2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则模拟试题
房地产估价师《理论与方法》基础测试
房地产估价师《理论与方法》基础测试2016房地产估价师《理论与方法》基础测试一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
(2011年真题)A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。
(2010年试题)A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。
(2010年试题)A.估价对象的真实价格B.估价对象的实际成交价格C.估价对象的重置价格D.合格估价师的重新估价结果4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限B.流动性差和价值最大C.独一无二和价值量大D.不可移动和用途多样6、专业估价与非专业估价的'本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成B.实行有偿服务C.目的是评估市场价值D.要承担法律责任7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
(2011年真题)A.49627B.57647C.65548D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：估价假设模拟试题
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：估价假设模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
A．土地管理局B．房屋面积鉴定机构C．城市规划行政主管部门D．房产测绘单位2、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力3、下列不属于物业管理基本特性的是__。
A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化4、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算5、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。
A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格6、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__ ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A．①②③④⑤⑥⑦B．②①③⑤④⑥⑦C．①③②④⑥⑤⑦D．②①③④⑤⑥⑦7、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法8、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。
A：1B：10C：15D：20E：执行层的组织协调9、运用假设开发法估价必须考虑资金的。
A：实用价值B：有效价值C：折算价值D：时间价值E：工业用地的监测点评估价格10、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。
A．围墙工程费B．电力设施工程费C．居委会用房建设费D．人防工程费11、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素模拟试题
2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。
A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格2、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。
A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可4、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查B．消费者行为调查C．市场营销因素调查D．竞争情况调查5、房地产开发企业税后利润应首先用于．(2005年试题)A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同6、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定7、全称为随机抽样调查。
A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调8、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。
但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A．估价对象适宜采用多种方法估价B．各种估价方法都有一定的局限性C．各种估价方法之间具有理论统一性D．难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
上海2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述模拟试题
上海2016 年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A •过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B. 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C. 房地产市场在过去无明显的季节变动D. 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格2、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。
A .单项工程B. 单位工程C. 分部工程D .分项工程3、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
A :砖木B:砌体C:钢筋混凝土D:钢E:执行层的组织协调4、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A .超额利润B. 投资回报C. 内部收益D. 风险报酬5、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A:暂定级B: 一C: 二D:三E:执行层的组织协调6、估价报告书的外在质量包括__。
A .估价结论的准确性B. 估价参数确定的合理性C. 估价方法选择的正确性D. 估价报告的文字表述水平7、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是__。
A .耕地占用税用于土地开发和农业发展B •土地复垦费用于农业发展C •菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D•征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支8、下列关于路线价法中，不正确的是。
A :路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E:工业用地的监测点评估价格9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要考试试题
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。
A．100B．70C．60D．402、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。
A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区3、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效4、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。
A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境5、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A：现金流量B：清偿能力C：资产与负债情况D：资金盈余或短缺情况E：借款合同6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。
这里所指的满一年未动工开发的起止日是。
A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止E：房地产估价机构必须加盖公章7、建筑密度通常以控制。
A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调8、影响某套住房的实物因素不包括。
2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试试卷
2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。
A．流动负债B．长期负债C．所有者权益D．永久负债2、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。
则该房地产的抵押贷款额度为万元。
A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格3、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。
A．以生效的法律文书为依据B．属于民事行为C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D．目的在于将物品换价兑现4、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。
A：国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖B：未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖C：集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖D：抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意E：执行层的组织协调5、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.096、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．40B．42C．48D．507、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。
房地产估价师试题及答案：《理论与方法》
2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90判断题1.房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。
()2.某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。
()3.当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。
()4.在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。
()5.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。
( )6.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )7.就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。
( )8.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。
( )9.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
( )10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。
()11.假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
( )12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
( )13.某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。
A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
其中正确的顺序应为（）。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。
A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案2016房地产估价师《理论与方法》测试题与答案测试题一1.下面说法正确的是( )。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
2016年下半年山东省房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则考试试题
2016年下半年山东省房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是__。
A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B．服务市场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。
A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。
A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。
A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成E：借款合同6、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样7、__是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
房地产估价师《理论与方法》考试真题练习单选题
房地产估价师《理论与方法》考试真题练习单选题2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题练习（单选题）单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
【选项】A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
【考点】2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是( )。
【选项】A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
【考点】3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是( )。
【选项】A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
【考点】4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是( )。
【选项】A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
2016年房地产估价师理论与方法真题
2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
【考点】2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是()。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
【考点】3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法页脚内容1进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
【考点】4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是()。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
上海2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述考试试卷
上海2016年房地产估价师《理论与方法》: 房地产区位状况描述考试试卷本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、在开发项目财务评价中, 动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D. 项目销售期2、某临街深度30.48m(即100ft), 临街宽度20m的矩形土地, 总价为121.92万元。
按四三二一法则, 其相邻临街深度15.24m(即50ft), 临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E: 工业用地的监测点评估价格3、下列选项中, 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A：开发工作量B：经营利润C：经营收入D：投资数额E: 借款合同4、下列表述中不正确的是（）。
A．在实际估价中, 不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中, 不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中, 不同的估价目的将影响估价结果D. 在实际估价中, 不同的估价作业期将影响估价结果5、某建筑物建筑面积为4000m2, 经济寿命40年, 单位建筑面积的重置价格为2500元/m2, 有效经过年数为15年, 残值率为5%, 该建筑物现值为__万元。
A．523.45B．593.75C．643.75D. 10006、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用, 与之类似的现房价格为5000元／㎡, 现房出租的年末净收益为500元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计, 计算该期房目前的价格应为。
A：4400元／㎡B：4409元／㎡C：4445元／㎡D：4455元／㎡E: 工业用地的监测点评估价格7、某写字楼年出租净收益为300万元, 预计未来3年内仍然维持该水平, 3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍, 该类房地产的报酬率为10％, 则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】A：4580万元B：5580万元C：6580万元D：7580万元E: 工业用地的监测点评估价格8、购买某类房地产, 通常抵押贷款占七成, 抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为__%。
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：合法原则考试试题
2016年上海房地产估价师《理论与方法》：合法原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。
A：760万元B：744万元C：882万元D：844万元E：工业用地的监测点评估价格2、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】A：1840元／㎡B：2840元／㎡C：2966元／㎡D：3000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格4、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。
A：长期总成本B：长期平均成本C：长期边际成本D：长期平均边际成本E：执行层的组织协调5、下列不符合工程建设定额特点的是__。
A．稳定性B．系统性C．统一性D．权威性6、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格7、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。
A．5%B．10%C．15%D．20%8、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。
A．产权不明确的房屋B．超过批准期限的临时建筑C．合法建筑D．未售的公有住房9、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。
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2016年下半年上海房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定B．由专业人士评估确定C．由政府决定D．不得低于按国家规定所确定的最低价2、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。
国家信用的工具不包括__。
A．公债B．国库券C．商业票据D．政府对外担保3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税4、保险合同的客体为__。
A．保险人B．保险利益C．保险金额D．被保险人5、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。
A．房管部门B．物业管理公司C．住房公积金管理中心D．售房单位和购房人6、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元／㎡和2800元／㎡，该类房地产的报酬率为10％，则两宗土地价格比较。
A：甲比乙高B：甲比乙低C：甲乙基本一样D：无法判断孰高孰低E：工业用地的监测点评估价格7、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。
A．商业保险、社会保险和政策保险B．财产保险和人身保险C．自愿保险和强制保险D．定期保险和不定值保险8、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。
A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%9、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法10、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额B．投资利润C．税后利润D．可分配利润11、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理C．评估价格和成交价格都公平合理D．评估价格和成交价格都不公平合理12、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。
A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同13、下列关于会计主体，表述错误的是。
A：会计主体是指会计信息所反映的特定单位B：会计主体也称为会计实体、会计个体C：会计主体相同于法律主体D：会计主体不一定是法律主体E：执行层的组织协调14、瑕疵请求权是指__。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷15、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。
A．基准地价B．政府定价C．评估价D．按国家规定确定的最低价16、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。
A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-更新改造-出租模式D：购买-更新改造-出租-出售模式E：借款合同17、住房公积金管理的基本原则是__。
A．低存低贷B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督C．维护住房公积金所有人的合法权益D．通过安全运作实现合理增值18、__是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。
A．消费信用B．银行信用C．国家信用D．民间信用19、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。
A．丘；房地产权利人B．套；权属单元C．宗地；权属单元D．宗地；房地产权利人20、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。
A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型21、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。
A：国家机关用地、军事用地B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C：娱乐设施建设用地D：经济适用住房建设用地E：房地产估价机构必须加盖公章22、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系23、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。
A．109B．117C．124．D．13024、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A．商业期票B．商业汇票C．商业信托D．支票25、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。
A．同一地B．同一城市C．同一供求范围内的类似地D．A或C二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。
A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案C．安置房和临时安置周转房的房源情况D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排2、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。
A：毛租金收入B：净租金收入C：经营收入D：税后现金流E：借款合同3、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。
A．自有资金B．企业资金C．预售期房D．债券融资4、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。
则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。
A．6992B．5183C．6062D．53985、国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括。
A：受理B：审核C：公告D：记载于登记簿E：发证6、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品和原材料运输7、假设开发法的操作步骤包括（）。
A．调查待开发房地产的基本情况B．选择最佳的开发利用方式C．估计开发前的房地产价值及开发经营期D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值8、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为820元㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有．【2004年考题】A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元㎡9、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。
A．信托融资B．股票融资C．抵押贷款支持证券融资D．权益融资10、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化C：财政收支及金融状况、利率D：物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入11、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。
A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％B：在县城、建制镇的，税率为5％C：在县城、建制镇的，税率为3％D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％12、以下关于成本法理解中，正确的有。
A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法13、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法14、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。
A：拟买卖的房地产市场价值B：买方愿意支付的最低价C：买方可承受的最高价D：卖方可接受的最低价E：卖方愿意接受的最高价15、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上B．与会业主所持投票权2/3以上C．全体业主所持投票权1/2以上D．全体业主所持投票权2/3以上16、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。
A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定B：抵押权、地役权登记，10个工作日C：预告登记、更正登记，10个工作日D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍17、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。