河南鑫地大酒店

鑫地国际大酒店（项目投资可行性研究报告）河南跃达房地产经营策划有限公司二零一零年三月目录一项目概况二项目市场分析三项目市场定位四项目功能布局五项目投资分析六经营模式和成本预算一项目概况1.1 项目名称河南鑫地国际大酒店（暂定）1.2 项目地址项目位于郑东新区综合功能热点开发地段，处在金水东路与黄河东路交汇处，东接郑东新客站和郑开大道，距离正在建设中的地铁1号线出口站仅800米，占尽郑州未来十年之三大城建题材——大郑东、新东站、地铁，雄踞中原崛起经济制高点。

1.3 项目简介项目位于金水东路与黄河东路交汇处东北角，占地约20亩，总建筑面积51918.63平方米，其中地上建筑面积34076.50平方米，地下建筑面积17842.13平方米，主楼高19层，停车位600多个，总投资2.5亿元。

1.4 项目总经济技术指标规划用地面积：71621.00平方米建设用地面积：32899.85平方米总建筑面积：51918.63平方米其中：地上计容积率面积：34076.50平方米地下室建筑面积：17842.13平方米建筑密度：26.73%容积率：3.0绿化率：40.1%停车位：588辆其中：地下停车：348辆地面停车：240辆二项目市场分析2.1 郑州酒店行业现状分析2006年底河南省共有星级酒店477家，客房出租率约为60%。

其中五星级酒店已挂牌的有4家,全部在郑州；四星级酒店有49家,在郑州的有17家。

截止2009年底河南星级酒店已达500多家，郑州高档的五星级酒店主要有河南中州皇冠假日酒店、郑州兴亚建国饭店、郑州索菲特国际饭店、郑州裕达国贸酒店，河南中油花园大酒店。

近年来，郑州的会议、展览需求呈每年稳步增长的态势，随着郑州国际会议展览中心的启用而高速增长；广交会的参展人数和成交额每年呈稳定上升趋势。

这一切使郑州市各酒店现有的客源格局及细分市场发生剧烈的变化，展览业的兴旺将导致酒店业市场会派生出以会展为主营业务的精品会议酒店。

一间精品会议酒店要做到从客人进入酒店到离开的每一个枝节都要顾及，每一个细节的安排都直接影响着顾客的满意度。

而会展业务带给酒店的综合收益不仅仅是房费收入，也会带来会务、餐饮及其它收入。

以此作为统领郑州酒店的核心发展脉络，并围绕这个主题进行酒店的设计、建造、装饰、生产和提供服务，建设具有全方位差异性的旅游度假会展氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。

从2003年起，郑州市酒店行业出现新的一轮建设高潮，以民营企业为主力军的各大房产开发商，都纷纷投入巨资经营五星级酒店。

先后有法国雅高集团、北京建国国际酒店管理有限公司、洲际酒店集团、兴亚国际俱乐部酒店、裕达国贸集团、中国民航河南省管理局等。

它们的进入，将带来务实、灵活的经营手法。

而郑州市酒店行业也将进行重新洗牌，优胜劣汰。

这一改变也必将带来酒店客源优势的重组，客源的重新分配是必然的。

2.2区域内主要竞争对手分析为了了解郑州地区酒店业的经营状况，我们选择两家五星级酒店对郑州市区的酒店有针对性的进行了了解，主要情况如下：中州皇冠宾馆地点：金水路档次：五星级标准郑州索菲特国际饭店地点：金水路档次：五星级标准2.3 总体情况分析在所调查的酒店中，郑州各地区的五星级酒店的客房总数在200-300间之间。

协议或会议团体价格房间价格都是在一千元左右，豪华型酒店居多。

不仅要求建筑设备十分豪华，具有豪华气氛，环境优美，令顾客生活尽显尊贵。

餐饮风格综合，有川菜、粤菜和东南亚菜、日式套餐、韩式套餐。

价格都是在：300—400元/围起（10人/围）；酒店商务化气息浓厚，各酒店的会议室一般是可以容纳300-400人的大型商务会议室。

酒店区位条件较好，像郑州索菲特国际饭店在市区中心，紧邻省行政中心。

酒店娱乐康体等配套设施一般都很讲究集娱乐、健身、商务、休闲于一身；设有网球场、保龄球、室内游泳池、SPA水疗中心、康体中心、酒吧、超市等设施2.4 总体特点分析各酒店的规模相差不多，均为大中型酒店规模，内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。

设有接待大型会议或其它团体的能力；均有相对完善的会议配套功能，但所有酒店的会议设施相对于其它地区高档的会议度假酒店也并不算专业和完备；各酒店在客源市场上较为重视商务公司及各种会议团体；在餐饮经营方面较为多样，菜式有国内外各地美食，餐饮档次较高、给客人选择的余地也很多；各酒店在经营上均有淡旺季之分，一般冬季为淡季、其它季节均为较旺季，旺季时间较长，淡旺季直接影响到酒店的经营价格，但对于长期的协议单位影响不大；对于强调文化和经营特色比较少；2.5 酒店相关因素对经营产生的影响差异分析在调查中发现，产品的价格及客源的档次受其本身的特色及其经营方式影响较大，存在很大的差异。

酒店的特色对酒店经营状况存在较大影响；郑州机场大酒店温泉度假村庄是利用原有的自然地热资源，以温泉为酒店文化底韵的特色酒店，以沐浴温泉为主要文化体现。

让客人在酒店内任何一处均可亲身感受到浓郁的温泉文化，以此特点，其产品一直较受客户欢迎，以致出现，其房价较其它同档次酒店高出较多且在其它酒店出现大片萧条景象的淡季，该酒店还经常出现爆房现象，甚至不接旅行社客户，在冬季时利用地热温泉条件吸引了大量市民、商务公司培训或商务研讨会议客源，而这些对于其它酒店来说较难做到。

酒店的会议配套设施的设计是否合理及完善，对酒店经营状况存在较大影响；郑州索菲特国际饭店的会议室设计合理，16个大、中、小型会议厅可同时容纳1200人分别召开会议，其配套设施较为完备及符合高档会议酒店的使用标准，其除了拥有常规会议所需设施外，还为客户配有移动舞台、专业音响灯光、同声传译等现代化会议设施，这在很大程度上为其吸引高档高价位会议团体客源打下了良好的基础，故其会议室价格较高，而其它几家同档次酒店的会议室格局设计较差，会议设施并不完善且没有按照合理的标准款式配备，这对于酒店经营带来较大的影响。

酒店的地理位置和周边环境，对酒店经营状况存在较大影响；郑州机场温泉大酒店地处机场迎宾路，交通位置极具优势，虽酒店的设施已较为落后，但其依靠本身的地理位置和自然环境优势，也吸引了相当部分重要的客源且客房价格，而其它酒店虽酒店内装修档次较高，会议设施良好，但在这基础的条件方面与该家酒店仍然无法比拟，大大降低了综合优势。

据了解，在国际酒店行业的排名中，开房率是评价一个酒店经营好坏的重要指标。

近年来，五星级酒店的开房率正在高速提升。

“往年六七月份是酒店业的淡季，但旺季平均开房率达到了80%。

”据统计，2006年河南省四家五星级酒店平均入住率在60%以上，营业额增幅也在10%以上，这在一定程度上吸引了投资者的目光。

此外，随着郑州会展业的蓬勃发展，让更多酒店企业意识到，会展经济就是在城市的上空撒钞票，会展带动了酒店、餐饮、娱乐、交通等行业。

目前郑州已经把会展经济作为一项重要产业来抓，而向高端客户提供对口接待的河南高档酒店也势必有了一个更大的发展空间。

与之相对应的，是一股投资高档酒店的飓风。

据国家旅游局的消息显示，全国高档酒店建设将迎来高峰。

据不完全统计，全国待评、在建、待建（2007年底前开工）的高档酒店（四星级、五星级）总计1107家，其中，配置相当于五星级的酒店就有554家，大大超过目前全国五星级酒店的总量（298家）。

种种迹象表明，随着各地经济的发展，越来越多的人开始转向投资高档酒店，而高档酒店也正成为吸引资金流的“洼地”。

三项目市场定位项目SWOT分析优势点（S）●区位条件成熟：位于郑东新区，距离国际会展中心较近，作为郑汴一体化的领头商业区位，未来发展前景广阔。

●立体枢纽大交通：郑开大道的开通和新东站的建设，使该项目所在位置成为了郑汴融城的中心和支点，交通极其便利。

●在项目周边有多家省级新行政中心，未来客源目标广阔。

●项目所在地目前正处于大开发状态，区域内涉及多项大型房地产项目及商业项目，在未来的2－3年内，区域内可以形成良性经济圈，从而配合酒店项目的经营。

劣势点（W）●项目所在地商业及配套设施刚刚形成，形成规模还需要3－5年的时间；●该项目投资及合作方式暂时较难准确预测；●该项目项目至少需时一年半到两年方可投入使用，对于这段时期周边酒店走势亦较难准确预测。

综合以上分析，对该项目定位初步建议：根据上述的各种因素，我们建议把拟建项目设定为以旅游休闲、会议为定位的按五星级装修标准进行装修的主题型会议酒店。

四项目功能布局基于本项目地块位置和建筑结构及设计的特点，我们对拟建项目的使用功能作出以下的初步建议：总体功能分区初步如下：主楼1—19层为酒店（以客房为主），附属楼为酒店相应配套设施（餐饮、娱乐、休闲、会议），金融网点及部分客房，负二层为停车场，负一层为大型超市，1—4层为综合商场和有色金属展厅。

客房整体分布布局：功能分区初步布局：硬件配套项目设置：本项目将严格按照国内五星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统：·基础系统即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂等。

在这里，无论是亚洲风味餐还是正宗的地中海风格的西餐都会给你留下美好的回忆。

·商务系统本项目主题功能之一，是体现酒店档次的关键，主营项目有：高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能）。

·休闲系统本项目主题功能之二，是酒店实现效益的关键，主营项目有：温泉休憩（含桑拿健康中心、生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、保龄球馆、沐足中心，配套项目有网球场、游泳池、美容美发室、棋牌室、台球等。

·娱乐系统本项目经营亮点所在，是酒店制造人气的关键，主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房，配套项目有风情酒吧等。

多功能会议室现代化的多功能会议厅集成系统要求技术先进、性能优良、运行稳定、易于操控，整体设计具有时代感和现代气息，实现高标准、现代化的多媒体会议功能，同时兼顾学术报告、员工培训、文艺演出、节日联欢、群众娱乐等多种功能。

一般多功能会议厅集成系统由音频采集系统、专业音响系统、摄像录制系统、大屏幕显示系统、多媒体系统、监视监听系统、舞台灯光系统、中央集控系统八个子系统组成。

音频采集系统的作用是拾取现场的声音信息并转换成电信号，是整个音频系统的前端，其性能的优劣直接影响系统音质的好坏。

声音质量的好坏是多功能会议厅系统成败的关键，专业音响系统设备的选型和搭配至关重要。

摄像系统采用多台快速定位半球摄像机，满足多功能会议厅多角度、全方位灵活拍摄的需求，同时考虑到会议中对摄像机快速定位的要求。