房地产行业政府监管的法社会学思考 (1)
关于目前房地产市场监管的几点探讨
关于目前房地产市场监管的几点探讨当前，随着社会经济持续发展的逐步改善，房地产业具有良好的发展前景，在整个社会领域中占有十分重要的地位，引起了社会工作者和投资者的关注。
然而，由于各种因素，房地产市场的发展仍然存在一些问题。
这就需要全面了解监督管理的本质，以确保在房地产市场的发展中，行业监督和布局管理功能得到充分利用。
本文主要分析房地产市场监管在房地产市场中的应用，并根据实际情况提出一些有效的应用策略，以期为相关人员提供合理的参考。
标签：房地产市场;监管;措施1、房地产市场的现状分析如今，在全球经济持续发展的背景下，房地产业在整个经济领域中扮演着非常重要的角色。
但是，结合目前的实际情况，房地产市场仍然存在一些问题，主要是因为房地产行业的管理工作仍然存在缺陷。
在房地产市场的发展中，其特点主要体现在三个方面，即房地产金融化，房地产价值链整合，房地产企业进入转型期。
这些特点产生的主要原因是房地产市场受现代社会和经济的影响，并逐渐呈现出非常明显的复杂性;其次是房地产业之间的竞争日益加剧。
因此，如果要确保充分实施房地产市场监管，更大程度地提高管理水平，就需要政府部门更多的提供相应支持，以促进房地产市场的高效监管，从而促进房地产行业在未来实现更加稳定的发展。
目前，在中国的房地产市场中，购房交易涉及很多环节，交易时间长，涉及的资金庞大。
房地产开发公司和房地产经纪公司在住房信息的收集和分配中处于重要地位。
由于供需双方的信息不对称，诸如“虚假宣传”“虚假房源”“一房两卖”“阴阳合同”“骗贷套贷”等问题常有发生，房屋作为最重要的家庭财产之一，在交易过程中，如果在最后登记办证时才发现房产存在问题，或者购房款被中介公司挪用，将会造成购房人的经济风险和社会的不安定因素。
尤其是随着2020年新冠肺炎疫情的爆发，带来了巨大的社会经济影响。
房地产业也因此受到严重影响。
一直以来采用的传统的线下交易模式已经不能满足管理和服务的需要，为线下转线上办理得到了进一步的推动。
房地产市场的政府监管与市场监管研究
房地产市场的政府监管与市场监管研究随着经济的发展和城市化的进程，房地产市场的监管成为了各国政府关注的焦点。
政府监管和市场监管在房地产市场中起到了重要的作用，对促进市场健康稳定发展具有重要意义。
本文将就房地产市场的政府监管与市场监管进行研究和探讨。
一、房地产市场的政府监管政府监管在房地产市场中起到了引导、规范和保护的作用。
政府通过制定相关法律法规和政策，对房地产市场进行管理和监管，保护消费者权益，维护市场秩序。
1. 法律法规的制定政府制定的法律法规是房地产市场监管的基础。
例如，要求房地产开发商必须取得相关资质和证照，确保其合法经营；要求房屋交易必须公开透明，禁止虚假宣传和欺诈行为；要求房地产中介机构必须依法经营等等。
这些法律法规为政府行使监管职能提供了法律依据。
2. 政策引导和调控政府还通过政策引导和调控来监管房地产市场。
例如，政府可以采取限购政策、限售政策、限贷政策等手段来控制市场供需关系，防止房价过快上涨。
政府还可以制定住房保障政策和租房政策，提供廉租房、公租房等保障性住房供给，满足低收入群体的住房需求，促进社会公平和稳定。
3. 监管执法和处罚政府通过执法机构对房地产市场进行监管和执法。
对于违反法律法规的行为，政府可以采取相应的处罚措施，如罚款、暂停经营资质、吊销开发商资质等。
这些惩罚措施起到了震慑作用，维护了市场秩序和公平竞争环境。
二、房地产市场的市场监管市场监管是指通过市场机制对房地产市场进行自我调节和管理。
市场监管注重市场参与主体的自律和规范，通过市场竞争和信息公开来实现对房地产市场的监管。
1. 市场竞争市场竞争是房地产市场监管的重要手段。
竞争的存在可以有效约束市场主体的行为，防止垄断和不正当竞争。
政府可以通过开放市场、减少行政干预等手段促进市场竞争，提高市场效率和产品质量。
2. 信息公开信息公开是房地产市场监管的重要方式之一。
政府可以要求房地产开发商公开房源信息、房屋交易价格、发展商信用等相关信息，增加市场透明度，提高消费者的知情能力，减少信息不对称带来的风险。
关于房地产市场监管的思考
三 、 次 贷 危 机 对 房 地 产 市 场 监 管 的
启 示 分 析
美 国 次贷 危 机 发 生 的 时期 ， 值 我 国 正 房 地 产 市 场 发 展 的 …个 大 周 期 ， 此 许 多 因 人 不 免 发 生 这 样 的疑 问 ， 国会 不会 也 发 巾 生 信 贷 危 机 ？对 此 ， 多 专 家 给 出 了 否 定 许 的回 答 ， 原 因 主 要在 于 中 国房 地 产 市场 其 与 美 国 次 级 按 揭 市 场 ， 二 者 存 在 很 大 不 同 。 主 要 的 是 住 房抵 押贷 款 人 一 般 都 是 最 直 接 向银 行 申请 贷 款 ， 没有 复 杂 的衍 生产 品 。 时 ， 产 首 付 在 ３ ％以 上 ， 策 上 房 ０ 政 不 允 许 发 放 零 首 付 贷 款 。但 是 ， 们 应 当 我 看 到 ， 美 国 次 贷 风 波 始 起 于美 围 楼 市 拐 “ 点 的 出 现 ， 次贷 的风 波 义 加 速 了美 国楼 而 市 的 下 滑 ， 者 最 后 互 为 因果 将 美 国 的经 两 济 拖 向 了下 滑 的通 道 。 ” 且 ， 而 自从 １９ ９８ 年 我 国 停 止 福 利 分 房 后 ， 国 的住 房 抵 押 我 贷 款 的 规模 不 断 的飙 升 ， 其 是 近 些 年 投 尤 机 性 购 房 更 是 成 为 一股 风 潮 。 据 海 银 监 局 ２０ ０ ８年 ２月 发 布 的 《０ ７ 度 上 海 市 ２０ 年 房 地 产 信 贷 运 行 报 告》 称 ，截 至 ２ ０ ０ ７年 ｌ 末 ，全 市 中 资 银 行 商 业 性 房 地 产 贷 ２月 款 余 额 ５ ３ ．２亿 元 ， １ ７６ 比年 初 增 加 ４ ２８ ５ ．８ 亿 元 ， 比 多 增 ６ ．８亿 元 ， 地 产 贷 款 同 ３ ２ 房 余 额 比 增 长 １ ． ％ 。２ ０ ０５ ８ ０ ７年 ， 海 中 上 资商业银 行增 量贷 款 中有 ２ ． ７５ ％投 向 了 房 地 产 业 。截 至 ２ ０ ０ ７年 去 年 １ ２月末 ， 中 资 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 占 各 项 贷 款 的 比 重 为 ３ ． 。 果 加 上 大 量 以房 产 作 为 抵 ２２ 如 ％ 押 的其 他 贷 款 ， 地 产 价 格 的 波 动 已影 响 房 到 银 行 一半 左 右 的信 贷 资 产 安 全 。 房 地 在 产 市 场 波 动 加 剧 及 宏 观 调 控 不 断 加 强 的 同 时 ， 地 产 信贷 运 行 与 市 场 之 间 的 关 联 房 更 趋 密 切 ， 论 是 银行 、 地 产 开 发 企 业 ， 无 房 还 是 房 贷 借 款 人 ， 面 临 房 价 波 动 而 带 都 来 的压 力 与 风 险 。最 近 ， 圳 个 别 的 断 供 深 事件 实际上 也给房地 产市场 安全敲 了 一 个 警 钟 。 因此 ， 雨 绸 缪 ， 早 找 出对 策 ， 未 及 才 是 我 们 应 当采 取 的正 确 态 度 。 四、 完善 房 地 产 市场 监 管 的 几 点 思考 （ 信 息 披 露 与 规 制 一） 主 要 针 对 房 地 产 市 场 存 在 的 严 重 信 息 不 对 称 ， 价 格 信 息 、 品属 性 信 息 、 如 产 交
中国房地产市场风险警示与监管反思
中国房地产市场风险警示与监管反思中国的房地产市场一直是一个备受关注的话题，除了中国的房地产市场规模庞大以外，房地产对于中国整个国民经济的影响也是十分明显的。
然而，随着房地产市场的不断发展，越来越多的风险逐渐显露出来，对于这些风险，我们应该如何提醒并进行监管？首先，从负面的角度来看，无疑房地产市场的过度发展使得中国的经济模式出现了一定的扭曲。
这一点具体表现为，因为房地产市场的繁荣而造成的资金过于集中于某一行业之中，而这也就导致了其他一些行业的没有得到应有的投资和关注，所以房地产泡沫的破裂将使得宏观经济进一步的受到冲击，而这将导致中国快速增长的经济体系出现进一步的扭曲，同时，也会使得中国在全球的发展道路上受到一些限制。
其次，房地产市场给银行和金融机构带来的风险也十分的不容忽视。
由于房地产市场的繁荣，银行和金融机构纷纷涌向了房地产贷款领域，出现了房贷过度发放的局面，这也直接导致了由房地产市场引发的债务危机的问题，而这些就为整个经济社会发展带来了风险隐患。
然而，我们也不能否认房地产市场所带来的积极因素。
毕竟，房地产市场的繁荣除了为国家经济的发展带来了极大的帮助之外，也为广大人民群众提供了发展和改善生活的空间和机会。
所以，鉴于房地产市场本身所具有的优点和风险，我们需要从三个方面加强监管：一是对于房地产市场实行稳健的政策导向，尽可能确立公正、合理、有效的土地、资金供给和产品价格等基本制度；二是完善资金管理制度，建立债务管理和减少非计划性的融资；三是以医治的态度进行治理，打破现有的利益格局，建立污弊交织的产业链，形成产业链规范与产业维稳机制。
在监管方面，需要切实加强市场的管理，同时建立完善的监管体系。
首先从土地供给管理入手，加强地方政府和土地垄断的有效监管，建立土地使用和出让制度，加强土地拍卖、流转的合规监管。
其次，建立健全的市场交易平台，加强房地产市场禁入制度，严格打击违法违规经营和炒房行为，促使房地产市场合理规范发展。
完善房地产场宏观调控政策措施的法律思考
完善房地产场宏观调控政策措施的法律思考随着我国房地产市场的快速发展，房地产行业的宏观调控政策也日益重要。
然而，当前的房地产市场还存在一些问题，宏观调控政策需要进一步完善和加强。
本文将从法律的角度出发，对完善房地产市场宏观调控政策措施进行思考。
一、加强土地供应的法律保障土地供应是房地产市场的基础，也是宏观调控的核心。
目前，土地供应不足、政府调控力度不够等问题仍然存在。
为解决这些问题，应加强土地供应的法律保障。
首先，应加大对土地储备的法律规范。
完善土地用途、土地出让、土地收储等相关法律法规，明确土地供应的程序和条件，提高供应的透明度和稳定性。
同时，加强对土地储备的管理，确保土地供应能够满足市场需求。
其次，应强化土地出让的监管机制。
建立健全土地出让的监管制度，明确政府部门的权责，规范出让程序，加强对土地出让金的监督和使用。
同时，加大违规出让土地的惩处力度，保护土地市场的公平竞争环境。
二、加强购房资金来源的监管购房资金来源的合法性和透明度是宏观调控的重要方面。
目前，房地产市场存在着购房款来源不明、非法资金流入等问题，需要加强相关法律监管。
首先，应加强对购房资金来源的审查制度。
建立完善购房款来源审查的法律制度，要求购房者提供合法的资金来源证明，加强与银行、税务等部门的信息共享，确保购房款的合法性和来源的真实性。
其次，应加强对房地产中介机构的监管。
加强房地产中介市场的准入门槛，提高从业人员的专业素质和职业道德，加强对中介公司的监管，规范中介行为，防止非法资金流入。
三、加强房地产开发商的监管房地产开发商作为房地产市场的主体之一，其行为对市场稳定和消费者权益保护具有重要影响。
当前，一些房地产开发商存在宣传虚假、捂盘惜售、恶意炒作等问题，需要加强监管。
首先，应加强对房地产广告宣传的规范。
完善房地产广告宣传的法律法规，明确广告宣传的内容和方式，禁止虚假宣传和夸大宣传，加强对广告宣传的监督和处罚。
其次，应建立健全房地产项目审批和备案制度。
浅析房地产市场的行政监管
浅析房地产市场的行政监管浅析房地产市场的行政监管浅析房地产市场的行政监管房地产是关系到国计民生的重大问题，近年来，我国房地产事业发展迅猛，但是发展迅猛的背后伴随着诸多问题，亟待加以改进和完善。
确保商品房消费者的合法权益，促进房地产事业健康有序地发展，是我们工商部门义不容辞的责任。
一、我县房地产市场行政监管基本情况今年以来，我局领导高度重视房地产专项整治工作，年初即召开了房地产市场秩序专项整治工作专题会议，专门研究部署了专项整治工作的具体分工，确定了由经济检查大队负责房地产市场的监管，并结合本辖区实际，制定下发了具体的工作方案，确定了整治重点。
二、我县房地产市场存在的主要问题（一）无证无照和超范围经营问题突出。
一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范。
在土地拍卖时，相关部门未充分征求工商部门的意见，参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查工作没有工商部门的参与，难以保证竞标企业的主体资格合法。
（三）虚假违法广告现象较为严重。
一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。
在房地产广告中对房地产性质、价格、地理位置作虚假表述，广告中承诺的小区设施、环境等具体内容不予兑现，广告内容中含有“升值、100%增值、全城最低价和本楼盘绿华率、容积率全城第一”等禁止性内容，误导消费者。
部分房地产开发商未经登记审查，擅自发布户外广告。
（四）合同违法行为时有发生。
一些开发商与消费者签订购房合同时，虽使用的是《商品房买卖合同》示范文本，但在合同的空白处所填的内容多为设法规避本应承担的责任，或是通过补充协议，增加对开发商有利而不利于购房人的条款或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
当前房地产调控的法律思考
要说我国政府 “ 又 爱 义恨 ” 盼 行业 是 哪个 ？那 就非 房 地产 莫 属 。
“ 爱 ” 是 Ｉ 它拉 动 ｒ经 济 的 稳 定 增 长 ； “ 恨 ” 足 它 儿 乎 越 控 越 高 开 过 后 ， 百姓 似 乎 见 到 了 曙 光 ，房 价 开 始 呈
当前 房 地 产 调 控 的 法 律 思 考
杨 梅
摘 要 ：房 地 产 业 在 我 国是 一 个 新兴 产 业 ，但 却是 拉 动我 国 经 济 增 长 的 主 要 行 业 。 房价 的 涨 与跌 牵 动 着全 国亿 万 同胞 的心 。近 十 年 来 ， 我 国房地产发展一直如 雨后春笋般 ，茁壮成 长起 来。可过 高的房 价与人 民收入 水平发展 却不平衡 ，造 成居民收入 与消费失衡现 象严 重。因 此房地产调控显得至关重要 ，房地产 宏观调控对规 范 、发展我 国房地 产业具有重要作 用。本文主要分析 阐述近十年房 地产调控给笔 者带来 的 法 律 启 示 。 意 在 完善 我 国房 地 产 宏 观调 控 ，促 进 房 地 产 有序 、 健康 的 发展 。 关 键 词 ：房 地 产 ；宏 观 调 控 ；税 收 政 策 ；服 务 型政 府 ； 民 主 决 策
三 、建 立 服 务 型 政 府
有按照程序来制定 ，房地 产涉及 到社 会方方 面面 ，应 向社会征 求意见 ，
举行 听证会 等等 ，而不是闭门开会造法 。在政策 的实施 当中 ，也没有遵 循任何程序 。２ ０ １ ３年 ３月 ，国务 院常务会议通 过了 “ 新 国五条 ” ，拉 开 了２ ０ １ ３年政府对房地产业 的首轮调控 的帷幕 。对 于 “ 新 闰五条 ” ，无论 是理论 界还是 实务界都反应平淡 ，对此不抱过高希望 。２ ０ １ ４年伊 始 ，政 府改变 了房地 产调控策略 ，从以往的大力 ｆ Ｂ 台调控措施 到不 再过多参 与 调控 ，把它 交给市场 ，使其在 市场经济的调节下正常发展 。 从 房地产调控历程看 ，近十年来房地产调控取得 了 一 成就 ， 比如 说保 障性住 房的建设和 “ 限购” 政策的ｆ ＿ ¨ 台。通过今年上半年的市场经 济运 行 ，房 价 得 到 了相 对 抑 制 ，一 二 线 城 市 房 价 ｍ 现 了 明 最 下 跌 趋 势 ， 销售量 也同 比下 降。尽管 如此 ，我 国房价 发展 还未 真正 走 向健康 、有 序 。李 克强总理谈 到 ，房价应 当与居 民收 入相适应 ，房 价与成本 和合 理 的利 润 卡 Ｈ 匹 配 。 如 何 实 现 这 一 目标 ， 以下 儿方 面 也 比较 重 要 ： 解 决 好 土 地 供 给 与 人 民住 房 需 求 之 间 的 矛盾 按照经济学原理 ，经济波动 的两个原 因在 于总需求 移动与总供 给移 动。 供求关 系决定市 场价格 。房地 产行业 中，正 是 由于我们 人 口的增 多 ，加 之 可 利 用 土 地 面积 的减 少 ， 才导 致 房地 产 价 格 越 来 越 高 ， 得 不 到 真正的遏制 。在房地产开发 中，涉及到 的三个有 效资源 ，即 ：土地 、资 金和劳动 力 。２ ０ ０ ３年 以前 ，全 国 土地 供 给 呈加 速 增 长 趋势 ，而 “ ８ ． ３ ｌ ” 大限以后 ，土地购 置 面积和 开发 面积停 滞不 前 ，甚 至 出现下 降趋 势。直至最近几年 ，房价上 涨的重要原 因也是土地的供给满 足不 了人 民 的需求 。因此 ，要充分利用好政府 这只无 形的手去调节好供需 矛盾 ，才 能有效抑制房价 ，提高人 民的生 活水平 。 二 、加大 力度完善税收 政策 综观近 ｔ ‘ 年 来 房 地 产 调 控 的措 施 中 ，我们 可 以 发 现 在 引 入 税 收 调 控 措施后 ，从 土地开发 阶段 到房地 产开发阶段再到流转阶段直 至最后 的持 有阶段 ，每个环节都有纳税 。 比如在土地开放 阶段 ：依据我 国现行的土
我国对房地产业的宏观调控及相关法律思考
当的宏观调控 ． 有助于社会 经济持续 、 健康发展 和保持 国 民经 济总量 的平衡发展 。政府 时房地产 业进行 宏观调控 有其 必要性和重要性 ， 各地政府在贯彻 国家相关政 策 、 完善调控 方 法的同 时， 需要 制定 和完善相 关的法律 法规 ， 也
以确 保 宏观 调 控 的 落 实。
动 。对不 同类型 的物业 及不 同 的成因 ， 应该 有尽量 细
产业结构的需要。房地产 开发是 关联性 较 强的行业 ，
分 的统计分析 资料 ， 以便更 有针对 性地进 行调 控。价
不仅直接影响到其 他产业 的状态来自和结 构关 系 ， 而且 对 整个 产业 结构 体 系的 调整 与优化 具 有很 强 的牵 动 作 用。这就要求加 强对 房地 产开发 市场 的管理 ， 以便 能 够通过市场调节房地产业 的发展规模和 内部结构 。
济影响较大的产业 。它 既对社会 所能 提供 的投资 、 建 筑材料 、 劳动力的数量有较强的依赖 ， 又对土地需求 及 各种住房 、 经营用 房和行 政用房等 房 产需求 有很大 影
响 。房地产开发是 房地产业 中的主体 行业 ， 它在 国民
一
建立 准确实用 的统计 系统 、 信息系统和预警系统 。 目前 ， 我们判断市 场是 否“ 热”投资是 否过度 扩张 ， 过 ，
关键 词： 房地产 业 ； 宏观调控 ； 业税 物
中图分类号 ： Ｆ５ Ｄ ４
文献标 识码 ： Ａ
文章编号 ：０ １ ７ ３ （０６ ｏ —０ １ ０ １０ — ８６ ２０ ）３ １４— ２
一
、
政府进行 宏观调控的必要性
现过热或过冷的现象 。政府在一定 的发展 目标之下 对
其采取一定 的政策措施加 以干预 ， 则会取得更好 的、 适
我国房地产宏观调控的法学思考
我国房地产宏观调控的法学思考摘要：近年来，我国的房地产业得到了快速发展，在发展过程中也出现了不少问题。
政府对房地产业进行了一系列的宏观调控，但是结果却不尽如人意。
本文首先肯定政府对房地产业宏观调控的必要性，然后对我国政府调控房地产的行为进行了合法性的分析，最后提出只有房地产宏观调控法治化才能最终解决宏观调控失灵问题，对于解决当前我国房地产市场的突出问题有重要意义。
关键词：房地产宏观调控法治化一、政府对房地产业宏观调控的必要性1、干预的必要性房地产交易的特殊性决定了政府干预的必要性。
因房地产本身的不可移动性，决定了房地产只能以产权户籍证书的流转作为交易方式。
同时，土地本身又具有稀缺性和可永续利用的特点，随着社会经济发展和人们对土地需求的不断增加，土地具有潜在的升值功能。
这些特点决定了房地产市场的价格成分中高估和偏差房地产实际价值的情形将普遍存在。
另外，房地产业的发展除了需要大量的资金投入外，还直接或间接地影响约50个相关产业发展。
住宅和房地产将成为我国未来发展速度快、影响面广的一组产业。
所以，要注意住宅业、房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。
这就必须通过政府的干预与合理引导，防范和抑制房地产业。
2、干预的正当性政府在房地产市场中担任的双重角色决定了政府干预的正当性。
一方面，政府以土地直接供应者的身份进入市场。
政府可以根据土地资源稀缺性和独占性的特点，利用其配置土地资源的垄断权，影响房地产市场的供求状况。
另一方面，政府的财政收入中相当部分来源于房地产业。
在我国，政府可以利用土地使用权有偿出让获取城市建设资金；另外，还可以通过对房地产业征收税费的方式，增加财政收入。
同时，中国房地产市场存在价格与需求的结构不平衡。
这些都为政府干预提供了合理的前提3、干预的现实性从住房的需求方来看，住房成为广大居民的生活必需品，住房需求表现出很强的上升刚性。
从住房供给方来看，房地产商同任何企业家一样，都追求利润的最大化，利用哄抬房价来增加利润是他们的利益所在。
论我国房地产市场法律监管的问题及对策
Legal Sys t em A nd Soci et y 圈豳鋈鬣澄翟翌鬻鋈筮鎏鎏竺!竺!!望!圭!f叁垒!查塾金论我国房地产市场法律监管的问题及对策才雨琳摘要房地产市场的发展状况是关系国计民生的重大问题。
近年来，我国房地产市场正在经历一个逐步规范和完善的过程。
政府宏观调控力度不断提高，法律监管措施不断增加，国内房地产市场面临着稳定和良好的发展环境。
但是不可否认的是，现阶段房地产市场法律监管仍然存在一些空白点和盲区。
本文从分析现阶段我国房地产市场法律监管体制的特点出发，结合当前宏观经济形势，就如何有效地完善法律监管体系进行了研究。
关键词房地产市场法律监管宏观经济中图分类号：D922．29文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)11．108．O i房地产行业的发展状况是关系国汁民生的重大问题。
随着我国社会主义市场经济的快速发展，国内房地产市场不断升温，市场规模不断扩大，产业经济轮廓已经得到体现。
政府始终将房地产业的健康发展作为社会主义市场经济的重要组成部分，出台了若干宏观调控措施，构建法律监管制度体系，共同规范房地产行业的发展，经过实践检验已初见成效，但是由于法律监管体制尚不完善，一些监督机制没有得到有效落实，还有一些现行法律没有规范的政策盲点和空白，这直接导致了部分地区房地产行业的发展过程中出现许多问题。
笔者认为，完善法律监管体制，是解决现阶段房地产市场发展过程中面临问题的根本途径。
一、建立房地产行业法律监管体制的必要性和重要意义1．社会主义市场经济必须在法律的制约监管下有序运行。
社会主义市场经济的发展方向是“统一、规范、竞争、有序”，其根本是法制经济。
市场经济的健康发展离不开法律的制约和监管。
房地产行业是社会主义市场经济的重要组成部分，其生存和发展同样离不开法律监管体制的制约和规范，因此建立和完善房地产行业法律监管体制是社会主义市场经济的本质要求。
2．建立法律监管体制是房地产行业自身发展的要求。
关于房地产市场监管的思考
关于房地产市场监管的思考作者：梁梅林来源：《管理观察》2009年第17期摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。
但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。
因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。
关键词:房地产市场监管垄断一、房地产市场现状分析2008年10月,国房景气指数连续10个月回落,达到99.68点,两年来首次处于“不景气”线以下。
1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。
北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了49.6%和40.4%。
全国70个城市中,有35个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌15%和7.4%。
一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。
地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。
6万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。
作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全。
地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。
为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4万亿元”计划。
也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。
同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,避免出现更大的“危机”。
二、房地产市场政府监管的必要性分析(一)房地产市场存在垄断性房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。
房地产市场的政府监管影响市场的法规和政策变化
房地产市场的政府监管影响市场的法规和政策变化房地产市场一直都是国民经济的重要组成部分，对国家经济的发展起到举足轻重的作用。
然而，鉴于房地产市场的特殊性和潜在的风险，政府对其进行监管是非常必要的。
本文将深入探讨政府监管对房地产市场的影响，主要包括市场的法规和政策变化。
1. 房地产市场的监管房地产市场的监管是指政府通过立法、行政措施以及金融政策等手段，对房地产市场进行规范和管理。
房地产市场监管的目的是维护市场秩序，保护消费者权益，防范风险，并推动房地产市场的健康发展。
2. 房地产市场的法规变化政府通过制定一系列法律法规，对房地产市场进行约束和规范。
这些法规的变化对市场产生了重要的影响，影响着房地产市场的供需关系和价格走势。
以下是一些典型的法规变化对市场的影响：(1) 购房限制政策为了防止房价过快上涨和资金过度流入房地产市场，政府实施了一系列的购房限制政策，如限购、限贷等措施。
这些政策的实施使得购房者面临限制和困扰，一定程度上抑制了市场需求，对市场产生了调控作用。
(2) 土地供应调控房地产市场的发展离不开土地资源的供应。
政府通过土地供应调控来控制房地产市场的发展速度和供需关系。
土地供应调控的变化将直接影响到市场的供应量和房价水平。
(3) 房地产开发管理政府对房地产开发进行管理，通过审批、监督等方式规范市场行为。
随着政府政策的变化，开发商的经营环境也随之改变，不合规操作将受到严厉的处罚，进一步强化了市场的规范和健康发展。
3. 市场政策的变化政府对房地产市场的政策也在不断的调整和变化，以适应市场环境和需求的变化。
这些政策的变化直接影响到市场的信心和预期，对市场产生了重要的影响。
(1) 货币政策调控货币政策对房地产市场的影响非常显著，通过调整利率、货币供应量等手段，政府可以影响房地产市场的资金流动和资金成本。
货币政策的变化直接影响到房地产市场的投资热情和消费者的购房能力。
(2) 税收政策调整政府通过调整税收政策来引导房地产市场的发展方向。
浅析我国房地产市场的监管
浅析我国房地产市场的监管第一篇：浅析我国房地产市场的监管浅析我国房地产市场的监管随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼：中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。
本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。
近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。
然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。
这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。
因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。
一、中国房地产市场的长期宏观趋势房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。
这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。
从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变，主要原因如下：1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。
改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开第1页发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。
从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。
2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。
中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。
城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。
房地产行业管理制度的监管与规范
房地产行业管理制度的监管与规范随着中国房地产行业的迅速发展，为了保障市场的健康运行并维护消费者的合法权益，相关管理制度的监管与规范至关重要。
本文将从政府监管、企业自律和市场调控等角度探讨房地产行业管理制度的监管与规范措施。
一、政府监管政府在房地产行业的管理中担负着重要的角色。
针对房地产企业的开发和销售行为，政府应建立完善的监管制度，强化对房地产企业的准入和退出制度，确保企业合法合规运营。
同时，政府还应加强对房地产开发项目的审批和执法力度，严厉打击各种违法行为，保障市场秩序的正常运行。
为了加强政府监管工作，应建立健全监管机构和人员的培训制度，提高他们的专业素质和执法能力。
政府还应加强与相关部门的合作，共同制定相关政策和标准，推动房地产行业管理制度的规范化发展。
二、企业自律除了政府监管外，房地产企业也应主动自律，建立健全内部管理制度，规范企业经营行为。
首先，企业应遵守相关法规和政策的要求，不得从事违法违规的活动。
其次，企业应强化内部管理，建立完善的财务管理、人力资源管理和项目管理等制度，提高企业运营的透明度和效率。
在产品开发和销售方面，房地产企业应以质量为先，确保房屋的建筑质量和安全性，避免出现质量问题引发的纠纷。
企业还应加强对广告宣传的监管，不得发布虚假宣传信息或误导消费者的广告内容。
三、市场调控为了保护市场的平稳发展和消费者的利益，各级政府应加强对房地产市场的调控。
一方面，政府应根据市场需求和供应情况，合理控制土地供应和房屋开发规模，避免供过于求导致房价波动。
另一方面，政府应加强对购房者的准入和资质审核，避免投机炒房现象的发生。
在市场调控中，政府还应建立完善的房地产市场信息发布制度，提高信息透明度，为市场参与者提供准确、及时的数据支持。
同时，政府还应加大对违反市场规则的行为进行处罚，增加违规成本，提高市场的规范性。
结论房地产行业管理制度的监管与规范对于维护市场秩序和消费者权益具有重要意义。
政府、企业和市场应共同努力，加强监管与规范工作，推动房地产行业管理制度的完善和进一步发展。
2024年房地产法学习心得(2篇)
2024年房地产法学习心得____年房地产法学习心得房地产法作为一门重要的法律学科，对于国家的经济发展、社会稳定和人民生活水平的提高起着至关重要的作用。
在____年的学习中，我深刻体会到了房地产法的广泛应用和法律法规的不断完善，下面将对我在学习房地产法过程中的心得进行总结，希望能为大家提供一些参考。
一、学习房地产法的重要性房地产法作为一门专门的法律学科，对于保障公民的住房权益、促进经济发展、维护社会稳定具有重要意义。
在经济发展和城市化进程加快的背景下，房地产市场不断扩大，房地产法的学习也变得尤为重要。
只有深入了解房地产法的基本原理和相关法律法规，才能正确处理各类房地产纠纷，保护自己的合法权益。
二、房地产法学习的方法和途径1.系统学习法律法规：房地产法涉及的法律法规较多，包括《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等等。
需要加强对这些法律法规的学习，理解其基本原则和规定，形成系统的法律思维。
2.多角度学习：房地产法作为一个复杂的学科，需要从多个角度进行学习。
可以结合实际案例，了解不同地区房地产市场的特点和问题，同时可以借鉴相关领域的经验，比如土地法、建筑法、环境法等。
3.积极参与实践活动：房地产法具有很强的实践性，通过参与实践活动可以将理论知识应用到实际情境中，加深对法律条款的理解和运用能力。
可以通过参加模拟法庭、法律援助等活动，提升实践能力。
三、房地产法学习的困难和挑战1.法律条款理解困难：房地产法涉及的法律条款较多，其中有些条款用词严谨、逻辑复杂，理解起来比较困难。
需要利用各种渠道获取解释和案例分析，加深对法律条款的理解。
2.法律法规变化频繁：随着社会的发展和法律法规的不断完善，房地产法也在不断变化。
需要及时关注最新的法律法规，了解其变化和趋势，及时调整学习内容和方法。
3.实践经验的缺乏：房地产法学习的一个重要环节是实践经验的积累，但是对于学生而言，实践的机会较为有限。
房地产市场调控的法律思考
人民论坛 / 2017.08 下94房地产市场调控的法律思考许 静任何行业发展都离不开政策和法律的调控，政策与法律相互协调、相互弥补可以促进经济持续性发展。
房地产行业一直是我国重要的支柱产业，为我国的经济发展做出了巨大贡献。
作为支柱产业，房地产行业发展离不开法律与政策的支持。
但纵观我国房地产行业发展历史和现状，一些市场调控法律和政策呈现畸形关系。
房地产市场政策调控比较强势，加剧了市场波动，而相关的法律调控比较空洞化，在内容和可操作性方面都存在不足。
这种失衡的法律政策关系影响了房地产行业进一步发展，致使法律没有发挥出应有的效用。
我国房地产行业市场调控相关法律从数量、质量上都仍需提升从我国房地产行业市场调控现状来看，房地产行业市场调控的法律存在不足，由于立法缺失，也造成相关政策缺乏合法性。
我国房地产行业市场调控相关法律数量较少、立法质量亟待提高。
从相关法律的数量上看，目前我国非法律性政策占全部房地产调控政策较多，法律性政策较少。
如2010年出台的“新国十条”、2011年出台的“新国八条”、2013年出台的“新国五条”，这些文件对房地产行业的发展具有一定影响，但影响深度远不及专项的法律法规。
除此之外，中央性规范文件远远少于地方性规范文件。
非法律性政策和地方规范性文件构成房地产市场调控的主力，这些都客观体现出我国房地产行业市场调控相关法律的缺失。
从相关法律质量上看，房地产行业市场调控法律质量亟待提升，一些合理的政策没有及时上升到法律高度，甚至相关的行政法规也不健全，完全由部门规章来调控房地产行业。
比如“新国十条”中对于抑制投资性需求、严控土地供给方面的规定取得了一定的成效，但这些文件中的相关内容并没有上升到法律层面，体现出我国法律在更新上的滞后性。
同时，由部门规章来调控房地产行业的现象比较明显。
国务院下发房地产相关文件的同时，住建部、发展改革委、财政部、国土资源部等诸多部门顺应中央要求，开始制定相应的部门规章用于调整房地产行业，但出于部门利益考量，制定的规章制度并不能从根本上解决房地产行业面临的问题，反而给房地产行业的发展带来一些障碍，反映出我国房地产行业相关法律文件的质量不高。
房地产管理体制中存在的问题及法律思考
房地产管理体制中存在的问题及法律思考摘要:随着城市化进程的加快，我国各个领域都取得了较快的发展，尤其是房地产行业，房地产已经逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业，也推动了我国经济的快速增长。
然而，在房地产经济蓬勃发展的同时，我们也要清醒地认识到房地产管理体制中存在的问题，包括管理方式单一、员工综合素质较低以及执行力不高等问题，其中法律问题最为重要。
基于此种情况，本文着手于房地产管理体制运作中存在的问题，站在法律的角度上和企业自身的立场上进行分析，提出了一些加强房地产管理的措施，以期推动房地产行业快速发展，促进我国经济蓬勃发展。
关键词：房地产；管理体制；问题；法律思考引言随着我国经济的不断发展与进步，经济也随之进入新常态发展模式，房地产行业也进入了新常态时代：挑战与机遇、转型与坚守并存。
房产先天优势的刚性需求对可持续发展有着极大的促进作用，对于那种只做房地产，就能暴富的阶段已经不复存在。
所以解决新形势下房地产企业，在经营过程中所出现的问题，对企业内部控制体系就要在一定程度上进行创新改革，对企业内部也要加强管理与监督，从而降低企业的经营成本，延续企业在竞争中的优势，这样房地产企业才可以更好的适应市场竞争的环境和局面。
1.房地产管理体制存在的问题1.1房地产行业立法工作发展滞后，行业管理力度不足现阶段，我国房地产经济管理仍以各级政府实施的宏观调控为主要方式，适用于房地产经济管理的法律规范体系尚不健全，无法有效满足行业管理需求。
众所周知，宏观调控制度是政府针对国民经济某一领域出现的具体问题而制定的具有针对性的政策指令，从法律角度看宏观调控政策属于政府抽象性行政行为，相关制度的落实不受法律强制性的保护。
结合我国当前房地产经济发展情况来看，我国房地产经济发展复杂性明显提升，传统依靠宏观调控措施开展的行业管理己无法有效解决行业发展中出现的新问题新困难；而与房地产经济管理配套的法规体系发展相对滞后，行业发展中存在的突出矛盾无法通过法律途径有效解决，行业管理陷入了尴尬境地。
房地产行业政府监管的法社会学思考 (1)
收稿日期：2011-06-17作者简介：吴思（1987-），女，上海卢湾人，硕士研究生，从事法学理论研究。
房地产行业政府监管的法社会学思考吴思（上海大学法学院，上海200444）摘要：通过分析我国目前房地产开发经营活动中存在的部分问题，运用法社会学方法论中的功能主义方法论重新审视了房地产开发经营的实践情况，指出了政府监管部分失灵、政府机关实践中的执行操作与法律文本严重违背、行政效率低下等问题的存在与影响，并对政府机关的执政方式提出了一些思考和建议。
关键词：房地产开发经营；政府监管法律社会学；功能主义中图分类号：D035-0文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）21-0155-03目前我国规置房地产开发经营行为的法律主要是由全国人大常委会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》和由国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》。
尤其是《城市房地产开发经营管理条例》对城市房地产开发企业、开发建设、经营、法律责任等作了详细规定，对城市房地产开发经营行为本应起到良好的规范作用，促进政府对城市房地产开发经营活动的监督管理。
但在实际操作中，政府对房地产开发经营活动的监管仍然存在大量问题。
本文将列举房地产开发经营活动中政府监管的缺陷，并试图以法社会学方法论找到解决的方案。
一、城市房地产开发经营活动中政府监督管理方面存在的主要问题1.行政处罚不规范当前我国城市房地产销售的主要方式为商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
依据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
但由于目前我国中小型企业融资渠道少，融资困难，许多房地产开发商在进行房地产开发行为时并没有筹集到足够的资金进行工程建设。
房地产市场的政府监管与规范
房地产市场的政府监管与规范在当前快速发展的经济社会背景下，房地产市场作为最重要的支柱产业之一，在推动国民经济发展的同时也引发了一系列的问题。
为了维护市场的健康发展，政府采取了一系列的监管与规范措施。
本文将从政府角度探讨房地产市场的监管与规范，以期为读者了解和认识该领域的相关政策提供一定的参考。
1. 房地产市场的背景与重要性房地产市场作为国民经济的重要组成部分，不仅直接关系到大多数人的生活品质和福利水平，还影响到金融体系的稳定性和经济的长期可持续发展。
然而，长期以来，房地产市场存在着价格波动、投机炒作、房产乱象等问题，亟需政府的监管和规范。
2. 政府监管的必要性政府作为市场的管理者和调节者，有责任确保市场的正常运行、公平交易和保障群众的根本利益。
因此，政府监管房地产市场是必要的。
首先，仅依靠市场自身的力量很难实现市场的良性循环，会导致投机与恶性竞争。
其次，房地产市场具有垄断和信息不对称的特点，政府的监管可以提供公正的平台，避免不公平竞争和市场失灵。
3. 政府监管的主要方式为了实现房地产市场的有效监管，政府采取了多种方式。
首先，建立健全法律法规体系，确立各方参与者的权利和义务。
其次，加强市场监管力度，加大对市场秩序的查处和维护。
例如，通过加强对开发商的审批与监管，提高拆迁协商的公正性与透明度等措施。
此外，政府还通过货币政策、财政政策、土地政策等手段来调控市场。
最后，政府加强与相关行业和社会机构的合作，共同推动房地产市场的规范发展。
4. 政府规范的意义与作用政府规范房地产市场的意义在于更好地保护群众的权益，提升市场运行的公平性与透明度。
首先，规范的市场能够有效防止房价居高不下，降低居民的购房压力。
其次，规范的市场能够避免不良投资和盲目投机，防范金融风险。
最后，规范的市场能够打击违法违规行为，维护市场秩序，促进经济的持续发展。
5. 尚存在的问题与改进方向尽管政府在监管与规范房地产市场方面做出了很大的努力，但仍存在一些问题。
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收稿日期：2011-06-17作者简介：吴思（1987-），女，上海卢湾人，硕士研究生，从事法学理论研究。
房地产行业政府监管的法社会学思考吴思（上海大学法学院，上海200444）摘要：通过分析我国目前房地产开发经营活动中存在的部分问题，运用法社会学方法论中的功能主义方法论重新审视了房地产开发经营的实践情况，指出了政府监管部分失灵、政府机关实践中的执行操作与法律文本严重违背、行政效率低下等问题的存在与影响，并对政府机关的执政方式提出了一些思考和建议。
关键词：房地产开发经营；政府监管法律社会学；功能主义中图分类号：D035-0文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）21-0155-03目前我国规置房地产开发经营行为的法律主要是由全国人大常委会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》和由国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》。
尤其是《城市房地产开发经营管理条例》对城市房地产开发企业、开发建设、经营、法律责任等作了详细规定，对城市房地产开发经营行为本应起到良好的规范作用，促进政府对城市房地产开发经营活动的监督管理。
但在实际操作中，政府对房地产开发经营活动的监管仍然存在大量问题。
本文将列举房地产开发经营活动中政府监管的缺陷，并试图以法社会学方法论找到解决的方案。
一、城市房地产开发经营活动中政府监督管理方面存在的主要问题1.行政处罚不规范当前我国城市房地产销售的主要方式为商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
依据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
但由于目前我国中小型企业融资渠道少，融资困难，许多房地产开发商在进行房地产开发行为时并没有筹集到足够的资金进行工程建设。
于是在根本不具备《商品房预售许可证》的情况下，公开向社会出售其尚不具备预售条件甚至尚未开工建设的房地产项目，非法集资，上演“空手套白狼”。
针对这种情况，本应根据《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
而在实际操作中，罚款数额相对于开发商可从违法违规行为中实际取得的利益过小，对开发商根本起不到警示惩戒作用。
即使是此种数额较小的罚款，部分开发商仍然有方法进行规避。
由于房地产行业的开发项目具有长期性的特征，许多房地产开发公司在长期与政府打交道的过程中，与有关部门建立了良好的“合作关系”。
在出现了违法违规现象时，企业根本无需缴纳数额相对较大的罚款，而只需要对罚款部门的相关政府工作人员进行公关活动，即可以避免处罚，起到事半功倍的效果。
行政处罚不规范还有另外一种表现形式。
《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。
第三十二条规定，当事人有权进行陈述和申辩。
行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。
行政机关不得因当事人申辩而加重处罚。
但在实际操作中，行政机关较少对被处罚单位进行书面告知，或者即使进行了告知，其对处罚理由的告知不足，许多企业对于自己被行政处罚的原因都一知半解甚至“糊里糊涂”。
但即使不清楚自己被行政处罚的确切原因，也很少会有企业提出申诉或者要求行政复议或进行行政诉讼，而一般都会应用公关进行技术性处理。
因为这要冒着得罪相关政府单位的风险，可能导致相关单位日后的报复性处罚，从而为本企业招致更加不利的后果。
F a X u e Y a n J i u ☆法学研究☆2.行政信息公开不足近年来我国大力推进政府行政信息公开，要求相关单位通过政府网站、政府部门办公地、档案馆等渠道公开与企业经营相关的招投标、重大工程项目开工、项目备案等信息。
各公司企业也可以向政府部门提出公开政府信息的申请。
但在实际操作过程中，许多对房地产开发经营单位真正有用的重要信息公开的覆盖面不全或者公开不够及时，有些重大工程信息滞后，以至于企业如果等到信息公开后才开始对该项信息有所反应已经太迟。
这就造成了企业仍然需要通过各种途径寻找“内参”以求快速准确地获得政府规划等相关信息，在同类企业竞争中取得优势。
这就不能避免地产生了因信息不对称而造成的不公平竞争。
3.审批效率不高政府行政效率不高典型地体现在行政审批效率问题上。
房地产行业一般项目体较大，涉及的行政审批项目种类繁多，需要联系多家审批单位，因此企业无法对每一家审批单位的审批流程做到详尽了解，而相关政府部门对审批办理流程的公示和告知却不够充分明确，要求企业提供的资料范围不够具体，对资料详细程度的要求也同样不够明确，甚至每个区县、每位审批工作人员对审批材料的要求标准都有所不同。
这就致使企业需要将审批文件一改再改，浪费许多额外的实践和精力。
在办理行政审批的过程中，审批单位相互推诿的现象也时有发生。
在审批单位互相扯皮的情况下，审批企业对于应当在哪家政府机关进行审批都无法决定，更何谈审批效率。
在行政审批中的诸多人为因素的合力之下，报批单位只好另寻出路，改打“人情牌”，通过企业与政府机关的私交来解决问题，从而又产生大批公关费用，严重加重企业的负担，而这些负担会被企业转化为经营成本，最终通过销售环节转嫁给社会民众，带来严重的社会问题。
4.执法行为不规范由于规划、消防、城管、绿化等政府部门都拥有本单位的执法队伍，国家关于这些部门的执法也没有指定统一的规范或要求，这些部门在执法的过程中人为因素就更加明显。
以消防部门为例，按照国家有关规定，房地产开发项目建成后必须经过消防验收，而验收标准则没有国家统一规定，部分消防机构趁此机会设定种种“门槛”，变相索贿。
如设定某些以现有科学技术水平难以达到的验收标准，被验收单位明知自己不可能验收合格，会“主动自觉”的与消防单位拉关系、套近乎，运用“潜规则”以求过关。
部分消防机构还可能指定或变相指定某些消防用具的销售商，这些销售商的产品与市场上同类同等质量的产品相比，价格高出许多。
但如果被验收单位不使用该销售商的产品，消防机构就会以各种理由阻挠被验收单位通过验收，从而给被验收单位造成较大的经济负担。
以上问题的存在，暴露了房地产领域法律缺位、有法不依、执法不严、违法不咎的现状，应当引起我们的重视。
二、对政府监管的研究历史及其缺陷的介绍以及“功能主义”方法论的新思维政府以其独特的权力、信息等优势在对房地产行业的监控上本可以发挥重大作用，但是现阶段我国政府监管的方式与力度尚有不足之处。
如有的学者提出，尽管房地产调控政策不断出台，但由于政府对房地产市场的监管存在政出多门、互相交叉、体系残缺、实施不力的问题，中央的调控政策往往执行不力，导致政策的落实大打折扣，政策的效果有违初衷[1]。
还有的学者提出，我国房产监管体制不健全，房地产市场起步晚，发展速度快，特别是近年来出现了集中爆发的情况，监管有所不够。
又没有形成有效的独立的房地产市场监管体制，这就造成缺乏监管主体、监管权限不明朗的监管不利局面。
国土、城建、房管、工商等部门没有形成有效的监管对接，使得开发商得以在土地出让、施工、预售、广告等环节寻找漏洞，进而侵犯国家和消费者的利益。
同时房地产市场监管经验不足，通过众多房地产开发商与业主纠纷的案例，经常可以看到开发商在多个主管部门间打擦边球，造成监管当局无法有效监管。
这就反映了监管体制不健全、监管部门监管经验不足，未能对可能出现的问题提前作出预防[2]。
在我国城市房地产开发经营活动中的确存的诸多政府监督管理不到位的现象，但这些现象的存在大部分不是因为缺少实质性的法律制度的规置，而是因为文本中的法律在经过执行层的步步实施之后难以转化为现实生活中的行之有效的规则。
法律只存在与文本中，而难以与现实社会相融合并发生作用。
学者们所提出的政府对房地产市场的监管存在政出多门、互相交叉、体系残缺、实施不力的问题只是政府监管不力问题的表面现象，而要研讨其真正的本质，我们就需要引入法律社会学方法论中的“功能主义”方法论，来考察政府监管不力的深层社会原因，以期能找到有效推动政府监管实践的方法。
功能主义作为法社会学方法论的一种，认为社会如同自然界的生物一样，是一个有机体。
社会有机体由简单到复杂不断地进化。
在这个有机体中的各个部分分别具有不同的功能，他们之间相互联系和制约，并相互协调地发挥作用维持社会的良性运作。
社会是由每个个体所组成的，但社会并不是简单个体的相加。
要考察社会现象的原因就必须对已经组成的集合体进行探讨，即考察组成社会的要素对社会整体的功能。
功能主义方法论还提出了集体意识的概念，认为集体意识是一个社会中大多数人所共同的信仰与情感，它的功能在于通过集体意识可以形成这个社会生活的固定制度。
功能主义方法论还强调社会的价值观在社会整体和过程中的作用，认为一个社会如果缺乏共同价值观基础，它的社会秩序就会崩溃。
在社会结构的构成单位中，并不是所有的组成部分对整体而言发挥的功能都具有正功能的效用，有的可能被视为有反功能的效用。
在社会结构各组成部分，还有显功能和潜功能的区别。
显功能The law sociology thinking of the government supervision of real estate industryWU Si（Shanghai University,Shanghai 200444,China ）Abstract:This article analysis some problem of the real estate industry,use the method of functionalism whichis part of the law sociology methodology to re check practice situation of real estate industry,point out some problems and their influences such as the failure of government supervision,the practice of government violate the law texts and the low status of administrative efficiency,and finally bring out some thoughts and advices about the way the government use its power.Key words:The development and management of real estate,The government supervision,Sociology of law,Functionalism（责任编辑/王丽君）是能够为我们所意识到的，潜功能则是没有被人们所预料的，但它们都对系统的调整和适应产生影响。