房地产开发项目经济评价案例

表3
项目拟建规模和建筑面积分配
1
类型
建筑面积(m2)
建筑面积所占比例 (%)
保留建筑
152092
----
新
高层住宅
437908
57.6
建
多层住宅
137600
18.1
建
地区商服
85000
11.2
筑
配套公建
100000
13.1
小计
760508
100.0
合计
912600
----
4．项目服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服
务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目
提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。
5．市政工程和基础设施
据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：
(1) 供热
小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。
(2) 供电
53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。本项目规划建设用地面
积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。
表1
项目用地面积及其分布
用地单位 规划用地面积(m2) 可开发用地面积(m2) 保留建筑占地面积(m2)
益华
379800
资风险。
从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计
用 6 年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示。
表4
项目建设分期安排
单位：
平方米
分期
第一期(南) 第二期(北) 第三期(中) 三期合计
总占地面积
183000
179320
170000
532320
2
米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调
的预留位置。
（三）北京市写字楼市场分析（略）
（四）北京市商业用房市场分析（略）
三、项目规划建设方案和建设条件
（一）项目用地功能布局
小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布
置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越
的控制指标如下：
1. 用地情况
总占地面积
532320 平方米
其中 代征地面积
76000 平方米
规划建设用地面积
456320 平方米
其中 地区公建用地
52900 平方米
住宅用地
163400 平方米
配套公建用地
124000 平方米
道路用地
56000 平方米
绿化用地
60000 平方米
2. 用地性质
使用性质：
229000
262000
269508
760508
注：第二期可开发土地面积中，有 71200 平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面积为 11860
平方米。
工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，
是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于 1997 年 1 月初开始一期工程拆迁及整
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新
建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前
保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综
合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑
占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。
本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，
采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。
工程应达到优良工程水准。
（二）建设进度安排
由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既
可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投
西，设一处占地 2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 (6) 供电：毛纺厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线（石
佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的
星火 110 千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地 500
平方米的 10 千伏开闭站，由此分别引出双路 10 千伏电缆向住宅和公 建供电。
根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元，需
交纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项共计 3760 万元。另外，居住区还应承担地方电力建
设基金 4000 万元，此项费用可分期交纳。
(3) 煤气
据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计，日用煤气
332037
47763
五建
76520
71200
5320
合计
456320
403237
53083
2．项目现状特点
项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由
于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开
发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
噪音影响的物理措施。
规划在石佛营东路西侧布置一条 20—30 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其
余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内。另外，居住区还将配备 30
班中学一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。
（二）项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出
只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住
区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。
为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路
向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字
型路。
2. 市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设
个项目规划设计和前期准备工作，1997 年 3 月底进行规划设计方案比选，1997 年 10 月初开
(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。 (3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。
(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的 Dg300 中压煤 气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北
端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压
站两座，每座建筑面积 70 平方米左右。 (5) 供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以
表2
项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
土地使用者
益华
五建
用途
占地面积(m2) 建筑面积(m2) 占地面积(m2) 建筑面积(m2)
住宅
43488
100000
5320
30000
地区公建
0.4275
22092
0
0
合计
47763
122092
5320
30000
项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，
房地产开发项目经济评价案例
一、项目概况
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市
用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。
该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
配套公建建筑面积：
100000 平方米
建筑高度：
<=60 米
其中：
多层住宅：
<=18 米
高层住宅：
45—60 米
地区商服：
<=60 米
配套公建：
<=24 米
中、小学：
<=12 米
建筑层数：
（三）市政建设条件
板式 6—12 层，塔式 18 层
1. 道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，
代征地面积
26000
25000
25000
76000
规划建设用地面
157000
154320
145000
456320
积
保留建筑占地面 积
23498
4275
25310
53083
拆迁土地面积
159502
175045
144690
479237
可开发占地面积
133502
150045
119690
403237
可开发建筑面积
低，以减少铁路噪音对居民的干扰。
毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。
因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南
角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星
火路一侧规划一家医院。
星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合
东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造
为住宅区符合规划要求。
3．项目拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中
新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用地
面积 456300 平方米，总建筑面积 912600 平方米，总容积率为 2.00。
4
(7) 电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量
已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要
求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个 4 万门电话局
所，占地面积 5000 平方米，建筑面积 6000 平方米，初装容量 1 万门。 四、建设方式及进度安排
（一）建设方式
楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的
星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯
路南，规划一处小规模商服用地。
居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交
首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低
量为 2.1 万立方米，高峰用气量为 3500 立方米。
(4) 电讯
据北京市电信管理局测算，按居住人口 2 万多、住户 7736 户计，毛纺厂居住区至少需
电话 9000 部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1 万门。
二、市场研究
（一）北京市当前房地产市场概况（略）
（二）北京市普通住宅市场分析
（三）市场供需关系分析（略）
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划
功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，
为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1．项目位置及占地面积
拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块
北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积
经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：
本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如 下：
(1) 功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通 住宅占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2) 销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目 的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3) 户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅 为主，约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120 平方
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅
炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，பைடு நூலகம்中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建
公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000 千瓦。
同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000 千瓦，需安装 24000 千伏安变压器。
供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座 110 千伏变电 站（星火变电站）。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变
电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下
管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：
(1) 上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。
住宅及配套、非配套公建
3. 用地强度
总容积率： 2.00
其中：
保留建筑：
2.865
新建住宅：
2.06
配套公建：
0.806
地区商服：
3.83
3
4. 建筑设计指标
总建筑面积： 912600 平方米
其中：
保留建筑面积：
152092 平方米
新建住宅建筑面积： 575508 平方米
地区公建建筑面积：
85000 平方米