20140828滨江新城E-1-6#地块项目分析

滨江新城E-1-6#地块项目分析
深圳市路尚地产 项目运营部 2014年08月25日
E-1-6#地块基本信息
项目位置
滨江金融商务区 地段 净地面积 9413m2 长沙市岳麓区 长沙市湘江新区滨江新城银盆岭大桥以南，奥克斯广场旁 总可售建面 37652m2
代征地面积
0m2
9413m2 计容积率面积 2 14.12亩 （37652m ） 商业 1.66亿元 计容可售楼面地 价 预计成交时间 是否合作开发
经济的快速发展，吸引大量外来人口进入长沙。随 着长沙未来的稳步发展及长株潭一体化的大区域规 划，作为中心城市，未来将会有更多高素质的外来 人口进入长沙，进一步扩大长沙消费市场的需求规 模
1.2、市场支撑 -城市
【房地产发展】近几年长沙房地产投资在GDP比重不断增加，长沙房地产市场经历高速发 展阶段，住宅开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来几年内商业综合 体项目的推出量会大幅度增长，竞争也会更加激烈
这块地适合做精品商业产品，有质素和资源，但市场能否支撑呢？
1.2 市场支撑
— 长沙城市市场环境分析
长沙城市辐射影响力强，经济连年保持快速增长，人均可支配收入处于中部领先地位， 城市人口增长迅速，资源性转移比率增加，房地产市场环境优化和容量增长加快，周 边城市优质客户涌入长沙置业增加。
GDP总量 （亿元） 城市评价 三产比例 主要结论 城市人口总规模（万 人） 城市化率 （%） 人口特征 人口增加 驱动因素 主要结论 7250 4.3：56.1： 39.6 近5年平均 GDP增速 城市级别 12.5% 二线
2008-2013长沙房地产开发投资额走势图
房地产投资占 GDP的比例过小 说明该行业开发萎缩，过大则会 导致行业经济泡沫。 如左表中所示，长沙2013年房 地产投资占GDP的比例为 16.2%， 近几年的长沙房地产投资在GDP 比重不断增加，目前已到警戒状 态（参照房地产市场预警预报指 标体系），说明长沙房地产行业 发展过快，未来房地产市场竞争 风险较大。 随着房地产竞争市场的加剧， 市场内早期以住宅为主的开发商 为寻求突破，转型做商业地产的 趋势已经显现，未来房商业地产 开发将成为长沙地产开发主要发 力点之一。未来商业地产竞争会 日益加剧。
湘 施家港水上公园
渔人码头
环城轻轨
沃尔玛
平和堂
希尔顿大厦
江
保利商务中心 华润万家 二十中
地铁4号线
滨江实验小学 裕湘纱厂
西湖公园
王陵公园
1.1 土地价值
— 项目四至及现状
E-1-6#地块东连滨江实验小学，北对奥克斯广场，西临银盆南路，土地为净地无拆迁， 暂时用施工围挡与外界封闭，仅需迁移两根高压电线，但地块资源稀缺，开发溢价高。
长沙房地产投资占GDP比重 年份 房地产开发投资 GDP 比例 2008年 469.5 3300 14.2% 2009年 497.47 3744 13.3% 2010年 684.15 4547 15% 2011年 886.29 5619 15.8% 2012年 1001.15 6400 15.6% 2013年 1158.61 7153 16.2%
向西发展
大 河 西 先 导 区
长沙核 心-五一 商圈
长 株 潭 经 济 一 体 化
向南发展
1.1 土地价值
— 板块区位图
地块位于长沙湘江新区滨江板块，属于长沙向西发展经济增长极的核心金融商务区，处 于二桥与一桥之间（接近内环线），距离湘江仅800米，交通便捷，资源丰富，配套完 善，是长沙未来发展的最大热点板块。
高端生活区
湘江
银盆岭大桥
裕湘纱厂
项目基础经济指标 综合容积率：1.4 净开发容积率：4 净开发用地面积：约3400亩
总建面积：900万㎡
1.1 土地价值
—项目区域属性及资源
E-1-6#地块位于滨江新城南侧，离湘江直线距离800米，紧邻成熟商业项目奥克斯，零 距离享受平和堂、华润万家、保利48万方商业配套，交通便捷，资源丰富，商务氛围日 渐成熟，非常适合开发精品商业项目（都市白领乐活区）。
三环线
谷山滨水区
二环线
宁乡 益阳 长常高速 绕 常德
城
岳麓大道 枫林三路
市政府 滨江新城
二桥
高 一桥 汽车西站 溁湾镇商圈 速
五一商圈 火车 站 长沙大道 高铁 南站
黄花 机场
黄花国际机场 26公里 高铁站 13.6公里 火车站 6.5公里 汽车西站 4.2公里 五一广场 3.5公里 溁湾镇 2.8公里 市委市政府 1.7公里 平和堂、华润万家 100米
省政府
1.1 土地价值
—板块规划图
滨江新城板块按照功能的不同分区打造，高端生活区围绕滨水区历史建筑、湘江景观、 城市轨道和配套展开利用，将成为一 个以优质配套、品质生活为导向的区域；中央商务 区以金融商务办公为主导，集工作、休闲、居住功能于一体。
滨江新城规划图 三汊矶大桥 银盆岭大桥
中央商务区 生态中心区
O（机会）
1、市场在售均为住宅，公寓机会较大； 2、周边商业氛围日渐成熟，吸引力更强； 3、滨江新城南区地块较少，稀缺资源存 在溢价空间； 4、滨江新城物业价格不高，存在上升空 间； 5、滨江新城为长沙热点板块，可造性强；
T（威胁）
1、板块大盘云集，竞争激烈； 2、板块规划同类产品量大，存在分流客 户风险； 3、滨江板块地价上涨快，存在入市风险； 4、梅溪湖、洋湖垸板块同期发力； 5、 金融商务区陆续入住，吸引部分人流。
比较项 房地产开发投资 /GDP
异常 ＜5%
房地产市场预警预报指标体系 基本正常 正常运转 5%-10% 10%-15
警戒状态 15%-20%
异常 ＞20%
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%-15%
1.2、市场支撑 -房地产
【土地供应市场】2010年以来，长沙土地市场一直处于供过于求的状态，而2014年以来 受市场环境影响，土地供销情况出现大幅下滑；13年土地市场出让土地性质中商住综合用 地、住宅用地仍是主流，商住综合用地增加，是未来市场发展趋势。
目录
1. 土地分析
1.1 土地价值 1.2 市场支撑 1.3 项目建议
2、全周期目标成本 3、全周期财务运营指标 4、项目运营重大风险提示
1.1 土地价值
— 城市区位图
长沙——湖南省省会，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心， 2013年长沙市综合竞争力位居全国第十，中部第一，城市竞争力提升速度位居全球第四！ 城市发展预期向好。
政策解读：
长沙市限小不限大的限购政策在实际操作中对住宅市场影响不大，但对商业投资需 求有一定影响，若放松限购必将对商业公寓产品造成较大影响； 商业类产品的高首付和低贷款年限 阻止了一部分购房者，在提升购置门槛的同时也 降低了商业物业的市场风险。
1.2、市场支撑 -城市
【城市经济与产业结构】长沙地区生产总值的持续稳定增长及产业结构优化（进入后工业 化时代，第三产业比重持续上升），为城市房地产、商业、金融服务等行业的升级发展创 造有利的基础条件。
1.2 市场支撑
— 长沙政策发展解读
目前长沙限购政策已经实际放松，限贷政策暂未出明显变化，若限购长期取消或放松， 限贷政策得到改善，商业公寓类项目将会面临较大的压力和风险!
长沙限购令： 对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套 90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在 主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的 家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城 区购买90平米（含）以下新建商品住房。 商业限购限贷政策：不分购房套数，首付五成，按揭贷款10年，无限购；
配建一个面积不小于800平米的社区办公及配套用房；
须考虑南部现状小区交通出入问题，在地块内南侧和东侧布置不小于7米供南侧 小区进出的车行道，在地块内西侧预留预留南侧小区人行和消防通道。
宗地内有两根1万伏电线，由滨江新城建设公司负责迁移并与2014年11月完成。
宗地非常干净，无其他权属问题。
1.1 土地价值
1.2、市场支撑 -城市
【社会消费与人口结构】经济的快速增长带动居民收入和可支配收入水平的提高，居民消 费能力提高，消费需求及消费能力强劲经济的快速发展也带来大量的高素质外来人口，人 口的持续流入进一步扩大商业市场、房地产市场的需求。未来长沙商业市场发展势头强劲
从社会消费品零售总额 看，长沙消费市场经过 高速增长后进入稳步增 长的阶段，消费规模已 达较高水平
人口：户籍人口704万，市 区362万； 区划：辖芙蓉区、天心区、 岳麓区、开福区、雨花区、 望城区六区，长沙县、宁乡 两县和浏阳一市； 经济：2013年GDP7250亿 元，年增长率12%，预计 2014年将达到8400亿元.
1.1 土地价值
— 城市发展图
长沙目前经济向两级发展，南极是长株潭经济圈，西极是湘江新区。河西紧邻城市中心， 发展路径短，环境、资源、政策较好，吸引了大批的企业和高素质人才入驻，西极的发 展速度和周期明显优于南极。
S(优势)
1、交通便捷，地铁、公交发达； 2、区位较好，地处长沙向西发展增长极； 3、商业氛围成熟，平和堂华润在侧； 4、周边入市项目品质较高，合力较强； 5、两面临市区主干道，一面临小区，商 业规划利好； 6、地块小，总价地，操作灵活。
W(劣势)
1、地块南面为老旧小区，形象较差； 2、地块位于十字路口，较为嘈杂； 3、地块限高50米，设计形象将受到影响； 4、地块暂为南区居民区通行道路，地块 规划将受到影响；
2009到2013年间，长沙市地区生产总值呈上升 趋势，但增长速度有所放缓,长沙经济开始进入高