2003年以来房地产市场宏观调控政策研究
《2024年我国房地产宏观调控政策运行过程研究》范文
《我国房地产宏观调控政策运行过程研究》篇一一、引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产市场的波动性较大，容易引发经济风险和泡沫现象。
为了保障房地产市场的稳定和健康发展，我国政府实行了房地产宏观调控政策。
本文旨在研究我国房地产宏观调控政策的运行过程，为政府制定更有效的调控政策提供参考。
二、我国房地产宏观调控政策的概述我国房地产宏观调控政策主要包括土地供应政策、金融信贷政策、税收政策、限购限售政策等。
这些政策的目的是调节房地产市场供求关系，防止房价过快上涨和房地产泡沫的产生。
政府通过调整土地供应量、调整房地产企业的融资难度和成本、调整房地产交易的税收负担、限制购房资格等方式来达到调控的目的。
三、房地产宏观调控政策的运行过程1. 政策制定阶段政府根据房地产市场的发展情况和国家经济发展的需要，制定相应的宏观调控政策。
政策的制定需要考虑到国内外经济形势、房地产市场供求关系、人口变化等多方面因素。
政府会通过召开会议、听取专家意见、进行调研等方式来制定出符合实际情况的政策。
2. 政策执行阶段政策执行是宏观调控政策运行的关键环节。
政府通过土地供应、金融信贷、税收等手段来执行政策。
在执行过程中，政府需要加强对房地产市场的监管，确保政策的顺利实施。
同时，政府还需要及时调整政策，以适应市场变化和经济发展的需要。
3. 政策效果评估阶段政策实施后，政府需要对政策效果进行评估。
评估的主要内容包括政策对房地产市场的调节效果、对经济发展的贡献、对居民生活的影响等。
政府会通过统计数据、调查问卷等方式来收集信息，对政策效果进行客观的评估。
4. 政策调整阶段根据政策效果评估的结果，政府可能会对政策进行调整。
如果政策效果不佳，政府会重新审视政策的制定和执行过程，找出问题所在并进行改进。
如果政策效果良好，政府也会根据市场变化和经济发展的需要，对政策进行适当的调整。
四、研究结论与建议通过对我国房地产宏观调控政策的运行过程进行研究，我们发现政策的制定和执行过程中存在一些问题。
我国房地产宏观调控政策分析
６１ 我国房地产宏观调控政策分析王 芳１ 宋世宇２（１ 吉林建筑大学城建学院，吉林长春１３０１１４；２ 吉林省永庆建设工程检测有限公司，吉林长春１３００３３）摘 要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。
我国政府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给（２００３—２００５年）；抑制房价走高（２００５—２００７年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８—２０１０年）；扩大供给和抑制需求（２０１０—２０１３年）；保增长、扩内需、去库存（２０１４年至今）。
但房地产宏观调控政策的效果并不尽如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓慢。
提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房地产。
关键词：房地产；宏观调控；政策效果中图分类号：Ｆ０６２ ９ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－３２８３（２０１６）１２－００６１－０２ ［作者简介］王芳（１９７９－），女，汉族，吉林长春人，硕士研究生，讲师，研究方向：宪法学与行政法学、房地产、项目管理；宋世宇（１９８１－），男，汉族，吉林长春人，本科，工程师，研究方向：工程项目管理。
房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也带动了我国相关行业的发展，推动我国ＧＤＰ的增长和地方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。
但由于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发挥，出现调控“失灵”。
在我国经济进入“新常态”的背景下，房地产市场也面临着转型与改革。
一、我国房地产宏观调控政策分析２００３年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段。
我国房地产市场宏观调控的政策评估——基于2003～2009年的数据分析
我 国房地产市场宏观调控的政策评 估
基 于 ２０ ２０ ０ ３～ ０ ９年 的数据 分 析
张 振 华
（ 南开 大学 周 恩来政 府 管理 学院 ， 天津
摘
３０ ７ ） ００ １
要 ： 国房地 产 市场 的发 展 始 终伴 随 着 宏 观调 控 的过 程 。调 控 的 目标是 “ 个 基 本 ” 总 我 三 ：
积为 ７ ３ 万平方米 ， ０ 年增加到 １ ５ ８ ０ ２３ ０ ２８４万平方米。空
房地产市场调控 ， 是国家综合运用财政、 货币和土地 等政策组合， 推动或抑制房地产业的发展 ， 使其与国民经 济保持协调， 在供给总量和结构上同市场需求总量和结构 大体匹配， 防范和抑制房地产市场过热的一种经济管理行 为 。 ０３年 国务 院 １ ２０ ８号文提 出， 房地产调控 的 目标是 “ 三个基本”“ ：总量基本平衡 ， 结构基本合理 ， 价格基本稳 定” 第 ２条） （ 。在这三个 目标中，价格基本稳定” “ 处于核 心地位 ，总量基本平衡” 结构基本合理” “ 与“ 是实现“ 价格 基本稳定” 的途径 和方法。房地产市场宏观调控重点的 设定与我们对于房地产市场基本形势 的判断和宏观调控
已出让土地没有及 时开发
二 、我 国房地 产 市场 宏 观 调 控 的 具 体 过 程 （０ ２～ ０ ８ ２ ０ ２０ ）
我国房地产市场宏观调控的基本工具包括财政政策 、 货币政策和土地政策三类 。２０ ２０ ０２— ０８年间的调控大致 上可分为四个阶段： ０ — ０４ ２ ２ ２０ 年为第一阶段， ０ 宏观调控 以单方面限制房地产投资和新增建设用地规模为主要特 征。２０ ２０ 年为第二 阶段 ， 观调 控着眼于双 向调 ０５～０６ 宏 节： 在继续限制房地产投资和新增建设用地规模 的同时 ，
2003-2013年的房地产调控政策
2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷
款管理
----土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷 款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发 放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得 发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外 贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控 努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。
。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价 提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结 构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住 房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地 产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房 价格工作的督促检查;
范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。 1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开 发项目的;3是直接转让土地使用权的。
2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、
建设部负责研究开征物业税。
2009年10月，营业税免征优惠政策终止。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利 率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调 活期存款利率。 2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点;
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到 7.29%。
我国房地产市场宏观调控策略研究
(四)金融调控政策评价
近年来国家频频调整金融政策，从政策实施意图来讲，是想通过货币政策杠杆来调控宏观经济中投资过热等问题。通过利率、货币供应量和存款准备金政策来调控投资增长过快和房价上涨过快的问题。但是，实际上货币政策虽然在一定程度上可以影响房价和房地产投资，但是对房价上涨的抑制作用不明显。主要原因有：一、刚性需求量大，利率上调反而推助房价上涨。从1998年国家全面停止住房实物分配政策滞后，因政策变动、经济发展、和人民生活水平提高而释放出的住房需求远大于住房的供应，造成大量的刚性需求。因此国家通过对金融机构利率的微调来行使经济杠杆作用，不能在短期内对房地产市场需求造成大的影响，相反，会使开发资金成本转嫁到房价上，在一定程度上拉升房价；二、利率传导渠道不畅，加上调整幅度较小，对房地产投资贷款影响不大。由于我国目前仍然是非市场化的利率结构，资金的价格缺乏货币供给的增减作出反应的机制。在房地产市场上，资金价格一直受到非市场化的政策指导。利率对房地产投资的价格缺乏调节能力；三、货币供应量难以精确控制。由于货币需求的不稳定性和货币供给的内生性，使得央行不能精确控制货币供应量，难以达到货币政策的预期目标；四、央行实施的宏观调控政策存在滞后性。从2004年开始的房地产宏观调控，打击房地产投机行为，抑制放假过快增加，截止到2
然而在此同时，也出现了房价上涨过快、房地产投机日益严重，市场潜在需求与有效供给不足，土地市场运作不规范等问题。造成房价过度上涨，催生了房地产市场的巨大泡沫。这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。房地产是关系国计民生的特殊商品，政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行，必须对房地产市场进行有针对性的调控。
(一)土地市场宏观调控政策分析
土地宏观调控是国家为了维护土地所有制，调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。近几年中央颁布的一系列限制土地供应，引导市场健康发展的调控政策和措施，对房地产市场产生了深刻影响，对房价的增速也起到了抑制作用。2002年5月9日，国土资源部下发《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，该文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求在2004年8月31日后，各地在经营性土地使用权出让中不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让土地使用权。2004年国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿、严格土地管理的紧急通知》，要求全国半年内暂停农用地转为建设用地的审批。2006年5月31日国务院办公厅下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，提出遏止一些地方违法违规占用土地，要求清理闲置和别墅用地。2007年11月19日《土地储备管理办法》出台，明确规定储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
2002年—2008年国家对房地产的宏观调控政策概览
2002年—2008年国家对房地产的宏观调控政策概览房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全和政治稳定都至关重要。
鉴于我司为房地产开发企业，公司的发展战略与国家相关政策息息相关，故将2002年以来国家对房地产的宏观调控政策进行整理编辑和简单解析，以方便同仁查阅，更期能对公司的项目开发和土地储备有所帮助。
一、2002年拉响了房地产宏观调控的号角1、2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资发[2002]11号），文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
它的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。
2、2002年8月26日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）肯定了房地产对改善居民居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。
指出了局部地区出现了房地产投资增幅过大，土地供应过量，市场结构不尽合理，价格增长过快等问题。
提出了加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的九条意见，拉响了房地产宏观调控的号角。
二、2003年抑制房地产过热措施的宏观调控政策1、2003年2月18日，国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号），严格控制土地供应总量。
2、2003年6月8日，国务院发布《物业管理条例》（国务院令第379号)，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。
3、2003年6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号)，拉响了宏观调控的警报。
通知规定，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇
我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇我国房地产宏观调控政策运行过程研究1我国房地产宏观调控政策运行过程研究房地产是我国经济发展的重要支柱产业，宏观调控也是保持房地产市场运行稳定的重要手段之一。
随着我国经济转型发展，房地产宏观调控也面临着新的挑战和机遇。
本文将探讨我国房地产宏观调控政策的运行过程，以期为未来的政策制定和实践提供参考和借鉴。
一、我国房地产宏观调控政策的制定近年来，我国房地产市场的需求和供给等因素变化，给房地产市场带来了一定程度的不稳定性和波动性。
为此，政府逐渐加强了房地产市场的宏观调控力度，采取了一系列针对性政策措施。
宏观调控政策的制定需要考虑房地产市场的实际情况，同时也需要充分考虑到国家宏观经济运行的整体情况。
二、我国房地产宏观调控政策的目标我国宏观调控政策的主要目标是实现房地产市场的稳定和健康发展，同时保障市民的住房需求。
为此，政府在制定房地产宏观调控政策时，通常会考虑到以下几个方面：1、控制房价上涨速度，缓解房价过快上涨带来的财富效应；2、调整住房消费结构，促进房地产市场的发展；3、提高市场参与者的信心和积极性。
三、我国房地产宏观调控政策的实践我国房地产市场宏观调控政策主要包括：1、限制购房人数和购房资格：政府通常会通过限制购房人数和购房资格，来达到控制房价上涨和缓解投资过度的目的；2、加强城市规划和土地管理；3、调整贷款政策，通过提高贷款利率和限制房地产开发商的借款数量，来控制房地产市场的过度热点；4、鼓励住房租赁市场的发展，以缓解住房短缺的问题；5、加大市场监管机制的力度，通过加强市场监管机制的力度，来监管房地产市场投机行为和房价上涨的预期。
四、我国房地产宏观调控政策的成效我国宏观调控政策通过一系列的行动，取得了显著的成效。
当前，房地产市场的供需基本平衡，市场价格相对稳定，投资的热度也得到了有效的缓解和控制。
房地产市场已经逐渐从高速增长和投资热潮转向健康发展的轨道上。
五、我国房地产宏观调控政策的展望我国房地产市场未来发展的态势持续向稳定发展的轨道上。
中国历年房地产调控政策
中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。
自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。
在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。
随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。
一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。
进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。
在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。
保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。
随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。
在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。
房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。
中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。
随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。
1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。
它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。
房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。
房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。
历年房地产宏观调控政策一览
Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software For evaluation only.1998年住房分配货币化1998年 7月 3日，国发 (1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》—— 1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化2000年规范房地产市场1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。
房地产书面咨询费每份收费 300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。
房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的 3％。
2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software For evaluation only.了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
新版《商品房买卖合同示范文本》将于 2001年在全国范围内参考使用。
3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。
《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。
2001年刺激消费繁荣房地产市场1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。
2003年房地产市场政策回顾
针对改革住房制度，完善市场体系方面，18号文指出了“各地要继续推进现有公房出售，搞活住房二级市场，整顿和规范房地产市场秩序，规范发展市场服务，完善市场监管制度，完善住房补贴制度，制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，促进住宅产业现代化。”2003年随着城市动拆迁规模的加大，房地产价格的持续上涨，公房上市、央产房上市政策的开放，二手房交易程序的简化等诸多因素共同促进了二手房市场的发展，手房交易量逐渐向一手靠拢。北京二手房交易量占一手交易的比重由去年的4.1%升至35%左右，上海二手交易量直逼一手。另一方面，国家对二手市场关注度的提高，如上海二手中介费调整，各地相继出台对二手中介市场的管理规定及交易指导价格（如北京、长沙、哈尔滨等），随着市场的二手市场的完善与成熟以及国际代理业的介入，房地产二手中介代理行业亦面临着洗礼，一些实力雄厚的公司将快速发展下去，部分小型公司将面临被兼并或者关门歇业的局面。
地方性政策名称 实施日期 发布单位关于商品房销售有关问题的通知 2003年1月1日 北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知 2003年3月1日 北京市人民政府关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知 2003年5月1日 北京市国土资源和房屋管理局关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2003年6月1日 上海市最高法院《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》 2003年9月9日 上海房地资源局《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》 2003年10月1日 上海市物价局，土地资源管理局《关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的通知》 2003年6月1日 上海市人民政府广州市关于检查规范商品房销售行为等有关问题的通知 2003年8月4日 广州市国土资源局完善个人购房贷款体系
房地产税收调控的经济法律分析
房地产税收调控的经济法律分析关键词：房地产税收调控经济法律分析建议一、分析2003年以来的房地产税收调控政策2003年6月，中国人民银行第121号文件的颁布标志着国家开启了对房地产市场宏观调控的征程。
据不完全统计截止到2010年为止，关于综合房产税、营业税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、多种房地产税、土地增值税等的相关文件多达69件。
其中，营业税、个人所得税和土地增值税是对房地产行业产生直接影响的三大关键税种。
不同的法律政策和法律文件对房地产市场所发挥的作用各有不同，立足法律规范的层次对相关文件进行归类的话，大体可分为一下几种条文。
1.宣示性条文宣示性条文没有实质性的内容，其功能在于传递管理者的某种决心，进而影响决策者的思维行为、规范市场活动。
因此，在实际执行中，宣示性条文没有重大的影响力与现实意义。
2.重复性条文重复性条文是国家对已经出台或生效的法律文件，为强调其重要性再度出台实施的文件。
法律、法规的法律效力要远远高于部门政策，唯有法律、法规得以尊重、执行，政策的遵守才成为可能。
但实际情况是，下级部门普遍倾向于执行上级文件、而对法律、法规却“不屑一顾”，因此，国家只有颁发重复性条文，才能使其得以贯彻执行。
3.变更性条文当原来的规定面对新情况显得“力不从心”，无法满足现实需要时，需要相关管理部门在自己部门的权限范围内，对原来的规定作出变更。
4.新增加内容条文一些重要的内容没有体现在当前贯彻实施的法律、法规、文件中，对此，管理部门重新加上的条文就属于新增加内容条文。
税收一方面是国家财政支出的重要来源，一方面又是对公民财富的一种合法剥夺。
因此，在增加新的税收种类时，必须要征得社会的同意和认可。
5.说明性条文说明性条文是对正在执行的法律、法规中一些表达上存在歧义、理解上有难度的内容进行说明的条文。
我国关于房地产税收调控的文件大都是说明文性质的，由于法律、法规的执行力度和稳定性要更强一些，因此，面对千变万化的外部环境，相关部门必须要与时俱进，及时对法律法规执行过程中出现的疑问做出合法、合理的解释。
中国近年来房地产业宏观调控政策之效果分析
中国近年来房地产业宏观调控政策之效果在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上却也陆续出现了房地产供不应求、房价地价都上涨过快、投资炒作充斥整个市场等问题。
自从2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。
以2006年和2007年为例，对我国的房地产宏观政策进行，不难看出其效果何在与问题何在。
2006年是中国房地产业大风大浪的一年，在这一年里，政府先后共出台了13项房地产政策。
其中有代表性的有2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；同年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，是对“国六条”进一步细化；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
2007年宏观政策的频繁出台使得2007年成为中国房地产市场的“多事之秋”：央行一年内6次加息；开征了土地增值税；“千呼万唤始出来”的《物权法》终获通过；第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收旨在对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用；建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；央行为管理银行体系的流动性十次上调准备金率。
进入2008年以来，我国继续实施从紧的货币政策：新年伊始央行便上调存款准备金率0.5个百分点，目的在于继续抑制货币信贷的过快增长；1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而开启了2008年楼市调控的第一章，也定下了全年打击囤积土地的基调，这一举措势必对房价走势产生决定性影响。
政府宏观调控对房地产市场的影响研究
政府宏观调控对房地产市场的影响研究近年来，我国房地产市场的繁荣发展备受瞩目。
然而，政府宏观调控对房地产市场的影响也是不容忽视的重要因素。
本文将对政府宏观调控对房地产市场的影响进行深入研究，分析其对房地产市场的价格、供需关系、投资及风险等方面的影响。
政府宏观调控对房地产市场价格的影响是显而易见的。
政府通过采取限购、限贷、限售等措施，调控房地产市场的供需关系，进而对房价产生影响。
例如，限购政策限制了购房人的购房数量，从而减少了购房者的需求，对房价进行了有效的控制。
政府还可以通过控制土地供应、调整土地出让价格等手段间接影响房价。
总之，政府的宏观调控措施对房地产市场价格具有直接和间接的影响作用。
政府宏观调控对房地产市场的供需关系也有着重要影响。
房地产市场的供需关系是决定房价走势的关键因素。
政府通过调整供应量、推动刚需住房建设等措施，可以改变市场供需关系，进而影响房价。
例如，在供应过剩的情况下，政府可以减少住房建设规模，以达到调控房价的目的。
政府还可以采取配套政策，如保障性住房建设，满足特定群体的住房需求，从而提高市场供需匹配度，稳定房价。
第三，政府宏观调控对房地产市场的投资也产生重要影响。
房地产市场是吸引大量投资的重要领域，政府的宏观调控措施直接关系到投资者的预期和信心。
政府通过稳定市场预期、引导投资方向等方式，调控投资行为，保持房地产市场的稳定和可持续发展。
政府还可以采取相应的财政和金融政策，引导资金流入房地产市场，促进投资的增加，推动房地产市场的发展。
政府宏观调控对房地产市场的影响还涉及风险的管理。
过度依赖房地产市场的发展往往伴随着风险的增加。
政府通过宏观调控措施，可以控制房地产市场的波动，减少投资风险。
例如，政府可以通过加强金融监管、整顿房地产市场秩序等方式，规范市场行为，防范金融风险。
政府还可以制定相应的政策，为市场主体提供风险保障，减少投资者的损失。
总之，政府宏观调控对房地产市场具有深远影响。
房地产调控政策的经济学分析与反思_基于政府规制视角
房地产调控政策的经济学分析与反思——基于政府规制视角魏国平（广东轻工职业技术学院，广东 广州 510300）[摘要] 国家在宏观调控领域中授权、决策、执行和监督的混乱与冲突以及相关调控主体法律责任的缺失是我国房地产宏观 调控失效的主要原因。
文章认为，需要从法律的角度消除政府违法与政策违法现象，重新审视政府在房地产宏观调控中的角色 定位。
在具体政策方面，要在增大住房供应总量的基础上调整结构，保证保障性住房的土地总量供应；继续强化和严格实施差 别化的信贷和税收政策，区分首次购房、二套住房及以上的首付比例和利率，并结合税收政策实施；宏观调控的经济手段与行 政手段相济并用；严格执行省级政府和地方政府及各部委问责制度。
[关键词] 房地产调控；规制失灵；政府规制[中图分类号] F 293.33[文献标识码] A[文章编号] 1002-736X(2011)07-0041-04The Econom ic Study of Real Estate M acr o-Con tr ol Policy—Based on the Gover nm ent Regu lationWei Guoping（Guangdong Industry T echnical College, Guangzhou, Guangdong 510300）Abstr act: There is regulation failure in real estate market in China due to the lack of relevant policies and law. This paper considers that, we should review the role that the government plays in the market. In details, to adjust the total amount of housing supply, ensure thesecurity housing land, enforce the policies of loan and tax. By using macro control policies and administrative ways, combing with tax policies, the government should make a perfect regulation of the real estate market in China.Key wor ds: real estate macro-control; regulatory failure; government regulation加强对房地产市场的宏观调控是我国经济改革的重要内容之一，中央已经 提出了调控目标：以稳定房价为调控立 足点，实现商品房供给和需求基本平 衡、商品结构基本合理和住房价格基本 稳定。
2003至2012房地产调控政策汇总
2003至2011房地产调控政策汇总2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。
2004年3月831大限提高拿地“门槛” 调控开始继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。
此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。
金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。
对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。
宏观调控与房地产市场发展的问题研究
参考文献： [1]简新华， 叶林.改革开放以来中国产业结构演进和优化的实证分析 [2]张协奎， 王洪元.北部湾经济区产业结构演进与经济增长关系实证 [3]徐德云.产业结构均衡的决定及其测度:理论解释及验证[J].产业经 [4] 王宇， 蒋 彧. 中国经济增长的周期性波动研究及其产业结构特征 [5]干春晖， 郑若谷， 余典范.中国产业结构变迁对经济增长和波动的 [6] 王展祥. 中国产业结构演进与经济增长关系研究 [J]. 当代经济研 [7]段志民， 张洋.产业结构、 劳动生产率与经济增长——基于环渤海 [8]李健， 徐海成.技术进步与我国产业结构调整关系的实证研究[J]． [9]王春丽,宋连方.金融发展影响产业结构优化的实证研究[J].财经问 [10] 韩元军. 就业增长和产业结构升级——基于中国 30 个省市面板 数据的实证分析[J].山西财经大学学报， 2011, （6） ． 题研究， 2011, （6） ． 软科学， 2011, （4） ． 经济圈的实证分析[J].东北财经大学学报， 2011, （2） ． 究， 2010, （4） ． 影响[J].经济研究， 2011, （5） ． (1992～2010 年) [J].数量经济技术经济研究， 2011, （7） ． 济研究， 2011, （3） ． 研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010, （1） ． [J].当代财经， 2011, （1） ．
得低于 40%。4 月 14 日， 该比例被提高到 50%。 4 月 17 1 我国近期房地产调控政策盘点 为了防止房地产泡沫进一步扩大， 遏制房价过快上 涨， 2009 年末开始我国政府先后采取了税收、 土地、 金融 等多种调控手段。2009 年 12 月 9 日， 国务院将个人住房 转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。12 月 17 日， 政 府下文明确规定： 开发商拿地首次缴款比例不低于 50%， 分期缴款期限原则上不超过一年， 特殊项目不超过两年。 2010 年， 中央对房地产市场采取全面紧缩政策。1 月 10 日， 国务院出台 “国十一条” ， 规定二套房贷款首付比例不 日， 国务院规定对房价过高、 上涨过快、 供应紧张的地区 暂停发放购买第三套及以上住房贷款。5 月， 地方 “限购 令” 纷纷出台， 到 11 月中旬， 全国已有 16 个城市颁布 “限 购令” 。 2011 年 1 月 26 日， 二套房首付比例被进一步提 高至 60%。此外， 国家大力推进保障房建设， 多次上调利 率和存款准备金率， 截至 2011 年 7 月， 利率和存款准备金 率分别上调至 7.05% 和 21.5%。2012 年我国房地产调控 方向明确为： 进一步推进房产税改革试点； 抓好保障性住 房的投资建设与管理； 加快普通商品住房建设， 扩大有效 供给； 坚持房地产调控政产分析
对宏观调控政策的建议
0 引言
自2003年开始，国家陆续出台了一系列措施，不断强化了房地产市场的宏观调控。2004年，宏观调控措施出台的密集程度之高前所少见，有效地遏制了过热的房地产经济，房价上涨势头有所缓解。2005年，国家宏观调控四次紧盯房地产。2006年，国家整合中央有关部门和地方政府力量，加大了对房地产市场的调控力度。2007年，是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台一系列的宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，使我国过热的房地产业开始降温。2008年，国家进一步强化了房地产市场监管体制和机制的建设。这些调控措施的陆续出台和实施，对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。
2 宏观调控，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益
2003年以来的一系列房地产宏观调控政策，对房地产企业和市场的发展产生了巨大的影响。自住客、投资客、中介方、银行界、开发商均出现了新的走向。自住客：观望心情更加坚定，仍寄希望国家进一步的宏观调控，期待新一轮的房价下跌，持币待购现象的日益严重。投资客：逐步退出这一领域，07年国家出台的一系列宏观调控政策中，针对性最强的就是房地产炒卖、倒卖、投机，宏观调控使之投资成本提高，获利减少，交易机会减少。中介方：国家上调利率及对新交工房屋交易时间的限定，使得中介机构业务量大大减少，很多中小中介商难以为继，面临生存困境。银行方：严控房贷，贷款加息，导致坏账增加，资产业务量减少，各商业银行都加大政策研究力度，不断推出房贷创新品种。开发商：资金紧缺，采取自救措施，调控对其冲击很大，有的采取出让股权，转手土地和寻求合作者等方式维持。宏观调控，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益。
对当前我国房地产市场宏观调控政策的理性思考
宏观调控措施 ， 并对其进行评 价 ， 分析导致我 国房地产价格长期居 高不下的原 因， 出进一 步解决的思路 。 提
关键词 ： 宏观调控 ； 策； 政 理性思考 ； 房地产市场 ； 房价 中图分类号 ： ２ ３ ３ Ｆ９ ．１ 文献标识码 ： Ａ 文章 编号 ： ００—７ １ （０ ６ ０ —００ — ４ １０ ７ ７２ ０ ）３ ０ ８ ０
潘 和 平
（ 安徽建筑工业学 院 管理工程 系， 合肥
房地产市场调控政策的实施效果研究
房地产市场调控政策的实施效果研究【房地产市场调控政策的实施效果研究】随着我国经济的快速发展，房地产市场也逐渐成为了经济中不可忽视的重要组成部分。
然而，房地产市场的火爆发展也带来了一系列问题，比如高房价、投机行为等。
为了有效控制房地产市场，各级政府相继引入了一系列调控政策。
本文将就房地产市场调控政策的实施效果展开研究，以期了解这些政策对房地产市场的影响。
【背景介绍】房地产市场作为重要的支柱产业，对国民经济和社会发展具有重要意义。
然而，过度火爆的房地产市场也导致了过高的房价、投机行为等一系列问题。
为了有效控制房地产市场，各级政府开始出台各种调控政策。
【宏观调控政策的实施效果】宏观调控政策是国家层面对房地产市场进行调控的重要手段，主要包括货币政策、财政政策、土地政策等。
这些政策直接影响着房地产市场的供需关系、资金流动等方面。
首先，货币政策的调控作用不可忽视。
通过调整货币供应量、利率等手段，政府可以引导资金流向房地产市场的进退。
例如，在经济过热时，政府可以通过加息来抑制购房需求，从而达到调控房价的目的。
然而，货币政策对房地产市场的调控效果也存在一定的局限性。
一方面，市场对货币政策的反应有一定的滞后性；另一方面，调控政策的传导机制也需要时间来实现。
其次，财政政策在房地产市场调控中的作用也不容忽视。
政府可以通过调整房地产税收、契税等手段来对市场进行调控。
例如，通过提高购房税费，可以抑制投机行为，加大货币政策的调控效果。
此外，财政政策还可以通过加大对经济薄弱地区的扶持力度，来缓解房地产市场的过热程度。
然而，财政政策的调控效果也存在一定的局限性，特别是在地方实施中的执行力度不足、制度缺失等问题。
最后，土地政策也在房地产市场调控中起到重要作用。
土地供应的多少、地价的高低对房地产市场的发展具有重要影响。
政府可以通过合理调控土地供应，来控制房地产市场的供需关系。
例如，适时推出土地拍卖和供应计划，既可以满足市场需求，又可以避免过度地价上涨。
宏观调控与房地产市场发展的协调性研究
随着我 国区域经济发展 以及 新农 村建 设 政策的出台 ，各 区域之 间发展 上的不平 衡会有所缓 和。 国也 正在积极采取财税 、 我 金融 、产 业、教育等多方面政策措施 推动 欠发达地 区发展 ，在减少贫 困和解决 区域
关■ 诩 ：房 地 产 市场 宏 观 调 控 协
挖 掘 市 场 正 常 发 展 的动 力 ，以 期 为 今 后 调
发展不平衡 等方面取 得 了一定的成绩 。房
地 产 市 场 的显 著 区域 差 异 也 会 逐 渐 由原 来
的垂直型梯级 差异为主演变为横 向型特性
差 异 为主 。 （ ）房 地 产供 需 矛 盾 较 大 二
宏 观 调 控 政 策 与 市 场 发 展 间 的 矛 盾 分 析
响 着 我 国 房 地 产 市 场 的 发 展 。 地 产 市 场 房 是 依 托 于 国 民 经 济 、 域 经 济 而 存 在 和 发 区 展 的 ， 西 南 北 之 间 、 中 小 城 市 之 间 的 东 大 经 济 差 异 决 定 了 房 地 产 市 场 显 著 的 区 域 性差异 。
止依 然 存 在 的经 济发 展 的不 平衡 直 接影 内窖擅曩 ：我 国房 地产 市场的发展Байду номын сангаас还
存 在 着 诸 多 严 重 的 问 题 ， 如 地 区 间 严 重 的发 展 不 平 衡 ， 需 求 膨 胀 与 供 给 滞
改 革开 放 以来 ，我 国 居 民收 入快 速
增 加 。２ ０ ０ ７年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入
响。 年 间 的调 控手 段 一 直 强 调 控 制 “ 几 两个
制度 改革深入推进 ，住房 商品化 的新体 制
基 本 确 立 ，以 土地 出 让 、土 地 开 发 、房 地 产投 资、 地产建设 、 地产销售 与管理 、 房 房 二手 房 转 让 等 为链 条 的 房地 产 市 场 体 系逐
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本报告转载整理自任志强先生博客，为REICO工作室公开发表的研究报告，没有任何版权问题！请放心阅读、参考和引用！2003年以来房地产市场宏观调控政策研究房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。
兹事体大，进行政策效果评价与反思也是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。
2003年以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：1．“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。
2011年进一步明确调控目的，要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。
2．“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。
3．“住宅供给结构偏于高端”，构成多年来调控政策对象之一，“90/70政策”是其标志性内容。
4．“投机、投资性购房”，也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。
5．“保障房建设”，政策力度在不断加大，内容也在不断丰富。
本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。
一、关于“房价上涨过快”的调控（一）我国存在“房价上涨过快”问题我们认为，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题，特别是2007年以后。
判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。
合理的房价变动趋势线体现着经济规律，是我们进行宏观调控的基础，也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。
1．房价变动趋势线：房价收入弹性≈1根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计，得出房价变化的长期趋势：房价收入弹性大致为1。
18个经济体房价收入弹性（E）的平均值为0.98（见图1）。
它意味着在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。
数据基础：美国1975-2010年，德国1970-2007年，日本1960-2010年，新西兰1962-2009年，澳大利亚1970-2009年，比利时1960-2010年，香港地区1985-2010年，其余国家均为1970-2010年数据。
资料来源：各国统计网站，世行数据库，OECD数据库。
房价收入弹性≈1，引发我们以下几点思考：（1）这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。
房价变动本质上是地价的变动，在大多数经济体土地供给总量呈刚性，房价收入弹性约等于1，体现了土地作为（与资本、劳动并列的）一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求；（2）房价涨幅变动围绕收入增长率波动，表明房价是收入的函数，收入变动在趋势上决定房价的走势；（3）房价（作为资产价格）涨幅相对收入增速表现出更大的波动性，表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感，例如，房价相对于收入，对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。
这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期存在背离。
根据各国情况看，导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于经济增长率的因素主要包括：（1）人口结构迅速变动带来的需求冲击。
如日本1975年前后两个时期，房价收入比截然不同。
1960~1975年是日本快速城市化的后半阶段，E=1.12（其间的1960~1965年，E=1.43）；1975年后城市化速度陡然下降，1976~1980年E=0.8。
（2）货币环境和利率政策变动对房价造成冲击。
经典的案例包括，宽松的货币供应与低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和积累（E=1.28），以及美国2000~2007年的泡沫形成和积累（E=1.76）；货币供应陡然转向收紧，又导致了日本1992 ~1993年的房价迅速下降。
（3）外部需求形成的冲击。
如香港地区本世纪（2004~2010年）以来大陆人在港购房形成的需求冲击（E=2.14）。
事实上许多中心城市（经济中心、金融中心以及旅游胜地等）的住宅市场，通常是遭受外部需求冲击的目标。
纽约长期（1976~2009）的E=1.25，其间的1983~1988年，E=2.34；波士顿长期（1978~2009）的E=1.18，其间的1983~1988年，E=2.09。
类似的，我国北京2005~2009年，E=1.76；上海2003~2009年，E=1.56。
2．我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38（1）我国现有房价指数的缺陷我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。
大家可以鲜明地在图8中看出，两个房价（定基）指数的曲线均位于城镇人均可支配收入指数曲线的下方，意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。
这与民众普遍的感受显然是矛盾的。
“70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷。
从理论上讲，它融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动，在方法设计上较为科学。
但在实际计算过程中，由于该指数的数据基础（2010年及以前）是开发企业报表，2000年以来，该指数的累积增长率仅为76.8%。
因此，数据的真实性受到质疑。
在国家统计局2011年公布的房价统计新方案（《住宅销售价格统计调查方案》）中，对数据采集方式的调整是其改革的重要内容，新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据，作为住宅价格统计的基础数据。
相信该指数未来的新数据将是可靠的，但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。
“商品住宅平均销售价格指数”的缺陷它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出，主要反映增量住宅价格的变动。
2000年以来，商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。
该指数的显著缺点在于“非同质性”，受交易楼盘区位变化的影响较大，违犯了基本的统计原则。
特别是在城市蔓延式开发状态下，该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。
现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度，与人们的现实感受有着较大的偏差。
特别是由于它们各自明显的内在缺陷，不能正确显示我国城市住宅的价格变动。
（2）我们的选择：依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断在本研究中，我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”，获得每年住宅平均价格，进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。
我们将之简称为“生成指数”。
国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计，调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。
其中，在家庭住房基本情况调查中，对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容，由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。
该调查采取分层随机抽样的方法，从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。
该指数显示：2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%（见图9）。
依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.38（见图10），高于“房价收入弹性”的长期趋势线，表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。
我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数，而相信这个艰难取得的“生成指数”，除了前述的统计学理由之外，更重要的原因在于逻辑上：（1）从国际经验看，在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。
我国目前正处于这样的阶段，房价收入弹性也没有理由小于1（而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1）；（2）我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量（其论证见后文），导致了显著的供不应求市场特征。
在这种情况下，住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平，房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1；（3）在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求，势必高于均衡环境下的需求水平（其论证见后文），故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平，房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。
以上三个影响房价的因素分别是独立的，它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。
同时，由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的，因此，对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%，房价收入弹性≈1.4这个结果，我们认为是可信的，也是合乎理论逻辑的。
（二）我国“房价上涨过快”的原因我国2003~2010年房价收入弹性约等于1.4，表明我国的确存在“房价上涨过快”的问题。
我国的房价上涨过快，其中有正常的成分，也有非正常的成分。
正常的成分是指，通常在快速城镇化阶段，城镇住房需求增长会很快，而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动，导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企，房价上涨幅度大于人均收入增幅，房价收入弹性大于1。
这是一种正常的、但应是短期的现象。
非正常的成分在于，供给持续地受到抑制，而需求持续地受到激励，导致价格持续的过快上涨。
1．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因从我国城镇住宅市场的需求端看：（1）年度城镇新增人口带来的住宅存量增长需求。
2000年以来我国城镇人口年均增长3%~4%，意味着在人均居住水平保持不变的条件下，存量住宅面积需要年增长3%~4%；（2）年度城镇住宅改善需求，假定为2%~3%。
随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升，人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求强烈。
这里的2%~3%是一个保守的估计。
（3）年度城镇住宅折旧需求，假定为存量住宅面积的2%~3%。
由于经济增长快，我国城市1960~1980年的许多建筑（“简易楼”及大量非成套住房）在设计标准上就注定其在今天应被废弃，并非完全因建筑寿命使然；此外由于1950~1980年缺乏对住房的维护保养，至今尚有大量棚户区存在。
我们认为，这里的每年折旧需求2%~3%并没有高估。
以上诸项需求，意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5%~7%。
上述需求---包括了“刚性”的和“改善性”的需求，---都是天经地义、无可指责的需求。
没有包含所谓的投资、投机需求。
而从城镇住宅市场的供给端来看，根据国家统计局公布的新建住宅数据，近十多年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4%~5%。
事实上，大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房弥补。
粗略计算，供给增速与需求增速之间，存在大致为1~2个百分点的缺口（未考虑在长期必然发生的折旧需求），这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。
这种供求缺口的存在，是住宅价格上涨的基本动因。
2．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长经过30多年的市场化改革，我国的许多领域，市场配置资源的机制已经在发挥基础性作用，特别是在一般竞争性（制造业和服务业）领域，供给规模与供给结构均能适应快速增长而又多样化的需求变动，作为计划经济特征的短缺现象几乎彻底消失。