中海地产成本管理制度-附表1-5、7-8、10-13(20176修订版)
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产管理制度
中海地产管理制度目录1.引言2.企业职能部门的职责与权力3.管理标准4.考核标准5.结论1. 引言中海地产是一家致力于地产开发和管理的企业，为了保证业务流程的高效和员工的规范行为，订立了本管理制度。
本制度旨在规范企业职能部门的工作，明确职责和权力，同时通过一套详实的管理标准和考核标准，提高业务水平和工作效率。
2. 企业职能部门的职责与权力企业职能部门是中海地产组织结构中紧要的一环，负责帮助总经理履行管理职责，实在职责如下：1.订立和完满企业的规章制度和管理政策；2.监督并协调各部门之间的工作，确保公司运营高效；3.供应各部门的管理咨询和引导，解决管理方面的问题；4.组织和推动公司内部的培训，提高员工的专业本领和素养；5.承当公司内审和外审的相关工作；6.负责对各部门绩效进行考核，并提出相应的嘉奖和惩罚建议。
企业职能部门在履行职责时依据以下权力：1.对企业各部门的工作进行监督和检查；2.针对问题提出改善措施，并协调各部门全面实施；3.参加决策过程，对紧要事项提出看法；4.对职能部门内的人员进行考核和绩效评估；5.向总经理报告工作情况，提出工作建议。
3. 管理标准为了提高企业职能部门的工作效率和质量，要求各部门遵守以下管理标准：3.1 沟通协作•乐观自动与其他部门沟通，及时了解各部门工作进展和需求，并供应帮助；•遵从公司规定的沟通渠道，确保信息流通畅；•建立团队合作意识，实现协同工作。
3.2 绩效考核•订立科学公正的绩效考核制度，确保评价体系客观公正；•对职能部门成员进行定期绩效考核，评估其工作表现；•依据绩效考核结果，及时予以嘉奖或进行必需的矫正。
3.3 制度执行•遵守企业规章制度，严格执行各项管理制度；•自动学习和了解最新的管理理论和实践，乐观推动制度创新；•及时修订和完满各项管理制度，确保其适应企业发展需求。
3.4 问题处理•对于涉及职能部门的问题，要及时采取措施进行处理；•订立问题解决方案，并与相关部门深入沟通，共同解决问题；•建立问题反馈机制，以便及时了解和改进管理过程。
中海地产管理制度
中海地产管理制度一、总则中海地产管理制度是为了规范公司管理行为，提高管理效率和管理水平，促进公司稳定经营和可持续发展而制定的规章制度。
本管理制度适用于中海地产及其下属各级各类组织、子公司、部门、项目管理公司及相关配套服务公司的管理行为。
二、管理体系1. 决策机构（1）董事会董事会是公司的最高决策机构，负责决定公司的重大事项和发展战略，对公司的经营管理负有最终责任。
董事会成员由公司股东大会选举产生，任期四年，可以连任。
（2）总经理办公会总经理办公会由总经理带领，成员包括各部门负责人和项目经理，负责制定公司的具体经营计划和推动公司经营活动的实施。
2. 组织机构公司设有总部、地产开发事业部、房地产销售事业部、物业管理事业部等部门。
总部设有行政人事、财务、法务、审计、市场推广、信息技术等职能部门。
3. 内部控制公司实行内部控制制度，建立健全的内部审计制度和风险管理制度，确保公司经营活动合规、规范和有效。
4. 人事管理公司实行人才与岗位对接的管理模式，根据岗位需求和员工能力和素质匹配，建立人力资源激励机制，激发员工的工作热情和创造力。
5. 财务管理公司实行严格的财务管理制度，建立健全的会计和财务制度，确保公司的财务状况真实、完整和可靠，提高资金使用效率和风险控制水平。
6. 信息技术管理公司注重信息技术的应用和管理，建立信息安全保障系统，确保公司信息系统的安全、稳定和高效运行。
7. 安全管理公司建立健全的安全管理制度，保障员工和客户的安全，防范和应对各类安全事故，确保公司正常生产经营和客户利益。
8. 保密管理公司重视信息的保密和安全，建立健全的保密管理制度，加强对公司业务和商业秘密的保护，确保公司核心竞争力和商业利益。
9. 风险管理公司建立健全的风险管理制度，加强对市场、经营、财务、法律、政策等各类风险的识别和防范，确保公司的可持续发展和稳健经营。
10. 培训管理公司重视员工的培训和发展，建立健全的培训管理制度，确保员工具备必要的知识技能和职业素养，适应公司经营发展的需要。
中海地产管理制度汇编
2
规划设计类
管理制度汇编
中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准
一、总则 1.目的：为了提升中海地产企业品牌，方便业主入住、提高业主满意度，促进楼盘 销售，真正体现以人为本的开发理念，就必须完善必备的配套设施，故制订本标准。 2.适用范围：本标准适用于中海地产所辖各公司开发的所有项目。 二、分则 1.行政管理设施： 1.1 物管用房：保安、保洁人员住房，物管办公室及接待大厅，厨房、餐厅，会议 室、活动室，库房等。 1.2.客户服务中心。 1.3 居委会。 2. 商业服务设施： 2.1 超市约 200 ㎡（含净菜市场）。 2.2 银行约 100 ㎡或设置 24 小时自助银行约 15 ㎡。 2.3 快餐店约 80 ㎡（过渡阶段）。 3. 环卫设施： 3.1 垃圾收集点。 3.2 公共厕所。 4. 医疗卫生设施： 4.1 社区健康服务中心。 5. 文体活动设施： 5.1 棋牌室约 100 ㎡。 5.2 乒乓球室约 60 ㎡。 5.3 室内健身房约 120 ㎡。 5.4 室外有老年活动场地和儿童活动场地。 6. 公共交通及停车： 6.1 在项目 200 米以内有一个公交车站，通往渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、 渝北区至少有 1 条公交线路，且以上各线路保证每隔 15 分钟发一班车。 6.2 停车：在一期未交付车库时，物管必须指定临时停车点。 三、附则 本标准从 2010 年 1 月 1 日起开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。
1
目录
附件 1
北京市中海实业（集团）有限公司采购中心.................... 115
定厂定价通知书 ......................................................... 115
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
中海地产合约阶段成本管理
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
6. 要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成 本的目的；
7. 对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；
8. 培养对成本的敏感性；
9. 树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约部架构
合约部架构
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质
1. 有计算工程量的能力；
2. 有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市 场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会 利润研究的能力
构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态 管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提 高公司 的竞争能力。
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目标成本确立
➢ 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定 的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则 上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。
中海地产工程质量管理手册
中海地产工程质量管理手册(第一版）中海地产集团发展管理部2011年3月目录一、前言 (1)二、手册编制原则 (2)1。
目的 (2)2。
适用范围 (2)3.取样总则 (2)4.要求 (2)5.地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t (5)6。
地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率T (5)7.地区公司实测保障体系的建立 (6)三、实测内容 (7)1混凝土结构工程 (7)1.1基本原则 (7)1.2截面尺寸偏差 (7)1。
3表面平整度 (8)1.4垂直度 (9)1.5顶板水平度极差 (10)1。
6楼板厚度偏差 (11)2砌筑工程 (12)2。
1基本原则 (12)2。
2外门窗洞口尺寸偏差 (12)2.3砌筑工序 (13)3机电工程 (14)3。
1.基本原则 (14)3。
2.座便预留排水管孔距偏差 (14)3。
3.线盒、套管暗埋（设备安装） (15)3.4.给水管口暗埋（设备安装） (16)3。
5。
砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装） (17)3.6.砌体墙面给水管暗埋(设备安装) (18)3。
7。
砌体墙电线管暗埋（设备安装） (19)3.8。
管线洞口封堵 (20)4抹灰工程 (21)4。
1。
基本原则 (21)4.2.墙体表面平整度 (21)4。
3.墙面垂直度 (22)4.4。
阴阳角方正 (23)4.5。
房间开间/进深偏差 (24)4.6。
户内门洞尺寸偏差 (25)4.7。
户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 (26)4.8。
凸窗顶板水平度极差 (28)4。
9。
方正度 (28)4.10。
裂缝/空鼓 (30)4.11。
室内净高偏差（抹灰工程) (31)5防水工程 (32)5.1.基本原则 (32)5.2.卫生间防水层厚度（柔性防水层） (32)5.3。
卫生间防水层高度 (33)5。
4。
屋面防水层厚度 (33)5。
5。
地下室防水卷材厚度 (34)5.6.卷材搭接长度 (34)6铝合金(或塑钢）门窗安装工程 (35)6.1。
中海项目部管理制度 (1)
中海地产有限公司项目部管理制度目录第一章组织结构及岗位责任制1. 组织架构2. 岗位责任第二章工程管理1. 项目开工前准备工作2. 工程协调管理3. 工程质量管理4. 工程安全管理5. 工程计划管理6. 工程技术管理7. 工程施工检查8. 工程回访维修第三章工程部职工目标管理考核、奖惩制度1. 考评内容及标准2. 奖惩办法3. 考评具体内容如下第四章工程管理流程图1. 项目计划管理流程2. 技术管理流程3. 工程造价管理流程4. 甲供材料管理流程5. 工程质量管理流程6. 工程进度管理流程7. 安全文明管理流程8 . 合同管理工作内容9. 现场协调管理流程10. 竣工工程移交管理工作流程第五章管理制度1. 图纸审核制度2. 图纸交底和图纸会审制度3. 施工组织设计（方案）、监理规划大纲审批制度4. 管理会议制度5. 管理协调工作制度6. 技术交底制度7. 工程质量控制工作制度8. 旁站监理制度9. 见证取样制度10. 设计变更和工程洽商审批制度11. 工程质量复检制度12. 施工现场的值班制度13. 工程竣工预验收制度14. 工程质量事故（问题）报告制度15. 项目施工日记制度16. 工程进度控制工作制度17. 管理资料的管理与归档制度18. 管理人员安全文明管理制度19. 项目部办公室管理制度20. 验收内容第六章管理表格1. 附表一技术交底卡2. 附表二回访工作计划3. 附表三回访维修单4. 附表四材料检验记录5. 附表五整改通知书6. 附表六工程联系单7. 附表七工程检查情况汇总表8. 附表八施工日记9. 附表九文件评审记录10.附表十文件审阅记录11.附表十一临时施工机械台班记录12.附表十二工序交接单13.附表十三文件和资料借阅登记表14.附表十四收文登记簿15.附表十五发文登记簿16.附表十六工作会议纪要第一章组织结构及岗位责任制1. 组织架构南京中海地产有限公司项目部组织架构表生产组质量技术组2岗位责任2．1部门经理A. 在主管助理总经理领导下，全面负责项目部的工作。
中海地产工程管理办法(修改完成稿)
工程管理办法目录一、施工前准备工作二、工程例会制度三、计划管理制度四、技术质量管理制度五、成本管理六、安全施工管理七、文明施工管理八、工程物料管理九、文件、资料管理十、项目后评估管理十一、奖惩细则十二、监理管理办法一、施工前准备工作1、编制《工程管理策划报告》:在公司《项目策划报告》定稿前15天编写完成《工程管理策划报告》并报公司主管领导审批。
内容包括：工程概况、组织架构、工程建设目标、总体工程进度计划（里程碑计划）、标段划分、现场总平面布置、工程质量控制措施、工程进度控制措施、工程成本控制程序及措施、施工重点和施工难点的控制措施、现场安全文明施工要求等。
2、场地条件:配合拆迁小组进行施工场地的拆迁工作；落实施工临时道路、施工临时用电和施工临时用水布置方案；配合发展管理部掌握建设用地内及场地周围城市管网、道路网、给水、雨污水、燃气、热力、供电、电话、宽带、有线电视等地下管线的埋深、直径、走向、预留接口以及道路标高、接口情况，以及临近建筑物、构筑物基础型式、结构竣工图或情况说明。
3、协助发展管理部办理工程开工相关手续。
4、施工组织设计/施工方案审查。
在主体工程、单项工程及其他重要施工部位开工前应要求施工单位报送《施工组织设计/施工方案报审表》XM-001，经监理审查后由项目发展部进行审核。
审核的重点应包括：施工管理组织架构及职责分工、施工部署（总平面布置、施工顺序安排、施工进度安排）、施工准备、主要施工方法、质量保证措施、安全保证措施、进度保证措施等。
5、第一次工地例会。
工程开工前，项目经理组织监理单位、施工单位参加的第一次工地例会，会议纪要由项目发展部负责记录整理，并经与会各方代表会签。
第一次工地例会议程应包括（但不限于）以下主要内容：项目发展部、监理单位和承包单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；项目发展部根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；项目发展部对工程管理的要求和奖罚措施；项目发展部介绍工程开工准备情况；施工单位介绍施工准备情况；项目发展部对施工准备情况提出意见和要求；研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会的周期、地点及主要议题。
房地产集团成本管理制度
这个制度我参考了我以前公司的制度，也搜索了很多网上的资料，其中也体现了我自己对从集团角度进行房地产项目成本管理的一些想法。
我想表达的更多是集团对房地产成本管理应该具备的一些要求和职责，但这些职责或职能到底是由财务部门还是由成本部门，或者由其他部门来履行，这个需要在组织架构和部门职能设置的时候确定。
对于一些交叉的、容易模糊的职责，需要其他制度、办法、工作流程图和控制要点来描述和界定。
广东世纪城集团有限公司成本管理制度目录第一节总则2第二节项目成本监察7第三节开发成本的控制9一、前期环节的成本控制9二、规划设计环节的成本控制10三、施工招标环节的成本控制11四、施工过程的成本控制12五、工程材料及设备管理14六、竣工交付环节的成本控制15七、工程结算管理16八、其他开发环节的成本控制17第四节营销成本的控制17第五节管理成本的控制18第六节财务成本的控制19第七节纳税筹划19第八节经营成本和物业管理成本的控制20第九节附则21第一节总则第一条为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合广东世纪城集团有限公司（以下简称“集团公司”）财务管理制度的要求，总结公司成本管理的经验教训，制定本制度。
第二条世纪城集团成本管理的职责分工为：1. 集团资金及财务管理中心受集团主管副总裁的领导，全面负责集团公司所有项目的全生命周期的成本管理，包括投资市场研究和可行性研究费用、获取土地费用、开发成本、销售费用、管理费用、财务费用、税费等。
2. 财务费用、税费筹划由资金及财务管理中心直接负责，其他成本费用通过本制度及相关相关制度要求，资金及财务管理中心进行全面监督；资金及财务管理中心通过目标动态成本管理体系与各部门建立联动的成本管理体系进行项目成本管理。
3. 成本管理部负责开发成本的统管。
其中开发部负责前期阶段费用的直接管理；设计部负责设计阶段的成本直接管理；工程部负责现场工程管理，负责工程签证、变更的直接管理等；成本部负责采购成本管理和全部开发成本的审核和统筹。
中海地产成本管理
中海地产成本控制的具体办法及经验
公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。
中海地产成本控制的具体办法及经验
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01
管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。
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02
管理成本控制的具体措施：
中海地产财务成本管理
另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本
中海地产成本管理体系剖析
海地产成本管理文件体系分析 理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析
总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产管理成本控制
管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。
管理成本
人力资源
行政成本
中海地产项目管理成本控制
人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。
中海地产房地产开发成本核算指导书附开发成本估算一览表.doc
中海地产开发成本核算指导书1・目的：加强成木管理，规范集团房地产开发企业成木核算，正确计算开发产品成木，便于成木资料的比较和分析。
2•范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发金业。
3•职责：总部财务管理部负责木规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成木管理的要求，正确组织成木核算工作，建立成木核算责任制，完善成木核算基础工作,改进成木核算办法，合理确定成木计算对象，正确归集和分配开发成木及费用，及时、准确、完整地提供成木核算资料，并及吋发现成木管理屮存在的问题，不断寻求降低成木的途径，同吋对在木规范实施过程屮发生的问题及吋向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成木核算对象的确定原则和项目特点，确定成木核算对象。
4.1.2设置有关成木核算会计科目，核算和归集开发成木及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成木费用在各成木核算对象Z间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成木费用按确定的方法、标准在各成木核算对象Z间进行分配。
4. 1. 5编制项目开发成木计算表，计算各成木核算对象的开发总成木。
4.1.6止确划分已完工和在建开发产品Z间的开发成木，分别结转完工开发产品成木。
4.1.7止确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成木，止确结转完工开发产品的销售成木。
4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2成本核算对象的确定4. 2. 1成木核算对象的确定原则4.2. 1.1满足成木计算的需耍；4.2. 1.2便于成木费用的归集；4.2. 1.3利于成木的及时结算；4.2. 1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成木核算对象的确定方法齐公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定貝体成木核算对彖。
中海地产成本管理
中海地产
——成本管理
版权所有，翻版必究
——韦礼孝
中海地产成本管理
• 伴随着改革开放的春风和我国住房制度、土地使用制度的 改革，房地产业逐渐复苏并快速发展起来。迅速成为国民 经济的支柱产业，但在其发展过程中存在的问题也日益凸 显，加之近年来，国家相继出台了一系列较为严厉的宏观 调控政策，使得房地产开发企业获得土地的成本越来越高， 市场投资热度减退，项目预期投资利润率下降 。许多企 业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就 是企业盈利的保证，就是企业的核心竞争力。那么房地产 企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去， 不言而 喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。
中海地产前期费用管理
• 前期费用控制小结
众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至 以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本 的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及 项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评 估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提 供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部门自身 应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可 能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着 重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工 后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管 理责任部门为设计管理部。
中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产在土地成本控制方面主要采取以 下针对性策略：
旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政 策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划 设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成 本。
其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区 位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细 认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠 纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降 低资金成本。
中海地产成本管理：4大分类29个控制点
中海地产成本管理：4大分类29个控制点核心提示：作为靠建筑起家的中海，对建筑开发各环节了如指掌，而其对成本控制可谓锱铢必较，并以一系列制度严格管控。
下面将按照成本科目，逐一分析中海地产各项成本管理方法。
上集包括：前期工程、基础工程、地下室，共14项。
一、前期工程前期工程按一般水平，建筑面积单方造价在20~50元㎡。
场地的现状，直接决定它的成本水平。
比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。
越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
1.场地土方工程前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。
2.围墙另一个是围墙。
曾经有个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改。
临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。
其次在围墙设计上要注意经济性，围墙主要功用还是围护且是临时性质，局部需要营销包装，不要过于奢侈。
还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。
这是不可取的。
二、基础工程对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。
对于非桩工程，暂时录不到规律(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。
以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600~800元/㎡。
3.地基处理这项费用，完全与场地的地质条件有关。
比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长。
相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。
4.桩基础它的造价水平与桩的种类有关。
而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。
中海地产项目管理制度
中海地产项目管理制度引言中海地产作为一家知名房地产开发公司，为了提高项目的规范化管理水平，特制定了本项目管理制度。
本制度旨在确保项目顺利进行、高效交付，并保持与客户、合作伙伴和相关方的良好沟通。
本文档详细介绍了中海地产项目管理制度的各项规定和流程，以供项目管理人员参考和执行。
项目管理概述项目管理定义项目管理是指通过规定的流程和方法，为实现预期目标而组织、协调和控制项目各个方面的活动。
项目管理目标中海地产项目管理的主要目标如下： 1. 确保项目按时完成，达到预期目标。
2. 管理项目成本，控制预算。
3. 管理项目风险，降低不确定性。
4. 保持与客户和合作伙伴的良好沟通。
项目管理流程项目启动阶段1.制定项目计划–确定项目的目标、范围、时间和资源要求。
–设定项目关键里程碑和可衡量的目标。
2.成立项目团队–任命项目经理和相关团队成员。
–确定各成员的职责和权限。
3.确定项目资源–确保项目所需的资源（人力、物资）得到充分配备。
–协调各部门资源的调配和使用。
项目执行阶段1.实施项目计划–根据项目计划，按照预定的时间节点执行各项任务。
–进行项目组织和资源的调配和协调。
2.监控项目进展–定期评估项目进展情况，确保项目按计划进行。
–及时发现问题和风险，采取相应措施加以解决。
3.处理项目变更–对项目变更请求进行评估，确定变更是否符合项目目标和范围。
–如需变更，则进行变更记录和跟踪。
项目收尾阶段1.完成项目交付物–确保项目交付物符合质量要求，按时交付给客户。
–完成项目验收和结算工作。
2.项目总结和反馈–对项目执行过程进行总结，记录经验教训。
–提供项目反馈和建议，为今后的项目提供有效参考。
项目管理角色和职责项目经理项目经理是项目的负责人，主要职责包括： - 制定和执行项目计划。
- 管理项目团队，协调各成员的工作。
- 监控项目进展，及时处理问题和风险。
- 与客户和合作伙伴保持良好沟通。
项目团队成员项目团队成员根据各自的职责参与项目的执行和管理工作，包括但不限于： - 负责项目的设计、施工、供应等工作。
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前期工程 基础工程 地下室 联排别墅
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) ① 钢筋、砼单价为材料价加制安费；② 钢筋含量单位为Kg，砼
Байду номын сангаас
含量单位为m3；③面积比为窗体面积、外墙装饰面积与地上建筑 面积的比率；④ 机电工程单价为“相对面积”机电工程单价。
地上部分 户内装饰 小 计 基础工程 地下室
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裙楼
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钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价
1.可售物业应按产品类型分为：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、排屋、独立别墅、商业、写字楼等等，不同物业类型必须分开填写此表； 2.配套设施根据项目需要可进行增设，例如小学、幼儿园、会所等。 注释： 2.红色字体表示可以根据项目实际物业形态进行调整； 3.蓝色字体为说明文字，请参照其内容执行； 4.成本拆分应按照《建安费用科目（2008年1月版）》进行成本拆分和归集； 5.如果属于分期项目，应上报地块平面图，标注清楚本期项目的范围。
附件03 中海地产集团有限公司
项目建安成本目标控制表
项目名称： 成本项目 分 项 可售面积： 相对面积 （m2） 0.0 0.0 0.0 相对单价 (元/m2) 0 0 0 总建筑面积： 技术经济指标 总价 （万元） 0.00 0.00 0.00 折合可售面积 单价(元/m2) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 主要成本构成说明 版本编号： 制表日期：
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#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) ① 钢筋、砼单价为材料价加制安费；② 钢筋含量单位为Kg，砼
含量单位为m3；③面积比为窗体面积、外墙装饰面积与地上建筑 面积的比率；④ 机电工程单价为“相对面积”机电工程单价。
高层住宅 塔楼 户内装饰 小 计 配套设施 配套工程 室外工程 总 计 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0 0 #DIV/0! 0 0 0 #DIV/0! 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 建筑面积填写总建筑面积 #DIV/0! 建筑面积填写室外面积（土地面积扣除建筑物基底面积） #DIV/0! 钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价