中海地产成本管理ppt
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中海地产成本控制的具体办法及经验
公开招投标或拍卖地块:加强地块区域房地产 市场的研究以及项目可行性研究,加强对竞争 对手的分析研究,做到正确客观投标。采取一 定的投票策略,做好政府有权部门的公关工作 中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地 开发、交地以及付款有利的条件,降低土地成 本。
中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产房地产开发项目成本科目:
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本(基础设施、配套设施、单体建安) 四、其他直接费 五、利息 六、公司管理费 七、销售费用
中海地产项目开发成本控制的总体思路
建立成 本控制 目标
开源节流,严格 控制管理费用开 支
公司成立成 本控制小组
在保证设计 质量的前提 下推行成本 限额设计
中海地产
——成本管理
中海地产成本管理
• 伴随着改革开放的春风和我国住房制度、土地使用制度的 改革,房地产业逐渐复苏并快速发展起来。迅速成为国民 经济的支柱产业,但在其发展过程中存在的问题也日益凸 显,加之近年来,国家相继出台了一系列较为严厉的宏观 调控政策,使得房地产开发企业获得土地的成本越来越高, 市场投资热度减退,项目预期投资利润率下降 。许多企 业开始注重成本管理控制,清晰的意识到成本管理水平就 是企业盈利的保证,就是企业的核心竞争力。那么房地产 企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去, 不言而 喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。
完善设计变更、现 场签证程序、完善 变更前的成本评审 制度
严格规 范工程 分判程 度
影响中海地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作wk.baidu.com资源
资金 来源
中海地产成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
项目开发成本构成
项目开发成本
土地成本
前期费用
工程成本
成本营销
管理成本
财务成本
项目开发成本分析
• 从成本的属性来看,土地成本、管理费及 财务成本在项目初期即可大部分确定,其 波动幅度微小,可控性相对较小;前期费 用、工程成本、营销成本则会因为项目本 身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后 测差异较大的情况,如采取有效措施,则 可压缩性(可控性)较强。因此,工程成 本、营销成本是我们在项目开发过程中进 行成本控制的重点。尤以工程成本为重。
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形 成行业成本优势 。
中海地产成本控制的具体办法及经验
土地成本管理
土地成本(约占项目总成本的30-35%左 右),主要指土地获得阶段形成的种类费用支 出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿 费、土地契税等。在房地产整个开发过程中, 土地一旦到手,其成本即基本确定,直至项目 开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因 此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析 准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交 地及付款风险。
中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产在土地成本控制方面主要采取以 下针对性策略:
旧城改造地块:积极与政府协商,争取尽可能的优惠政 策;争取在税收方面获得一定程度的返还;在地块规划 设计允许条件下尽可能争取高容积率,间接降低土地成 本。
其它发展商转让(挂牌交易)的地块:在地理位置、区 位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细 认真的调查,减少操作过程中的风险(如是否有债务纠 纷);同时积极与转让方进行协商,延长付款期限,降 低资金成本。
中海地产工程成本管理
工程成本管理
分判工程
配套成本
甲供物资成本
工程成本(约占项目总成本的50-55%左右), 主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
中海地产工程成本管理
电梯 甲供材料
机电安装
土建
分判工程
装饰
消防 弱电
室内全 装修
前期费用
前期费用(约占项目总成本的2-3%左右), 主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费 用,其中成本控制的重点为设计费(报建费、勘 察费等比重较小,且一般有相关收费标准)。
中海地产前期费用管理
• 对于设计费用,主要从以下几方面进行控制
(1)无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、 多轮次招标,以争取最佳的性价比; (2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关 技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增 加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩; (3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、 节点设计等对工程造价影响大的内容; (4)满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料 封样对工程造价的影响。
• 土地成本控制小结:
根据多年来积累的房地产开发经验,中海地产逐步建 立土地储备资料体系,对不同时段、不同域、不同来源的 土地资料进行分门别类,并建立竞争对手调研制度保证了 投标过程,最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增 加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发 展部。
中海地产前期费用管理
• 项目成本管理是企业健康持续发展的动力,是品质文化建 设的重要组成部分。企业在品质的支撑,文化的引导下才 能提高员工的成本意识和能力;系统地控制和降低成本。 在不违背降低成本原则的情况下降到尽可能低的水平,并 加以保持,旨在实现利润的最大化和低成本运营战略。
一 二 三 四
中海地产成本管理内容 中海地产成本管理具体思路 成本控制的具体办法及经验 中海地产成本管理体系剖析
中海地产前期费用管理
• 前期费用控制小结
众所周知,设计结果决定了工程造价的85%甚至 以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本 的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面,合约 及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的 评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计 提供全面客观的经济性建议、另一方面,设计部门自 身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽 可能做到限额设计,注重进行设计成果性价比分析, 着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完 工后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的 管理责任部门为设计管理部。