戴德梁行杭州万象城综合体市场营销报告104245937.pptx
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杭州商业综合体市场调研报告
规划
建筑风格
景观规划
• 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型， 3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方 房源。
• 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方 正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。 所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计， 让主人有一种尊崇感。
商业篇
区域分析 地块分析 万象简介
地块周边环境
项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。
西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲 和力带来不利影响。
北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境 带来了不确定因素。
地铁交通分析
➢其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 ➢经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 ➢这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用
钱江新城规划
➢老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 ➢过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成 “十桥一隧”加密过江 网络。
装修状况 • 开盘均价 • 开盘时间
9月17日 • 交付时间 1 已开房源
推出房源
•
•
数量
140000平方米 5.53 30% 住宅普通住宅 1：1 ，管理费100 精装修 28000元 8月21日、9月3日、
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼 一期：161套 二期：160套 三期：301套
万象城“悦府”
• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。
建筑风格
景观规划
• 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型， 3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方 房源。
• 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方 正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。 所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计， 让主人有一种尊崇感。
商业篇
区域分析 地块分析 万象简介
地块周边环境
项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。
西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲 和力带来不利影响。
北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境 带来了不确定因素。
地铁交通分析
➢其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 ➢经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 ➢这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用
钱江新城规划
➢老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 ➢过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成 “十桥一隧”加密过江 网络。
装修状况 • 开盘均价 • 开盘时间
9月17日 • 交付时间 1 已开房源
推出房源
•
•
数量
140000平方米 5.53 30% 住宅普通住宅 1：1 ，管理费100 精装修 28000元 8月21日、9月3日、
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼 一期：161套 二期：160套 三期：301套
万象城“悦府”
• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。
杭州万象城
接待前来客户
对于前来销售中心的客户，按号码的前后顺序，前50组客户进入3楼 等候区，其余在2楼等候区等候。
2F等候区 2F等候区
3F等候区
杭州万象城〃悦府
20日 00:00 21 30:00 ~ 06:00 40:20 50:60 60:15 00:40 18:50 22:00 12:00 04:20 05:35 08:40 19:30
杭州万象城〃悦府
7月17日 最终活动方案确定
2008〃7〃28 柏悦正式签约万象城
第一轮活动方案提报
搜集各方建议
第一轮活动方案提报
公关公司比选
Park Hyatt签约仪式 7月4日确定举行
杭州万象城〃悦府
活动效果一：品牌地位的巩固和提升 通过此次活动，进一步巩固项目品牌的高端地位，并将项目定位在杭州市场中 拉升更高的层次；
活动效果二：增强客户信心和凝聚力
降低样板房推迟带来的负面影响，增强客户对万象城的信心，并给与客户等待 项目开盘的理由，聚集人气； 活动效果三：广泛影响 助力开盘
此次活动受到政府、业界、市场等多方的好评，虽然当前市场持续低迷，但仍 然给与我们信心，为即将到来的开盘工作做好准备。
杭州万象城〃悦府
深 夜 开 盘 ···
每10组客户一批进入一楼签约区。
预售2号楼
由于之前已一对一确认房源，所以签约时间较快。 至清晨六点左右，共来访150余组客户，已有90%的2号楼房源已售出。
1F签约区
2号楼销控板
杭州万象城〃悦府
加推1#楼
21日 6点~9点 电话通知普通客户
通知普通客户 告知2号楼基本售罄，加推1号楼，可接受预订
21日 9点~17点半 预选1号楼
杭州万象城营销推广方案135页
一些惯性思维
我在深圳是成功的！！！
温馨提示： 想想你在深圳的地理位置（东门，国贸，华强北三大商圈的中心）
一些惯性思维
我在钱江新城CBD ！！！
温馨提示： 论商业，论住宅，论写字楼，CBD也不只你一家，或许别人有价格优势，
一些惯性思维
我是都市综合体！！！
、、、、、 不是很明白，但有什么好处呢？
一切归0，回到 “都市综合体”这个课题上
“我们”所有人都清楚杭州万象城代表什么
都市综合体
“都市综合体”往往产生在一个城市的商业中 心（或未来的中心）区域，大规模、综合性 的开发，使得它的建设、运营过程与整个城 市的功能布局、交通规划息息相关。它往往 具备：高度的交通可达性、建筑群体的高密 度和集约性、整体功能的复合、统一性，并 会对城市产生巨大的社会效应及经济价值。
•
17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。下 午2时57分50秒 下午2时57分14:57:5021.6.10
•
1、Genius only means hard-working all one's life. (Mendeleyer, Russian Chemist)
天才只意味着终身不懈的努力。21.5.265.26.202108:3008:30:57May-2108:30
整体万象城的品牌价值；
万象城 ＡＰＡＲＴＭＥＮＴ
“
这名字不够富丽堂皇 这名字不够雍容华贵 这名字想象力不够
这名字显示不出我们的实力
这名字不象是豪宅的名字
”
着重建立万象城品牌的价值体系，当我们的母 品牌发挥强大的吸附功能，住宅的推广应呈现出国际化背景的简约 而大气，少些歇斯底里，多些淡定从容；
戴德梁行杭州万象城综合体市场营销报告104245937
MI X C
R E S I DE NCE
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20:00 艺术的定格带 心灵的升华
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21:00 和世界潮流中心同步
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Page 22
Page 23
22:30 仰望另一个自己
Page 24
23:00 尽情的沉醉
Page 25
23:50 留住浮华 这是你的资本
MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC MIXC PaMgeI1X8 C M
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尊贵、品位
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恒温泳池：
梁志天的设计，来源 于生活本身，比如衣 食住行都可以成为他 设计的元素。这款泳 池融合服饰的设计语 言，以大面积马赛克 拼装花卉图案，让生 活无时无刻不充满设 计的意味。
杭州万象城市场调研报告共53页文档
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
杭州万象城市场调研报告
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
杭州万象城市场调研报告
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
综合体商场市场运营情况调查报告PPT
增加顾客到意愿
针对竞品重叠区域客群，将推出以下计 划，增加该区域客群到店意愿
b
促销方面，重点扶持竞争对手同有品牌，
打造差异化的促销策略，增加促销方面 响 区域进行地推和事件营销活动，加强竞 争商圈的媒体覆盖，宣传信息直达目标 客群，拦截竞争对手客流
定位社区邻里中心，低于我广场，距离我广 场8公里，体量7万方.
5月1日，停车位1200个.
优势分析
Advantage analysis
42%
核心优势三
场地面积全城最大、门 店最多，种类丰富
核心优势一
知名品牌度，顾客认同 度高
21%
36%
核心优势二
附街联动
文字内容....
核心优势四
优质的服务消费体验
4
Services 主题新鲜度
1F主题街区主题性不够强， 品牌级次竞争力低，开业后 客流可达性较低，形成一个 冷区，商户经营比较困难
Services 竞品分流
竞争对手主力店虽然没有我 司丰富，但得益于地理位置 好，经营效益优于我司，品 牌级次高于我司， 分流了 部分高端客户群体.另由于近 期引进了海底捞，对我司餐 饮会有一定影响
标杆品牌
珀莱雅、雅莹
平均租金
一楼均价：999元/平 二楼均价：880元/平 三楼均价：650元/平 物管费：80元/平
市场环境
文 字 内 容 . . . .
未来竞争对手
文 字 内 容 . . . .
京华广场
高端名品购物中心，定位高于我广场，距离 我广场3公里，体量5万方，开业时间20XX年
飞翔广场
打造爆发活动
本广场除统一营销特一级活动，增加3 月淡季营销活动打造为城市级爆发活动
杭州万象城提案报告
白领阶层
主要针对城市中高收入的 白领阶层，提供高品质的 购物和生活体验。
家庭客群
满足家庭客群的消费需求， 提供儿童游乐、教育等家 庭消费服务。
时尚达人
吸引时尚达人，提供潮流 品牌和时尚活动，满足其 对时尚的追求。
产品定位策略
STEP 01
高端精品
STEP 02
时尚潮流
引入高端品牌，打造精品 购物中心，提升整体品质 感。
随着城市人口的不断增长， 市民对高品质商业和休闲 娱乐的需求也在增加。
市场需求分析
随着城市居民生活水平的提高， 消费者对购物体验、休闲娱乐和
生活品质的要求越来越高。
杭州市商业市场呈现出多元化、 个性化的发展趋势，消费者更加 注重体验式消费和一站式服务。
杭州市商业市场竞争激烈，但高 端商业市场仍有较大的发展空间。
装修及设备购置费用
根据商业设施需求，包括内部装 修、设备购置等，预计费用约为 5000万元人民币。
运营成本估算
人员工资
根据项目规模和业务需求， 1
预计员工总数为200人， 年工资总额约为800万元 人民币。
其他运营费用
4
包括维护、清洁、安保等 费用，预计年费用约为 250万元人民币。
物业费用
2
根据租赁面积和当地物业
Part
05
项目投资估算
建设成本估算
土地购置费用
根据项目选址和当地土地价格水 平，预计土地购置Leabharlann 用约为1亿元 人民币。其他费用
包括前期规划、设计、报建等费 用，预计总费用约为2000万元人 民币。
建筑工程费用
根据项目规划和设计，建筑工程 费用包括商业建筑、公共设施等， 预计总费用约为2亿元人民币。
杭州万象城“悦府”营销工作总结—销售篇(146页)
中国儿童书籍行业市场环境分析一、市场规模和增长趋势儿童书籍市场作为一个重要的文化产业，其规模逐年增长。
从2015年至今，儿童书籍市场持续发展，市场规模不断扩大。
据统计数据显示，全球儿童书籍市场规模在过去五年中年均增长率达到7%以上。
二、竞争对手分析儿童书籍市场存在着较为激烈的竞争。
主要的竞争对手包括出版社、互联网平台和其他文化娱乐产品。
在竞争激烈的环境下，每个竞争对手都在不断提高产品质量和服务水平，努力吸引更多的消费者。
在出版社方面，一些大型出版社拥有强大的图书资源和市场渠道，具有较高的市场份额。
同时，一些小型出版社通过特色图书和差异化经营，也能在市场中获得一定的份额。
互联网平台具有便捷性和丰富的资源，它们通过电子书和在线阅读等形式吸引儿童读者。
这些平台往往与出版社合作，提供各类儿童图书的销售与推广。
此外，其他文化娱乐产品也是儿童书籍市场的竞争对手，如电子游戏、电视节目和动画片。
这些产品能够提供更加多样化的娱乐体验，对儿童的阅读习惯形成竞争。
三、消费者需求和行为分析对于儿童书籍市场来说，消费者需求和行为是影响市场发展的重要因素。
随着家庭教育环境的改善和家长对儿童阅读重视程度的提高，消费者需求呈现出多样化和个性化的特点。
除了传统的童话故事、启蒙教育类图书外，消费者对科普类、文学经典、绘本等各类图书的需求逐渐增加。
同时，消费者也更加关注图书质量、内容的丰富性和教育性。
另外，消费者的购买行为也有所变化。
传统的线下书店依然是儿童书籍的主要销售渠道，但互联网平台的崛起使消费者有了更多的选择。
部分消费者更愿意通过在线购买和电子书阅读来获取图书。
四、市场发展机会儿童书籍市场发展面临一系列机遇和挑战。
首先，随着互联网和移动互联网技术的普及，电子书和在线阅读市场呈现出快速增长的态势。
这为儿童书籍市场提供了新的销售渠道和推广方式。
其次，随着国民收入水平的提高，家庭对子女教育投入的增加，儿童书籍市场有望进一步扩大。
消费者对优质图书的需求将推动市场的发展。
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大象无形
大悦于心
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MIX
万象城 悦府
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6:30 太阳还未起床 晨曦在路上奔跑
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9:30 对这座城市而言 每个人都能成为它的代言人
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14:30 发现建筑的妩媚
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超乎想象的会所配套
绕行弧形玻璃幕墙，在巨型水晶灯的吸引下走进会所 超凡的空间气度和艺术气质，令人不禁想探个究竟
Page 44
入口大堂：
水晶织造的图腾扑面而来，光影变幻中闪烁悦人的光芒，这面两层高的饰墙成为进入会所 的第一视觉，闪耀着华丽的光芒。踏着木纹石地台走进会所，主墙身与圆柱的黄窿石为空 间预设了丰裕自然的浅褐色调子，配合简约的灰调子家具，展现高压大方的气质。象征着 福从天降的长方形吊灯，有一颗颗水晶组成，呼应着以不锈钢条子和夹丝玻璃组成的特色 墙，仿如一组艺术装置。
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市民中心
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中央森林公园
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万象于心 Where we enjoy the city
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类型及配套
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万象城综合体项目，我行担任该项目住宅的市场研究、项目建议、 营销策划和独家销售代理；酒店式公寓的市场研究、项目建议！
酒店，高达225米 酒店式公寓
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尊贵、品位
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MIXC
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MIXC
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区位及总体特征
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万象城 杭州
项目概况 项目位置：位于钱江新城 建筑面积：55万平方米 发 展 商：华润新鸿基
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钱江新城
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CBD中的CBD
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杭州大剧院、国际会议中心、波浪文化城
15:30 发现建筑的诱惑
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17:30 潮 流不息
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18:00 品赏前卫的味道
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18:30 奢侈开始极度扩张
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19:00 忽然间 一道锐利的光
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19:30 不需要忧郁 Shopping动物
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21:00 和世界潮流中心同步
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22:30 仰望另一个自己
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23:00 尽情的沉醉
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23:50 留住浮华 这是你的资本
SHOPPING MALL
五A甲级写字楼 杭州市最高的住宅
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挑高9米大堂
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一览众山小的住宅。 160米，一个时代的代言！
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山谷中的会所，一番浮萍享静心 水系环绕之中，半弧形的玻璃会所像一朵浮萍，静静等待回家的主人
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恒温泳池：
梁志天的设计，来源 于生活本身，比如衣 食住行都可以成为他 设计的元素。这款泳 池融合服饰的设计语 言，以大面积马赛克 拼装花卉图案，让生 活无时无刻不充满设 计的意味。
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健身房：
充满动感的健身房，分布在会所一楼， 充分考虑到活力四射的健身场景，透 过户型落地玻璃，成为园林里的一道 靓丽风景，也为室内健身者270度看 风景提供了可能。
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大悦于心
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万象城 悦府
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9:30 对这座城市而言 每个人都能成为它的代言人
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超乎想象的会所配套
绕行弧形玻璃幕墙，在巨型水晶灯的吸引下走进会所 超凡的空间气度和艺术气质，令人不禁想探个究竟
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入口大堂：
水晶织造的图腾扑面而来，光影变幻中闪烁悦人的光芒，这面两层高的饰墙成为进入会所 的第一视觉，闪耀着华丽的光芒。踏着木纹石地台走进会所，主墙身与圆柱的黄窿石为空 间预设了丰裕自然的浅褐色调子，配合简约的灰调子家具，展现高压大方的气质。象征着 福从天降的长方形吊灯，有一颗颗水晶组成，呼应着以不锈钢条子和夹丝玻璃组成的特色 墙，仿如一组艺术装置。
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市民中心
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中央森林公园
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万象于心 Where we enjoy the city
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类型及配套
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万象城综合体项目，我行担任该项目住宅的市场研究、项目建议、 营销策划和独家销售代理；酒店式公寓的市场研究、项目建议！
酒店，高达225米 酒店式公寓
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万象城 杭州
项目概况 项目位置：位于钱江新城 建筑面积：55万平方米 发 展 商：华润新鸿基
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钱江新城
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CBD中的CBD
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杭州大剧院、国际会议中心、波浪文化城
15:30 发现建筑的诱惑
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17:30 潮 流不息
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18:00 品赏前卫的味道
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18:30 奢侈开始极度扩张
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19:00 忽然间 一道锐利的光
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20:00 艺术的定格带 心灵的升华
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21:00 和世界潮流中心同步
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SHOPPING MALL
五A甲级写字楼 杭州市最高的住宅
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挑高9米大堂
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一览众山小的住宅。 160米，一个时代的代言！
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山谷中的会所，一番浮萍享静心 水系环绕之中，半弧形的玻璃会所像一朵浮萍，静静等待回家的主人
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恒温泳池：
梁志天的设计，来源 于生活本身，比如衣 食住行都可以成为他 设计的元素。这款泳 池融合服饰的设计语 言，以大面积马赛克 拼装花卉图案，让生 活无时无刻不充满设 计的意味。
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健身房：
充满动感的健身房，分布在会所一楼， 充分考虑到活力四射的健身场景，透 过户型落地玻璃，成为园林里的一道 靓丽风景，也为室内健身者270度看 风景提供了可能。
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