2015年中国楼市的八大预言 库存已达历史高峰

2015年中国楼市的八大预言库存已达历史高峰
时间：2015-02-01 11:35 来源: 搜狐网作者：秩名编辑：星辰大海
针对市场上观望和担忧房地产崩盘的负面情绪，李克强总理日前在达沃斯论坛上表达了对于房地产长期健康发展的信心，而人民日报也在随后发文称，楼市不会崩盘，房价以及接近底部下降减缓。

事实上，在进入2015年之后的20多天内，已经有多个地方政府出台了楼市救市政策，种种现象背后是否正在释放出一种促进房地产增长的积极信号？
预言一：三四线城市楼市或将复苏时间节点不一致
【知名经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫】2013年-2014年中国楼市分化的态势已延续至2015年，城市之间的分化很明显，特别是供需周期、复苏时间、房企业绩、房价涨跌方面。

但是二三四线城市除个别城市外，会随着政策利好、市场复苏、需求释放、库存去化加快，供需与复苏时间节点上不同。

一方面按70城成交看，市场供需与去库存周期及房贷落实情况不同，一线城市会先复苏，二、三、四线后复苏。

从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

另一方面是，一、二、三、四线城市的复苏的幅度不同。

按70城房价看，一线城市复苏的力度比较大，二、三、四线城市复苏力度相对小。

因此，2015年楼市预计在今年9月反弹，价格拐点在2015年上半年出现。

预言二：政策有望在2014年的基础上更加宽松
【独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存】2014年，一系列救市措施出台，但市场并未有显著反弹，我认为楼市复苏应该会很快到来。

实际上2014年并不是表现最差的一年，只能说比2013年差一点。

这几年，全国的整个房地产形势越来越好，包括从销售面积和销售价格来看，都是一路走高的，从2014年开始，短期内有一个波动。

去年5月份开始，就开始了一系列的救市政策，比如“930”信贷政策降准降息，这个政策要落定对市场要有积极作用至少需要半年的时间。

因此，在“9.30”降准降息调整后，2015年3、4月份，我认为是全国房地产市场的复苏阶段。

另有预测，今年还会有两到三次降准降息，2015年还会有
一系列救市政策，政府可能还会出台一系列相对更宽松的措施。

可能是在契税方面、包括一线城市限购可能在条件上有一些松动等。

再比如2008年的时候即出台政策，购房满五年可以减免契税，现在可能改成满两年，类似这种政策是可能出台的。

预言三：楼市发展不平衡但整体会继续前行
【成都高策新源房地产营销策划有限公司市场部总监叶强】世界经济的不稳定，中国经济又在进行调整，对各行各业都会有影响。

这种影响房地产行业也不能独善其身，但中国是人口大国，经济要稳定而持续的发展，城市化进程还在持续，中国经济发展是不平衡的，也导致了房地产发展不平衡。

一线城市需求大、单价高，二线城市需求旺盛，价格比较稳定，三四线城市短期内供应大于需求，所以中国地产情况不能一概而论。

另外企业的生存、发展、倒闭都是非常正常的事情，一方面与大的经济气候有关，另一方面与企业本身的经营方式有很大的关系。

比如是否盲目扩张，是否遵纪守法等等。

房地产企业也不能例外，优胜劣汰是必然的市场法则，在经济环境好的时候，差的企业能生存，当经济变冷，底子薄的企业自然就难以度过冬天，这是很自然的事情。

那么对于中国经济而言，地产的推动与贡献是不言而喻的，这个行业还会继续发展，中国房地产行业还会继续前行。

预言四：库存已达历史高峰去化将成大难题
【第一太平华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均】在庞大的供应量和持续低迷的宏观经济共同作用之下，预计要消化现有库存需要经过较长的一段时间。

国家虽已采取降息、“9·30”房贷新政等政策来刺激楼市，但货币政策的整体方向未变，投资活动仍趋于保守，房地产市场的销售只能遵循市场的供需规则。

同时，虽然部分开发商已经刻意减缓工程进度以推迟项目的入市时间，但是供应速度还是超过了当前的销售速度。

预言五：短期内地产股将领涨并不看好未来前景
【第一太平华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均】虽然2015年年初内地房地产股依旧领涨，但从2014年整体市场的表现上来看，房地产市场已经大不如前了。

在短期内，央行降息或是出台地产新政的确会刺激地产股的升涨，然而长期来看，由于国家宏观经济不景气的现状和房地产市场早已存在诸多问题等因素，地产股在未来的一年的前景并不被看好。

中国房地产市场现有项目过多以及中小开发人员不够理智的计划将共同作用于未来地产股的走势，地产股在接下来的一年不得不面对增速减慢甚至下跌
的情况。

值得注意的是，中国的房地产市场中，大型开发商的市场份额在不断的增加，中小型房企的生存状况岌岌可危。

在未来的一年里，中小型房企将会面临难贷款、难拿地、难去化等诸多困难，从而停止运营。

预言六：一线城市限购会渐进式松绑可能性不大
【戴德梁行成都公司总经理巫保民】限购政策的变动主要取决于市场情况、城市情况以及政府的思维方式。

北京、上海分别为中国的政治中心和经济中心城市，人口增长压力大，限购作为调控人口规模的工具之一，其放宽的可能性相对更小。

但在宏观经济走低，投资和出口增速大幅放缓的背景下，如果市场出现较为极端的情况，为托市适当地放宽政策也是可能的，比如分区域差别对待。

目前全国住宅市场环境及市场预期并不乐观，据国家统计局近日发布的数据，北京、上海、广州、深圳四大城市中，11月份房价分别同比下降了2.6%、3.5%、3.8%和2%，跌幅较10月份都有所加大。

其中北京、深圳市也是今年连续第二个月出现房价同比下跌，上海和广州则是连续第三个月下跌。

但作为有大量需求和消费实力的一线城市，要在15年房价出现大幅下滑的可能性也是很小。

因此，总的来说可能性不大，即使市场进一步恶化，四个城市也可能在这一政策上采用不同的方式。

预言七：房地产信托基金（REITS ）试点范围会扩大但难市场化
【全国房地产经理人联合会理事、中睿营销董事总经理何良栩】从2014
试点情况来看，投资信托资金在不动产中尝试开展来看，取得了一定促进作用。

投资信托资金回报主要来自租金提高以及房产价值攀升，所以在大型连锁商业表现好的企业比如苏宁取得了不错市场表现。

目前看来短时间内，REITS还会在政府推动下按计划经济模式选择性去尝试，一时很难市场化，试点范围会扩大，但是是可控状况下扩大。

这一融资形式，还在摸着石头过河阶段，从量变到质变还有漫长过程，所以现在只能谈，能解决部分企业融资问题，还不能根本性解决行业问题。

预言八：不动产价格“不动”落地还需要时日
【吉信行方圆置业董事总经理潘海】2014年12月，国务院公布《不动产登记暂行条例》定于2015年3月1日起施行。

不动产登记可以说是在为房产税的开征进行铺路，但短期内对市场造成的影响有限。

不动产统一登记是征收房产税的必要基础，真正实现摸清国民资产状况，还需要相当长一段时间。

3月1日只是不动产登记暂行条例开始实施的时间，实际上不动产登记本质还是对国家及国民固定资产的一次摸底统计，从施行到落地还需要3—4年。

另一方面，不动产登记政策无论对地方政府还是开发商都是短期内利空楼市的。

对购房者来说，该条例直接影响市场的成交心理，更多的消费者倾向于少买房，特别是房地产税的开征对象大户型，除非开发商下调价格，否则难以保证销售速度。

对投资客来说，在投资回报率的考虑下，非理性的投资需求也将被进一步挤出。

对拥有多套者来说，不动产登记将会导致新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，进一步打压房地产热特别是二手房价格，与此同时也将对一手房的价格产生影响。

从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速可能由高速增长转为中速增长。

届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。