土地估价方法——估价案例及报告

土地估价案例与报告精讲班第10讲讲义

三、估价方法

估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益还原法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，应选用剩余法(假设开发法)作为其中的一种估价方法；其中居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。

四、主要技术参数选择

1．市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题

(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。

2．收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题

(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：

A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；

B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；

C未明确收益内涵、取得收益的方式；

D．忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；

已未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。

(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：

A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；

B．确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；

C.将利息计入总费用中。

(3)说明纯收益的测算依据和方法。

(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。

(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；

3．剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意的问题

(1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。

(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。

4．成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题

(1)要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

(2)明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。但开发时，如通路，一宗地临主干道(20～60米宽)，水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路(3～6米宽)，同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。

(3)有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

(4)说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。

5．城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题

(1)说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。

(2)要说明年期、期日及其他影响因素之间的差别和相应的修正系数。

(3)对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。

(4)多数情况下，需要进行容积率修正。

五、价格确定的方法

如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25％)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。

如两种方法求得地价相差幅度较大(幅度超过20—25％)，说明每种方法地价增值或减值的原因，采用一种结果加权平均(但要说明每种方法结果权重的确定理由)作为待估宗地最终结果，或者取众数、中位数。

本章小结

本章内容属于新增考点，但在土地估价的实际工作中作用很大，因此复习过程中需要重点掌握常见估价目的评估的价格类型及方法选择的要点，这对考生的实际评估工作也有很大的参考作用。