09土地估价报告与案例
《土地估价案例与报告》应考精华提炼一
土地估价案例与报告》应考精华提炼（一）要点1：估价基本事项：（1）确定估价对象（2）确定土地估价目的（3）土地估价期日（4）界定土地价格定义（5）土地股价中特别事项的说明（6）估价日期及使用年期要点2：地价定义或地价内涵：（1）用途（2）估价期日（3）使用年期（4）土地开发程，（5）容积率等三率（6）土地权利类型要点3：出让底价与收回补偿价格:（1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案；（2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
要点4评估结果无效的可能原因：（1）土地评估机构从业范围不够（2）土地评估机构的注册证书超出有效时限（3）土地估价机构不具备土地评估资质（4）估价报告有效期超出时限（5）土地估价报告没有按照规范格式书写（6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平要点5收集交易案例资料包括项目：（1）交易时间（2）交易面积（3）位置（4）宗地条件（5）地上物状况（6）购买者和销售者的特征及动机（7）销售的条件（8）土地销售前后的利用状况要点6：确定最终估价结果的方法：（1）简单算术平均数（2）加权算术平均数（3）各试算价格的中位数（4）各试算价格的众数（5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考（6）直接取某种方法的计算结果要点7市场比较法的估价程序：（1）选择市场比较案例（2）确定比较因素（3）因素描述及比较分析确（4）定比较因素的修正系数求（5）算比准价格要点8收益还原法估价程序：（1）确定房地出租总收益（2）确定房地出租总费用（3）计算房地出租总收益（4）计算房屋纯收益计（5）算土地纯收益计算（6）土地价格要点9剩余法估价的程序（1）计算房地出租总收益（2）计算房地出租总费用（3）计算房地出租纯收益（4）计算房地产总价格计（5）算房屋现值计算土（6）地价格要点10：成本逼近法估价的程序（1）计算土地取得费（或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等）计算土（2）地开发费（3）计算利息（4）计算土地开发利润（5）计算土地增值收益（6）计算有限年期如弟使用权价格要点11：基准地价系数修正法估价估价的程序（1）确定土地及基准地价（2）因素描述及比较分析（3）确定修正系数计算（4）土地价格要点12：路线价法评估的程序：（1）确定路线价（2）确定宗地的临街深度、宽度等条件（3）确定条件修正系数（4）计算土地价格（待续）要点13：市场比较法中比较案例的要求1、同一供需圈2、用途相近或相似3、交易时间与股价基准日不超过3年4、在地域上属近邻区域或类似区域5、有3 个以上近期类似的比较实例要点14：收益法中案例调查内容及规范1、以案例估算土地总收益时，保证估价对象周边有近期类似的3 个以上案例2、对出租型物业宗地应收集3 年以上租赁资料3、对营业性物业的宗地应收集5 年以上的营运资料。
土地价值评估方法与案例实操
土地价值评估方法与案例实操土地价值评估是通过对土地所具备的各项因素进行综合分析和评估，确定土地的市场价值。
土地价值评估是房地产交易、投融资和土地征收等活动的基础，对于各方面的利益均有重要影响。
本文将介绍土地价值评估的方法，并通过一个案例进行实操分析。
一、土地价值评估的方法1.市场法：市场法是基于市场需求和交易状况来评估土地价值的方法。
该方法需要考虑土地所在区域的发展环境、规划用途、规模、地段、位置、基础设施等因素，通过对比类似土地的交易价格和市场需求情况，推测土地的价值。
2.收益法：收益法是根据土地的产权利用价值和未来预期收益来评估土地价值的方法。
通过分析土地用途、建筑规模、租金收入、成本支出等因素，综合计算土地未来收益，并折现至现值，得出土地的价值。
3.成本法：成本法是根据土地的开发建设成本来评估土地价值的方法。
该方法主要考虑土地开发的各项成本，包括土地获取成本、建设成本、规划设计成本等，通过综合计算得出土地的价值。
二、实操案例分析1.市场法评估：2.收益法评估：预计该商业用地所建商业建筑每年租金收入为500万元，成本支出为200万元。
假设预计未来30年的租金增长率为5%。
根据收益法，可以计算出未来30年的现金流，并进行折现至现值。
最后得出该土地的预期收益为：500万元×(1-1.05^30)/(1-1.05)=7262万元，再减去成本支出200万元，得出土地的价值为：7062万元。
3.成本法评估：通过以上三种方法的评估，我们得出的土地价值分别为1亿元、7062万元和6000万元。
综合考虑市场法、收益法和成本法的评估结果，可以看出土地的市场价值较高，而收益法和成本法的评估结果相对较低。
因此，综合考虑各种因素后，最终确定该土地的价值为1亿元。
通过这个实操案例，我们可以看到不同的评估方法得出的结果可能存在差异，因此在实际应用中，需要根据具体情况综合考虑各种因素，并结合市场状况和实际需求来进行土地价值评估，以确保评估结果的准确性和科学性。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
土地估价报告评审案例
土地估价报告评审案例
以下是一个土地估价报告评审案例：
项目背景：某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构
对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
评估思路：
1. 确定评估范围：根据委托要求，评估范围为已完工部分，需明确具体范围。
2. 收集相关资料：收集相关规划、施工图纸、工程进度、投资情况等资料，确保评估依据的准确性和完整性。
3. 选取评估方法：根据地块特点，选取合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法等。
4. 确定评估参数：根据当地房地产市场及经济发展情况，确定合理的评估参数，如土地还原利率、房屋折旧等。
5. 进行评估计算：根据确定的评估方法和参数，进行具体的评估计算，得出土地使用权现状价值。
6. 撰写报告：按照规范的格式和要求撰写土地估价报告，包括估价结果、评估过程、假设条件等。
注意事项：
1. 在评估过程中，要充分考虑地块的特点和实际情况，确保评估结果的客观性和准确性。
2. 需要注意收集相关资料和数据，并进行核实和筛选，确保数据来源可靠。
3. 在评估计算中，需要按照规定的计算方法和公式进行计算，确保计算结果的准确性。
4. 在撰写报告时，需要注意语言表达清晰、简洁明了，并按照规范格式和要求进行排版和装订。
总之，土地估价报告的评审是一项专业性很强的工作，需要估价师具备丰富的专业知识和实践经验。
同时，在评审过程中需要注意客观性、准确性、合规性等方面的问题，确保评估结果的可信度和有效性。
2009年土地估价报告解析
2009年土地估价报告解析第一部分总述一、估价项目名称：为XX公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(X X市)。
二、委托估价方：XX公司破产清算组三、受托估价方：XXXX土地咨询评估有限责任公司四、估价目的：该项评估是对XX公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、估价依据：(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》;2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;3.《中华人民共和国企业破产法(试行)》;4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;5.原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号);6.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1.XXXX省人民政府、XXXX市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件;2.XXXX省国土资源厅、XXXX市国土资源局制定的有关规定、文件;3.《XXXX市土地利用总体规划》;4.《XXXX市2002年国民经济和社会发展统计公报》;5.《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果。
(三)有关技术标准1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》;2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
(四)其他资料1.委托方提供的有关资料;2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价日期：二OO三年七月二日至二OO三年七月二十一日。
七、估价基准日：二OO三年七月二十日。
八、价格定义：本次评估待估宗地的评估价格是指于评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，红线内“六通一平”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
土地估价报告案例
重庆金地房地产土地资产评估有限公司 转让
结果报告（2009）0065
第二部分 估价对象界定
一、 委托估价方 委托单位：重庆三峡油漆股份有限公司
二、 估价对象 本次评估对象为座落于九龙坡区石坪桥正街 119 号，土地使用
者为重庆三峡油漆股份有限公司的 1 宗国有土地使用权。本次评估 设定土地用途为住宅用地；设定开发程度为宗地红线外“六通”（通 电、通上水、通下水、通气、通讯、通路），红线内“未开发”，宗 地调整规划后规划容积率为 3.0，本次评估设定宗地容积率为 3.0； 评估总面积为 64367 平方米，本次评估年限按国家规定住宅用地最 高出让年限为 70 年设定；无抵押等他项权利限制影响等上述设定 条件下的出让土地使用权价格。 三、估价对象描述
评估土地总面积：64367 平方米 评估土地单位面积地价：4872 元/平方米 评估土地总地价：31359.6 万元 大 写:叁亿壹仟叁佰伍拾玖万陆仟元整（人民币） 宗地估价结果详见附表 1《土地估价结果一览表（重庆市九龙坡 区）》
九、土地估价师签名
姓名
签名
注册证书号
莫永谦（注册土地估价师）
99220170
七、地价定义 估价对象目前实际情况： 估价对象《国有土地使用证》号：渝国用（93）字第 008 号；土
地使用权人为重庆三峡油漆股份有限公司；土地座落于九龙坡区石坪 桥正街 119 号；土地总面积为 64367 平方米；土地使用权类型为出让; 证载用途为工业用地；剩余使用期限为 34 年。宗地开发程度为红线 外为“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯）；红线内 “六通一平” （通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯、场地 平整）。
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土地估价案例与报告真题2009年
2009年度全国土地估价师资格考试试卷一、案例分析题(2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万m2，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m2，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5—6—7—1 图号：100—125—75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000m2发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号；宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5—6—7—1，宗地总面积大写伍万m2(小写50000.00m2)，其中出让宗地面积为大写伍万m2(小写50000.00m2)。
土地估价技术报告案例分析
土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。
五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
土地估价报告写作-案例-技术报告
土地估价技术报告项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估（南宁市）受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号土地估价技术报告编号：（桂）某某（2009）（地技）字第000号提交估价报告日期：2009年*月*日关键词：南宁市出让（补地价）广西某某土地评估有限责任公司二○○九年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。
【注1】二、委托估价方单位名称：南宁市国土资源局；单位地址：南宁市东宝路3号；联系人：***；联系电话：0771-***。
三、受托估价方机构名称：广西某某土地评估有限责任公司；机构地址：南宁市***；资质等级：全国范围内从事土地评估业务;机构注册号：A200845008;法定代表人：***；联系人：***；联系电话：0771-***。
四、估价对象估价对象为南宁AB房地产开发有限责任公司开发的“AB小区”项目用地，位于南宁市***路与***路交汇处，地号***，批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价土地面积3647.95平方米；宗地实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地内“在建工程”。
本次估价范围不包括地上建筑物、附着物。
五、估价目的经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。
根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。
为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。
土地估价报告案例
0.html土地估价报告案例土地估价报告项目名称：未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号：陕华地[2009]估字第589号提交估价报告日期：二○○九年九月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）二、委托估价方：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组办公室三、估价目的：由于大兴路地区城市综合改造的需要，大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组为了解位于未央区朱宏路2号的一宗国有划拨工业用地市场价值，委托我公司对该宗土地进行市场价值评估，本次评估为未央区朱宏路2号的该宗国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。
四、估价基准日：二○○九年九月十五日五、估价日期：二○○九年九月十五日至二○○九年九月二十日六、地价定义：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次估价对象位于西安市未央区朱宏路2号，估价基准日为二○○九年九月十五日，登记用途为工业用地，现0.html状为工业用地，实际开发程度为宗地外“六通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）、宗地内“六通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）条件。
截至估价基准日，估价对象上共有13幢办公、仓库及其配套用房，建筑总面积18942.86平方米，估价对象土地面积24213.49平方米，建筑现状容积率0.78。
考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格参考，根据《城镇土地估价规程》（G B/T 18508-2001）和估价对象土地利用特点，对有关事项作以下设定：1、关于土地用途的设定：估价对象登记用途为工业用地，现状为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），本次评估设定估价对象土地用途为工业用地。
2009年土地估价桉例与报告经典题
2009年土地估价案例与报告经典题（1）A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。
为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。
而B评估公司认为自己没有责任。
请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。
(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B 公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2009年土地估价案例与报告经典题（2）某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
土地估价案例与报告-案例分析题_1
土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下所示。
（1）A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成本均匀投入，建成后即（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％，可全部售出。
税金为房地产总价的6％，银行年贷款利率为11％，土地还原利率为8％。
（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。
实例B：2370元／m2。
实例C://2730元／m2。
实例D://2500元／m2。
A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
2、某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。
该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。
搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。
目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。
根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。
接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。
（1）下面是该事务所此次估价工作日志的内容。
1）5月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作。
其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
土地估价案例
土地估价案例土地估价是指对土地的经济价值进行评估的过程，是土地管理和土地利用的重要基础工作。
在实际工作中，土地估价案例的处理需要综合考虑土地的位置、土地用途、土地规划、土地市场行情等多方面因素，以确定土地的合理价格。
下面我们通过一个具体的土地估价案例来进行分析和讨论。
案例背景。
某地区一块位于市中心商业区的土地，原先用作停车场，由于城市发展规划的需要，土地将进行重新规划和开发。
因此，土地所有者需要对土地进行估价，以确定合理的出让价格。
土地位置。
该土地位于市中心商业区，周边有多家大型购物中心、写字楼和酒店，交通便利，商业氛围浓厚，是市区内的黄金地段。
土地用途。
根据城市规划，该地块将被规划为综合商业用地，可建设商业综合体、写字楼、酒店等商业设施。
土地规划。
根据城市规划部门的规划，该地块的建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标均有明确要求，需要按照规划要求进行开发。
土地市场行情。
市中心商业区的土地市场行情一直较为火爆，由于地段优越、资源稀缺，土地价格一直居高不下。
而且，随着城市发展，商业区土地的价值还将不断提升。
综合考虑以上因素，我们对该土地进行估价，得出合理的土地价格。
首先，我们可以通过比较法来确定土地价格，即通过比较周边类似地块的成交价格和土地规划指标来确定合理价格范围。
其次，结合土地市场行情和未来发展潜力，进行价格的综合分析和评估。
最后，根据土地用途和规划要求，确定最终的出让价格。
在实际操作中，我们还需要考虑土地的开发成本、土地的现状和潜在问题等因素，以确定最终的出让价格。
同时，还需要与土地所有者进行充分沟通，了解其对土地的期望和要求，以确定最终的土地出让价格。
通过以上案例分析，我们可以看到土地估价是一个复杂而又综合的过程，需要考虑多方面因素，综合分析和评估，以确定合理的土地价格。
只有在充分考虑各种因素的基础上，才能得出客观、合理的土地估价结果，为土地的合理开发和利用提供可靠的经济支持。
结语。
土地估价是土地管理和土地利用的重要基础工作，对于土地的合理开发和利用具有重要意义。
土地评估案例
土地评估案例土地评估是指对土地进行全面、系统、科学的评价和鉴定，为土地的合理利用和保护提供依据。
土地评估的目的是为了确定土地的真实价值，为土地的开发、利用、转让等提供参考依据。
下面我们将通过一个具体的案例来介绍土地评估的过程和方法。
某地位于城市郊区，规划用地性质为工业用地，现有一块面积为10公顷的土地，业主希望对该土地进行评估，确定其市场价值。
首先，评估师需要进行实地考察，了解土地的地理位置、周边环境、交通情况等基本情况。
其次，需要查阅相关资料，包括土地规划、土地权属、土地用途等，以了解土地的法律、政策等情况。
在实地考察和资料收集的基础上，评估师将进行土地价值的评估。
首先是土地的自然条件评估，包括土地的地貌、土壤、水源等自然资源情况。
其次是土地的规划条件评估，包括土地的规划用途、规划条件等。
最后是土地的市场条件评估，包括土地的交易市场情况、土地的投资价值等。
在评估过程中，评估师需要运用多种评估方法，包括比较法、收益法、成本法等。
比较法是指通过比较类似土地的成交价格，来确定土地的市场价值。
收益法是指通过土地的潜在收益来确定土地的价值，包括土地的开发潜力、土地的租金收益等。
成本法是指通过土地的成本来确定土地的价值，包括土地的开发成本、土地的建设成本等。
综合运用这些评估方法，评估师得出了该土地的市场价值为XXX万元。
评估报告中详细说明了评估的过程、方法和结果，为土地的合理开发和利用提供了依据。
同时，评估师还提出了针对该土地的合理利用建议，包括土地的开发方向、土地的利用方式等。
通过这个案例，我们可以看到土地评估是一个复杂而又重要的工作，需要评估师具备扎实的专业知识和丰富的实践经验。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为土地的合理利用和保护提供可靠的依据。
希望本文能够对土地评估工作有所启发，为土地资源的合理利用和保护做出贡献。
土地估价案例与报告-9_真题-无答案
土地估价案例与报告-9(总分30,考试时间90分钟)一、案例分析题某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
请根据以下情况回答问题：1. 企业A为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
2. 该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某，对所涉及土地应办理哪些手续?如果马某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?3. 企业A为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行B进行抵押贷款，并委托土地估价机构C对所涉及的土地进行价格评估。
试问：(1)土地估价机构C接受委托后，应首先明确哪些基本事项?(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?(4)进行估价时，如何界定地价内涵，可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?4. 土地估价机构c选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/m2(建筑面积)，银行B经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。
试问：(1)该估价机构C应如何处理?(2)为保证贷款能按时回收，银行B要求将企业A的国有土地使用证原件存放于B处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行B在贷款时应要求办理哪些手续?二、报告判读题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。
土地估价案例与报告-26_真题无答案-交互
土地估价案例与报告-26(总分99, 做题时间90分钟)一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题SSS_TEXT_QUSTI1.在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A．是集体还是国有B．( ) C．( ) D．( )SSS_TEXT_QUSTI2.根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
SSS_TEXT_QUSTI3.若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。
SSS_TEXT_QUSTI4.若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围内，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。
又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。
列出上述操作过程中的错误点。
SSS_TEXT_QUSTI5.假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块±地进行拍卖，需要有哪些前置条件?下面是一份现场调查工作图稿。
土地估价案例与报告-8_真题(含答案与解析)-交互(781)
土地估价案例与报告-8(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题(一)某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。
2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。
后经规划部门同意，将容积率调整为3。
根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。
当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
问题：SSS_TEXT_QUSTI1.最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
分值: 4从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2；或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。
分析理由：(1)算式4。
拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。
(2)算式1。
当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式1方案最优。
(3)算式3。
是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。
(4)算式2。
是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。
土地估价案例与报告 真题
土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。
本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。
案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。
该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。
步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。
这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。
我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。
在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。
例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。
步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。
市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。
我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。
通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。
在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。
步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。
•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。
•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。
在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。
步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。
我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。
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2009年土地估价师考试土地估价案例与报告试题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面- 10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000. 00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000. 00乎方米)。
第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。
第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。
第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000. 00元)。
第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000. 00元)。
项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：主体建筑物性质商品住宅楼 ;附属建筑物性质 / ;建筑容积率不高于4.0不低于3.0;建筑限高 48米____;建筑覆盖率不高于30% 不低于20% ;绿地率不高于 40%____;其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40% 。
第十八条受让人同意在2008年4月30 日之前动工建设，同意在2010年10月31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。
受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。
第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;合同签订日期：2007年12月31日。
”问题(4小题，每小题5分)1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。
2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。
3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。
4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。
(二)A集团公司(国有)拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。
下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。
(1)A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。
(2)B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。
(3)B工厂所使用土地位于××市x×区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。
西侧为该厂办公和职工宿舍区。
总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。
西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工;办公楼建筑面积4500平方米。
东侧为厂区，占地42342平力米，生产性用房建筑面积为25000平方米。
厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。
(4)B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。
(5)土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-(3)-26-6，无产权纠纷。
(6)经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200平方米)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。
(7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。
西侧所有管线均已接人并能正常使用;东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。
B 工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。
(8) 2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。
(9)委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。
问题(4小题，分别为4分、5分、6分、5分)1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。
3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义?4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。
请根据上述有关资料列出主要的登记信息。
二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。
第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因)(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。
二、估价对象估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。
估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。
WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。
三、估价对象描述1.土地登记状况(1)估价对象来源。
估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。
WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，(2)登记状况。
估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。
除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。
经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下：土地登记证书号：00713823;《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号;估价基准日土地使用者：××公司;宗地位置：××市唐兴路南;地号：WY6-3 -14;图号：50 -200 -7、8、12、17;用途：工业;土地级别：三级;使用权类型：国有划拨;土地使用权终止日期：无;使用权面积：50000平方米;四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路;记事栏：无;登记时间：2007年6月1日。
2.土地权利状况估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。
根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。
除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。
3.土地利用状况估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。
建筑容积率为0. 63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。
于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。