旅游用地性质

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旅游土地使用权年限

对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项,土地使用权年限为 40 年;国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年;国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质,一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为50 年;服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质,土地使用权年限为 70 年。

实际操作中存在的矛盾与问题探讨

(一)指标问题

1.有建设用地指标，但是不满足占补平衡

这是很多一线城市面临的问题，也是导致很多项目不能上马的主因，用开发旅游业的优势去说服政府开发未利用地，将未利用地进行土地开发整理，使得新增耕地满足占补平衡要求.没有未利用地可开发的,部分地区可购买其他地区耕地指标进行占补平衡。

2.规划基期年建设用地指标饱和，没有建设用地指标可用

将现有建设用地集约，目前这种问题的解决办法一般是走建设用地增减挂钩指标。将分散的农村居民点集中,新建中心村,将原有农村建房进行土地复垦，腾退居民点，恢复耕地,既补充耕地又富余出建设用地指标,可进行建设.

（二）有项目有建设用地

这种情况是指项目所在地在土地利用总体规划中规划为建设用地或有条件建设区，已经列入所在地土地利用总体规划大纲，本身已经满足建设用地指标要求，在政策上允许进行建设的建设用地。地块土地使用权属问题可能遇到如下情况：

一类、二类、三类旅游用地的区别

一类、二类、三类旅游用地是根据用地性质和功能的不同而划

分的。下面将分别介绍它们之间的区别。

一类旅游用地

一类旅游用地是指用于旅游观光功能的土地。这类用地通常为

景区、风景名胜区、文化旅游区等自然或人文景观集中的地区。一

类旅游用地具有以下特点：

- 丰富的自然景观和人文资源：一类旅游用地通常拥有自然山水、自然保护区、风景名胜和世界遗产等自然景观资源，以及历史

建筑、文化遗址和博物馆等人文资源。

- 重点发展旅游业：一类旅游用地的发展重点是旅游业。政府

会提供支持和鼓励，以开展旅游服务、旅游设施和旅游活动，并促

进文化交流和经济发展。

- 保护和管理的重要性：为了维护一类旅游用地的独特性和可

持续发展，保护和管理措施非常重要。相关部门会制定合理的规划、保护措施和管理制度，以确保资源的可持续利用和地区的安全。

二类旅游用地

二类旅游用地是指具有一定旅游开发潜力，但相对于一类旅游

用地较为一般的土地。这类用地通常为具有一定观光价值的地区。

二类旅游用地具有以下特点：

- 中等的自然和人文景观：二类旅游用地通常拥有一定的自然

景观和人文资源，但相对于一类旅游用地而言较为一般。它们可能

是景区的一部分，或者具有一定的自然风光和历史文化价值。

- 发展旅游业的潜力：二类旅游用地具有一定的旅游开发潜力。政府和相关部门会鼓励和支持二类旅游用地的旅游业发展，以促进

地区经济的增长和居民的生活质量。

- 规范管理和合理开发：为了保持二类旅游用地的观光价值和

可持续发展，规范的管理和合理的开发非常重要。相关部门会制定

7-2-4住宅用地和旅游用地到底有哪些区别

住宅用地和旅游用地到底有哪些区别

关于“住宅用地”和“旅游用地”有哪些本质上的区别，下面从几个方面来比对，希望读者能够对二者有个较为清晰的认识：

建筑类型

住宅用地可用于建设多层花园洋房、小高层、高层、联排别墅、双拼别墅、别墅别墅、loft等建筑。旅游用地建设的旅游房产一般以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。使用年限

住宅用地拥有70年产权，旅游用地40年产权，目前国家还没有就如何续约这一问题给出明确的政策指导。

产权

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律行政法规的规定办理。”“酒店式公寓”非住宅用地建筑范畴，其使用年限一般只有40年，比住宅的70年短了30年，商业用地按商业地产征收相关税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，而商用物业契税则为房价的3%，水电费也是按商用物业计算，比普通住宅水电费也要高出一倍左右，另外，购买这些“酒店式公寓”也不能办理户籍、落户手续，像小孩子读书也不会有落户的学位。

土地使用性质

住宅用地属非服务性质，而旅游用地属服务性质，查阅国内外的土地使用性质，都不存在“旅游房产用地”这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其本质还只是房地产开发商针对项目建成后用于“与旅游行业相关的住宿和经营活动”来进行定义。

容积率

住宅用地根据城市整体规划及区位、建筑类型不同，容积率一般在1.0~5.0之间，旅游用地容积国家目前率没有明确的指标。

土地出让过程中旅游用地土地用途分析

引言

近年来，旅游业的迅速发展已成为中国经济的重要支柱产业。为满足旅游业的需求，土地出让过程中的土地用途规划显得尤为重要。本文将分析土地出让过程中旅游用地的土地用途，并探讨旅游用地的规划与发展对提升旅游业的贡献。

土地用途分析

土地出让过程中旅游用地的土地用途分析应综合考虑以下几个因素：

历史遗存与文化资源

旅游业的发展与文化旅游息息相关，土地出让过程中的旅游用地应充分利用区域内的历史遗存与文化资源。包括但不限于保护文化遗产、开发历史景点、复原古建筑等等，有助于吸引游客并提升旅游体验。

地理位置与自然环境

土地出让过程中的旅游用地应考虑地理位置与自然环境的因素。例如，选择位于风景名胜区、靠近自然保护区或沿海地区等具有独

特自然风光的地点，可以提供优质的旅游资源，吸引更多游客。

交通网络与配套设施

旅游用地的发展离不开便捷的交通网络和完善的配套设施。在

土地出让过程中，应考虑到用地附近的交通情况，选择交通便利的

地点。同时，确保周边有酒店、餐饮、购物等必要的配套设施来满

足游客的需求。

市场需求与竞争情况

土地出让过程中必须充分考虑市场需求和竞争情况。根据研究

和数据分析，了解旅游市场的需求和竞争情况，选择适合的旅游用

地类型，以提供差异化的体验和服务，从而获得竞争优势。

旅游用地规划与发展

旅游用地的规划与发展应遵循以下原则：

可持续发展

可持续发展是旅游业发展的核心原则之一。在土地出让过程中，应考虑环境保护、资源合理利用和经济效益三者的平衡。通过科学

规划和合理管理，实现旅游业可持续发展，确保资源的长期稳定供应。

旅游用地设计方案

旅游用地

从国内外的土地使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可

以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。城市商业用地，土地批租年限为40 年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。

旅游景点用地

旅游景点用地是指用来建造或开发旅游景点的地区，包括自然景观、历史文化遗址、主题公园等。以下是一些可能用于旅游景点的地区类型：

1. 自然风景区：包括山脉、湖泊、河流、瀑布、森林等。这些地区通常具有优美的自然景观，吸引游客前来欣赏和体验大自然的美妙。

2. 文化遗址：包括历史建筑、古镇、城堡、宫殿等。这些地区通常具有悠久的历史和丰富的文化内涵，为游客提供了了解当地历史和文化的机会。

3. 主题公园：包括游乐园、水上乐园、动物园等。这些地区通常以提供娱乐和休闲为主要目的，为游客提供多种游乐设施和活动。

4. 温泉度假区：包括温泉、SPA、养生中心等。这些地区通常

以提供放松和休养的设施为主要目的，适合人们放松身心。

5. 滑雪胜地：包括滑雪场、滑雪度假村等。这些地区通常以提供滑雪运动和相关设施为主要目的，吸引滑雪爱好者前来体验。

以上只是一些常见的旅游景点用地类型，实际上还有许多其他类型的旅游景点，如海滨度假区、战争遗址等，都可以根据地区的特点进行开发和利用。

旅游用地政策解读

一、土地使用权属

旅游用地的使用权属应当明确，一般应当属于国有土地。在开发旅游项目时，应当根据土地使用权属的不同情况，依法签订土地使用权出让、租赁、承包合同，明确土地使用权范围、年限、用途、地价及支付方式、违约责任等内容。二、土地用途

旅游用地的用途应当符合旅游发展规划和土地利用总体规划，一般应当用于旅游景区、旅游服务区等旅游相关产业的建设和经营。严禁将旅游用地用于非旅游相关产业的建设和经营。

三、土地使用期限

旅游用地的使用期限应当根据具体情况而定，一般不超过同类土地出让最高年限。在使用期限届满后，应当按照法律规定进行续期或者收回。

四、土地使用费

旅游用地的使用费应当根据土地的用途、位置、年限等因素综合确定，一般应当包括土地出让金、土地租金等。使用费的具体标准和支付方式应当在合同中予以明确。

五、土地规划

旅游用地的规划应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和旅游发展规划的要求，应当根据旅游项目的具体情况，科学合理编制旅游用地规划，确保旅游用地的合理利用和可持续发展。

六、土地环保

旅游用地的环保要求应当符合国家有关环境保护的规定，在旅游项目建设和经营过程中，应当注重生态环境保护，加强废水、废气、废渣等污染物的治理和排放控制，确保旅游用地的生态环境质量。

七、土地安全

旅游用地的安全问题应当引起高度重视，在旅游项目建设和经营过程中，应当加强安全防范措施，建立健全安全管理制度和应急预案，确保游客的人身财产安全。

八、土地管理

旅游用地的管理应当规范有序，各级政府应当加强对旅游用地的管理和监督，建立健全相关法规和政策措施，对违规违法使用旅游用地的情况进行严肃查处，保障旅游用地的合理利用和可持续发展。

旅游用地存在的问题及对策

我国土地管理制度与旅游业蓬勃发展的势头相比有些滞后。受用地指标限制，许多规划的旅游项目因无法获得土地指标而无法开工，“有项目、有资金、缺土地、难落实”的现象比较突出，严重制约了旅游项目的开发建设。

□成英文张辉

随着旅游经济的迅速发展，日益增长的旅游产业用地需求与有限的建设用地指标之间的矛盾愈发突出，引起了一系列违规、违法的旅游项目用地现象。同时，现有的土地管理制度滞后于旅游产业发展的实际，不利于旅游用地的开发和管理。为了能够更好地运用土地政策工具，加强对旅游产业发展的引导，促进旅游产业健康发展，本文对当前旅游用地存在的问题进行了集中梳理，在此基础上提出相应对策。

一、旅游用地的概念

我国目前法律法规中还没有对旅游用地作出一个明确解释规定。《土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。国土、建设等部门对旅游用地都有其各自的内部分类体系，这些分类相互矛盾、重叠，造成各部门直接沟通不便，不利于旅游用地的开发和管理。

我们认为，旅游用地是指主要为旅游产品及其配套服务设施提供空间支撑的用地，其权属性质可以为国有，也可以为集体所有，其土地利用类型可以是建设用地、农用地或未利用地，亦可为任何两种或三种的混合用地。在城市，按照2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”旅游用地是我国建设用地中与商业、娱乐等并列的营利性较强的用地。一般采用招标、拍卖或挂牌等竞争方式有偿取得。按照这个规定，城市旅游企业取得旅游用地，程序和手续都合法，不存在太大问题。问题较多的主要是郊区及农村旅游用地。从上世纪90年代开始，随着国民休闲旅游需求的暴增，沿大城市周边出现了许多凭借乡村农用地的休闲农场及观光农园，以及诸多高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施。而我国土地管理制度与旅游业这种蓬勃发展的势头相比有些滞后，加上投资者为了自身经济利益规避现有土地管理政策，造成郊区旅游用地乱象环生。

旅游用地性质

旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题席建超

旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现

在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引

发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。

一、界定与特点

对于旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。

那么，如何正确界定旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。

作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条国家实行土地用途管制制度”已隐

含着对旅游用地”的规定：

第一，旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。

第二，旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含

了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。

第三，旅游用地”具有与城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。

与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。

主题公园用地性质

绝大多数从业者肯定知道，如果按照城市建设用地分类标准，主题公园属于

B31（娱乐用地），这个是没错，但忽略了前提条件，实质上如果严格的说的话，学过城市规划的同学肯定知道，用地分类标准是分“城市用地分类标准”和“镇分类标准”，所以小编认为，应该分为四种情况：

第一、项目位于城市开发边界内且“绿地率小于65%的大型游乐等设施用地”，不能忽略了这个条件，这时才属于B31（娱乐用地）用地。

第二、项目位于城市开发边界内且“绿地率大于或等于65%的大型游乐等设施用地”，这时属于G136（游乐公园）用地

第三、项目位于镇开发边界内，这时属于C3（文体科技用地）用地

第四、为何有第四种情况呢？因为根据我国的三线三区中，除了城镇空间开发边界外，还有生态空间开发边界、农业空间开发边界（小编理解为这也是我们传统意义上的“三生”，也可以说是狭义上的三生）

当项目选址位于“城镇空间开发边界以外”的时候，就需要先实行土地扭转，变为建设用地，从而又回归了前面三种情况。

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旅游用地现状调研报告

旅游用地现状调研报告（一）

近年来，随着人们生活水平的提高和旅游意识的增强，旅游业得

到了迅猛发展。为了满足人们对旅游的需求，各地纷纷开发利用旅游

用地。本次调研将对中国各地的旅游用地现状进行分析和总结，并对

未来的发展趋势进行展望。

第一节：我国旅游用地概况

我国旅游用地从空间上可以分为自然旅游地和人文旅游地两大类。自然旅游地主要包括山水风光名胜区、森林公园和自然保护区等，而

人文旅游地则包括历史文化名城、古建筑群和文化遗址等。这两类旅

游用地在我国均有较好的开发利用情况。

自然旅游地方面，我国拥有众多著名的山水风光名胜区，如黄山、张家界和九寨沟等，这些地方以其壮丽的自然风光吸引了大量的游客。同时，我国还建立了大量的自然保护区，以保护国家珍贵的自然资源。这些自然旅游地的开发利用水平较高，旅游基础设施完善，游客服务

质量较高，能够满足游客的需求。

人文旅游地方面，我国有着丰富的历史文化资源。许多城市以其

悠久的历史文化而闻名，如北京、西安和南京等。这些城市的古建筑

群和文化遗址吸引了大量游客前来参观游览。此外，我国还大力发展

了红色旅游，通过纪念馆和革命遗址等建筑，让游客深入了解我国革

命历史。人文旅游地的开发利用情况也较好，旅游基础设施完善，游

客服务质量得到提升。

第二节：旅游用地的发展趋势

随着旅游业的不断发展，我国的旅游用地还存在一些问题和挑战。

首先，旅游用地的开发利用还存在着一些不合理现象。有些地方

过度追求开发速度和规模，而忽视了生态环境的保护。一些旅游景区

的基础设施建设和人员配备不足，无法满足大量游客的需求，导致游

基于土地用途分类的旅游用地分类研究

可以被旅游业所利用的自然、经济、历史综合体。
３．２旅游用地的分类
学界对旅游用地的分类未达成一致，但大多是依照功能及是否具有公共物品性质进行划分。吴必虎…依据游憩功能提供
障。
Fra Baidu bibliotek
２我国相关法律、法规、规划中的旅游用地
我国土地分类中均没有专门设置旅游用地这一类型。如１９８４年《土地利用现状分类及含义》（八大类）中，旅游用地仅体现在 “ 居民点及工矿用地 ” 的二级类“ 特殊用地 ” 项下 “ 名胜古迹、风景旅游、墓地、陵园等用地 ” ；２００２年《全国土地分类》（三大类）中，旅游用地体现在“ 建设用地” 二级类 “ 公共设施用地” 中“ 瞻仰景观用地 ” 及“ 商服用地 ” 项下“ 餐饮旅馆业用地” ；２００７年《土地利用现状分类》（十二大类）中，在“ 公共管理与公共服
设施等公共服务设施为完全依托并直接服务于旅游资源．可以视为旅游资源的附属用地，将景观用地与旅游管理设施用地及

风景名胜用地标准

本标准规定了风景名胜用地的使用要求和标准，以确保风景名胜区的可持续发展和有效利用。

1. 土地用途分类

风景名胜用地应按照其自然属性和保护要求进行分类，主要分为以下几类：

1.1. 自然景观用地：包括自然保护区、森林公园、湿地公园等，以自然景观保护和生态旅游为主。

1.2. 人文景观用地：包括历史古迹、文化遗址、民族风情等，以文化传承和旅游观光为主。

1.3. 旅游服务设施用地：包括旅游酒店、旅游度假村、旅游商店等，以满足游客的住宿、餐饮、购物等需求。

1.4. 市政设施用地：包括道路、桥梁、水电等市政设施，以满足风景名胜区的正常运行。

2. 土地使用强度

根据土地用途分类和保护要求，对不同区域的土地使用强度进行限制，确保土地资源的合理利用和生态保护。

2.1. 自然景观用地：应尽量减少人为干预，保持自然状态。禁止在自然保护核心区进行开发建设。

2.2. 人文景观用地：应控制建设规模和建筑风格，保持与历史、民族文化相协调。禁止在文物保护单位进行大规模建设。

2.3. 旅游服务设施用地：应根据市场需求和环境容量进行合理布局，

控制建设规模和建筑高度，避免对环境造成破坏。

2.4. 市政设施用地：应遵循安全、环保、高效的原则进行建设，合理布局交通、水电等设施。

3. 建筑高度和密度

为保护风景名胜区的自然风貌和历史文化遗产，对不同区域的建筑高度和密度进行限制。

3.1. 自然景观用地：禁止在自然保护核心区建设建筑物，在其他区域建设高度应低于10米，建筑密度应小于30%。

3.2. 人文景观用地：应控制建设高度和密度，保持与历史、民族文化相协调。禁止在文物保护单位进行大规模建设。建筑高度应低于20米，建筑密度应小于40%。

旅游用地

问：旅游用地如何分类？它们的具体功能是什么？关于旅游用地的相关法律规定知识旅游用地规划容易遇到哪些问题解决方案一览旅游用地规划存在哪些问题?如何解决?（中国旅游用地性质是什么哪些可用于旅游房产开发）

40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。城市商业用地，土地批租年限为40 年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质，一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。

国有旅游用地pk集体旅游用地

国有旅游用地pk集体旅游用地国有旅游用地PK集体旅游用地

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1. 引言

旅游业的发展在促进地方经济发展、增加就业机会等方面具有重要作用。为了满足旅游业的需求，我国划分了国有旅游用地和集体旅游用地两类。本文将就国有旅游用地和集体旅游用地进行比较和探讨，分析其特点和优劣势，以期为旅游业的发展提供一些建议和借鉴。

2. 国有旅游用地

国有旅游用地是指由国家开发和管理的旅游用地。其主要特点如下：

2.1 国家统一规划管理

国有旅游用地是根据国家统一规划进行规划和管理的。国家在旅游资源开发和旅游设施建设方面具有绝对发言权，能够统筹协调各方资源，确保旅游用地的规划和利用符合国家发展战略和旅游产业政策。

2.2 综合利用效益较高

国有旅游用地在规划和利用过程中更加注重综合利用效益的最大化。国家能够通过统一调度和资源整合，综合考虑旅游景观、旅游设施和配套服务的开发，以及环境保护、文化遗产保护等因素，做出科学的规划和决策，实现旅游资源的优化配置和综合利用，提高用地的价值。

2.3 投资和融资便利

国有旅游用地由国家开发和管理，融资渠道更加畅通。国家可以通过政策倾斜和金融支持，吸引更多的投资者来参与旅游用地的开发和建设。同时，国家在用地审批和政策扶持方面也更加灵活，能够提供更好的投资环境和政策保障。

3. 集体旅游用地

集体旅游用地是指由地方居民集体所有和管理的旅游用地。下面是集体旅游用地的主要特点：

3.1 地方资源开发优势

集体旅游用地在资源开发方面具有一定的地利优势。地方居民更加了解当地的自然环境和文化特色，能够更好地利用当地的旅游资源进行开发和利用。同时，集体旅游用地的开发和管理更加注重地方居民的参与和共享，可以有效保护和传承地方文化和传统。

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旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题

席建超

旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。

一、界定与特点

对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。

那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。

作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定：

第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。

第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。

第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。

（1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。

（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。

（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。各种土地类型，如不可转让土地所有权的军事用地、教育用地、自然保护区用地；开发前有基准地价的“四荒”用地等；土地上有建筑及其他附着物的用地等。只要经过规划建设，能够满足旅游者旅游需求，都可以用做旅游用地。

（4）用地需求的阶段性：早期观光旅游阶段，旅游用地主要依托于具有高价值的自然或者人文历史旅游景观资源，如全国文物单位、国家重点风景名胜区、自然保护区等诸多载体。进入休闲度假旅游阶段后，随着旅游需求日趋个性化和多元化，传统用地已难以满足旅游市场需求，用地开始向其他土地类型扩展。

（5）用地强度的“适度”性：旅游用地强调以满足旅游者多元游憩需求为基本出发点。这就要求旅游用地在追求集约经济产出的同时，要考虑到旅游者对自然生态和社会人文环境舒适度的现实要求，强调土地利用强度的“适度集约”。

（6）用地选择的区位性：通常旅游用地位置的选择要求较为严格，其中有两个含义，第一，旅游用地基本配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市或者城市郊区。第二，地块本身，或者周边地区一般要求有良好的自然和人文环境。

二、类型划分根据各地区旅游用地目的和

政策需要看，旅游用地包括三种类型：

（1）“旅游产业发展用地”。指服务于“热点”旅游城市（乡村、景区）产业转型升级的用地类型。在这些地区，旅游业已确定其主导地位，并成为推动城镇化和新农村建设的主要推动力。产业发展用地，不仅指旅游产业自身用地需求，同时包括产业辐射项目用地需求。其用地类型多样，构成复杂，空间约束较强；不仅有更大规模数量要求，也有用地质量限制，如要通过用地配置来丰富旅游产业业态，推进产业空间集聚和产业体系等。

（2）“旅游项目开发用地”。指服务满足旅游“温”、“冷”区或者一般城市休闲度假需求的用地类型。这种用地类型功能相对单一，仅仅满足公众游憩需求而已，不具有旅游产业用地特点，这种用地类型也是目前存在最多的旅游用地类型；

（3）“公益性旅游项目用地”。指与旅游活动相关的各种公益性质的博物馆、展览馆等用地类型，只有少数项目存在。从实际情况看，因各地旅游发展阶段不同，对旅游用地需求差异显著。

目前旅游用地中最大的认识问题是对旅游阶段用地需求的混淆，许多旅游热点地区仍以“项目用地”去代替“产业用地”，不仅在用地总量规模上难以保障，同时也制约了产业转型升级，如项目缺少空间集聚，同质化恶性竞争加剧；项目缺乏关联，产业缺少统筹；旅游用地碎片化，项目发展“孤岛化”等。这种“工业型项目型”的用地模式也往往因违反现有法律制度规定成为媒体负面报道的重点。

三、问题本质

本质上说，目前旅游用地问题是转型升级的“增量”旅游建设用地指标供给和配置不甚合理的问题。究其原因，有三个主要因素：

（1）总量供给缺失。一般性城市土地利用总体规划和城市用地指标中没有旅游用地指标配置。按照现有2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市建设用地标准要求“用地统计范围与人口统计范围必须一致”，也就是“以当地人口确定用地指标”的统计方法。其中人口规模是按照区域常住人口进行统计，没有短期“流动人口”用地配给，造成旅游用地指标从根源上缺失。

（2）总量供给不足。风景旅游城市中土地利用配置指标偏小。在城乡建设用地分类标准中规定“区域社会经济、风景旅游等具有特殊情况的”，其“上限不得大于150.0平方米/人。”但这种用地指标的规定，难以满足旅游业转型升级的要求。

（3）结构性不足。旅游用地在已有城乡建设用地系统配置中缺乏竞争力。相较于工业用地以及其他产业用地，旅游用地具有集约度较低，投资回收期长，经济效益相对较差；而相对于农业用地，又缺少《基本农田保护制度》的法律约束，这使得旅游用地在与其他产业用地指标竞争中处于弱势地位。

四、产生根源

旅游用地问题产生的根本原因在于“服务型社会土地利用需求”与“生产型社会土地制度设计”之间的矛盾。这种矛盾，既是旅游用地阶段性特征的表现，同时也是与旅游业发展相适应的配套系统土地制度设计的滞后和缺失。

（1）基本法律依据不够完善。尽管旅游用地在《土地法》中仅仅作为建设用地的一种类型予以提及，但是与其他同类型用地相比，如“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”缺少更为明确的法律界定；而后续《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》对其规划利用程序并没有提及。新出台的《旅游法》中第二十条指出，“各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划，应当充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求……规划和建设交通、通信、供水、供电、环保等基础设施和公共服务设施，应当兼顾旅游业发展的需要……”但是因为旅游土地利用规划本身缺乏细则，其真正实施缺乏可操作性。

（2）配套法律制度体系缺失。旅游用地在现有土地利用分类体系和城乡土地利用分类体系中缺少位置。GB/T21010-2007《土地利用现状分类》系统中，旅游用地散布在“住宿餐饮用地、城镇住宅用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地”中，其中“风景名胜设施用地”为最直接的旅游用地类型。而在2011版《城市用地分类与规划建设用地标准》中，城市用地共分为8大类、35中类、44小类和城乡用地分类，市域内城乡用地2大类、8中类、17小类中，却没有“旅游用地”。因为没有分类，所以在城乡土地建设规划中，也就没有相应指标的配置。