房地产开发项目经济评价 案例

房地产开发项目经济评价

1 项目概况

1.1项目名称:汇锦水岸城

1.2项目地块情况

项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号

地块的现状：汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。

周边配套:项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。

1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司

法人代表：邱成双

单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。

1.4开发项目主要建设内容

项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。

1.5项目建设必要性：

雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。雄州街道山清水秀，生态环境极佳。镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。综合实力位列南京市20强。雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。

1.6市政基础设施条件

交通:中六、玉六、汉六线到南门老车站下车,另外还有多趟六合及乡镇下的公交线路。自驾方面，从南京主城区出发沿绕城高速公路行驶3.6公里，在东杨坊立交桥从出口离开进入二桥高速公路，沿二桥高速公路行驶20.3公里，直行进入G36。

市政基础设施齐全

超市卖场：紫晶新天地购物中心,六合商厦,仁和商城(白果路)

金融通讯网点：中国工商银行六合支行,中国邮政储蓄银行南京市彤华街营业所,中国建设银行泰山路支行,中国农业银行南京朝天街支行,中国银行六合支行,中国工商银行(东方红分理处),中国银行(长江路支行),中国银行南京六合支行营业部,中国工商银行泰山路支行,中国建设银行六合支行.

通讯网点：电信、移动、联通营业点。

医院药店：南京市六合区人民医院,扬州大学医学院附属六合医院,六合区妇幼保健所,六合安达医院,六合恒安妇科,六合区中医院(长江路),南京市六合区中医院分院,人民医院超市,六合区中医院门诊部,南京市六合区瑞金门诊部。

教育：六合实验小学,江苏省六合高级中学(西南门),泰山路小学,小博士幼儿园(南京市国土资源局六合分局西),六合区实验初级中学,江苏省六合高级中学(东南门),雄州镇快乐幼儿园,机关幼儿园,华欧幼儿园,绿豆豆教育棠城西路校区。

1.7可行性研究的目的：目的是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。进行尽可能详细的调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。或者说它的目的是对新建或改建工程项目的主要问题，从技术经济两个方面进行全面、系统的研究分析，并对投产后的经济效果进行预测，以判断它是“行”还是“不行”。需要说明的是可行性并非最优而是可行，只有在可行的基础上才能进一步求出最优方案。

1.8可行性研究的依据：①项目建议书（或初步可行性研究报告）及其批复文件。②国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划。③有关法律、法规和政策。④有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。⑤拟建厂（场）址的自然、经济、社会概况等基础资料。⑥合资、合作项目各方签订的协议书或意向书。⑦与拟建项目有关的各种市场信息资料或社会公众要求等。

2 市场调查与分析

2.1房地产投资环境的调查与分析

一、我国的经济环境：

我国改革已经三十年了。近三十年来，我国经济持续、快速发展，年均保持9.7%的增长率。

2006 年，我国国内生产总值突破20 万亿元，成为世界第四大经济体。伴随着近年来经济的高增长，我国的房地产业也快速发展。2008 年，我国国内生产总值30.067 万亿元，比上年增长9％，成为世界上第三大经济体，在国内历史罕见特大自然灾害和国际金融危机双重冲击下，国民经济依然保持了较好较快的发展势头。2013整体形势是：中央将继续实施有针对性、灵活性和前瞻性的政策策略，在抑通胀、控物价、稳建设、降风险中，实现社会稳定、经济平稳发展。

法律及相关的政策：

房地产业在我国起步于20 世纪80 年代中期，应该说是一个新兴的行业，经过20 多年尤其是近10 年的快速发展，我国房地产业已经成为一个潜力巨大、成长性高的行业。然而，在快速发展的背景下，我国的房地产市场却始终笼罩着一片阴影，这就是房价过热问题。

特别是2000 年以后，我国房地产市场经历了一个前所未有的繁荣阶段，房地产价格快速增长。从2003 年下半年开始，我国政府陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌。2004 年，政府不断推出“系列新政”，有关部门不断酝酿着新的“政策变法”， 2005 年、2006 年两年的调控，房地产价格上涨过快的趋势得到了一定程度的抑制。2007 年中央银行5 次加息、8 次调高存款准备金率，加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，增加廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。2008 年下半年以来，我国的楼市调整政策密集出台。2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响。2012年5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。2012年5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。2013年国家开始实行完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等制度。