2010年房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析(2)
房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析（2）(1~2/共8题)问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元／m 2 ，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m 2 。
【问题】第1题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?第2题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?下一题(3~5/共8题)问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
【问题】第3题针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?第4题装修补偿应如何确定?第5题对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?上一题下一题(6~8/共8题)问答题赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。
2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试.doc
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
该宗房地产2007年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2300.22 B.2401.22 C.2502.22 D.2302.22 本题答案： 2、问答题 某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。
钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。
3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------【问题】1、对上述问题应如何处理?2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?本题答案：3、单项选择题2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续本题答案：4、问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题(六)
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题（六）四、计算题（共2题。
要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。
计算结果保留小数点后两位）1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。
建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。
根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。
经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。
由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题(三)
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题（三）22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（）。
A．投资价值B．谨慎价值C．快速变现值D．市场价值23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。
A．61.84B．78.35C．84.88D．173.1724．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）A．围墙工程费B．电力设施工程费C．居委会用房建设费D．人防工程费25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳开发时机27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。
则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。
A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280028．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案一、问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
[请问1. 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?答案：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
2. 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?答案：根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：(1) 被拆迂房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
(2) 各地被拆迂房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
(3) 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(4) 若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
(5) 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?答案：被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。
4. 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?答案：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1) 预测开发完成后的价值宜谨慎。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案(2003-2010)
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案2003房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2写出应选用的估价方法及估价技术路线。
直线距离约15km 。
土地面积7672m 2；积3300m 2；办公楼建筑面积1050m 2；积580m 2，己出租。
商业用房的用地已于1995地使用权出让手续，出让年限为40效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2每小题的备选答案中只有一个最符合题意） （一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并 1.要完成一份合格的房地产估价报告，确的有（ ）。
A. B.进行综合 C.时采用；若必须取舍，应当在估 价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定，形成的过程，反映其（ ）， 进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则 B.价格内涵 C.产权 D.用途 产估价师李某，欲请其评估。
3.在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。
A.提交正式估价报告 B. C.同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ ）。
A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A.商业用途 B.工业用途。
C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的 ）评估。
（建设工程教育网）A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地 ）。
2010年房地产估价案例与分析真题及答案完整版
2010年房地产估价案例与分析真题及答案完整版一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。
土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案41
房地产估价案例与分析模拟试题与答案41一、问答题1. 甲公司2009年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。
当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。
拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。
拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。
当2012年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。
甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2009年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。
而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1．拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2．为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3．拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4．整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5．2009年取得土地时的土地市场状况与2010年拍卖别墅时不同，2009年的拍卖地价与2010年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2012年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
2. 赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2010年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。
2010年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。
A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。
2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果【答案】D【解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。
因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。
因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。
3．一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。
A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿【答案】B【解析】由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。
2010年经济师(中级)房地产经济专业知识与实务真题试卷(题后含答
2010年经济师（中级）房地产经济专业知识与实务真题试卷(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 案例分析单项选择题1．从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为( )四个阶段。
A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散正确答案：D解析：城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展演变的四大阶段为：绝对集中阶段、相对集中阶段、相对分散阶段、绝对分散阶段。
2．某块土地的地租为200万元，价格为4 000万元。
若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为( )万元。
A．4 000B．6 000C．9 000D．10 000正确答案：B解析：根据地租理论，地价是地租的资本化，两者的关系为：地价=地租／平均利息率。
由此推算出平均利息率=地租／地价×100%=(200÷4 000)×100%=5%；当地租增加到300万元时，地价：300÷5%=6 000(万元)。
3．按城市内部结构，城市可分为( )。
A．块状城市、带状城市、星状城市B．单中心城市、多中心城市C．棋盘形城市、放射形城市D．大城市、中等城市、小城市正确答案：B解析：城市按内部结构可分为：单中心城市、多中心城市；按平面几何形状可分为：块状城市、带状城市、星状城市；按道路格局可分为：棋盘形城市、放射形城市；按人口规模可分为：大城市、中等城市、小城市。
所以B项说法正确。
4．农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为( )A．P=V+E+TB．P=V-E+TC．P=V-E-TD．P=V+E-T正确答案：C解析：杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运费又决定着农产品的总生产成本。
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题及答案
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.对房地产估价来说，土地是( )A.平面的B.三维立体的C.陆地表面D.地下空间2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。
( )A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价目的和估价对象3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。
( )A.3000B.6000C.12000D.180004.在评估期房价格时，( )A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态5.下列属于正常交易的情况是( )A.土地使用权协议出让B.企业破产拍卖办公楼C.商品房预售D.相邻房地产的合并、分割交易6.市场比较法的基本原理是( )A.最高最佳原理B.预期原理C.替代原理D.收益递减原理7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。
( )A.13920B.14060C.14461D.150008.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。
( )A.估价时点B.搜集该可比实例时C.估价作业时间D.可比实例成交时9.开发利润的基数是( )A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+销售税费D.开发成本+管理费用+投资利息10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于( )A.物质折旧B.会计折旧C.经济折旧D.功能折旧11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。
历年房地产估价案例与分析试题解析.doc
注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。
10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。
华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。
其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。
2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
房地产估价案例与分析试卷及答案8
房地产估价案例与分析试卷及答案8房地产估价案例与分析试卷及答案8房地产估价案例与分析试卷及答案8.2室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)3.3估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)4、管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(万元)5、销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60(万元)6、开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7、投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1% 8、运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2、开发成本2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）2.2基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。
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2010年房地产估价案例与分析试题一、 问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ [答疑编号505580070101：针对该题提问] 【答案】1.拆迁估价的价值标准为市场公开价值。
不考虑房屋租赁，抵押查封等因素，故估价时不考虑租赁的影响（3分）2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记录为准。
（1分） 各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（1分）拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
（1分）若对房屋性质不能协商一致的，应当向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的。
可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
（1分）3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
（3分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
（2分） 或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（2分）（二）近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ [答疑编号505580070102：针对该题提问]『正确答案』在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2分） 开发费用可能发生变化。
（2分） 开发周期可能延长。
（2分）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（2分） 折现率或利润率水平可能发生变化。
（2分）（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1.评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途？适宜选用那些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途？适宜选用那些估价方法？ [答疑编号505580070103：针对该题提问]『正确答案』1.政府收购该宗房地产是进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
（2分） 2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用： 建筑物拆除费用。
（2分）土地开发费用（如七通一平费用等）。
（2分） 其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
（2分）3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
（2分）二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案按对应的字母填写在答题纸个小题相应的括号内。
）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A 座，B 座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A 座总面积为65000㎡，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元／（㎡·d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元／（㎡·d）,B 座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
1.A 座、B 座合计抵押建筑面积为（ ）㎡A.124500B.127000C.132500D.135000 [答疑编号505580070104：针对该题提问]『正确答案』A『答案解析』A 座总面积为65000㎡+ B 座总建筑面积为67500㎡-8000㎡已售出=124500㎡2.据调查，该商业楼A 座地下一层的客观租金水平为2.0元／（㎡·d），地上一到四层的客观租金水平为3.0元／（㎡·d），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租赁期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金；租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金[答疑编号505580070105：针对该题提问]『正确答案』D3.该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元A.810B.132025C.2835D.4860[答疑编号505580070106：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』40500×（1-93%）=2835万元（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡,2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
4.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。
A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让[答疑编号505580070107：针对该题提问]『正确答案』C5.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。
A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25[答疑编号505580070108：针对该题提问]『正确答案』D『答案解析』25000÷20000=1.256.采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用[答疑编号505580070109：针对该题提问]『正确答案』A7.采用成本法估价时，应（）。
A.按照预算额预算在建工程价值B.按工程已结算额预算在建工程价值C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值[答疑编号505580070110：针对该题提问]『正确答案』D（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000㎡的临街五层综合楼，该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
8.该医院应与（）接洽购买综合楼事宜A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门[答疑编号505580070111：针对该题提问]『正确答案』B9.买方可支付的最高购买价为（）。
A.建筑市场价值-平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值-平移相关费用-占用医院内土地的价值[答疑编号505580070112：针对该题提问]『正确答案』A10.卖方可接受的最低购买价为（ ）。
A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值-清理费用C.拆除后的旧建筑材料价值D.拆除后的旧建筑材料价值-清理费用 [答疑编号505580070113：针对该题提问]『正确答案』D三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，为未将错误内容写在括号后面空格处的不计分） 封面（略） 目录（略）致委托人函（略） XX 有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于xx 市xx 街xx 号一层（房屋所有权证号：xx 字第xx 号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过预算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21日满足本估价报告 “假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：表1估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有权证号 用途 面积/㎡ 评估单价/（元/㎡） 评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值 xx 市xx 街xx 号 xx 字第xx 号商业339.29 14478.96 491.26 房地产估价师知悉的法定优先受偿款 工程款优先受偿权价值 —0 0 已抵押担保债权价值 — 0 0 其他— 0 0 合计—0 0 抵押价值小写 —14478.96491.26 大写人民币肆佰玖拾壹万两仟陆佰元整注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
XX房地产估价有限公司（盖章）法人代表xxx二OO九年五月二十二日1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函估价报告使用有限期）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告估价委托人（略）估价机构（略）估价对象实物情况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑与2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共五层，其中一到二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四到五层为客房和办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，一到三层为大面积玻璃窗，四道五层为玻璃幕墙，内部设备有中央空调，自动喷淋系统，一部电梯，两部消防楼梯，估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4米，目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地察看，估价对象房屋主体结构完好，基本设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。