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房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估，是指专业人士通过对房地产的评估与估价，确定其抵押价值的过程。
这是一项重要的工作，对于房地产抵押贷款的安全性和合理性具有重要的指导意义。
下面，我将以700字为你详细介绍房地产抵押价值评估的重要性和基本方法。
房地产抵押价值评估的重要性不言而喻。
首先，抵押价值评估为银行和金融机构提供重要参考信息，确保贷款的安全性。
银行在发放抵押贷款时，需要根据房地产抵押物的价值来确定贷款金额和利率。
准确的抵押价值评估可以有效避免贷款方无法还款的风险，保护银行和金融机构的利益。
其次，房地产抵押价值评估对于房地产市场的合理发展和秩序也具有重要作用。
房地产市场的稳定与良性发展需要准确反映房地产的真实价值。
通过抵押价值评估，可以避免房地产市场价格泡沫的产生，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定和健康。
那么，房地产抵押价值评估的基本方法有哪些呢？一般来说，房地产抵押价值评估主要依据以下三种方法进行：首先是市场比较法。
市场比较法是最常用和最直观的评估方法，通过对房地产市场类似物业的交易价格和特征进行比较，确定房地产的抵押价值。
该方法的关键是选择合适的比较样本，并进行全面、准确地分析和比较。
其次是收益法。
收益法主要适用于商业房地产的评估，通过分析和预测房地产的租金收益和资本增值，再根据适当的贴现率来确定房地产的抵押价值。
这种方法更多考虑了房地产的投资回报性，对商业性质的房地产较为适用。
最后是成本法。
成本法是通过估算房地产的重建或再生产成本，再考虑折旧和经济寿命等因素，确定房地产的抵押价值。
该方法主要适用于新建房地产或重建房地产的评估，对于独特的特殊用途房地产也有一定的适用性。
综上所述，房地产抵押价值评估在保障贷款安全、促进房地产市场健康发展方面具有重要作用。
市场比较法、收益法和成本法是常用的房地产抵押价值评估方法。
在实际操作中，评估人员需要综合运用不同的方法，根据不同的情况确定准确的房地产抵押价值，以确保抵押贷款的安全性和合理性。
房地产抵押估价报告示本
房地产抵押估价报告示本房地产抵押估价报告是房地产贷款或抵押的重要文件，这份报告反映了该房地产的实际价值，是银行或借款人授信审批与抵押授信的重要依据。
抵押估价报告是基于该房地产资料的分析和数据，通过专业的评估师对该房地产进行综合评估和估值的结果，具有真实性和客观性。
抵押估价报告的主要内容包括下面四部分：一. 抵押估价报告的基本情况介绍该部分主要描述该物业的概况，包括物业的名称、地址、所在区域、用途、属性、所属权属以及其他有关物业基本情况的介绍。
还包括文档的编制目的、范围、当地的法律文件和规定、评估费用等，对读者介绍基本信息，为后面的环节打下基础。
二. 抵押估价报告的市场价值评估抵押估价报告的核心功能就在于评估该物业的市场价值，为贷款提供依据。
这部分内容是对市场价值的评估，需要根据该地区的房地产市场、政策规定，房屋情况等因素，来分析该房地产是否与市场接近或偏离，并给出报告下述内容：1. 估值的依据与评估方法:评估方案文件说明。
说明评估的基础条件，使用哪些方法、数据、市场导向等内容。
2. 估值的数据分析:通过有关部门的房产信息、官方报告等内容，如城市规划、社会经济发展状况、等相关情况，来确定该物业的估值。
3. 估值的条件约束:用于对物业估值的限制条件，这些条件可以影响物业的市场价值，如环境安全限制、建筑规则限制等等，以及如何评估的内容。
4. 估值的范围和层次：包括估价物业的现状、在未来的使用中的变化以及对不同市场阶段（成交、出售）的影响等内容。
5. 估计误差及风险分析:评估中可能存在的误差如何测量和分析，如何对风险进行预测及评估，尤其是评估文件中附带的风险提示。
三. 抵押估价报告的评估结论评估结论根据房地产的具体情况，以及市场定价等方面进行评测，最后给出对该房地产的价值估算以及预测的未来市价值范围等。
同时结论还包括为这样的评估报告提供法律意见的中介机构或者专家的信息。
四. 抵押估价报告的其他信息该部分主要是对前述信息的附属和引申功能，并添加其他相关信息，包括编制评估报告的人员资质，文档的合法性审核等。
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房地产抵押估价报告估价项目名称：ⅩⅩ区ⅩⅩⅩⅩ街一号商铺房地产抵押价值评估估价委托人：王GG房地产估价机构：武汉某房地产评估咨询有限责任公司估价报告出具日期：二估价报告编号：武汉评2016字第00001号制作人：学号：指导老师：学校：ⅩⅩ1致估价委托人函王GG：受您委托，本公司对位于文华ⅩⅩ街一号商铺房地产（建筑面积24平方米，共用分摊土地使用权面积8.21平方米，证载及实际用途为商业服务。
已取得《房屋所有权证》（武房权证昌字第GGG号）和《国有土地使用证》（武国用（20GG）第GG号）的抵押价值进行了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值类型为抵押价值。
价值时点是2016年6月6日。
按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用收益法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：(一)假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币73.42万元，大写金额：人民币柒拾叁万肆仟贰佰元整。
单位建筑面积价格为30593元/平方米。
(二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》，估价对象于价值时点不存在已抵押担保债权、拖欠的建设工程价款等房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
即：房地产估价师知悉的法定优先受偿款＝0元。
(三)估价对象抵押价值抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款＝73.42-0＝73.42万元。
因此，估价对象抵押价值为人民币73.42万元，大写金额：人民币柒拾叁万肆仟贰佰元整。
单位建筑面积价格为30593元/平方米。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《房地产抵押估价结果报告》、《房地产抵押估价技术报告》。
特此函告！武汉某房地产评估咨询有限责任公司目录一、注册房地产估价师声明 (1)二、估价假设和限制条件 (2)三、估价对象变现能力分析和相关风险提示 (5)四、房地产抵押估价结果报告 (9)(一)估价委托人 (9)(二)估价机构 (9)(三)估价目的 (9)(四)估价对象 (9)(五)价值时点 (11)(六)价值类型 (11)(七)估价依据 (12)(八)估价原则 (13)(九)估价方法 (14)(十)估价结果 (16)(十一)注册房地产估价师 (17)(十二)实地查勘期 (17)(十三)估价作业日期 (17)(十四)估价报告使用期限 (17)五、房地产抵押估价技术报告 (18)(一)估价对象实物状况描述与分析 (18)(二)估价对象权益状况描述与分析 (19)(三)估价对象区位状况描述与分析 (19)(四)市场背景描述与分析 (20)(五)估价对象最高最佳利用分析 (23)(六)估价方法适用性分析 (24)(七)估价测算过程 (26)(八)估价结果确定 (30)六、附件 (31)(一)估价委托书复印件;(二)估价对象位置图及周围环境和景观照片；(三)估价对象现场照片；(四)优先受偿权利等情况的书面查询资料；(五)《房屋所有权证》复印件；(六)《国有土地使用证》复印件；(七)房地产估价机构营业执照复印件；(八)房地产估价机构资质证书复印件；(九)房地产估价人员资格证书复印件。
抵押价值评估
抵押价值评估抵押价值评估是指对一项资产的价值进行评估，以确定该资产能够作为抵押品提供给贷款机构的价值。
在房地产领域，抵押房屋的价值评估非常重要，因为它直接影响到房屋贷款的额度和利率。
房屋抵押价值评估需要考虑的因素有很多，下面列举几个重要的方面：1. 房屋面积和结构：评估人员会测量房屋的面积，并了解房屋的结构（如几室几厅、楼层等）。
面积和结构对房屋的价值有直接影响，一般来说，面积较大、结构合理的房屋价值较高。
2. 房屋位置：房屋所处的地理位置也是评估的重要因素之一。
例如，位于繁华地段、交通便利的房屋通常价值更高。
同时，房屋所处的社区环境、学校和商业设施的质量也会影响房屋的价值。
3. 房屋年龄和状况：房屋的年龄和状况也是评估的关键因素。
通常情况下，新房的价值较高，而破旧的老房的价值较低。
评估人员可能会检查房屋的外观和内部设施，如墙壁、地板、窗户等，以了解房屋的维护状况。
4. 市场供求情况：房地产市场的供求情况也会对房屋的抵押价值产生影响。
如果市场上房屋供应紧张，需求旺盛，房屋的价值可能会上升。
相反，如果市场上房屋供应过剩，价值可能会下降。
5. 相关政策和法规：政府的相关政策和法规也会对房屋的抵押价值产生影响。
例如，某些地区的政府可能推出房屋购买补贴政策，这有助于提高房屋的价值。
综上所述，抵押价值评估是一个综合性的过程，需要考虑多个因素。
通过对房屋的面积、结构、位置、状况以及市场供求情况等进行评估，可以得出一个相对准确的房屋抵押价值，从而为贷款提供方提供参考依据。
当然，不同的评估人员可能会有不同的评估结果，因此在进行抵押贷款时，建议找到可信赖的评估机构进行评估。
房地产抵押评估报告
房地产抵押评估报告房地产抵押评估报告是一个非常重要的文档，用于评估房地产的价值和可靠性。
在房地产抵押过程中，估价师需要制作房地产抵押评估报告，以确保贷款方能够了解抵押物的真实价值，并以此决定贷款的规模和贷款利率等方面的条件。
房地产抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 房地产基本信息报告的第一部分应该是房地产的基本信息。
这包括房屋地址、建筑面积、房龄、房地产所处的地理环境和房产证情况等。
此外，报告还应该包括房主的姓名和联系方式，以便贷款方与房主联系。
2. 房地产检查结果报告的第二部分应该是对房地产的检查结果。
估价师应该对房屋进行详细的检查，包括房屋的结构、墙壁、屋顶、地基、电气和水管等。
此外，估价师还应该注意房屋是否有任何修缮需求或存在任何隐患以及其所需维修的成本。
3. 市场比较分析报告的第三部分应该是市场比较分析，这是评估房地产价值的关键部分。
估价师需要查看类似房地产的销售情况，以确定房地产的市场价值。
这其中要考虑到房地产的位置、房屋大小和类型、年龄和状况、当地市场趋势和房产税情况等因素。
4. 评估价值报告的第四部分应该是评估房地产的价值。
估价师需要分析以上所有信息，并据此确定房地产的市场价值。
这包括房地产的公允市场价值和现有贷款的抵押价值，通常采用算术平均数和折旧方法计算。
5. 结论报告的最后部分是结论。
估价师应该基于他们的分析和评估得出结论，概括地描述抵押物的价值，并提出任何需要注意的问题和细节，方便估价师、贷款方和房主了解和评估报告。
总体而言，房地产抵押评估报告是一份非常重要的文档，其用途是确保贷款方和房主都能了解房地产的真实价值和可靠性。
因此，为了确保贷款和购房顺利，估价师需要诚实、准确地评估房地产的价值，并撰写详细、完整的房地产抵押评估报告。
房地产抵押估价报告书
房地产抵押估价报告书房地产抵押估价报告书是指在房地产抵押借款过程中由评估机构出具的对抵押房屋市场价值的估价报告。
该报告是为银行、信贷机构以及其他相关方提供抵押资产保护的一种手段，并在房地产交易过程中也发挥着重要作用。
抵押估价报告书主要包括以下几个方面的内容：一、基本情况评估机构会提供抵押房屋的地址、基本建筑信息、土地使用权情况、楼层位置等内容的描述，以及评估所使用的方法和技术。
二、房屋描述房地产评估师通过视察房屋的构造、装修、朝向、周边环境等多种因素综合考虑，对其进行详细描述。
这些因素将会影响到房屋的市场价值。
三、市场比较法市场比较法是估价师最常用的方法之一，通过查找相同或相似的房屋在同一地点、时间情况下的售价，然后进行比较。
然后评估师会根据房屋状况和特点对该数据进行分析。
四、收益法在多样化的经营场景下，收益法受到越来越多的关注。
它考虑到了工业和商业等特殊情况下的房屋收益。
五、成本法成本法是估价师的另一种方法，根据房屋建设项目批准的价值，圆心园区采用该方法。
该方法尤其适用于房地产开发商。
它考虑到了市场上施工成本的价格以及房屋的重建价值。
六、估价结果房地产评估师鉴别出每种方法的主要特征，以及在估价过程中如何识别和解决问题。
在评估报告中他们提供的是一个不低于抵押成本的估价结果。
七、评估师的签名和成本估价报告由评估师在评估后签名，以确认对估价过程中收集的信息的准确性和成本计算的正确性。
同时，在报告中，评估机构提供了评估所需的成本估算。
需要注意的是，房地产抵押估价报告书的准确性影响到抵押贷款的利率和贷款金额。
因此，选择正规的评估机构至关重要。
一个优秀的评估师必须具备轻松存储和抵御房屋市场变化的能力，以便提供准确的估价结果。
总之，房地产抵押估价报告书对于所有贷款人和抵押人都非常重要。
它不仅可以使贷款公司更加安全地尽职义务，还可以使抵押人更加放心地选择资产管理方案。
房地产抵押估价报告word资料13页
房地产抵押估价报告估价项目名称：ⅩⅩ、ⅩⅩ的房地产委托估价方：ⅩⅩ、ⅩⅩ受托估价方：ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司估价人员：ⅩⅩⅩⅩ估价作业日期：ⅩⅩ年2月20日至ⅩⅩ年2月21日估价报告编号：ⅩⅩ徐房估字[ⅩⅩ]第225号目录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、房地产估价结果报告 (6)五、房地产估价技术报告 (9)六、附件 (14)致委托方函我公司接受您的委托，对您所属位于中阳商城S1-5-41#的房地产进行市场价格评估，估价时点为ⅩⅩ年2月20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据委托方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，估价对象房屋建筑面积123.41m2，在估价时点ⅩⅩ年2月20日的房地产市场价值为91.8万元，大写人民币：玖拾壹万捌仟元整。
以上内容摘自房地产估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。
ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司二零一四年二月二十一日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2019《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
房地产抵押估价报告(2)
14-16号25（2）层营业房地产抵押价值评估房地产抵押估价报告估价项目名称：置业有限公司委托的位于市城北开发区新冶大道14号现代城13-14号及15-17号25（2）层营业房地产抵押价值评估估价委托人：置业有限公司估价机构：房地产评估经纪有限公司贷款银行：中国建分行注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2015年9月8日至2015年9月10日估价报告编号：恒字（2016）第616号目录一、致估价委托人函 (3)二、注册房地产估价师声明 (6)三、估价假设和限制条件 (7)四、风险提示及变现能力分析 (10)五、房地产抵押估价结果报告 (15)1.估价委托人 (15)2.估价机构 (15)3.估价目的 (15)4.估价对象 (15)5.价值时点 (20)6.价值类型 (20)7.估价依据 (20)8.估价原则 (21)9.估价方法 (22)10.估价结果 (23)11.估价人员 (23)12.估价作业日期 (23)13.估价报告应用的有效期 (23)六、房地产抵押估价技术报告.......................... （估价机构存档）七、附件1、《房地产估价委托函》复印件2、估价对象区位示意图3、估价对象实地查勘照片4、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件5、《企业法人营业执照》复印件6、房地产估价机构营业执照复印件7、房地产估价机构资质证书复印件8、注册房地产估价师资格证书复印件致估价委托人函置业有限公司：我公司于2015年9月8日接受贵单位的委托，秉着独立、客观、公正、谨慎的原则，对贵单位所有的位于市城北开发区新冶大道14号·现代城13-14号及15-17号25（2）层营业房地产（总建筑面积为1329.39平方米；土地使用权总面积为182.01㎡）进行了估价。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2015年9月10日估价工作结束。
房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
感谢您的阅读！。
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法一、评估目的房产抵押合同中抵押物价值评估的目的是为了确定抵押物的担保价值，为确定债务人的债务提供依据。
在房产抵押合同中，抵押物的价值直接影响债务的清偿程度，因此评估抵押物的价值至关重要。
二、评估方法1.市场比较法：通过比较市场上的类似房产的价格，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于市场上存在类似房产的情况。
评估人员需要收集市场上类似房产的价格信息，并进行比较，以确定抵押物的实际价值。
2.成本法：根据抵押物的建造成本、装修成本等成本因素，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有完整产权的房产，评估人员需要了解房产的建造和装修成本，并综合考虑市场变化等因素对价值的影响。
3.收益法：根据抵押物未来的预期收益，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房产，评估人员需要了解房产的收益情况，并综合考虑市场变化、政策等因素对价值的影响。
三、评估步骤1.收集资料：评估人员需要收集抵押物的产权证明、建筑结构图、装修情况等相关资料，以了解抵押物的实际情况。
2.现场勘察：评估人员需要对抵押物进行现场勘察，了解房产的现状，包括建筑结构、装修情况、设备设施等。
3.对比分析：评估人员需要将市场上的类似房产的价格与抵押物的实际情况进行对比分析，以确定抵押物的实际价值。
4.综合评估：根据市场比较法、成本法和收益法等方法，综合考虑各种因素对价值的影响，对抵押物的价值进行综合评估。
5.报告撰写：评估人员需要撰写评估报告，详细说明评估方法和结果，并提交给相关机构或当事人。
四、注意事项1.评估人员需要具备专业的评估知识和技能，能够准确识别房产的特点和影响因素，选择合适的评估方法进行评估。
2.评估结果受到市场变化、政策等因素的影响，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
3.在进行市场比较法时，需要注意类似房产的相似性和可比性，避免由于差异较大而导致的评估误差。
4.在进行成本法评估时，需要注意产权的完整性和合法性，避免由于产权不清而导致的评估风险。
如何评估房屋的抵押价值
如何评估房屋的抵押价值
房屋抵押是指以房屋作为质押物，从银行或其他金融机构获得贷款或信用额度。
在这种情况下，房屋的抵押价值至关重要。
下面将介绍如何评估房屋的抵押价值。
I. 市场调查
首先，需要进行市场调查以了解当地房价趋势及房市情况。
通过检查当地的类似房屋价格，可以估算出该房子在该地区的市场价值，并以此为基础，评估它的抵押价值。
II. 房屋大小和周围环境
房屋的大小及周围环境对房屋抵押的价值也有影响。
例如，如果房子位于繁华城市区域，且周围有便利设施和购物中心等资源，那么它的抵押价值可能会更高。
III. 房屋状况
房屋的状况也是衡量它的抵押价值的重要因素之一。
需要考虑房屋的年龄，房屋建筑质量和结构是否良好等因素。
对于旧房子，有必要检查它是否需要进行维护和修缮。
这将有助于确定它的实际价值，从而确定其抵押价值。
IV. 房屋拥有者信用状况
拥有者信用状况也被看作是考虑抵押价值的因素之一。
银行和其他金融机构需要确保贷款人能够按时偿还贷款。
如果贷款人的信用状况
与房屋抵押的价值不成比例，那么这将对房屋的抵押价值造成负面影响。
V. 税务和法律问题
还需要考虑税务和法律问题，这将确定房屋的实际所有权和价值。
在确定具体的抵押价值之前，需要确认贷款人是否拥有完全的房屋所有权，并且该房屋被依法评估和鉴定。
总结
总之，房屋抵押价值的评估需要考虑多个方面，包括市场趋势、房屋的大小和周围环境、房屋状况、拥有者的信用状况以及税务和法律问题。
因此，需要进行一系列评估，以确定最终的抵押价值。
【最新】房地产评估报告抵押评估价值的含义-推荐word版 (5页)
本文部分内容来自网络整理所得，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即予以删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑修改文字！ ==房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。
下面是小编给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。
仅供参考。
房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义【1】住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于201X年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。
条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达：1、价值=完全价值2、市场价值=价值-法定优先受偿款3、抵押价值= 市场价值4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。
也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。
假设某个评估报告描述：“价值时点是：201X年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。
(估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。
其含义为：在201X年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。
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房地产抵押估价报告
项目名称：GG（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢
107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住
宅用途房地产的抵押价值评估
估价委托人：GG
房地产估价机构：安徽GG房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：ⅩⅩ（3420GG45）（5120GG30）
估价报告出具日期:
估价报告编号：皖GG（池）评（2016）字第3417000268号
致估价委托人函
GG：
受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。
本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。
其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：
评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；
评估结果一览表
估价
对象《房地产权证》坐落
建筑面积
（m2）
评估单价
（元/m2）
评估价值
（万元）
1
房地权证池字第
01061687B号贵池区翠微苑E12幢
107
83.46 4500 37.56
2
房地权池字第
012599B号翠微苑小区E12幢
108
98.85 4500 44.48
合计- - 182.31 - 82.04 房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发
包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。
）
估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。
评估结果一览表
估价
对象《房地产权证》坐落
建筑面积
（m2）
评估单价
（元/m2）
评估价值
（万元）
1
房地权证池字第
01061687B号贵池区翠微苑E12幢
107
83.46 4500 37.56
2
房地权池字第
012599B号翠微苑小区E12幢
108
98.85 4500 44.48
合计- - 182.31 - 82.04
特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。
安徽GG房地产评估咨询有限公司
法定代表人：二零一六年六月三十日
目录
一、估价师声明 (1)
二、估价假设和限制条件 (3)
三、估价结果报告 (3)
（一）估价委托人 (6)
（二）房地产估价机构 (6)
（三）估价目的 (6)
（四）估价对象 (7)
（五）价值时点 (7)
（六）价值类型 (8)
（七）估价依据 (8)
（八）估价原则 (9)
（九）估价方法 (10)
（十）估价结果 (11)
（十一）估价人员 (13)
（十二）实地查勘期 (13)
（十三）估价作业期 (13)
（十四）估价报告使用期限 (13)
（十G五）估价对象变现能力分析及相关风险提示 (13)
四、估价技术报告 (20)
（一）实物状况描述与分析 (20)
（二）权益状况描述与分析 (21)
（三）区域状况描述与分析 (21)
（四）市场背景描述与分析 (22)
（五）最高最佳利用分析 (22)
（六）估价方法适用性分析 (29)
（七）估价测算过程 (31)
（八）估价结果确定 (44)
五、附件 (47)
附件1：估价委托书及法定优先受偿款调查记录
附件2:估价对象及可比实例位置示意图
附件3：估价对象及可比实例照片
附件4：房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》
复印件
附件5：池土国用（商品房）第230/20GG号、4904/20GG号《国有土地使用权证》
复印件
附件5：委托方身份证复印件
附件6：房地产估价机构资质证书、房地产估价机构营业执照复印件
附件7：注册房地产估价师资质证书复印件
附件8：其他资料
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和
结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个
人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]和建住房【20GG】8号《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘期为2016年6月20日，即本次价值时点。
参加实地查勘人员有：ⅩⅩ(注册房地产估价师)、ⅩⅩ(注册房地产估价师)。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
参加本次估价的注册房地产估价师：
姓名注册证号签字
ⅩⅩ3
估价假设和限制条件
（一）一般假设
1、根据估价对象的使用现状，基础设施设定为“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气，场地平整）。
2、该房地产实际用途为住宅，证载用途为住宅，按照最佳最有效使用的原则，估价对象用地最佳状态为住宅用地。
3、估价对象四至界限清楚，权属状况为住宅，无权属争议，房屋建筑面积、宗地土地使用权面积均以证书登记面积为准。
4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
本次估价中估价对象土地为出让住宅用地，土地使用期届满后，自动续期。
（如果有未定事项，应说明清晰，一般不允许抵押。
）
5、本报告估价结果是估价对象于价值时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
6、委托方向本估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况必须是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为真实、准确的。
7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。
（二）未定事项假设
未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
本次估价对象状况无未定事项，故无未定事项假设。