上海港汇、来福士、杭州万象城调研

7%
服装/服饰/鞋帽/饰品 箱包/皮具 美容/美发 IT卖场
服务 眼镜/手表 建材/家居/家具
餐饮 珠宝/首饰 床上用品鲜花/礼品商店 卡通/玩具 娱乐休闲
服装/服饰/鞋帽/饰品在港汇广场业态中所占比例达到了43%，品牌零售占据了 较大的比重 餐饮、休闲娱乐分别达到了25%、8%的比例，占到了整体的三分之一
17.42%
1.63% 27.75% 餐饮 生活配套 零售 百货 37.32% 影院 冰场 超市
餐饮 18200 17.42%
生活配套 1700 1.63%
零售 39000 37.32%
百货 29000 27.75%
影院 8000 7.66%
冰场 3600 3.44%
超市 5000 4.78%
杭州万象城品牌数量占比
苏宁精品、索尼、CAV、BOSE、OTO、ECOVACS 玫瑰人生、非非想时尚发型、MTM、气味图书馆 世尊家居艺术廊、雅致瓷器、肯宁家钟行、万事利丝绸、MIKASA、肖邦家居、 好家庭、琉璃工房、古吴绣皇、法蓝磁瓷、梦艺廊、习惯生活馆、傲胜、 Kartell、双立人、Kartell、riedel
品牌业态分布：F4
杭州万象城定位分析
•主题定位：引领成功人士、私人业主、都市精英的品质消费； •档次定位：以国际一线品牌和国际知名品牌组成的中高端购物中心；
•人群定位：具有较高消费能力的高端消费群体，同时兼顾对年轻消费群体的培 养； •氛围营造：通过良好的外立面展示及内部空间营造，结合国际品牌的影响 力，丰富的业态组合，优质的品牌组合，为消费者提供高品质的第三生活空 间。
皮具 珠宝配饰
品牌业态分布：F1
F1 百货、零售服饰 主力店 尚泰百货 LV、FANDI、DIOR、Ferrogamo、zegna、EA、loro piana、prada、巴黎 世家、boss black、Dunhill、paul&shark、Y-3、marina rinaldi、 Maxmara、ESCADA、MIUMIU、MARNI 万宝龙、卡地亚、中艺、伯爵、亨吉利
评价：
港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、 服务全方位业种为一体，创造了宽松的空间环 境和舒畅的购物休闲氛围，为顾客提供了“一 站式”的良好服务。
上海来福士购物广场
商业简介：
开业时间：2003年11月； 使用面积：2.5万m2 公共面积：1.5万m2 商业分布：B1—7F 泊车位：900个； 建筑特色：多中庭式的室内步行街； 内装风格：现代、简单、明快； 地位：来福士广场是目前上海办公人群及
电梯数量：94部； 泊车位：1100个；
建筑特色：商场内采用直径达45.6米、支座
标高35米的中庭圆形采光顶；
内装风格：现代、科技、简约、明快；
餐饮、数码电器、电影院、美容、其他 餐饮、眼镜、皮具手袋、书店文化用品、男女服饰、美 容美发、彩妆护肤、珠宝礼品、其他 男女服饰、男女鞋、美容美发、配饰、内衣、彩妆护肤、家居床品、餐饮 男女服饰、配饰、内衣、皮具手袋、男女鞋、童装玩具、餐饮
配餐 套饮
L5
L4 L3 L2 L1
餐 饮
主力店 （影院） 主力店 （影院） 餐 饮 零售 （服饰、皮具） 零售 （服饰、皮具）
餐饮
主力店 （溜冰场）
零售 （服饰、皮具、珠宝）
B1
B2
停车场
餐饮
主力店 （百货） 主力店 （超市）
停车位
零售 （药品、茶叶）
餐饮
项目业态面积占比
3.44% 7.66%
4.78%
国际精品
珠宝
品牌业态分布：B1
B1 百货、零售服饰 主力店 餐厅 时尚服饰 珠宝配饰 尚泰百货 满记甜品、苹果街、面包新语、酷圣石、必胜客、星巴克、godiva、肯德 基、甜信物语、千味涮、太兴、莫凡彼、太平洋咖啡、 LB、Sammy、Giada、D-mop、Durban、Kookai、Marella 、 BOSS Orange、Pinko、iBLUES、Bluegirl、theory、慕诗、OVS、 mimimum 天启玉林、菲尼莎、天梭、潮宏基、ENZO、周生生、时间廊、亮视点、媛 媛翡翠、milanno、M STAR、minigem、周大福、古名、老凤祥
品牌业态分布：B2
B2 超市、零售 主力店 餐厅 家居 个人护理 ole 味千、摩尔咖啡、麦当劳、大渔铁板烧 Harbor house 华润堂、胡庆余堂、狮峰茶叶、位元堂、宝明堂、瑞莱
项目剖面图 L6
餐饮 配 套 零售 （电器、家具） 零售 （服饰、儿童用品） 影 院 主力店 （百货） 主力店 （百货） 主力店 （百货） 零售（家具、护 理、珠宝饰品）
品牌业态分布：F3
F3 百货、餐饮与零售 主力店 餐厅 尚泰百货、电影院 鼎泰丰、仙踪林、库布里克 H&M、NOVO、欧时力、LACAAR、雅莹、COZZI、里奥、Pesaro、玖熙、EQ:IQ、 GIVH SHYH、 菲妮迪、卓雅、玛斯菲尔、梵思诺、诗篇、速写、Jessica、Finco、 lapalette、兰丝绘、江南布衣、VERO MODA/JACK&JONES/ONLY/SELECTED、 CAT 迪桑娜、马飞仕图、Kaltendin、百丽多品店、Carolinna Espinosa、CAT、 GEOX、圣伽步、Steve Madden、Daniel Hechter
杭州万象城亮点提炼
高品质的外观及内部空间设计 立地位置周边良好的发展态势；便捷的交通条件 各种业态高品质组合，12厅2000座位的百老汇
imax影院，国内购物中心唯一的国际赛事级冰场， 苏浙汇、唐宫、太兴等高品质餐厅。
充分发挥城市综合体的商业地产优势
评价：
杭州万象城是华润继深圳万象城后的又一力作， 极具前瞻性的选址和杭州作为浙江重要城市以及 钱江新城大发展潜力，这些综合的原因造就了国 内又一代表性购物中心。
男女服饰、工艺品、男女鞋、皮具手袋、配饰、彩妆护肤、餐饮 国际时装、皮具手袋、彩妆护肤、香水、腕表、配饰、餐饮
男女服饰、运动城、ole、彩妆、餐饮、其他
面积占比
8% 7% 25% 60% 零售 餐饮 服务 娱乐
港汇广场整体商业业态比例分析
5% 3% 1% 2% 1% 1% 2% 1% 25% 8% 43% 1% 港汇广场业态比例
F4 影院、滑冰场、餐饮与零售 主力店 餐厅 时尚服饰 皮具 个人护理 电器 家居生活 童装玩具 百老汇电影院、缤纷万象滑冰场 一茶一坐、三上日本料理、釜山韩国料理、外婆家、iCafe 大嘴猴、布鲁尼、衣恋、爱特爱、乐途、哥伦比亚、乐斯菲斯、狼爪、维尼 熊、热风、爱特爱 新秀丽 玛花纤体、毛戈平 MX、DRIVEPO、倍轻松 page One书店、LEXON bebelux、La Compagnie des Petits、亚卡迪、耐克童装、小笑牛、好孩子、 玩具反斗城、蒙娜丽莎、路易迪高、衣恋童装、Celden、出奇乐、Step2wo、 善在香
虹桥路交界处；
交通：项目与1号线地徐家汇站铁相连； 总规模：总建面30万m2 商业建面：总建面13万m2 公寓：由2栋34层豪华公寓构成，共268套；
商业简介：
开业时间：1999年12月28日； 使用面积：7万m2 公共面积：6万m2 商业分布：B1—6F 外部广场：2500
m2
来福士亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例较好，动线简单清晰； 楼层定位清晰，品牌组合活跃； 每层都通过各种业态的衔接，亮点不断，营造出
“逛”的感觉；
发挥品牌novo主力店作用，并采用1F带2F的方式
解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
时尚服饰
皮具
品牌业态分布：F2
F2 百货、零售服饰 主力店 餐厅 时尚服饰 尚泰百货、muji costa coffee H&M、NOVO、LB UOMO、Sammy、Giada、D-mop、Durban、Kookai、Marella 、 BOSS Orange、Pinko、iBLUES、Bluegirl、theory、慕诗、OVS、mimimum、 anteprima、song of song、max&co、penny black、tommy hifiger LLOYD、lancel、RIMOWA、lancel、braccialini 保时捷设计、亚历山大
都市年轻人最喜欢去的购物中心之一；
B1 特色集市
1F 摩登精品
2F 流行服饰
3F 休闲服饰
4F 男性世界与运动
5F 运动生活天地
6F 美食广场
来福士整体商业业态比例分析
来福士业态比例
1% 3% 2% 1%
31%
58%
0% 4%
服装/服饰/鞋帽/饰品
餐饮 鲜花/礼品商店
服务
书店/音像 其他
上海港汇恒隆广场
港汇广场由香港恒隆等集 团投资及管理的目前上海 最著名的精品SHOPPING MALL之一。 徐家汇商业中心已成为上海 主要的商业中心之一，几年 来中心的商业销售始终保持 旺盛的势头，特殊的地理位 置和发达便捷的交通更使商 圈人流集聚。
项目简介：
投资商：香港恒隆集团； 总投资：40亿RMB； 位置：位于上海徐家汇商业中心华山路、
杭州万象城
地理位置：江干钱江新城核心区庆春东路 总建筑面积：80万㎡ 商业面积： 24万㎡购物中心 停车位：1300个 开发商：华润新鸿基房地产(杭州)有限公司 交通状况：经钱江新城线路有地铁1、2和4号线，其中2和4号线经项目地块， 并在地块周边形成换乘枢纽中心站点 开业时间：2010年4月22日
港汇广场定位分析
•主题定位：满足都市中产、精英、白领时尚品质消费一站式购物中心；