指标和考核制度，确保监管工作的有力推进。

3.科学监管政策除了加大监管力度外，还需要出台科学的监管政策，包括加强对房地产市场供应、需求、价格等方面的监测和分析，以及定期发布房地产市场数据和报告，使监管政策更具针对性和实效性。

二、房地产市场长效机制除了健全的监管机制外，还需要构建房地产市场长效机制，通过完善的制度和政策来推动房地产市场的平稳健康发展。

1.完善房地产政策完善房地产政策是构建房地产市场长效机制的关键。

包括土地管理、房地产税制、住房保障制度、保障房建设等方面的政策。

只有制定完善的政策才能引导房地产市场朝着健康的方向发展。

2.规范金融支持金融支持是房地产市场发展的重要保障。

我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议

我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议提要：城镇房地产建设过程中存在的问题虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。

随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。

实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。

一、城镇化进程同房地产开发的关系分析从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。

先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。

从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。

以经济法为视角看房地产经济的可持续发展

Legal Syst em A nd Soci et y -_l嚣盛置圜I鎏．竺!竺!!望!!!f叁墨I』圭塾盒以经济法为视角看房地产经济的可持续发展闻靖摘要随着房地产业的迅速发展，房地产经济已为我国经济的快速增长做出了不可小视的贡献。

但是房地产经济在发展过程中，仍存在一些问题，本丈将以经济法的视角，对房地产经济可持续发展的途径进行分析与阐述。

关键词经济法房地产可持续发展中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)10-110一O l近年来，随着房地产经济的不断发展，其问题也不断暴露且日益突-出，房地产经济与国民生活水平及经济状况密切相关，因此研究房地产经济的可持续发展，具有重要而深远的意义。

一、房地产经济可持续发展的内涵1987年，由世界环境与发展委员会在其会议中阐述了《我们共同的未来报告》，在报告中第一次提出了可持续发展这一概念，并得到了国际上的广泛认同。

可持续发展，是既要满足当代人的实际需求，又不能损害后代人的利益。

房地产经济的可持续发展，包括两层含义：一方面是房地产的发展既要满足现代人对房屋产品的需求，又要满足后代予孙对未来发展的要求。

其中既包含土地资源的持续利用、住宅的协调、稳定发展，又包含房地产市场规则的完善及改善人居环境等。

另一方面，既要保证房地产业本身不断的稳定发展，又要适应社会及国民经济等多方面的发展需要，主要涉及社会的公正公s F、资源的合理开发，如上地资源、建材资源以及空间资源等的协调可持续发展。

同时，可持续发展需要法律的规范与制约，才能真正落实并长远发展。

二、经济法对房地产经济可持续发展的意义只有将法律运用到房地产经济的可持续发展的实践中，才能使其真证发挥效应。

经济法作为调整经济关系的法律，在整个法律体系中，是一个独立存在的法律部门，对规范房地产业起到了至关重要的作用。

房地产的可持续发展关系到整个市场经济的正常运转与社会结构的平衡。

房地产经济发展的失衡将会直接导致金融危机的到来，而金融危机导致的经济萧条。

房地产经济管理存在的问题及其解决对策

房地产经济管理存在的问题及其解决对策房地产是一个与人们生活息息相关的行业，也是我国国民经济中的重要支柱产业之一。

然而，房地产经济管理中存在着许多问题和难点，给该行业的健康发展带来了严峻的挑战。

本文将会阐述房地产经济管理存在的问题并提出可行的解决对策。

问题一：市场需求矛盾突出近年来，随着人民生活水平的提高，房地产市场需求日益增长。

但房价居高不下，住房供需矛盾严重，特别是中心城市房价过高，让普通人难以承受。

解决对策：一是发展经济适用房和公共租赁住房，加强政府的调控力度；二是建议增加土地供应量并强化对土地的规划和使用管理，引导开发商发展中小型住宅产品，缓解住房供需矛盾；三是加强市场监管，维护市场秩序，遏制房地产市场炒作行为。

问题二：房屋质量监管薄弱由于监管部门的不到位和缺乏有效的监管手段，数量庞大的买房人经常面临着建造质量差、北京房屋漏水、施工拖延等问题，给买房人带来不小的损失。

解决对策：一是完善房屋质量监管制度，建立规范、严格的质量检验标准，加强对房屋质量的检测和监管，严惩造假者和违规经营者；二是建议加强对买房者的权益保护，增强消费者维权意识，为购房者提供途径，及时处理、维护他们的合法权益。

问题三：土地资源浪费严重由于缺乏有效的土地利用制度和规划，以及开发商大规模、高密度开发土地，土地资源浪费已经成为困扰房地产经济发展的一大障碍。

解决对策：一是提高土地利用效率，通过精细化管控土地利用、加强城市规划、推进产业集聚等方式来实现土地的有效利用；二是建议加强房地产企业的社会责任感，引导它们积极履行社会责任，不浪费并充分利用土地资源。

总结：房地产经济管理是一个复杂的系统工程，需要国家及各有关部门共同协作。

在采取解决对策的同时也应积极应对新形势，不断完善房地产管理政策，加强市场监管，并探索建立可行的房地产市场长效机制，为房地产经济的健康有序发展保驾护航。

以经济法为视角看房地产经济的可持续发展

正常运转与社会结构的５衢。房地产经济发展的失衡将会直接性应休现往全社会的范围内，只订效率优先、兼踬公ｆｆ提ｆ￣＇ＳＪｉ导致金融危机的到来，金融危机皆致的经济萧条。股ｄ人跌，而ｉ
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关键词经济法房地产可持续发展文献标识码；Ａ文章编号：０９０９（００ｌ．ｌ．ｌｌ０５２２１）０１ＯＯ房地产、为国民经济的增长提供了有力支持，足小应一味ｌ但中图分类号：２３Ｆ９．３
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是房地产的发展既要满足现代人对房屋产的需求，又要满足后｝其１效代予孙对未来发展的要求。中既包含土地资源的持续利ｆ、其｛住济法【，三个基本原则足公、益与安全。】
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我国所有的法律【，必须倡导礼会公这一基小理念，｝郝１ｌ一公平ｆ为一个观的、有主导性的｛念，然受到法律的保护。１＝具ｌ必｝ｃＬ１经济法】ｌ－Ｊｌ涉及的是社会的整体利益，以经济法中的公平所

我国当前房地产业面临的问题的论文

我国当前房地产业面临的问题的论文住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。

”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。

如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。

因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1 当前中国房地产业存在问题土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。

同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。

从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。

虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”；“自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约合万元，荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了%，涨幅提高了个百分点。

”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。

如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。

经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。

中国房地产市场的现状与问题研究

中国房地产市场的现状与问题研究一、引言房地产是经济发展的重要组成部分，也是国民经济的重要支柱之一，因此它在国民经济中的地位也逐渐提高。

随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了快速发展。

中国的房地产市场在过去二十多年中呈现出了增长迅速、价格高企的特点。

然而伴随着市场的快速发展，也面临着一系列的问题与挑战。

本文旨在探讨中国房地产市场的现状与问题。

二、中国房地产市场的现状中国房地产市场的发展可以追溯到1980年代末和1990年代初，当时政府开始试图刺激房地产市场的发展。

在当时的环境下，政府逐步推出了一系列的政策措施来促进房地产市场的发展，包括放宽住房贷款政策和降低房地产税等等。

经过多年的发展，房地产市场迅速发展，房地产开发商在各个城市开发出大量房产，但是也面临着诸多的问题。

首先，中国房地产市场的供大于求现象仍然存在。

由于多年的发展，房地产市场已经形成了全国性的房产泡沫，很多房地产开发商在各大城市开发出大量房产，以满足居民的居住需求。

同时，也因为各种原因，很多居民在购房方面出现了困难，导致市场需求跟不上供应，房价逐渐上涨。

在城市发展中，城市居住面积和人均住房面积远远超出了国际标准，从而导致了更多的空房和空置房屋。

其次，中国房地产市场存在着投资和消费需求的矛盾。

随着房地产市场的发展，很多投资者开始将投资目标转向房地产市场。

他们将房地产作为投资工具，期待在市场上获取高额利润。

但是，正因为如此，很多房地产开发商利用了投资者的投资需求，在市场上制造了更多的房产泡沫，从而招致了更多投资者的抵制。

同时，也因为房地产出现了太多的泡沫，使很多消费者认为，房地产已经不再是消费需求，而仅仅是投资需求，这也是市场发展的一个矛盾点。

三、中国房地产市场问题的研究由于房地产市场的迅速发展，很多问题也接二连三地浮现出来。

面对这些问题，政府不断出台相关的政策和措施，通过防范风险和规范市场的运作来消除这些问题。

1.房地产市场的规范化建设随着房地产市场的蓬勃发展，政府也逐渐反映出一种看不中政府利润的理念，强调城市规划的数值化及房产数据的公示。

浅谈房地产经济发展战略的思索

银行贷款风险，提高房地产金融的市场
化程度，促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转变，提高整个房地产金融的效率。结语建筑是城市的音符，是
一
１．生态环境被破坏改变。许多房地产开发单位为了追求片面的经济效益而
趋势，甚至在某些地质贫瘠的地区，已经没有了可继续利用的空间。房地产发
，
在国民经济发展当中起着举足轻重
的作用，它是国民经济的一项重要支柱。
由此可见，维护房地产业的合理健康发展，对于我们促进经济的持续平稳迅速发展存在着十分重要的意义。本文即是
将生态环境因寨抛诸脑后，致使房地产
个城市发展进程的最直观体现。。钢铁
乏公平性。二、有效促进我国房地产经济可持
续发展的对策
森林” 固然冰冷、令人窒息，但它的存在，也意味着一座城市前进的脚步，只要尽力实现建筑与环境之间的相融，城
全面进步这三方面内容。而房地产业可持续发展包括两个方面的含义：一是指
产空置，包括开发商资质相对较低，所开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已存在的项目发生重复，缺乏自
身特点、没有优势导致所的空置等。（四）金融基础体系欠完善
浅谈房地产经济发屡战略的思索
二连浩特市房产管理局任齐圣现各种资源的有效利用首先，要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力向资源集约利用型房地产经济转变，要提高对土地、空间资源的利用效率，正确认识建筑成本与资源的关系与地位。其次，应作好房地产发展中的科学规划，使房地产与其他行业协调发展，既要发挥房

浅析我国房地产经济可持续发展

道，许多开发商们更是考虑到了这一点，在进行土地开发的时
济效益，根本不考虑房屋的质量问题，这在很大程度上会引起消费者的恐慌，从而使得消费者根本不愿意购买，这使得房产空
摘
要：随着我国城市化的不断发展，以及人们生活水平的不断提升，房地产行业已成为我国促进经济净增长的重要
的基础及主导产业。因此，房地产业的可持续发展就成为一个亟需解决的问题。房地产市场的可持续发展，是指在经济发
展、社会进步、生态优化综合平衡目标约束下，实现房地产资源的最优配置，表现为房地产市场供求结构和总量平衡、价格
稳定、低收入家庭住房得到保障、房地产市场体系健全、并且企业具备可持续发展能力等等。本文提出了我国房地产开发
过程中存在的问题，紧接着给出了完善房地产发展的策略，最后仔细地分析如何加强我国房地产经济的可持续发展，其观点仅供读者参考，希望能够对相关人员产生一定的帮助。关键词：房地产；市场需求；可持续发展；经济；问题
是我国在房地产行业的发展过程中，仍然存在很多潜在的约束。
一旦利用不当，必然会造成资源的极大浪费，有些资源一 ① 虽说我国是一个人口大国，但土地资源稀缺严重，严重制约了资源，就没有了。虽说我国的能源非常的多，但每个人平均下我国房地产业的发展； ② 国家利用宏观调控政策，造成房地产开旦用完，就变得岌岌可危，这需要引起相关人员的高度重视。为了房发和融资的压力日益加大；③城乡居民收入水平相对于与房价来，地产经济的可持续发展，需要合理地进行优化资源，以免造成资较低的矛盾，更使得我国房地产业发展面临着巨大的供求矛盾，从而造成人力、物力的损失。居民的需求大而收入水平低，不足以满足居民的住房要求因源的极度浪费，此，我国房地产行业缺乏可持续发展能力，主要表现为房价过１．３多种原因导致房地产房产空置

改革开放以来我国房地产行业的发展历程与前景研究

改革开放以来我国房地产行业的发展历程与前景研究改革开放以来，我国房地产行业经历了一个长足的发展过程。

特别是21世纪以来，随着城市化进程的不断加速，房地产行业发展迅速，成为中国经济增长的重要引擎之一。

本文将探讨我国房地产行业的发展历程和未来前景。

一、我国房地产行业的发展历程1.起步阶段（1978-1989）改革开放后，我国房地产行业经历了一个由计划经济体制向市场经济体制转型的过程。

在这一阶段的头十年，政府仍然控制了房地产市场的供应和价格，以保证人们住房的基本需求。

房地产开发主要是由国有企业完成，私人房地产业主要是在城市里处理遗留下来的传统住房。

2.成长阶段（1990-2000）在1990年代，随着“住房制度改革”、“土地制度改革”和“商业银行金融改革”的引入，房地产市场逐渐向市场化、多元化和规范化发展。

在此期间，房地产市场的开发规模和资金实力得到了极大的提升。

房地产开发变得更加多元化。

此外，改革后的住房制度取消了部分限制，腾出了更多的市场空间。

3.快速发展阶段（2000-2010）2000年后，我国房地产市场进入了一个快速发展的新阶段。

这个时期的房地产市场看到了繁荣的周期，多层次、多种形式的房地产市场也开始进一步发展和完善。

此外，加入WTO也使中国房地产面临新的机遇和挑战。

4.调整阶段（2010-至今）近年来，中国房地产市场经历了多次政策调整，为了遏制投资的过热、防止囤积、规范开发、维护市场稳定，政府实施了一系列调控政策和一些限制政策。

这些调整严重限制了房地产的增长。

然而，经历了近十年的高速增长，中国房地产行业已成为国民经济的“四大支柱”之一。

二、我国房地产行业的现状截至2019年，我国房地产业已成为一个进入产业链的钢铁、煤炭、铝业、汽车等重要产业，渗透到我国经济各个领域，成为一个具有复合驱动力的特大产业。

它是我国居民收入、消费、储蓄、投资和城乡社会保障的重要方面。

随着房地产市场的日趋成熟，以下几方面的问题和挑战已经出现：1.调控力度正在不断加强。

浅谈政府如何推进房地产发展

浅谈政府如何推进房地产发展我国房地产市场受到市场和政府两方面的干预。

政府通过宏观调控对房地产市场进行调节，以确保房地产发展和稳定，但是对市场中的很多问题却并不都能够很好地进行处理，其中政府过分追求利益是根本，而这体现在政府管理中就是在职能执行的时候没有定位准确，错位缺位问题严重。

1 政府对房地产管理的现状1.1 管理水平和行政效率得到提高在我国政府的职能管理中，对房地产的管理更加适应市场的需求，效率和水平都得到了提高，这标志着我国正从无限政府向有限政府进行转变，这是政府做好房地产管理的关键。

我国政府正在向着服务型政府转变，很少再有部门较多、办公效率低下的情况存在。

我国政府通过管理改革，开始了行政审批一体化的时期，极大地提高了办事效率，降低了行政成本。

1.2 密切了政府与人民群众的关系我国政府的公共行政改革也推进了我国民主政治建设的进程。

这也一直是我国政治改革的一个重要组成部分，广大人民群众参与管理国家事务的范围和权利不断扩大，基层自治组织直接选举得到充分落实。

此外，政府的公共行政改革让政府的管理开支减少了，也降低了房地产管理费，财政管理费用不再逐年上升，让乱收费问题得到了遏制。

2 政府对房地产管理的不当之处2.1 单纯追求经济效益GDP日益成为评定地方政府政绩的一个决定性指标，使得多数地方政府不择手段的提高GDP以增加自己的政绩，而忽视了政府的主要职责——提供公共产品。

而据有关专家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1%时，当地固定资产投资就增加4.1%，但是在城镇居民的固定投资中，还是有大量的资金流入了房地产市场，针对这种情况，政府加强了对房地产业的控制，这样反而造成违法用地情况的增加。

2.2 没有很好的配合中央政府的政策执行房地产行业与其他行业不同，有着明显的区域性特性，因此在政府管理过程中必须给地方政府一定的自由决定权。

中央所设定的调控目标能否实现，在很大程度上取决于地方政府对政策的落实。

加强市场管理促进房地产经济健康发展的途径

加强市场管理促进房地产经济健康发展的途径一、加强宏观调控1. 建立健全稳定房地产市场发展的长效机制，明确政府的定位和职责，合理确定住房供应和价格调控目标。

2. 加强土地供应管理，制定合理的土地供应政策，严格执行土地出让方式和土地用途管制，防止过度投机和恶意炒作。

3. 引导金融机构加大对房地产市场的监管，防止过度的信贷流动和房地产泡沫的形成，控制房地产资金的投机性流动。

二、完善法律法规1. 完善房地产市场的法律法规体系，加强市场规范和监管的能力，提升政府部门对违法行为的打击力度，严厉打击违法犯罪行为。

2. 加强产品质量和消费者权益保护，建立健全住房质量监管和纠纷解决机制，确保购房者合法权益的保护和维护。

三、促进产业结构升级1. 鼓励发展房地产相关的产业，提升房地产产业链的发展水平，推动房地产产业结构的升级，从而提高房地产经济的发展水平。

2. 加强房地产与其他产业的深度融合，推动房地产和城市规划、建筑、金融、科技等相关产业的协同发展，提高房地产产业的核心竞争力。

四、加强市场监管和信息公开1. 建立健全房地产市场监测系统，加强对市场供求变化和价格走势的监测和预警，及时调整市场调控政策。

2. 加强市场信息公开，提高市场透明度，提供准确、全面、及时的市场信息，方便市场主体进行决策和投资。

五、推进城市化和住房保障1. 加大城镇化进程，通过城镇化促进经济发展和人口流动，增加对住房的需求，促进房地产市场的稳定和健康发展。

2. 加大公共租赁住房建设力度，加大对经济困难人群的住房保障力度，提高低收入群体的住房安全感和获得感。

加强市场管理促进房地产经济健康发展的途径既需要政府的宏观调控，也需要法律法规的完善，同时也需要产业结构的升级，市场监管和信息公开的加强，以及对城市化和住房保障的推动，同时还需要推动房地产企业健康发展。

只有通过综合施策，才能实现房地产经济的健康发展。

2024年房地产市场健康发展座谈会发言稿

2024年房地产市场健康发展座谈会发言稿尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾：大家好！我很荣幸能够在这个重要的座谈会上做一次发言。

今天，我将围绕2024年房地产市场的健康发展进行阐述。

房地产市场一直被誉为国民经济发展的晴雨表，它对经济的拉动和稳定起着举足轻重的作用。

近年来，我国房地产市场发展迅速，为推动经济增长、提升人民生活水平做出了重要贡献。

然而，过去的一些问题也给我们敲响了警钟，使得我们必须清醒地认识到，房地产市场的健康发展是非常重要的。

首先，我们要保持房地产市场的稳定。

稳定是任何一个经济体系的基石，房地产市场也不例外。

过去几年，一些主要城市房价过快上涨，引发了市场波动和社会问题。

为了平抑市场过热，政府出台了一系列调控政策。

我们不能只追求短期效果，而应该注重长远稳定。

因此，我建议在2024年，在确保房地产市场供需平衡的前提下，政府可以继续保持调控政策的力度，既要保证市场的平稳运行，又要保障市场的公平与公正。

其次，我们要加强对房地产市场的监管。

监管是保障市场健康发展的重要手段，也是防范风险的重要举措。

在2024年，政府可以加大对房地产市场的监管力度，加强对开发商、中介机构等各方的监督，严厉打击违法违规行为。

同时，加强对市场交易数据的统计和分析，提供精准的市场情报，为政府决策提供有力支持。

只有通过有效的监管，才能够维护市场的秩序，防范各种风险的发生。

第三，我们要加大对住房租赁市场的支持和引导力度。

住房租赁市场是降低住房消费压力、促进居民就业流动的重要途径。

然而，过去一段时间以来，住房租赁市场发展缓慢，租金上涨较快，租赁权益保护不够到位等问题较为突出。

在2024年，政府可以制定更加积极的政策，支持和引导各方积极参与住房租赁市场，建立健全租赁市场的法规制度，加强对市场主体的监管，提高市场的运行效率和秩序。

最后，我们要加大对农村和农民工住房保障的力度。

农村地区和农民工住房问题一直是社会关注的热点，也是政府工作的难点。

房地产市场稳定发展

房地产市场稳定发展房地产市场是一个国家经济发展的重要组成部分，也是大多数人生活的重要组成部分。

一个稳定发展的房地产市场对国家和个人来说都是有利的。

本文将会就房地产市场稳定发展的重要性以及实现稳定发展的途径进行探讨。

首先，房地产市场的稳定发展对国家经济来说具有重要意义。

房地产市场是国家经济的重要支柱产业，对就业和GDP的贡献巨大。

一旦房地产市场不稳定，将会带来就业不稳定和经济下滑等问题。

稳定的房地产市场可以保持就业稳定，吸引外来投资和促进经济增长。

此外，稳定的房地产市场还可以提高国家的经济运行预测能力，减少经济风险。

其次，房地产市场的稳定发展对个人来说也是非常重要的。

房地产是大多数人生活的重要组成部分，也是人们最主要的资产之一。

一个稳定发展的房地产市场可以保障人们的住房需求，提高生活质量。

此外，房地产市场的稳定发展还可以保值增值，为个人提供投资渠道。

一个稳定的房地产市场可以让人们更加有信心地购房置业，促进消费和经济发展。

那么，实现房地产市场的稳定发展有哪些途径呢？首先，政府应该加强监管，制定合理的政策法规。

政府应该加强对房地产市场的监管，制定合理的政策法规，防止房地产市场出现过热或者过冷的局面。

政府可以通过加大土地供应、控制开发贷款、规范房地产市场交易等方式来维护房地产市场的稳定发展。

其次，加强市场调节和引导。

市场调节是房地产市场稳定发展的重要手段。

政府可以通过加大市场调节力度，引导投资者理性投资，避免盲目投资。

同时，政府还应该推动房地产市场的多元化，引导开发商开发经济适用房、租赁住房等多样化产品，满足不同人群的住房需求。

最后，加强信息透明度和公开。

信息透明度和公开是房地产市场稳定发展的重要保障。

政府应该建立健全的信息披露制度，提高信息透明度，让投资者、购房者都能够获取到真实、准确的信息。

此外，政府还应通过加强舆论监管，打击违法违规行为，增强市场秩序。

综上所述，房地产市场的稳定发展对国家和个人来说都具有重要意义。

房地产推动高质量发展心得-概述说明以及解释

房地产推动高质量发展心得-概述说明以及解释1.引言1.1 概述概述部分的内容:房地产作为一个关键的经济领域，对于国民经济的发展起到了重要的推动作用。

随着我国经济的不断发展和城市化进程加速，房地产行业也呈现出快速增长的态势。

然而，在高速发展的同时，也暴露出了一些问题和挑战。

为了实现房地产的高质量发展，我们需要深入分析和总结经验，从而提出有效的对策和建议。

本文旨在对当前我国房地产推动高质量发展的心得进行总结和探讨。

通过对相关数据的分析和研究，我们将探讨房地产行业发展的现状和趋势，深入探讨其中的问题和挑战，并提出解决思路和对策。

通过本文的阐述，旨在为进一步推动房地产高质量发展提供参考和指导。

在本文的第一个要点中，我们将重点讨论房地产市场供需状况以及价格波动对市场的影响。

随着经济的发展，人民生活水平不断提高，对住房的需求逐渐增加。

与此同时，房地产市场供给的不足也引发了一系列问题，如房价上涨过快、房地产投资过度等。

我们将从多个方面综合分析这些问题，并提出相应的应对措施。

在第二个要点中，我们将关注房地产行业的结构和规模，以及对整个经济的影响。

房地产行业作为一个重要的支柱产业，不仅能带动大量就业，还能促进相关产业链的发展。

然而，房地产行业也面临一些挑战，如土地资源有限、房地产开发模式亟待创新等。

我们将通过深入研究这些问题，来提出行业发展的对策和建议。

在第三个要点中，我们将关注房地产行业的可持续发展。

随着人们对住房品质和环境要求的不断提高，房地产行业需要更加注重低碳环保和节能减排。

我们将探讨可持续发展的重要性和具体的实施方法，以期为房地产行业的发展提供新的思路和方向。

在第四个要点中，我们将关注房地产行业的监管和政策支持。

房地产行业的发展需要政府的有效监管和政策支持。

我们将探讨当前房地产行业监管的问题和不足，并提出相应的改进举措和政策建议，以促进房地产行业健康发展。

通过对上述要点的分析和讨论，我们将得出结论，总结房地产推动高质量发展的重要要点和经验教训。

横向并购：我国房地产业集中度演变与发展路径研究

学术探讨横向并购:我国房地产业集中度演变与发展路径研究∗杨蕙馨㊀王继东㊀徐召红内容提要:我国房地产业从１９９８年开始了市场化发展,这些年的快速发展推动了我国经济的发展.但是,由于房价上涨过快,政府从２００５年开始对房价实施调控,２０１０年调控愈发严格.目前,在房价下降预期的影响下,居民持币待购, 买方市场初步形成,房地产业的横向并购趋势愈发明显,通过横向并购有利于企业扩大市场份额,提高行业集中度.本文在分析了房地产业集中度变化的基础上,探讨了房地产业实现良性发展的路径.关键词:横向并购㊀行业集中度㊀房地产市场㊀发展路径一㊁引言１９９８年７月,国务院正式宣布停止国有企事业单位㊁政府部门工作人员的福利性住房分配,自此我国房地产业开始了市场化时期.１９９８~２００９年间,我国城镇房地产投资额从３６１４２亿元增长到３６２４１８亿元.相关研究表明,房地产业发展可以带动６０余个相关行业发展,促进国民经济的增长.１９９１~２００９年期间,我国房地产业增加值年均增长幅度为１９９％,房地产业增加值占G D P的年平均比重为４２％,①２０１０年房地产业增加值占第三产业增加值比重为１２９％,占G D P比重提高至５６％.我国实行住房制度改革以来,住宅消费逐渐成为消费热点,２００９年我国城市化率已达到４５７％,城市人口为６６６亿(２０１０年人口普查数据),加上改善居住条件的需求,我国房地产市场容量巨大.与之相应,房价也一路走高,１９９８~２００３年间房价年均涨幅３６％,２００１~２０１０年间房价年均涨幅９３２％,②房价上涨速度远高于城乡居民收入增长速度.房地产业是资金密集型产业,随着国家宏观调控愈发严格,楼市低迷,公众持币待购,多数房地产企业资金链条极度紧张,加上市场竞争不断加剧,横向并购已成为房地产企业突破融资困境㊁拓展市场份额㊁谋求生存的重要途径.目前,我国房地产企业横向并购主要以股权收购和项目收购为主,在这种并购趋势下,我国房地产行业集中度将如何变化?我国房地产业如何实现良性发展?本文将对这些问题进行分析探讨.二㊁相关文献回顾国外文献对并购是否会提高市场份额持有不同观点.S t i l l m a n(１９８３)的研究结果部分支持了横向并购的一个动机就是获得市场势力.L u b a t k i n (１９８３)认为横向并购不但可以增加市场份额,还能够节约营销和生产成本.A n d r a d e&S t a f f e r d (１９９９)认为横向并购可以提高产业集中度,解决产能过剩问题,促使企业退出.国内学者对我国房地产业研究主要集中于行业集中度分析和房地产业如何发展.周刚(２００１)认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是房地产企业间过度竞争和整个产业业绩下滑的主要原因.潘爱民㊁王洪卫(２００８)对我国房地产市场非有效性进行检验,得出我国房地产市场仍然是一个非有效的市场,房地产价格对信息的反映程度很低,且房地产市场存在超额利润.刘树枫(２００９)认为我国房地产业集中度低的主要原因是房地产市场规模扩大过９１«经济学动态»２０１２年第４期∗杨蕙馨,山东大学管理学院,邮政编码:２５０１００,电子邮箱:y h x＠s d u e d u c n;王继东,山东大学经济学院;徐召红,山东大学管理学院.本文系国家社科基金项目«我国住宅价格形成机制及发展对策研究»(批准号１１C J Y０３３)㊁山东省社科规划重点项目«后金融危机时代中国企业全球化的创新战略选择»(批准号１１B G L J０４)成果之一.衷心感谢匿名审稿人的宝贵意见,当然文责自负.快㊁房地产企业进入数量多㊁规模障碍系数低.张魏等(２００９)对影响我国房地产市场集中度因素进行了实证分析,指出市场集中度与行业进入壁垒正相关,与生产能力扩张负相关,我国房地产市场结构稳定性差,规模经济不显著,当领导型企业采取防止新企业进入的竞争策略时会显著提高市场集中度.陈笑(２０１０)对房价与房地产业市场结构等因素之间的关联关系进行实证研究,得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系,认为市场集中度是房价最重要的影响因素,提出全面优化房地产市场结构㊁适当提高房地产市场集中度的建议.表１㊀房地产开发企业的企业数量等指标㊀㊀资料来源:中国统计年鉴(２００９~２０１０),«中国大型房地产与建筑业企业年鉴(２０１１)».注:房地产企业规模＝商品房销售收入/房地产企业个数.学者们针对我国房地产业现状,提出了基本相同的对策建议.周京奎(２００２)提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的必然选择.欧阳强(２００４)对我国房地产业发展提出结构性调整㊁促进产业升级㊁规范土地市场和健全金融体制的政策建议.黄光灿(２００８)通过对２０００年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析,认为只有构建完善的住房供应体系才能保持房地产市场的长期稳定.欧阳文和等(２０１１)比较了美国和中国土地制度㊁供给模式,提出中国城市住宅问题解决的途径要增加保障性住宅供给,对土地实行限价供给和以工业化模式取代传统建造方式.葛扬等(２０１１)认为我国房地产业形成了一调控就减少供给,导致下一阶段更大的调控压力的怪圈 ,形成这种怪圈的主要原因是我国房地产业发展是典型的外力推动型,提出完善财税体制㊁增加保障性住房供给㊁不断优化产业结构等作为走出这种怪圈的路径.三、我国房地产业集中度的变化１９９８年我国实行全面住房制度改革,释放了巨大的市场需求,２００２~２００４年房地产业年均增幅达到２８％,经过十多年的发展和逐步规范,我国房地产业的结构体系已经初步形成.１．房地产企业数目变化.１９９８年我国房地产开发企业总数为２４万家,在２００７年高房价的刺激下,一年间企业数目增长了４０％,２００９年商品房平均售价提高至４６８１元/平方米,又吸引众多中小型房地产企业进入,２０１０年增加了４７００多家(见表１).１９９８~２０１０年１３年间,我国房价一直在上涨(除１９９９年㊁２００８年㊁２０１０年略有下降),这１３年间房地产企业数目和就业人数一直在增加(除２００５年㊁２００９年).２００５年受调控政策的影响,企业数目和就业人数分别比２００４年减少了近３０００家和７万人;２００９年受２００８年金融危机的影响,企业数目和就业人数分别比２００８年减少了７０００多家和１４万人.大量中小型房地产企业的进入,与我国房地产市场的进入壁垒较低直接相关.目前,我国房地产开发企业的资质管理仍然沿用２０００年的«房地产开发企业资质管理规定»,进入门槛低.目前,在新的«我国房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)»中,提高了房地产企业的进入门槛.㊀㊀图１㊀我国房地产业C R１０与C R１００变动２００５~２０１０年间,我国房地产企业规模和平均销售面积一直在增长(除２００８年),而房地产开发企业的平均规模却未同步提高.２０１０年我国商品房销售收入是１９９８年(０２５万亿)的２１倍,房地产企业平均规模增长了６倍(１９９８年１０３２７７万元),市场容量的扩大远远大于房地产企业规模的扩大,占总数量５４％的中小房地产企业年均销售规模在１~４万平方米.２．行业集中度稳步提高.行业集中度又称市场集中度,是指某行业(市场)内前N家最大的企业所０２占市场份额的总和.以我国房地产综合实力前十强和前百强销售额占整个行业份额的C R１０和C R１００来测算我国房地产业的集中度.图１显示,无论是C R１０还是C R１００,除２００６年略有下降外,其余年份一直上升,二者的变化趋势一致,说明我国的房地产业集中度一直在稳步提高.３．规模优势显现.从销售额和销售面积看(见表２),全国商品房销售额和销售面积除２００８年下降外,一直处于增长状态.销售过百亿的房地产开发企业也逐年增加,２００５年没有一家房地产企业销售额超过百亿,２０１０年已有３５家房地产企业销售额超过百亿,万科公司销售金额超过１０００亿元.房地产上市公司是房地产业的主力,中国房产信息集团发布的２０１０年上半年中国房地产企业销售排行榜中,上市房地产企业销售金额占前２０强企业销售金额的７８％.表２㊀销售过百亿的房地产企业规模变化㊀㊀资料来源:中国房地产T O P１０研究组,２００６㊁２０１１:«中国房地产百强企业研究报告»;搜房产业网,２０１０年１月７日.从总资产看,２００５年我国房地产企业总资产规模超过百亿的有２２家;２００９年房地产上市公司中总资产规模过百亿的有５４家,２０１０年达到６５家.从上市公司的总资产均值看,沪深上市的房地产公司,２００５年总资产均值是２６４亿元,２００７年底升至５８２１亿元,２０１０年提高至１２２３２亿元;香港上市的内地房地产企业,２００７年底总资产均值达２３６３７亿元,是２００５年同期的近３倍,２０１０年提高至４３６４８亿元.从利润流向看,２０００~２００４年,前２０％房地产上市公司的五年平均净资产收益率为１０１５％,高出同期房地产业平均净资产收益率近５３个百分点;③２００７年,房地产行业销售利润率的平均值是１５％,房地产企业T O P１００中５９％的销售利润率在２０％以下,超过３０％的企业仅占１６％.２０１０年２０强品牌房企净资产收益率均值为２５８９％,高于行业平均水平９８２个百分点.这些表明我国房产企业的规模优势已经显现,资产规模和利润都呈现出集中趋势.４．并购规模和起数的变化.２００４~２００８年我国房地产业并购金额达２６０３２亿元,发生１９６起并购案;２０１０年房地产业涉及并购金额１７４６５亿元,④实现并购８４起,占各类并购总数的１３５％;２０１１年前三季度,我国房地产业并购达８７起,总交易金额达到了２５６６５亿元.⑤可见,房地产业并购起数(除２００９下降)和并购金额呈现加速增长的趋势(见图２).㊀㊀图２㊀２００４~２０１０年我国房地产企业并购起数房地产业并购主要表现为大企业对小企业的横向并购.如万科公司２００５~２０１０年并购了１３１家公司,涉及金额达１３４７亿元,并购方式主要是整体并购㊁项目收购㊁股权收购㊁合作拿地开发等(见图３).２００９年８月至２０１１年４月间,S O HO中国在上海进行了五次收购.㊀㊀图３㊀２００５~２０１０年万科公司并购金额和公司数资料来源:万科公司年报.５．横向并购与市场份额的关系.以万科公司为例分析横向并购与市场份额的关系.万科企业股份有限公司是我国最大的房地产上市公司,成立于１９８４年,在全国３１个城市开展了业务.万科公司是我国首家销售额突破千亿元大关的住宅开发企业,其市场份额２００５年以来一直稳定上升,２０１０年达到２０６％(见表３).１２«经济学动态»２０１２年第４期表３㊀２００５~２０１０年万科公司并购和销售额㊀㊀资料来源:深度调控下的万科并购学,w w w ０７５９h o m e c o m .注:市场份额由中国房地产T O P １０研究组数据整理计算而得.从并购规模看(见图４),２００５年以来,万科公司的市场份额与并购规模不完全一致,并购金额下降时,市场份额仍在上升(２００７年).从并购公司数量看(见图５),２００５年以来,该公司的市场份额与并购公司数量也不完全一致,２００８年并购公司数量减少,市场份额仍提高了０２２个百分点,而２００９年并购公司数量增加,市场份额下降了０５５个百分点.将二者结合起来可以看出,横向并购对市场份额的提高是有效的.万科通过整体并购㊁项目收购㊁股权收购㊁合作拿地开发等方式成为国内房地产行业中的龙头企业,与美国最大的房地产开发商４５％的市场份额相比仍显得不够大.㊀㊀图４㊀２００５~２０１０年万科并购金额与市场份额一般情况下,某一行业的企业能够赚取高额利润时,会诱惑企业进入,再加上进入门槛较低,造成企业数量增加过快,导致行业集中度水平不高.在房地产市场化初期,行业集中度比较分散,企业间存在低水平的竞争.经过近几年的发展,我国房地产业集中度稳步提高,规模效应开始显现.在目前中央宏观调控不放松的情况下,房地产企业资金会更加紧张,楼市价格进入拐点及居民买方市场初步形㊀㊀图５㊀２００５~２０１０年万科并购数量与市场份额成会进一步推动房地产企业的并购,行业集中度会进一步提高.国际上成熟的房地产市场,８０％的市场份额集中在２０％的企业手中,２００４年美国前１０家地产业开发商占全美市场份额高达２７２５％.可见,我国房地产业集中度仍有很大的提升空间.表４㊀美国房地产业的发展历程㊀㊀资料来源:陈洪波,２００６:«美国房地产金融及对中国的启示»,«中国房地产金融»,第２期;欧阳文和张璇,２０１１:«中美房地产发展路径比较研究»,«河北经贸大学学报»第１期.四、美国房地产业的发展路径美国私人拥有住房比例较大,已形成较为完善的住房制度和政策体系,美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制.１．供给政策的变化.美国自２０世纪３０年代以来,历届政府都很重视住房问题,其住房政策也根据国民经济的发展变化适时调整,调控的重点始终是保证低收入家庭能够买得起房.２０世纪３０年代以前,美国主要依靠市场力量解决国民住房,采取市场２２供给住房,２０世纪３０~７０年代,由于国内经济不景气,采取公共住房为主和市场性住房为辅的供给政策.美国的公共住房是指政府为低收入者㊁老年人和残疾人建造和维护㊁收取低额租金并由政府管理的住房.由政府控制户型㊁售价和供应对象,主要建设中等收入者买得起的小户型㊁低房价住宅.政府对建设公共住房者提供贴息贷款以降低房价,对居民提供购房贴息贷款,免开发商和居民的有关税收.⑥第二次世界大战后的２０年是美国房地产业的高速发展时期,期间美国住房自有率从约４５％提高至６５％左右(见表４).２０世纪７０年代至今,美国采取市场性住房和福利性质的市场性住房,公共住房在住房政策中的核心地位淡化,公共住房数量逐渐减少,增加了住房保障制度及各种优惠政策措施,如美国联邦政府对低收入者提供的住房支持主要是提供租金补贴帮助低收入家庭获得私人住房;为家庭购买住房提供贴息贷款㊁担保和贷款利息在个人所得税税基中予以抵扣等.美国联邦财政在２０１０财政年度中,纯粹保障性住房在金融税收的预算支出达８９６７６５亿美元.⑦借助跨区域扩张㊁产业链整合㊁精细化管理㊁并购及金融创新等手段,美国房地产业在２００３~２００６年间发展到了顶峰,２００７年以后,在金融危机的冲击下,房地产业走入低谷.２．房地产市场结构.美国实行多元化的土地所有制,包括私人土地㊁联邦政府土地㊁州政府土地和印第安人保留地,各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁,不存在土地垄断供应和因政府干预造成的市场扭曲,土地价格由估价公司协助确定.在美国,房地产业有三类开发商:一类是住宅建筑商(H o m e B u i l d e r),通常以私人住宅开发㊁销售为主;第二类是不动产商(R e a l E s t a t e),主要从事房地产中介服务㊁投资性商用物业的融资㊁投资㊁开发和管理运营等;第三类不动产发展商(R e a lE s t a t eD eＧv e l o p e r),主要以投资性物业的开发和销售为主.美国个人和机构进行房地产投资的主要途径是各类房地产信托投资基金(R E I T s)持有的投资性物业,住宅更多地被视为消费性产品.美国绝大多数开发商专注于某个区域市场上的运行,采用高度专业化和长期收益为主的商业模式.美国排名前列的房地产开发公司经历了一系列横向并购和纵向并购,兼并成了美国房地产企业规模扩张和提高占有率的重要手段.２００９年,美国第四大房屋建造商帕尔迪公司(P u l t eH o m e s)收购美国另一住宅营建巨头桑达克斯公司(C e n t e x),成为美国最大房屋建造商,这一并购使帕尔迪公司得到了桑达克斯公司在得克萨斯州和卡罗莱那州的大量土地.３．房地产金融体系变化.２０世纪７０年代以前,美国房地产金融是以银行性金融机构提供贷款为主的间接融资体系.２０世纪７０年代以后,大量的非银行性金融机构,如养老基金㊁保险公司㊁共同基金进入住房金融领域,在激烈的竞争环境下,金融机构创新出各种衍生金融工具,住房金融逐渐从间接融资转向了市场(直接)融资.目前,美国的房地产金融体系由商业性住房金融体系和政府性住房金融体系构成.商业性住房金融体系由商业银行㊁人寿保险公司㊁养老基金㊁房地产信贷㊁房地产投资信托基金㊁房地产抵押贷款基金等各类机构构成.政府性住房金融体系主要由美国联邦住房金融署㊁房利美㊁房地美㊁退伍军人管理局等构成.美国联邦住房金融署负责住房标准的制定和为中㊁低收入阶层提供按揭担保;房地美和房利美是住房抵押贷款融资机构,主要从住房抵押贷款二级市场购买贷款并持有,对购买的住房抵押贷款实行证券化并提供担保,两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源.美国形成了以私有金融机构为主体,以住房抵押贷款市场为基础,多种住房机构广泛参与的金融体系.２００７年美国爆发了次贷危机 ,美国政府接管陷入困境的住房抵押贷款融资机构房利美和房地美,美国政府也开始了对住房金融体系的改革.五、我国房地产业的发展路径目前,我国房地产业已经从爆发式增长阶段步入了规范平稳增长阶段,消费者已经形成了降价预期 ,大多处于等待和观望,房地产买方市场初步形成.通过哪些路径可以实现我国房地产业的良性发展呢?１．完善我国保障性住房体系.美国住房供给政策变化反映了不同时期政府政策侧重点不同,可以采取多种方式提供住房,如直接建房提供给居民或由政府对建设低成本㊁低租金住房提供优惠贷款或对购房者或租房者给予减税或承租补贴.目前,我国住房自有率高达８９％,居住性购房需求比较大,但中低收入者的住房困难问题日益突出,保障性住房体系的完善势在必行.我国针对中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房㊁经３２«经济学动态»２０１２年第４期济适用房㊁棚户区改造安置住房㊁限价商品房和公共租赁房等五大类.我国从１９９５年开始实施安居工程 ,１９９８~２００９年间,我国城市经济适用房投资额占住宅投资总额的比重从１３％降至４４％,销售面积占普通住宅销售面积的比重降至４％.美国２００５~２００９年住房保障支出占中央财政支出比重在１４％~１５％.而２００９年我国住房保障支出占中央财政支出的比重仅为３６％,占中央税收比重仅为１７％,占G D P 比重为０２％.⑧２０１０年保障性住房建设已经上升为国家战略,重在完善保障性住房的层次结构,覆盖夹心层 ,适用不同住房条件的居民.政府除了提供保障性住房外,还可以在补贴㊁税收㊁信贷等方面,采取多种方式满足中低收入者的住房需求,更为重要的是完善对保障性住房的管理.如美国通过立法保障,建立了严格的收入划分标准和资格审查制度,规定不同收入标准所能享受到的住房保障待遇,并严格执行住房保障对象的进入㊁退出标准,在健全住房保障对象档案的同时,实施动态监管.㊀㊀图６㊀２００３~２０１０年全国房价收入比资料来源:上海易居房地产研究院综合研究部,２０１０:«２０１０年度全国房价收入比研究报告»,百度文库.２．完善房地产价格形成与调整机制.房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平㊁影响到绝大多数居民的基本居住条件改善,也不利于经济社会的协调发展.从经济发展的一般规律看,房地产价格必须与居民的消费能力相适应.联合国人居与环境组织认为,城市合理房价一般不超过城市家庭年收入三倍,世界银行则认为不能超过城市家庭年收入的五倍.按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑,我国房价收入比⑨在３~６倍之间为合理区间,超过７,大部分居民已经没有购房的能力了.１９９６~２０１０年我国房价收入比在５５~８０间波动,２００５年后房价收入比就超过了合理区间,２００８和２０１０年有所下降,但２０１０年仍高于７(图６).商品房价格由利润㊁地价㊁税收㊁管理费用(含财务成本)㊁建安成本等构成.首先,来看房地产业的利润.２０１１年«住房绿皮书»中计算的我国房地产企业２００８年营业利润比２００４年增长２９０４％,２００９年我国房地产业的平均毛利润率为５５７２％.根据上市公司的相关报表测算,目前房地产业的平均毛利润率为３７％左右,扣除三费之后的营业利润率约为２０％~２５％,净利润率为１５％~２０％左右,各种数据表明我国房地产业利润率远高于美国等发达国家５％的水平.因此,政府必须通过降低房地产业的利润率,促使房地产业中过多的资金回流到制造业与其他产业,保证房地产业与国民经济的平稳发展.其次,来看地价.我国土地是全民所有和劳动群众集体所有,土地定价和供应数量取决于政府,特别是地方政府.土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益,是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格.２００１~２００３年,全国土地出让金达９１００多亿元,相当于同期全国地方财政收入的３５％,２００４年收入近６０００亿元,２００９年达到１５万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的４６％左右,２０１０年土地出让金高达２７万亿元,占全国财政收入比重高达３３７５％.⑩可见,土地出让金已成为地方财政收入主要来源,这种情况下,地方政府为实现土地收益最大化,会使用各种手段推高地价和房价.所以,保持房地产市场价格的合理水平,必须改革土地出让金制度,深化财政体制改革,扩大地方财政收入来源.最后,投机性购房推高了房价.房地产业发展需要一个稳定可持续的市场环境,而投机与投资性购房会推高或降低房价,严重扰乱市场环境.房地产业是典型的资金密集型产业,我国绝大多数的房地产企业没有上市,其开发资金主要来源于国内贷款㊁自筹资金㊁定金及预收款,商业银行贷款一直以来都是我国房地产企业的主要资金来源之一.美国的金融危机已经证明,脱离实体经济㊁过度炒作资产不仅会影响经济发展㊁扩大社会贫富差距,而且会增４２加经济金融风险和社会风险.因此,对于有炒地㊁囤地行为的开发商,要在信贷上加以控制,降低对个人和房地产企业的银行信贷资金供给.另外,为有效遏制投机性购房,政府应尽快开征房地产买卖和持有环节的税种,如房产税㊁对买卖住房的所得征收高额所得税等.在韩国,在房屋保有环节征收房屋财产税㊁综合土地税㊁综合不动产税㊁城市规划税和共同设施税,拥有的房产价值越高,则缴税越多.在美国,买卖房屋手续非常复杂,中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用;房屋的维护费用也比较昂贵,房屋拥有者每年都要缴纳税金和房屋保险费用等.３．完善住房金融体系和金融监管.２００５~２０１０年我国房地产企业的资金来源构成见表５.国内贷款是银行直接向房地产开发商发放的开发贷款,约占资金来源的２０％左右.其他资金来源主要是购房者的定金㊁预收款㊁个人按揭贷款,约占资金来源的４５％左右;２００９㊁２０１０年来自个人按揭贷款的比例为１４７％㊁１２７％,与国内贷款合并计算,来自商业银行的贷款比例达到３０％左右.由此可见我国房地产企业对商业银行信贷依赖程度的高低.表５㊀２００５~２０１０年我国房地产企业的资金来源构成(％)㊀㊀资料来源:«２０１０年中国统计年鉴»;«２０１０年全国房地产市场运行情况»,国家统计局网站.外资主要以直接投资㊁收购等形式进入我国的房地产市场.我国房地产吸收外商直接投资２００６年为３０３０５亿元,２０１０年增长达到６７６９６亿元,２０１０年资金来源中利用外资比例是１１％.外资开始向我国的二㊁三线城市发展,更多地向房地产产业链的上游延伸.外资进入房地产业参与国内竞争的同时,会进一步推动并购,这就要求政府加强对房地产外资活动的监控,外资流动情况与房地产价格走势表现了非常高的相关性,境外购买力的流入对内地城市房价的上涨起了推波助澜的作用.其他融资途径主要是在资本市场通过境内上市㊁境外上市㊁借壳㊁资产注入等方式来融资.截至２００６年１２月,房地产企业通过资本市场已累计融资近３００亿元.２０１０年房地产上市公司无一例增发获得成功.由于我国«公司法»对发行债券主体要求严格,对企业资产负债率㊁资本金以及担保等都有严格限制,大多数房地产企业无法通过国内债券市场融资.因此,信托融资规模近年发展迅速,截至２０１１年第３季度末,投向房地产的新增信托资金累计达３２１６６亿元,已超过２０１０年的２８６４亿元的发行总量,目前房地产信托已达到约６７９７７亿元,占资金信托总规模的１７２４％.表６㊀前２０强房地产企业销售金额区域分布情况㊀㊀资料来源:中国房产信息集团:«２０１０年上半年中国房地产企业销售排行榜».注:一线城市㊁二线㊁三㊁四线城市是针对２００９年全年而言的.大型房地产企业还可以海外融资,但我国大多数房地产开发企业属中小企业,与美国房地产企业相比,国内房地产企业融资渠道非常有限,过度依赖银行,因此,我国住房金融体系建设需要在融资渠道上创新,分散金融风险,降低对银行信贷及股市融资的依赖.如２０１０年国内涌现２０多只地产私募股权投资基金,资金规模达到５００多亿元.既要为多渠道融资创造条件,也要实施有效的金融监管,达到调控房地产业的目的,避免美国次贷危机的出现.４．房地产企业的战略调整.在政府调控房地产业的政策作用下,房地产企业的战略调整直接关系５２«经济学动态»２０１２年第４期。