中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
中海地产企业管理制度全案
中海地产企业管理制度全案1中海地产发展概况 (3)1.1中海地产企业简介 (3)1.2 中海地产的企业背景和历程 (3)2 中海地产企业战略 (5)2.1中海地产业务布局战略 (5)2.2 中海地产战略目标 (10)2.3 中海战略模式的转变 (10)2.4 中海地产产品战略 (11)2.5 战略执行要点 (22)3 中海地产企业文化 (23)3.1企业文化观点 (23)3.2 中海地产企业愿景 (24)3.3中海地产核心价值观 (24)3.4 中海地产形象文化 (25)3.5 中海地产制度文化 (25)4 管控模式 (25)4.1企业管控体系与组织架构 (26)5 人力资源 (27)5.1人才发展战略 (27)6 成本控制 (28)6.1 中海房地产项目开发成本控制的总体思路 (29)6.2 中海地产房地产开发成本控制思路 (29)6.3 中海项目开发成本控制的具体办法及经验 (29)6.4 财务管理 (31)7 客户关系管理 (31)7.1 CRM管理系统 (32)7.2 各层级客户关系管理方式和渠道 (33)7.3 “中海会”操作实施专项研究分析 (33)8 物业管理 (38)8.1 中海物业的发展阶段 (38)8.2．中海物业规模 (38)8.3.中海物业发展战略 (39)8.4 中海物业管理宣言 (39)9企业品牌建设 (43)9.1 中海企业品牌理念 (43)9.2 中海地产企业品牌建设历程 (43)9.3 中海地产品牌建设历程总结分析 (46)9.4 中海地产的品牌战略 (46)9.5中海企业品牌管理策略 (49)9.6企业品牌的内部主题传播 (50)9.7.企业品牌的外部主题传播 (51)1中海地产发展概况1.1中海地产企业简介“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。
中国海外集团有限公司（以下简称“中海集团”）以中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）和中海地产股份有限公司(以下简称“中海地产股份公司”)为两大运营平台，极力打造“中海地产”这个品牌。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
限额设计及成本控制
限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。
3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。
4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。
4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。
同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。
4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。
4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。
“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。
中海地产建造标准-中高端产品线
30厚挤塑板外保温 1. 水溶性高弹涂料或面砖 2. 聚合物砂浆 3. 耐碱玻纤网格布（底层为两层） 4. 聚合物砂浆 5. 界面剂一道刷在挤塑板粘贴面上 6. 挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层 7. 界面剂一道刷在挤塑板粘贴面上 8. 3 厚专业粘接剂 9. 20 厚1:3 水泥砂浆找平层 10. 基层墙体（混凝土墙做界面剂处 理）
中海地产--中高端住宅产品线建造标准
分部分项工程 业态 标准级别 层高\层数 单元间有无高差 户内平层\错层\复式 基础形式 基础 及主 结构形式 体结 屋面形式（平屋面\斜屋面） 构 外墙填充墙材料 内墙填充墙材料
平层 桩基（墙下条基） 剪力墙 平屋面 水泥空心砖 同剪力墙厚水泥空心砖 （分户墙、楼 梯间四周墙及剪力墙填充墙），120厚 承重多孔砖（卫生间、厨房隔墙，管道 井隔墙），240厚非承重实心粘土砖 （地下室填充墙）
乳胶漆，踢脚同楼地 面，踢脚100高
1. 刷（喷）乳白色乳胶漆 2. 8 厚 1:2 水泥砂浆抹面，压实抹 光 3. 12 厚 1:3 水泥砂浆打底 4. 刷界面处理剂一道 1、刷乳胶漆，封底漆一道，面涂二道 2、2道普通腻子找平 3、5厚1:0.3:2.5水泥石灰膏砂浆抹面 压实抹光 4、5厚1:0.3:3水泥石灰膏砂浆打底扫 毛 5、刷素水泥浆一道 6、现浇钢筋混凝土板
地板辐射采暖水泥砂浆楼 地面
无 钢方通 涂料饰面
单元主入口装饰做法
地面做法
铺地砖楼地面
铺石材楼地面
铺地砖楼地面
大堂精装
墙面做法
粘贴墙砖墙面
粘贴石质板材墙面
粘贴面砖墙面
天棚作法
石膏板吊顶
石膏板吊顶
石膏板吊顶
土建 精装 饰部 分
楼地面做 法
实战案例2 中海地产全过程成本精细化管理(2014.3)
中海成本控制体系的建立与实施案例研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究，总体而言,一个项目的开发成本大体可归集为以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。
因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
尤以工程成本为重。
下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验做一总结：一、中海成本控制的总体思路1.建立成本控制目标。
中海地产在每个项目的开始阶段，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.健全成本管理机构。
中海成立成本领导小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对每个项目成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。
加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4.严格规范工程分判程度。
及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；5.完善设计变更、现场签证程序。
完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。
二、中海成本控制的具体办法及经验1.土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
结构成本限额指标(1)
结构成本限额设计指标编制目的：标准化，提高成本意识和加强成本控制。
使用者：华南区各地区公司生效时间：2008年9月23日为了有效的进行结构专业设计管理和成本控制，针对华南区地震设防烈度、基本风压、设计院业务特点等情况，制定以下结构钢筋、混凝土含量的限额设计指标。
一、结构成本限额设计指标表建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标（m3/m2）其他33层高层住宅(不高于100m)上部结构 50~66 0.36~0.48 24层高层住宅(不高于80m)上部结构 47~61 0.35~0.46 18层高层住宅(不高于60m)上部结构 45~57 0.34~0.43 12层高层住宅上部结构 43~55 0.32~0.42 7层多层住宅上部结构 40~52 0.26~0.38 别墅、Townhouse上部结构 44~63 0.30~0.45 人防地下室（6级人防）地下室 160~180 1.1~1.3 非人防地下室地下室 130~150 0.8~1.0二、制订依据《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-2005中海地产华南区各公司项目经验数据其他地产公司、设计院项目参考数据三、细则说明1.本指标适用于中海地产华南区抗震设防烈度为7度的地区公司住宅项目。
2.本指标各项数据的计算规则如下：a)钢筋指标为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的建筑面积；混凝土指标为计算范围内的相应结构混凝土用量除以计算范围内的建筑面积。
b)钢筋包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结构的受力及构造钢筋；不包括混凝土装饰构件、预埋件、砌体部分的构造柱等处的钢筋，不包括墙上加挂的钢丝网、防水层构造钢筋，不包括施工损耗的钢筋。
中海 万达 万科三巨头成本限额标准
完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
中海地产集团 研发设计 成本控制 结构设计限额控制指标g
结构设计限额 控制指标表 附表 B-14 附表 B-15
附表 B-15a
附表 B-16 附表 B-17 附表 B-18 附表 B-19 附表 B-20 附表 B-21 附表 B-22 附表 B-23 附表 B-24 附表 B-25 附表 B-26
3
附件 3：ZH地产结构设计限额控制指标
三、 结构设计限额控制指标使用说明
1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过
梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）和混凝土（V），不含砌体)用量除以计算范围内的“结
构成本计算面积”（M），即钢筋用量指标=G/M（kg/m2），混凝土用量指标=V/M（m3/m2）。
2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下：
用 HRB400；也可以全部采用 HRB400 钢筋。
5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当
结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。
6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下：
6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上
附表 A:钢筋和混凝土含量统计表 .......................................... 7 附表 B：各公司结构设计限额控制指标 ..................................... 8
1
附件 3：ZH地产结构设计限额控制指标
一、 总 则
编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 编制时间：20013 年 1 月 1 日 主编单位：ZH地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。
中海地产房地产开发成本核算指导书附开发成本估算一览表.doc
中海地产开发成本核算指导书1・目的：加强成木管理，规范集团房地产开发企业成木核算，正确计算开发产品成木，便于成木资料的比较和分析。
2•范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发金业。
3•职责：总部财务管理部负责木规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成木管理的要求，正确组织成木核算工作，建立成木核算责任制，完善成木核算基础工作,改进成木核算办法，合理确定成木计算对象，正确归集和分配开发成木及费用，及时、准确、完整地提供成木核算资料，并及吋发现成木管理屮存在的问题，不断寻求降低成木的途径，同吋对在木规范实施过程屮发生的问题及吋向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成木核算对象的确定原则和项目特点，确定成木核算对象。
4.1.2设置有关成木核算会计科目，核算和归集开发成木及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成木费用在各成木核算对象Z间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成木费用按确定的方法、标准在各成木核算对象Z间进行分配。
4. 1. 5编制项目开发成木计算表，计算各成木核算对象的开发总成木。
4.1.6止确划分已完工和在建开发产品Z间的开发成木，分别结转完工开发产品成木。
4.1.7止确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成木，止确结转完工开发产品的销售成木。
4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2成本核算对象的确定4. 2. 1成木核算对象的确定原则4.2. 1.1满足成木计算的需耍；4.2. 1.2便于成木费用的归集；4.2. 1.3利于成木的及时结算；4.2. 1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成木核算对象的确定方法齐公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定貝体成木核算对彖。
中海地产规划设计管理条例完整版
中海地产设计管理文件一中海地产规划设计管理条例二零零四年四月说明中海地产设计管理制度体系是中海地产管理制度的重要组成部分。
中海地产设计管理制度体系由《中海地产规划设计管理条例》、《中海地产规划设计管理程序》、中海地产《规划设计中心管理制度》、地区公司《设计部管理制度》四部分构成，这一管理体系涵盖了中海地产设计两级评审机制、两级管理分工和协调机制、设计单位管理原则、产品专题研究开发和标准化管理原则、设计管理人员培养等方面设计管理原则和机制，为中海地产业务拓展和可持续性发展，以及保持各地区公司项目均衡发展，奠定了制度上保证。
《中海地产规划设计管理条例》在中海地产整个设计管理体系中处于基础地位，是中海地产设计管理工作的根本原则，它主要阐述了中海地产设计管理架构设置、设计两级管理、产品研究开发、管理和产品标准化等方面管理原则和大纲，为制定其它设计管理制度具有指导作用。
目录第一章总则―――――――――――――――――――――――1第二章两级评审委员会的组成―――――――――――――――1第三章两级评审委员会的职责―――――――――――――――2第四章两级评审委员会的协作与分工――――――――――――3第五章规划设计管理基本原则―――――――――――――――5第六章设计单位的管理――――――――――――――――――7第七章产品专题研发和标准化体系―――――――――――――8第八章规划设计管理队伍的建设与培训―――――――――――9第九章附则―――――――――――――――――――――――10第一章总则第 1 条为了适应中海地产规模化经营、品牌化经营的总体发展战略，发挥集团公司和地区公司两级设计管理人员的积极性和创造力，迎接市场的挑战和机遇，规划设计管理实施两级管理制度。
这一管理体系应被视为动态设计管理体系，与时俱进，不断完善，从而保持中海地产规划设计管理工作适合形势发展的需要。
第 2 条本设计管理体系是将领导决策、专业人员意见、营销人员商业意识三方面在规划设计中得到有机结合，使规划设计符合市场需求，且不断创新，同时具备严格制度和明确分工的规划设计管理体系。
设计限额指标标准
设计限额指标标准编制单位：上海保集集团成本合约部编制时间：2013年11月第一部分总说明众所周知，房地产项目的开发成本60%-70%取决于前期设计阶段，而设计限额指标的确定和把控将直接影响项目成本控制。
本次编制的《设计限额指标标准》结合保集成熟产品的经验指标和先进企业的控制指标，将探索前期设计限额的标准统一。
标准建立后，设计条线和成本条线将在土地阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图阶段等各设计阶段快速建立起成本限额指标、设计任务书等指导性文件。
一、设计限额指标标准的分类：设计限额标准的控制包括低效资产设计指标控制、结构设计指标控制、材料设备性价比控制、建筑（立面、室内精装修）和景观设计控制。
1.低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。
2.结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。
3.材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。
4.建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；在设计任务书中对设计单位采取限额设计控制。
二、产品的设计限额档次限额设计标准中第3项材料设备高性价比控制，与第4项建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制应根据产品的定位进行建造标准和设计限额档次的控制。
档次根据产品的售价为标准，分为超高档项目、高档项目、中档项目、低档项目和政府保障房项目。
1.超高档项目：售价为当地平均房价的200%。
2.高档项目：当地平均房价的140%。
3.中档项目：80-140%。
4.低档项目：80%以下。
5.政府保障房项目项目成本利润率如小于15%，则降低一个档次的选材标准。
第二部分指标标准一、低效资产设计指标控制1.由于各城市的规划要求、土地招拍挂条件有较大区别，本标准根据不同省市规范要求进行设计，应争取控制在规划要求的最低值。
中海地产项目结算总结及成本分析报告
结算总结及成本分析报告紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。
当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。
但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。
工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。
截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。
据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。
完成总包、分包和甲供材结算项目约 90项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额4000 万元以上。
（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
地产巨头的限额设计
限额设计指标制定的前提1. 限额设计到底是什么？限额设计是为保证项目成果的经济性，进行设计（含方案）阶段相关技术经济指标控制、目标成本测算、过程成本管控的上限值。
成本限额按性质可分为造价限额和指标限额成本限额途径可分两类：首先是要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位来达到投资限额。
如平米造价、总投资额。
其次是要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。
如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。
限额设计要遵循“二八定理”即项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理职能决定工程投资的20%。
因此，在规划、方案阶段的设计优化和限额控制，设备系统工艺的确定和设备选型等时限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小2. 成本限额设计实施流程成本限额设计实施的流程可以参考下图，大家根据各自公司的管理架构进行灵活调整02限额设计建筑专业控制要素1. 总平控制1.1 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。
1.2 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
1.3 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理1.4 地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域>1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上需要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
1.5 消防车道、登高场地或车行道尽可能在一跨地库柱网内。
中海成本管理系统3.0
中海联手竞优，启动崭新中海成本管理系统一、项目背景：为了更好地服务于中海地产十三五规划日益增添的业务需求，加强中海地产的信息化管理工作，采纳高效的系统为一线减负、为管理赋能火烧眉毛。
为此，中海地产联手竞优软件，共同打造 3.0 版中海成本管理系统，形成内部互通，外面互联，一致并灵便的操作与管理，实现精确、高效、贯串的管控目标。
从2017 年6 月开始组建项目团队，并历时三个月完成方案编制和立项工作，经过对华北区、北方区、华东区、西部区、华南区等进行深度的需求调研，确立了基本的方案设计，最后中海成本管理系统于今年五月底正式上线。
二、项目里程碑节点：（项目从昨年 6 月开始组建团队，到昨年10 月正式启动项目）项目经过对各地区进行深入认真的需求调研，确立了项目的方案设计。
(华北区 )(华东区 )(华南区 )经过项目团队 4 个月来的开发测试，使系统更加趋于完满。
（UAT培训）（小组谈论）（每日“夜总会”）（UAT总结）中海成本管理系统 3.0 已于今年五月底正式上线，感谢这些在项目一线兢兢业业不辞勤劳的工作人员，希望项目的圆满完成。
三、系统亮点抢鲜看：亮点 1：两大平台成立两大平台，实现6+2 模块覆盖项目成本全过程管理。
● 合作商共同平台——包括合作商在线注册、招标共同、工程共同、订单共同，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
● 合作商搬动平台——实现内部系统、外面门户、搬动应用的业务流与数据流无缝对接，提升工作效率与操作体验。
亮点 2：内部互通项目全成本管理平台：全局设计、一致成立、实时互通，实现业务流、数据流无缝化集成。
亮点 3：外面互联合作商门户平台：经过合作商门户平台，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
亮点 4：打通时间流与数据流时间流形成计划闭环，实现全景计划系统与成本管理系统对接，经过计划节点驱动业务对象，经过业务动作实现计划节点完成。
数据流实现了项目全成本一体化管理，涵盖项目建安成本、非建安成本、花销税金等。
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01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。