上海龙之梦购物中心案例分析
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龙之梦城市综合体项目案例研究报告
五角场商圈
四川北路商圈 南京东路商圈
张扬路商圈 豫园商城商圈 淮海路商圈 世博商圈
1 PART 商圈布局分析
长宁区商圈布局
中山公园商圈是集商业与商务为一体，定位为中档消费区的长宁区核心商圈。
虹桥商圈：“商业+商务”高档商圈
虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商 业零售为辅的重点商圈。
中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区
综合性购物餐饮、生活服务、体育、文化、休闲娱乐服务
宾馆、商务酒店、时尚品牌购物、特色美食、旅游纪念 品、银行、邮政等服务
配套性生活消费 专业性商务消费 综合性生活消费 体验型旅游消费
1 PART 中山公园商圈分析
中山公园商圈发展的外在优势——交通网络
优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产 由于曹家渡地理位置独特，处于静安、长宁、普陀三
业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接 区交界，而受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈共
整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业 同辐射，预计会成为上海西北角最大的综合性商圈，
“三 街”
定西路：中山公园商圈内一条 南北向的主要商业街，以休闲、时尚 为特色；形成集聚专卖店、品牌店的 特色商业街。
“一 圈”
凯旋路：依托商圈内上海多媒体产业 园的集聚效应，将建设一条集聚多媒体及 相关产业的创意产业走廊。
范围内有建筑面积达22 万平方米的龙之梦购物中心 、4.1万平方米的多媒体生活广场、雨花大酒店、食品一 店长宁店、苏宁电器旗舰店、名店运动城等，在中山公园 附近构筑了一个“环形”的商业圈。
曾经是上海最繁华区域之一，源于该地区一直是上海中心城区西部的交通集 散中心。根据上海市“十一五”商业发展规划，将依托轨道交通枢纽点，以大型 购物中心为支撑，增添宾馆、文化娱乐、公共服务设施，形成具有现代化商业特 色的上海西部地区商业商务中心。
大宁国际、正大广场、龙之梦k考察847167270
项目特色：
沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”
项目商业：
1.大型综合购物广场 2万平方米的大型卖场由台湾品牌“大润发”经营，于2006年7月中开业。 2.娱乐 电影院：五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CJ-CGV株式会社和上影集 团共同投资。该电影院有6个放映厅，约1,000个座位，是韩国CJ-CGV株式会 社在中国开设的首家电影院。 KTV：日本BMB集团开设的2,300平方米的游歌量贩式KTV旗舰店。 大型主题游乐园：3,500平米的卡童尼大型主题游乐园。 3.餐饮 国际知名连锁企业：星巴克、KFC、Pizza Hut、哈根达斯冰激凌、Dairy Queen、汉堡王、棒约翰、味千拉面、必胜客欢乐餐厅、一茶一座等。 异国风味餐饮： Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、Blue Frog西餐 厅/酒吧、十味观、萨利雅意大利餐厅、巴贝拉、面包新语、荷风轩铁板烧、 韩乡园、釜山料理、澳门豆捞等。 中餐：新雅粤菜馆、沈大成上海小点、旺池川菜、雍丰特色海鲜本帮菜大 型餐厅、大家乐快餐和乐天小厨等。另外还有云南、湖南等地美食和中国各 地特色小吃
项目品牌：
轻便美食/咖啡店： 多乐星、星巴克Starbucks Coffee 、香啡缤The CoffeeBean&Tea Leaf...、哈 根达斯Haagen· Dazs、宜芝多Ichido 、Icake 、真锅咖啡Manabe Café、星巴克咖 啡Starbucks Coffee...、 满记甜品Honey Moon Dessert...、 DQ冰淇淋 (冰 雪皇后)、 咖啡天使、美珍香、Leonidas、 莉莲蛋挞、 DQ冰淇淋 (冰雪皇后)、 贝儿多爸爸、 广良兴、 岩岛成 Gino Pasco 、 酷圣石 、Q&T、每日新鲜、唐饼 家、面包新语 项目品牌：
上海各商场调研报告
上海市调报告
万达篇
万达简介
区块分析
业态分析
万达：简介
定位 占地面积 建筑面积 开业时间 主力店建 筑面积
五角场城市副中心商业区
6.012万平方米 总建筑面积33.43万平方米 ，其中自持商 业中心面积约25.1万平方米， 2005年5月1日正式开盘， 沃尔玛购物广场：建筑面积约2.8万m2 巴黎春天百货：建筑面积约4.3万m2 第一食品广场：建筑面积约2.1万m2 万达国际影城：建筑面积约3.75万m 黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼 休闲购物广场：建筑面积约4万m 广场平面呈“品”字型布置地上划分为五 个大型业态和三幢甲级高层办公楼。万达 广场采用区块化运作模式，汇聚了沃尔玛 购物中心HOLA家居，香港新世界，巴黎 春天，食品广场，国际影院，黄金珠宝城， 宝大祥青少年购物中心新华书城等八大主 力业态以及近百家各具特色的精品专卖， 餐饮休闲品牌。 最早刚招商的时候平均每天每平米15--16 元。目前租金水60--80元/平米/天。
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：区域SWOT分析
百联篇
百联简介
区块分析
业态分析
百联：简介
定位
占地面积 建筑面积
大型都市型购物中心
14741平方米 地下：3.1万平方米，地上9.4万平方米，建 筑总面积12.6万平方米 地下三层和地上九层
层数
开业时间
2007年1月26日正式营业
百联：F7—业态图
百联：F8—业态图
百联：F9—业态图
龙之梦篇
龙之梦简介
区域分析
业态分析
龙之梦：简介
定位 占地面积 建筑面积 层数 开业时间 业态比例 停车位 业态定位 大型都市型购物中心 25899平方米 地下，地上建筑总面积32万平方米，商业面 积22万平方米，总投资30亿人民币 地下四层和地上九层 2005年正式营业 服装33%、餐饮40%、娱乐7%、其他配套 20% 860个
万达篇
万达简介
区块分析
业态分析
万达：简介
定位 占地面积 建筑面积 开业时间 主力店建 筑面积
五角场城市副中心商业区
6.012万平方米 总建筑面积33.43万平方米 ，其中自持商 业中心面积约25.1万平方米， 2005年5月1日正式开盘， 沃尔玛购物广场：建筑面积约2.8万m2 巴黎春天百货：建筑面积约4.3万m2 第一食品广场：建筑面积约2.1万m2 万达国际影城：建筑面积约3.75万m 黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼 休闲购物广场：建筑面积约4万m 广场平面呈“品”字型布置地上划分为五 个大型业态和三幢甲级高层办公楼。万达 广场采用区块化运作模式，汇聚了沃尔玛 购物中心HOLA家居，香港新世界，巴黎 春天，食品广场，国际影院，黄金珠宝城， 宝大祥青少年购物中心新华书城等八大主 力业态以及近百家各具特色的精品专卖， 餐饮休闲品牌。 最早刚招商的时候平均每天每平米15--16 元。目前租金水60--80元/平米/天。
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：区域SWOT分析
百联篇
百联简介
区块分析
业态分析
百联：简介
定位
占地面积 建筑面积
大型都市型购物中心
14741平方米 地下：3.1万平方米，地上9.4万平方米，建 筑总面积12.6万平方米 地下三层和地上九层
层数
开业时间
2007年1月26日正式营业
百联：F7—业态图
百联：F8—业态图
百联：F9—业态图
龙之梦篇
龙之梦简介
区域分析
业态分析
龙之梦：简介
定位 占地面积 建筑面积 层数 开业时间 业态比例 停车位 业态定位 大型都市型购物中心 25899平方米 地下，地上建筑总面积32万平方米，商业面 积22万平方米，总投资30亿人民币 地下四层和地上九层 2005年正式营业 服装33%、餐饮40%、娱乐7%、其他配套 20% 860个
精品住宅商业案例集(32个)
武汉福星惠誉水岸国际
• 项目位于武汉武昌中心区，属于城市 新一轮开发热点区域。项目共为四个 地块，总用地面积达8.3万平方米。 通过前期策划报告的分析及对项目本 身和周边目标消费客群的研究，设计 中采用了一站式体验型商业、创意办 公和商街、LOFT公寓以及高层住宅 组合的设计思路。强调商业和商务的 融合。以理性的尺度适宜的网格为基 准，通过均质的，形态均一略带微差 的高层形体和活泼的商业形体表达整 个项目外部造型的韵律和高效。 在整体布局上引入了“都市魔方” 的概念，功能集约高效，布局灵活可 变，采用了8.4×8.4米的南北向轴网， 既满足了地下车库的高效布置又有利 于建筑模数化的实现。
•
•
将高度100米的酒店塔楼设置 在基地西南角，面向道路交汇 口不设裙房而直接落地，使广 场空间开放、气派，同时彰显 酒店挺拔高耸的形象；两幢板 式办公楼沿东、南道路横向布 置，设有独立出入口；沿开发 大道的若干商业广场将人流导 入基地腹地的商业内街，流线 环通；地面停车主要设于基地 北侧，人车分流以保证南侧商 业前广场的舒适性；开创路与 开发大道的交汇处为开放式市 民休闲广场
精品住宅商業案例集（ 個 精品住宅商業案例集（32個）
• • • • • • • • • • • • • • • • 绿地吴江滨湖新城 长沙华晨世纪广场 盐城金大洋城市生活广场 余姚城市综合体 武汉福星惠誉水岸国际 盐城铂金广场 上海虹口龙之梦购物中心 徐州东城国际花园城 昆明滇池康城 华润南京悦府 无锡华润幸福里 广西临桂东方海德堡 山东东营天业盛世豪庭 湖州仁皇山新区S18地块项目 常州百老汇御花园 大华中环1号·琉樽尚品
徐州东城国际花园城
•
本项目基地位于徐州市金桥国际商务的核心 地带，地块南侧为开发区科技研发大厦和博 顿人才公寓，西侧为城东国际花园。项目定 位为区域商业综合体，包括酒店、办公、商 业、公寓等多业态复合。建筑设计造型以现 代流畅的手法梳理，针对各个功能采用不同 的表现手法，办公楼采用方形平面咬合，通 过共享中庭、开放空间等形成丰富多彩的平 面，给办公者带来愉悦的办公、休息、交流 平台；商铺立面丰富，变化多样，从材料质 感和颜色达到建筑的可识别性和特色性。整 体通过玻璃与铝板、钢材的质感对比，赋予 建筑和谐统一的美感，形体的圆润更是体现 了建筑的融通与亲和，同时巧妙采用市场上 较少有的绿色，给建筑增添了活跃的气氛。
地铁商业业态经营诀窍
地铁商业业态经营诀窍核心提示：地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点；落实到具体业态经营，则要抓住随机性消费、低价和高坪效这几点。
地铁，是全球各大城市常见的公共交通方式，也承载着一个城市主要的客流，而在商家看来，有人流的地方就有商机，庞大的地铁交通网络相当于一张完整的地下商业地图。
与地面商业按照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点，而这类“随手”消费品需主打低价，高端品牌不适宜往“地下发展”，地铁商户更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面积可以产出的营业额）要高，经营得当的地铁商业还能带来广告与周边物业增值等附加价值。
分类与业态土地面积有限，人口却很密集，导致地面资源十分稀缺，城市地价高涨，商业发展遭遇瓶颈，于是不少城市大力建设轨道交通、综合利用城市立体空间，从而缓解地面压力，地铁商业应运而生。
地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商业。
点式商业是集中于站厅内的商业，通常以便利性商品和服务为主，在站厅公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售货机、自助照相等。
如今，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。
条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流较多的转乘站点，目的是将人群集中起来，进行有目的性的引导。
此类商业通道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全，例如上海五角场长达5公里的地下步行系统就属于条式商业，蒙特利尔地下城亦属于此类。
而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。
地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商店连通，以扩大商业中心的辐射范围。
例如上海徐家汇站点连接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最核心的商圈之一。
上海中山公园龙之梦购物中心和香港太古商场也属于典型的立体式商业。
上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。
比如点式商业形态内更多布局的是便捷型业态，包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店等。
商业出入口案例分析
商业出入口分析出入口与道路关系主出入口数量出入口人车流处理出入口形态主出入口位置出入口与道路关系出入口濒临城市道路出入口濒临城市高架桥（快速干道）出入口濒临道路交叉口出入口濒临绿化带出入口濒临河流出入口濒临城市干道石家庄勒泰中心1 出入口濒临城市干道长春国信国际广场出入口濒临城市干道万科金域缇香2 出入口濒临城市道路上海环球金融中心出入口濒临城市道路一层平面图3 出入口濒临城市高架桥或快速干道出入口濒临城市高架桥或快速干道总平面图一层平面图上海虹口龙之梦购物中心合肥银泰中心4 出入口濒临道路交叉口上海保利会展中心出入口濒临道路交叉口5 出入口濒临绿化带出入口濒临绿化带青岛即墨正大广场6 出入口濒临河流常州篦箕巷出入口濒临河流上海龙华天地商业出入口分析1出入口数量和位置单地块主出入口数量和位置多地块主出入口数量位置两个主出入口单地块主出入口组合一个主出入口三个主出入口商业出入口分析1出入口数量和位置1 单地块主出入口数量和位置1.1 一个主出入口主出入口位于地块的边上图例商业出入口空间Array一层平面图一层平面图上海证大大拇指广场1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的边上两个主出入口位置1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的交角1.1.1 两个主入口相邻1.1.2 两个主入口相对上海开元地中海购物中心兰州盛达国贸中心城市综合体,,青岛乐客城1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 一个主出入口位于地块的交角 。
上海壹丰广场两个主出入口位置上海长宁龙之梦1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口三个主出入口均位于地块的交角三个主出入口位置湖州市龙溪港永昌地块1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
1.1.1 三个主入口相邻深圳华润中心三个主出入口位置大冶城市广场1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
上海凯德虹口龙之梦-考察报告
半开放式的儿童乐园，由吧台隔开，旁 边为休闲食品售卖区，对面为儿童玩具 区，再向里面为婴孕用品区，实现交叉 销售，满足一站式家庭购物体验。
AB座之间的走廊里专为儿童设置的公共区域
2012.04 BY Livia @ SH
市场定位
针对每一个方面的定位，开展不同主题的活动
2012.04 BY Livia @ SH
购物中心的活动
微博营销之线上活动线下活动相结合； 金逸影院刚刚入驻，商场活动与商家活动结合； 单店服饰消费满499元可兑换一张电影票，租户联合 营销。 活动报道：/a/3207437.htm
2012.04 BY Livia @ SH
效果很好，值得我们开业后借鉴。 /hongkouplaza 虹口龙之梦官方微博
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-官网效果图 B座
来源：/cn/index.html
A座
分为AB座，各层 由走廊连接，一楼 的通道为公交站
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-实景
主入口 风格： 简单，实用， 朴实，自然 侧面
主力租户：家乐福、国美、金逸影城
均占据了黄金外立面广告位
2012.04 BY Livia @ SH
业态分布 ——落位图见照片
地下2 超市、特色集市、餐饮 层： 地下1 超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务 层： 1层： 国际时尚服饰,咖啡厅 2层： 流行品牌服饰及女装 3层： 流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具 4层： 男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮 5层： 运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮 6层： 电影院,大餐饮
光线明快、柔和，地板瓷砖反光效果好，以不 同颜色地板砖修饰，简单却不单调。 整体风格简约不简单的现代时尚都市风。
AB座之间的走廊里专为儿童设置的公共区域
2012.04 BY Livia @ SH
市场定位
针对每一个方面的定位，开展不同主题的活动
2012.04 BY Livia @ SH
购物中心的活动
微博营销之线上活动线下活动相结合； 金逸影院刚刚入驻，商场活动与商家活动结合； 单店服饰消费满499元可兑换一张电影票，租户联合 营销。 活动报道：/a/3207437.htm
2012.04 BY Livia @ SH
效果很好，值得我们开业后借鉴。 /hongkouplaza 虹口龙之梦官方微博
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-官网效果图 B座
来源：/cn/index.html
A座
分为AB座，各层 由走廊连接，一楼 的通道为公交站
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-实景
主入口 风格： 简单，实用， 朴实，自然 侧面
主力租户：家乐福、国美、金逸影城
均占据了黄金外立面广告位
2012.04 BY Livia @ SH
业态分布 ——落位图见照片
地下2 超市、特色集市、餐饮 层： 地下1 超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务 层： 1层： 国际时尚服饰,咖啡厅 2层： 流行品牌服饰及女装 3层： 流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具 4层： 男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮 5层： 运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮 6层： 电影院,大餐饮
光线明快、柔和，地板瓷砖反光效果好，以不 同颜色地板砖修饰，简单却不单调。 整体风格简约不简单的现代时尚都市风。
龙之梦闵行
Jack & Jones是针对年龄在18岁到30岁之间的喜欢穿着随意、流行和时尚的男士们设计的。 Jack & Jones的设计迎合了国际大都市男士的生活品位，他们喜欢一种独特、轮廓鲜明而 朴实的风格，同时采用高品质、时兴和新颖的面料制作的服装。
马克华菲是一家注重原创设计的本土服装公司，自1999年创立以来，已延伸发展出五个不 同风格不同定位的产品品牌和一家潮流集合店，其中包括马克华菲国际时尚男装、马克华 菲Jeans男装、马克华菲创意都市女装、华菲·型格（Fairwhale SHAKE）、M-Idea Forever和MF ART+ 概念店。
汇美舍是一个整合国内外优质品牌和产品资源的零售平台，提倡多元文化的和谐融汇，追求 自然、健康、质朴、简约的生活态度。享受和创造充满质感和美感的生活方式！汇美舍同时 也是为数不多的连续四年获得连锁百强称号的优质诚信企业。2001年在中国创立的汇美舍， 经过十几年发展，已是中国消费者熟悉的香熏护理及精油的代表品牌。
物业类别：写字楼 租售类型：出租 楼层面积：1772-1798㎡ 建筑楼层：32层 物业区域：闵行区物业 商圈：大宁绿地 出租价格：4.1 - 5 元/平米·天 [物业费：30 元/㎡/月] 开盘时间：交房时间：2011.11 得 房 率：70% 层 高：2.7米 车位数量：0只车 位 费：1000元/月 开 发 商：上海碧峰房地产发展有限公司物业公 司：自管 楼盘地址：沪闵路6088号地图位置 地铁线路：1号线,5号线 周围交通：莘团线 莘枫专线 莘春线 莲庄专线 徐闵线 沪金线
金伯利钻石产业园是上海首个由品牌自行筹建的钻石产业园，其规模在国内乃至整个远东地区 都是首屈一指的。金伯利品牌支持并拥护国际上针对毛坯钻进出口贸易的监管制度--“金伯利 进程”，履行其成员义务，保证钻石来源途径的合法化和正规化。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能亍一个完整的立体换 乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合在一起，增强了城市服务功能。让城市
人真正享受到公共交通带来的便捷，从而由衷地热爱公共交通。
• 2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业 态为开发商自主经营。 •2006年3月经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心不家乐福签约，审告购物中心品牌调整的开始。 •2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，租金 实现翻翻，日均宠流量超过8万人。 • 2013年统计数据，长宁龙之梦业绩超过30亿元。
龙之梦购物中心位于中山公园商圈核心位置。 商圈内有：
商业
龙之梦购物中心 巴黎春天百货 多媒体生活广场 国美电器 贝多芬广场
酒店
龙之梦万丽酒店 巴黎春天大酒店 美仑大酒店
写字楼
龙之梦大厦 联通新时空大厦 兆丰广场 绿地商务大厦 华宁国际大厦
项目区域环境
项目区位分析
轨道交通： 项目坐落癿中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心。
公共交通： 88、67、922、946终点站、20、54、 737、765、825、921、941、949、 316路等13条公共线路。
项目定位
项目定位：一站式SHOPPING MALL 主题定位：时尚、娱乐、购物、休闲一站式购物中心 客群定位：18-35岁年轻群体及年轻家庭 档次定位：中档 商业等级：社区MALL、大型商业综合体
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
人真正享受到公共交通带来的便捷，从而由衷地热爱公共交通。
• 2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业 态为开发商自主经营。 •2006年3月经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心不家乐福签约，审告购物中心品牌调整的开始。 •2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，租金 实现翻翻，日均宠流量超过8万人。 • 2013年统计数据，长宁龙之梦业绩超过30亿元。
龙之梦购物中心位于中山公园商圈核心位置。 商圈内有：
商业
龙之梦购物中心 巴黎春天百货 多媒体生活广场 国美电器 贝多芬广场
酒店
龙之梦万丽酒店 巴黎春天大酒店 美仑大酒店
写字楼
龙之梦大厦 联通新时空大厦 兆丰广场 绿地商务大厦 华宁国际大厦
项目区域环境
项目区位分析
轨道交通： 项目坐落癿中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心。
公共交通： 88、67、922、946终点站、20、54、 737、765、825、921、941、949、 316路等13条公共线路。
项目定位
项目定位：一站式SHOPPING MALL 主题定位：时尚、娱乐、购物、休闲一站式购物中心 客群定位：18-35岁年轻群体及年轻家庭 档次定位：中档 商业等级：社区MALL、大型商业综合体
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
上海中山公园龙之梦购物中心案例31页
餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体
系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
B1、B2层的层高均为5.2米。
坡道
坡道
B4层平面
坡道
坡道
B3层平面
出租车站
B2层平面
卸货区域
B1层平面
建筑布局 – 裙房
裙房十一层：
由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组 成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道 连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物 街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
龙之梦
龙之梦购物中心
案例 项目位置 所属商圈 商业形态 开业时间 总建筑面积 定位 业态组合 龙之梦购物中心 上海市长宁路1080号（长宁路凯旋路交界处） 中山公园 商业综合体 2005年12月 11万方（商业）14万方（办公） 高档 休闲、餐饮、零售、办公、酒店 1F：110元/㎡/天 租金水平 2F：90元/㎡/天 3F：75元/㎡/天 出租率 停车位 开发商 100% 860(地下） 上海长峰房地产开发有限公司
业种业态
引入品牌
1F
2F 3F 4F 5F
时尚主流服饰、化妆品、珠宝、冰淇淋
时尚流行服饰、女鞋、饰品、眼镜 女装、内衣、女鞋、餐饮 男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮 运动服饰、运动器械、美容美体、家居
H&M，C&A，CK，哈根达斯，酷圣石，天美钻
I.T，E-LAND，Esprit，sevendays 优衣库，I DO，Lily，Roxy，满记甜品 CROCS，CLARKS，EXR，斯凯奇，吉旺港式餐厅 NIKE，Adidas，美丽田园，玛花纤体
B2
超市、银行、餐饮
家乐福，中国银行，中国工商银行，味千拉面
服务10% 餐饮30% 购物60%
龙之梦购物中心以餐 饮、购物为主，消费 者多为一般人群。
龙之梦 购物中心
中山公园商圈
项目分析： 龙之梦购物中心自从2005年开业以来业绩处 于上升趋势，开业之初较冷清，虽然地下通2 号线，地上通3号线，但多数是过客，没有真 正来购物的；但近几年随着龙之梦内部重新 规划，入住大型品牌，商业定位也由原来的 中档转为高档，现在是上海西部的一 B1
儿童天地、餐饮
餐饮、美发、美甲 教育、琴行、餐饮 龙之梦影城、奥特莱斯 超市、家电、餐饮、特色集市
案例 项目位置 所属商圈 商业形态 开业时间 总建筑面积 定位 业态组合 龙之梦购物中心 上海市长宁路1080号（长宁路凯旋路交界处） 中山公园 商业综合体 2005年12月 11万方（商业）14万方（办公） 高档 休闲、餐饮、零售、办公、酒店 1F：110元/㎡/天 租金水平 2F：90元/㎡/天 3F：75元/㎡/天 出租率 停车位 开发商 100% 860(地下） 上海长峰房地产开发有限公司
业种业态
引入品牌
1F
2F 3F 4F 5F
时尚主流服饰、化妆品、珠宝、冰淇淋
时尚流行服饰、女鞋、饰品、眼镜 女装、内衣、女鞋、餐饮 男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮 运动服饰、运动器械、美容美体、家居
H&M，C&A，CK，哈根达斯，酷圣石，天美钻
I.T，E-LAND，Esprit，sevendays 优衣库，I DO，Lily，Roxy，满记甜品 CROCS，CLARKS，EXR，斯凯奇，吉旺港式餐厅 NIKE，Adidas，美丽田园，玛花纤体
B2
超市、银行、餐饮
家乐福，中国银行，中国工商银行，味千拉面
服务10% 餐饮30% 购物60%
龙之梦购物中心以餐 饮、购物为主，消费 者多为一般人群。
龙之梦 购物中心
中山公园商圈
项目分析： 龙之梦购物中心自从2005年开业以来业绩处 于上升趋势，开业之初较冷清，虽然地下通2 号线，地上通3号线，但多数是过客，没有真 正来购物的；但近几年随着龙之梦内部重新 规划，入住大型品牌，商业定位也由原来的 中档转为高档，现在是上海西部的一 B1
儿童天地、餐饮
餐饮、美发、美甲 教育、琴行、餐饮 龙之梦影城、奥特莱斯 超市、家电、餐饮、特色集市
购物中心各品类业态配比分析(50页)
珠宝钟表类中高端品牌门店数量
珠宝钟表类
内地品牌主攻中端市场
老凤祥自营、加盟连锁、区域总代理形象专柜等 方式进行销售网络拓展，扩大中端市场覆盖率。
珠宝钟表类
瑞士品牌垄断钟表中高端、高端市场
珠宝钟表类
浪琴、劳力士、欧米茄等高端、轻奢侈市场表现最佳
护理 化妆品类
护理化妆品类
家购物中心中，护理化妆品商铺占比
北京国贸商城，北京烟沙美特莱斯，北京悦生活购物中心， 杭州大厦，宁波和义大道购物中心，上海 国金中心，上海港仁，深圳万象城，沈阳恒隆广场，沈阳华润万象城，武汉国际广场，合肥银泰中心家 城市级高档购物中心。
珠宝钟表类
香港珠宝品牌成为中高端的翘楚
中高端珠宝品牌中，香港品牌占据大半江山，其中 周大福以自营、特许加盟的经营方式在购物中心中 迅速扩店，目前门店数量位列第一。
护理/化妆品类
美、日品牌占据彩妆市场，专卖店中彩妆占比12%
53% 28%
12% 7%
护肤 全品类
彩妆
精油
其他品牌7%
日本品牌23%
美国品牌占61%
46
鞋 箱包类
鞋箱包类
个购物中心中，共有个鞋箱包商铺，平均每个商场个商铺。
此类业态的装修要点： ▪门面：此类业态需要外展示，店 铺门面需提高玻璃面积的通透率； ▪灯光：鞋类、箱包需要重点照明， 吊顶灯光可简化，但需增加射灯或 暗藏灯管，以柔美的光线或背景突 出产品的特色。
鞋箱包类
专售鞋类的门店数量最多， 占比
定位：主打时尚休闲真皮女装，兼产男鞋 主要客户群：——岁白领女性
餐饮类
餐饮类
餐饮业态在购物中心备受重视
■新开业的购物中心逐步提升餐饮业态的比例，相比年前，餐饮业态商铺数量从提升了；餐饮作为聚 集人气的业态，备受重视，且是迅速发展的电商无法影响的业态。 ■传统式百货商场，也在逐步引入餐饮业态，如星巴克、麦当劳等。
珠宝钟表类
内地品牌主攻中端市场
老凤祥自营、加盟连锁、区域总代理形象专柜等 方式进行销售网络拓展，扩大中端市场覆盖率。
珠宝钟表类
瑞士品牌垄断钟表中高端、高端市场
珠宝钟表类
浪琴、劳力士、欧米茄等高端、轻奢侈市场表现最佳
护理 化妆品类
护理化妆品类
家购物中心中，护理化妆品商铺占比
北京国贸商城，北京烟沙美特莱斯，北京悦生活购物中心， 杭州大厦，宁波和义大道购物中心，上海 国金中心，上海港仁，深圳万象城，沈阳恒隆广场，沈阳华润万象城，武汉国际广场，合肥银泰中心家 城市级高档购物中心。
珠宝钟表类
香港珠宝品牌成为中高端的翘楚
中高端珠宝品牌中，香港品牌占据大半江山，其中 周大福以自营、特许加盟的经营方式在购物中心中 迅速扩店，目前门店数量位列第一。
护理/化妆品类
美、日品牌占据彩妆市场，专卖店中彩妆占比12%
53% 28%
12% 7%
护肤 全品类
彩妆
精油
其他品牌7%
日本品牌23%
美国品牌占61%
46
鞋 箱包类
鞋箱包类
个购物中心中，共有个鞋箱包商铺，平均每个商场个商铺。
此类业态的装修要点： ▪门面：此类业态需要外展示，店 铺门面需提高玻璃面积的通透率； ▪灯光：鞋类、箱包需要重点照明， 吊顶灯光可简化，但需增加射灯或 暗藏灯管，以柔美的光线或背景突 出产品的特色。
鞋箱包类
专售鞋类的门店数量最多， 占比
定位：主打时尚休闲真皮女装，兼产男鞋 主要客户群：——岁白领女性
餐饮类
餐饮类
餐饮业态在购物中心备受重视
■新开业的购物中心逐步提升餐饮业态的比例，相比年前，餐饮业态商铺数量从提升了；餐饮作为聚 集人气的业态，备受重视，且是迅速发展的电商无法影响的业态。 ■传统式百货商场，也在逐步引入餐饮业态，如星巴克、麦当劳等。
上海大型购物中心空间形态研究
上海大型购物中心空间形态研究摘要Shopping Mall作为一种新型零售业态，在中国各大城市尤其在上海发展迅速。
该文通过实地调研，分析了上海Shopping Mall的外在环境和内在机理，归纳总结了上海已建成的ShoppingMall的空间形态特点，提出其倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物空间环境。
关键词大型购物中心上海空间形态1问题的提出上海作为中国的经济龙头和命脉，经济一直在突飞猛进。
世博会的即将举办，地铁网络的密集覆盖等诸多利好因素带来了巨大的商业发展空间。
随着人们生活水平与上海国际化程度的不断提高，购物已不只是市民的单纯物质需求，亦成为人们生活享受的重要部分。
大型购物中心( Shopping Mall)是商品经济发展到一定阶段的产物，代表了购物消费的最新潮流，其产生和发展对经济水平、消费水平等各方面有着较高的要求。
上海作为国内经济发展水平和消费水平最高的城市，其Shopping Mall的快速发展已成为必然。
Shopping Mall在我国的发展始于20世纪90年代初，除了北京和重庆，目前已建成的Shopping Mall主要集中在上海、广州、深圳等沿海发达城市。
上海目前已经建成的面积超过1 0万平方米的ShoppingMall已达22家，已经形成了一定的地区规模，另外已经规划立项或正在建设的也有1 2家。
无论从数量还是规模上都在全国范围内处于领先地位。
因此，针对上海Shopping Mall的研究具有极高的代表性和指导性（图1～2）。
Shopping Mall倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物环境，因此空间形态的设计尤为重要，良好的空间形态能给商业建筑带来新的含义，带来更多的商业价值。
但是，目前很多Shopping Mall在空间形态上存在不少问题。
首先，盲目借鉴国外的案例，过分贪求规模上的“大、全、新”，忽略了空间环境的舒适度。
中山公园商圈(龙之梦)简介40
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7
龙之梦购物中心
楼层
层面积 （㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L3
1.7万 女装区
GEN、SILVER TOWN、UDB、Mind Bridge、 She's、ANN·NNA、Walker One、LM LULU、伊 丝芬、奥黛莉、美式眼镜、埃斯普利特 Esprit、曼 妮芬 Maniform、芬狄诗 fandecie、Folyn、舒雅 Schiesser、I DO、珊尔丽雪 shallish、杰西卡 Jessica、MISSK、亦谷 YIGUE、十月妈咪 O.C.T.mami、天纳吉儿 TINA GIA、卡文 COVER、 VEROMODE、EILE、卓可 Zukka、EMELY SWEETIE、依迪菲 ID.FiX、自然元素、马克华菲 67 Mark Fairwhale、UR、欧美药、PARIS MIKI、欧 时力 Ochirly、QULK SILVER、艾璞 Express、 Lindo、屈LY、assical、苏西 Susie、MU、MZ、拉夏贝尔、FNY、热风 HOTWIND、FOREVER NEW、Back stage、古今、 Saint Jack、EBOSE、播 Broadcast、康莉、特玞娜 TAPENADE、纳薇 naivee、珊尔丽雪、actionfox、 璐帕莎 RUPSAPSA、厚柏、789火锅
2004.5 2004.9 2005.9 2008.10.29
营业面积
17,000 / 65,000 30,000
总楼层
2 4 6 5
扣率、租金情况
15~30元/平方米/ 天 / / /
百货/数码店
3 4 合计 1 2
中山公园龙之梦-典型的TOD商业综合体案例研究
• 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
要集中于上部楼层； • 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象； • 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F
3F 2F 1F B1、B2
男士服饰、箱包、餐饮
女士服饰、餐饮、屈臣氏 时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店 钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、 大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
大型超市和大型专业店分布于b1b2楼层靠近地铁站厅通道快速集聚客流快速疏散客流4f3f2f1fb1b2男士服饰箱包餐饮女士服饰餐饮屈臣氏时尚服饰钟表珠宝摄影甜品店钟表珠宝快速时尚品cahm银行咖啡大型超市永乐电器工商银行餐饮b3b4停车库经营管理业态调整呈现出v字形先下降后上升的发展格局初期虽然采取了较好的经营模式但是主力店采取自营模式经营不佳导致陷入困境后期嘉德商用接管经营管理进行经营调整和2008年12月龙之梦万丽大酒店开业投入运营2009年嘉德商用掌握龙之梦经营管理权品牌档次调整主力店更替更为鲜明的功能区域划分12功能区域划分同时办公与酒店投入营运稳定发展2003开始建设2006开业面积不足一半签约家乐福放弃自营龙盛超市2007年12嘉德商用收购50股权取得经营管理权2008与时代华纳签约引进5星级电影院增加休闲娱乐设施200512月18开业零租金扣点自营超市百货书城拒绝家乐福沃尔玛等巨头2006加快业态调整2007龙之梦国际大厦投入运营经营管理13租售模式只租不售保底抽成经营模式由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理租金2050元平米天案例借鉴总结规划设计通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼表现为中山公园旁边的一道弧线形成上海中心城区西部的商业商务地标14交通枢纽客流支撑条轨道交通线路交汇靠近内环高架路延安高架路以及长宁路等交通主干道另有大量公交线路在商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站扩大了商圈的辐射范围主力店主力店以购物餐饮为主数量众多
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9F 娱乐 • 电影院 购物卖场 8F 教育 • 大型其他服务 外语培训 7F 美食 • 特色餐饮 各地美食 6F 亲子 • 儿童乐园 玩具 休闲游艺 5F 活力 • 运动服饰 美容美体 体育用品 4F 成熟 • 休闲服饰 时尚男装
10
PART
3 项目定位
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11
3.1 项目定位
总体定位：一站式综合Shopping Mall 形象定位：时尚，生活，活力 主题定位：都市新坐标，消费新导向
功能定位：以现代商业和多媒体产业为主导，
休闲餐饮
B2业态比例（按数量）
10.3%
1
13 3 30
70
266 67 10408
食品 药店 总计
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
20.7%
零售面积比例最大，占86.4%，主力店主要是大卖场和家电 超市；餐饮数量比例最大，占69%，该楼层中分布了相当 多的小型餐饮，以食品小吃和中西快餐为主。 B2配套服务主要以药店为主。 从品牌档次上来看，B2主要以国内品牌为主。
13
4.1 整体业态布局
整体业态布局
楼层 F9 F8 F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 B1 B2 主题 娱乐 教育 餐饮 亲子 活力 成熟 高贵 时尚 精品 享受 生活 体育用品 休闲娱乐 美容美体 男士服饰 高贵女装 潮流女装 时尚服装 大卖场 家电 餐饮 餐饮 鞋包 珠宝首饰 家电卖场 珠宝 电影院 培训 其他服务 餐饮 餐饮 家居家纺 箱包 鞋包 饰品 化妆品 餐饮 大卖场 业态 大卖场 餐饮 休闲娱乐 美容美体 儿童用品 餐饮 餐饮 饰品 钟表眼镜 休闲 钟表钟 餐饮 表 服务 主力店/次主力店 大卖场 EF教育，柏斯琴行 / 汤姆熊欢乐世界 HOLA，诗泥健康会所 优衣库 Ochirly，UR E-land，I.T. H&M,C&A 家乐福，永乐电器 家乐福，永乐家电
2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心的休闲娱乐设施。
6
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PART
2 项目区位分析
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7
2.1 项目区域概述
发展历程
2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金的捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食 4大业态为开发商自主经营 2006年3月 经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心与家乐福签约，宣告购物中心品牌调整的 开始。 2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成， 租金实现翻翻，日均客流量量超过8万人。
细分业种 大卖场 家电 百货 超市 时装 保健品 其他零售 快餐 特色餐饮 休闲餐饮 咖啡茶馆 食品 金融服务 总计
数量 1 1 1 1 1 1 1 2 3 2 1 3 1 19
面积（㎡） 4000 2800 4 50 6 18 21 321 322 420 50 28 300 8340
2
PART
1 项目基础信息
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3
1.1 项目概况
项目信息
项目名称：龙之梦购物中心 位 置：上海市长宁路1018号 占地面积：2.59公顷 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 开 发 商：上海长峰房地产开发有限公司 设 计：美国ARQ建筑设计事务所 B2-B9为购物中心（22万㎡） 甲级写字楼（2.4万㎡） 五星级酒店（4.4万㎡） 容 积 率：6.7 地下车库停车位：860个 商业类别：购物中心 物业组合：B3、B4为地下停车库
国内二线
国内一线 国际二线 国内一线 国内一线 非品牌 国内二线 国内二线 国内二线 国内二线
15
15 20 15 15 15 12 10 200 250
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4.2 各楼层业态分布——B1业态比例
B1业态比例（按面积）
12.1% 3.2%
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14
4.1 整体业态布局
各层经营内容
3F 高贵 • 职业女装 优雅女包 品牌女鞋 眼镜 2F 时尚 • 新潮少女装 前卫配饰 护肤品 1F 精品 • 时装 彩妆 名表 首饰 B1 享受 • 大卖场 快餐 休闲小店 B2 生活 • 大卖场 生活家电 B3、B4 地下停车库 • 休闲服饰 时尚男装
设计方信息
汇峰鼎园
瑞峰公寓酒店
美国ARQ建筑设计事务所总部设在迈阿密，在美国纽约和洛杉矶、法国巴黎、西班牙马德里、中国上海和香 港、菲律宾马尼拉、秘鲁利马、阿根廷布宜诺斯艾利斯和巴西圣堡罗都设有办事处。自从1977年诞生以来， ARQ已经发展成为一个国际公认的富有创造性的优秀跨国公司。ARQ以为项目提供具有标志性的建筑和地域 特点的创造性设计而著称。ARQ的海外项目遍布各大洲，从多功能项目，如综合性的商业建筑、渡假村、酒 店、赌场、购物中心和办公楼到特殊功能的项目，如体育馆、会展中心、大剧院、美国大使馆、高科技研究 中心和银行总部。目前ARQ承接的海外项目位于美国、葡萄牙、法国、卢森堡、荷兰、日本、中国、印度尼 西亚和新加坡，也包括墨西哥、委内瑞拉、秘鲁、巴西、 阿根廷和加勒比海。
二号线 三、四号线
龙之梦 三、四号线 中山公园站 二号线中山公 园站
地面交通： 龙之梦 中山公园地区的地面交通已经很成熟，项目四周的交 通站点也较多，交通资源丰富。 公共交通：
88、67、922、946终点站、20、54、737、765、
825、921、941、949、316路等13条公共线路。
主要公交站点 主要公交站点
集商务、休闲娱乐、文化和居住 功能为一体 客群定位：白领，学生，百姓 档次定位：中高档 概念定位： 综合型休闲生活社区 便捷快速的消费体验 新潮时尚的品牌汇聚地 打造商圈餐饮航母
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12
PART
4 商业布局
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15
4.2 各楼层业态分布——B2业态比例
B2业态比例（按面积）
12.9% 0.7% 零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
细分业种
数量
面积（㎡）
大卖场
家电 化妆品 鞋类 咖啡茶馆 钟表眼镜 其他零售
86.4%
1
1 1 1 1 1 2 2 3
5000
4000 20 6 50 50 65 332 482
快餐 特色餐饮
上海龙之梦购物中心案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息
2. 项目区位分析 3. 项目定位 4. 商业布局 5. 动线分析 6. 建筑特色 7. 运营推广
录
03
07 11 13 63 69 75
8. 项目小结
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权竣工时间：2005年 租金水平：零售 -1层约54元/ ㎡ /天，2层 约32元/㎡/天 餐饮-12元/㎡/天
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4
1.1 项目概况
开发商信息
上海长峰房地产开发有限公司创建于1992年，经历 了上海乃至中国经济最富激情的发展时期。期间，长 峰公司在上海致力开发各类建筑产品，至今仍在这一 领域不断努力。 1998年长峰公司选择了在政府着力城市基础设施改 造的交通枢纽中心投资建设商业房地产项目。迄今为 止已在运营和建设的项目总量达70万平方米。长峰 公司期望用国际化的标准，用符合上海这座城市未来 的消费语言、消费结构、消费习惯的商业作品，以及 国际、国内制造业对上海乃或全国的全新商品交易理 念的需求来打造的一个多元化的平台。
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9
2.3 项目周边环境示意
周边的公交沾点
项目周边的出租车点
位于项目正门附近的地铁出口
项目南至——城市主干道长宁路
项目西至——城市次干道凯旋路
项目东、北至——城市支马路汇川路
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贝多芬广场 （1.6万㎡ ）
玫瑰坊
中山公园
上海书城 多媒体广场 （4.1万㎡ ）
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巴黎春天 (2.1万㎡ ) 所注均为商业面积
8
2.1 项目位分析
交通概述
轨道交通：
项目坐落的中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心；如此便捷的地下交通也为项目带来了非常多 的人流。
区域背景概述
龙之梦购物中心地处长宁路、凯旋路东北侧。轨道2号、3号线中山公园站交汇点。该地区是上海西区重要 的交通枢纽，日客流量超过50万人次。同时，该项目处在长宁区三大经济组团的中山公园商业中心内。中 山公园商业中心以中山公园为核心，形成1.14平方公里的区域范围：东至华阳路、安西路，南到安化路， 西抵中山西路内环线，北涉万航渡路；辐射范围：东至江苏路，南到延安西路，西抵内环线西侧，北临苏 州河。 中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商 务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。 而龙之梦与多媒体广场， 贝多芬广场，巴黎春天 以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。
9F 娱乐 • 电影院 购物卖场 8F 教育 • 大型其他服务 外语培训 7F 美食 • 特色餐饮 各地美食 6F 亲子 • 儿童乐园 玩具 休闲游艺 5F 活力 • 运动服饰 美容美体 体育用品 4F 成熟 • 休闲服饰 时尚男装
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3 项目定位
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3.1 项目定位
总体定位：一站式综合Shopping Mall 形象定位：时尚，生活，活力 主题定位：都市新坐标，消费新导向
功能定位：以现代商业和多媒体产业为主导，
休闲餐饮
B2业态比例（按数量）
10.3%
1
13 3 30
70
266 67 10408
食品 药店 总计
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
20.7%
零售面积比例最大，占86.4%，主力店主要是大卖场和家电 超市；餐饮数量比例最大，占69%，该楼层中分布了相当 多的小型餐饮，以食品小吃和中西快餐为主。 B2配套服务主要以药店为主。 从品牌档次上来看，B2主要以国内品牌为主。
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4.1 整体业态布局
整体业态布局
楼层 F9 F8 F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 B1 B2 主题 娱乐 教育 餐饮 亲子 活力 成熟 高贵 时尚 精品 享受 生活 体育用品 休闲娱乐 美容美体 男士服饰 高贵女装 潮流女装 时尚服装 大卖场 家电 餐饮 餐饮 鞋包 珠宝首饰 家电卖场 珠宝 电影院 培训 其他服务 餐饮 餐饮 家居家纺 箱包 鞋包 饰品 化妆品 餐饮 大卖场 业态 大卖场 餐饮 休闲娱乐 美容美体 儿童用品 餐饮 餐饮 饰品 钟表眼镜 休闲 钟表钟 餐饮 表 服务 主力店/次主力店 大卖场 EF教育，柏斯琴行 / 汤姆熊欢乐世界 HOLA，诗泥健康会所 优衣库 Ochirly，UR E-land，I.T. H&M,C&A 家乐福，永乐电器 家乐福，永乐家电
2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心的休闲娱乐设施。
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2 项目区位分析
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2.1 项目区域概述
发展历程
2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金的捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食 4大业态为开发商自主经营 2006年3月 经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心与家乐福签约，宣告购物中心品牌调整的 开始。 2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成， 租金实现翻翻，日均客流量量超过8万人。
细分业种 大卖场 家电 百货 超市 时装 保健品 其他零售 快餐 特色餐饮 休闲餐饮 咖啡茶馆 食品 金融服务 总计
数量 1 1 1 1 1 1 1 2 3 2 1 3 1 19
面积（㎡） 4000 2800 4 50 6 18 21 321 322 420 50 28 300 8340
2
PART
1 项目基础信息
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3
1.1 项目概况
项目信息
项目名称：龙之梦购物中心 位 置：上海市长宁路1018号 占地面积：2.59公顷 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 开 发 商：上海长峰房地产开发有限公司 设 计：美国ARQ建筑设计事务所 B2-B9为购物中心（22万㎡） 甲级写字楼（2.4万㎡） 五星级酒店（4.4万㎡） 容 积 率：6.7 地下车库停车位：860个 商业类别：购物中心 物业组合：B3、B4为地下停车库
国内二线
国内一线 国际二线 国内一线 国内一线 非品牌 国内二线 国内二线 国内二线 国内二线
15
15 20 15 15 15 12 10 200 250
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4.2 各楼层业态分布——B1业态比例
B1业态比例（按面积）
12.1% 3.2%
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14
4.1 整体业态布局
各层经营内容
3F 高贵 • 职业女装 优雅女包 品牌女鞋 眼镜 2F 时尚 • 新潮少女装 前卫配饰 护肤品 1F 精品 • 时装 彩妆 名表 首饰 B1 享受 • 大卖场 快餐 休闲小店 B2 生活 • 大卖场 生活家电 B3、B4 地下停车库 • 休闲服饰 时尚男装
设计方信息
汇峰鼎园
瑞峰公寓酒店
美国ARQ建筑设计事务所总部设在迈阿密，在美国纽约和洛杉矶、法国巴黎、西班牙马德里、中国上海和香 港、菲律宾马尼拉、秘鲁利马、阿根廷布宜诺斯艾利斯和巴西圣堡罗都设有办事处。自从1977年诞生以来， ARQ已经发展成为一个国际公认的富有创造性的优秀跨国公司。ARQ以为项目提供具有标志性的建筑和地域 特点的创造性设计而著称。ARQ的海外项目遍布各大洲，从多功能项目，如综合性的商业建筑、渡假村、酒 店、赌场、购物中心和办公楼到特殊功能的项目，如体育馆、会展中心、大剧院、美国大使馆、高科技研究 中心和银行总部。目前ARQ承接的海外项目位于美国、葡萄牙、法国、卢森堡、荷兰、日本、中国、印度尼 西亚和新加坡，也包括墨西哥、委内瑞拉、秘鲁、巴西、 阿根廷和加勒比海。
二号线 三、四号线
龙之梦 三、四号线 中山公园站 二号线中山公 园站
地面交通： 龙之梦 中山公园地区的地面交通已经很成熟，项目四周的交 通站点也较多，交通资源丰富。 公共交通：
88、67、922、946终点站、20、54、737、765、
825、921、941、949、316路等13条公共线路。
主要公交站点 主要公交站点
集商务、休闲娱乐、文化和居住 功能为一体 客群定位：白领，学生，百姓 档次定位：中高档 概念定位： 综合型休闲生活社区 便捷快速的消费体验 新潮时尚的品牌汇聚地 打造商圈餐饮航母
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12
PART
4 商业布局
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15
4.2 各楼层业态分布——B2业态比例
B2业态比例（按面积）
12.9% 0.7% 零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
细分业种
数量
面积（㎡）
大卖场
家电 化妆品 鞋类 咖啡茶馆 钟表眼镜 其他零售
86.4%
1
1 1 1 1 1 2 2 3
5000
4000 20 6 50 50 65 332 482
快餐 特色餐饮
上海龙之梦购物中心案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息
2. 项目区位分析 3. 项目定位 4. 商业布局 5. 动线分析 6. 建筑特色 7. 运营推广
录
03
07 11 13 63 69 75
8. 项目小结
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权竣工时间：2005年 租金水平：零售 -1层约54元/ ㎡ /天，2层 约32元/㎡/天 餐饮-12元/㎡/天
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4
1.1 项目概况
开发商信息
上海长峰房地产开发有限公司创建于1992年，经历 了上海乃至中国经济最富激情的发展时期。期间，长 峰公司在上海致力开发各类建筑产品，至今仍在这一 领域不断努力。 1998年长峰公司选择了在政府着力城市基础设施改 造的交通枢纽中心投资建设商业房地产项目。迄今为 止已在运营和建设的项目总量达70万平方米。长峰 公司期望用国际化的标准，用符合上海这座城市未来 的消费语言、消费结构、消费习惯的商业作品，以及 国际、国内制造业对上海乃或全国的全新商品交易理 念的需求来打造的一个多元化的平台。
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9
2.3 项目周边环境示意
周边的公交沾点
项目周边的出租车点
位于项目正门附近的地铁出口
项目南至——城市主干道长宁路
项目西至——城市次干道凯旋路
项目东、北至——城市支马路汇川路
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贝多芬广场 （1.6万㎡ ）
玫瑰坊
中山公园
上海书城 多媒体广场 （4.1万㎡ ）
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巴黎春天 (2.1万㎡ ) 所注均为商业面积
8
2.1 项目位分析
交通概述
轨道交通：
项目坐落的中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心；如此便捷的地下交通也为项目带来了非常多 的人流。
区域背景概述
龙之梦购物中心地处长宁路、凯旋路东北侧。轨道2号、3号线中山公园站交汇点。该地区是上海西区重要 的交通枢纽，日客流量超过50万人次。同时，该项目处在长宁区三大经济组团的中山公园商业中心内。中 山公园商业中心以中山公园为核心，形成1.14平方公里的区域范围：东至华阳路、安西路，南到安化路， 西抵中山西路内环线，北涉万航渡路；辐射范围：东至江苏路，南到延安西路，西抵内环线西侧，北临苏 州河。 中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商 务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。 而龙之梦与多媒体广场， 贝多芬广场，巴黎春天 以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。