河南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：长期趋势法概述试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案
房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案2016房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案习题(一)1、大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证，下列对于它与普通定期存款单的不同之处叙述正确的是( )。
A.通常为记名式B.面额固定C.金额较大D.允许在市场上买卖转让2、下列属于控制性详细规划的内容的是( )A.建设条件分析和综合技术经济论证B.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线C.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求D.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高3、根据我国《合同法》的规定，当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以采取的追究违约责任的方式是( )。
A.只能适用定金条款B.只能适用违约金条款C.合并适用违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款4、如果说保险的基本职能通过保险人的负债业务来实现，那么保险的( )则是通过保险人的资产业务实现的。
A.派生职能B.融通资金职能C.收入再分配职能D.组织经济补偿职能5、证券市场分为两级，包括( )。
A.发行证券的再转让市场B.原始购买者之间的市场C.证券的发行市场D.交易流通市场6、下列不属于股票基本特征的是( )。
A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性7、关于短期资金市场的特点的叙述有误的一项是( )。
A.融资期限短，最长不超过一年B.融资的目的是为了解决短期资金周转的需要C.参与者主要是熟悉投资技巧，业务精通的专业投资者D.金融工具有较强的“货币性”风险较小，故有时被称为货币市场8、( )是指通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然性因素影响所引起的波动。
A.最小二乘法B.扩大时距法C.移动平均法D.缩小时距法9、下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是( )。
A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算10、( )是反映在一定时空状态下社会经济现象的综合数量和特性。
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案2016房地产估价师《理论与方法》考试题及答案1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。
A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争答案:AD2.明确估价对象包括( )。
A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况答案:ABC3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。
A.3000B.4500C.5200D.5600答案:D4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
A.估价目的B.估价程序C.估价时点D.估价作业日期答案:B5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。
房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩答案:C6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。
A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法答案:ABD7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测试模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测试模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。
（ ） 本题答案：对 本题解析：d ＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元／m2）。
2、多项选择题 数学曲线拟合法主要有（ ）。
A.直线趋势法 B.指数曲线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 E.回归分析法 本题答案：A, B, C 本题解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。
3、判断题 在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
（ ） 本题答案：对姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题解析：加权移动平均法的测算结果更准确。
4、判断题直线趋势法公式中的Y代表时间序列的项数。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析5、判断题在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、判断题房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。
（）本题答案：对本题解析：从两宗房地产价格发展趋势图的比较中可发现此结论。
河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产投机考试题
河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括。
A：工程投资额在40万元以下且建筑面积在400以下B：工程投资额在30万元以下或建筑面积在300以下C：工程投资额在30万元以上且建筑面积在300以下D：工程投资额在30万元以下或建筑面积在500以下E：执行层的组织协调2、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格3、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。
(2007年试题) A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调4、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格5、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近6、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。
(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调7、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章8、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格9、影响房地产价格的环境因素不包括。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师试题及答案：《理论与方法》
2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料考试试卷
河南省2016年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。
A．产权调换B．货币补偿C．产权调换或货币补偿D．不予补偿2、房地产估价可以认为是__。
A．一种定价B．对估价对象可实现价格的保证C．可以取代当事人的某种民事权利D．为当事人提供公平可信的价格参考依据3、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。
A：中央银行B：政策性银行C：商业银行D：非银行金融机构E：执行层的组织协调4、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。
A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格5、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。
A：价格B：时间C：常数D：价格变动率E：工业用地的监测点评估价格6、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。
(2007年试题) A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象E：借款合同7、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是__。
A．相对较高的收益水平B．得到税收方面的益处C．提高投资者的资信等级D．良好的流动性8、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款B．收取预售款C．收取定金D．返本销售9、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测考试题(最新版).doc
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 题号 一 二 三 四 五 总分 分数 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2 某类房地产2006～2010年的价格 A.10300 B.10400 C.11165 D.11265 本题答案： 2、判断题 采用平均增减量法推算趋势值时，不需要考虑时期序数。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 下列哪种情况适用于长期趋势法？（ ）A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算本题答案：4、判断题对长期趋势法来说，拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。
（）本题答案：5、判断题运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差较大，否则就不适宜采用这种方法。
（）本题答案：6、多项选择题下列属于长期趋势法的是（）。
A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.加权平均法D.移动平均法E.单位指标法本题答案：7、判断题在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。
河南省房地产估价师理论与方法：年限法的计算考试试题
河南省房地产估价师理论与方法：年限法的计算考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某女，15岁。
煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。
进一步治疗首选A．甘露醇输注B．维生素C输注C．高压氧舱D．地塞米松输注E．脑营养物质2、下列关于地租的表述中，错误的是。
A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E：工业用地的监测点评估价格3、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。
清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是__。
A．政府B．该企业股东C．该银行D．抵押担保人4、下列有关地籍图的阐述有误的是__。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图B．地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D．地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料5、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。
A．比较B．收益现金流C．利率D．政策6、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。
A．增加B．减少C．不变D．不确定7、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。
A．政府政策性B．资产变现C．企业入股D．个人入股范围8、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-86
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-86单项选择题1、关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是()。
A、房地产业与建筑业同属于第二产业B、房地产业与建筑物同属于第三产业C、房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业D、房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业2、下列企业或机构中，不属于房地产业的是()。
A、房地产开发企业B、房地产估价机构C、物业服务企业D、建筑施工企业3、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是()。
A、房地产业与建筑业是既合作又竞争的关系B、建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C、建筑业是策划者、组织者和发包单位;房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务D、房地产业是策划者、组织者和发包单位;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务4、下列关于房地产业的表述中，正确的是()。
A、房地产咨询和物业管理合称房地产服务业B、房地产业主要包括房地产开发经营、房地产估价、物业服务和其他房地产活动C、房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、物业管理业和房地产经纪业D、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业5、目前，我国房地产业中()占主体地位。
A、房地产开发经营业B、房地产咨询业C、房地产估价业D、房地产经纪业参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
建筑业是物质生产部门，属于第二产业。
参见教材P1。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
房地产估价理论与实务：长期趋势法
a Y b X
N
b
N XY X Y N X 2 ( X )2
5
8.2 长期趋势法的具体方法 8.2.2 平均增减趋势法
平均增减趋势法又分为平均增减量趋势法和平均发展速度 趋势法。 8.2.2.1 平均增减量趋势法 如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时 间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单 的平均增减量趋势法。
前言
们来大大致家了好解！一现下在长计我期趋势法
算机的全貌。
1
房地产价格
• 8.1、长期趋势法基本原理 • 8.2、长期趋势法的具体方法 • 8.3、长期趋势法运用实例分析
2
8.1 长期趋势法基本原理
8.1.1长期趋势法的理论依据
事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的 变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时 刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了 时间序列。在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的 规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列 的未来值。换言之，人们可以根据时间序列变化的规律， 将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以 后若干期可能发生的数值。
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8.2 长期趋势法的具体方法 8.2.4指数修匀法
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经 过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法。
Vt1 Vi ( pi Vi) =pi (1)Vi
9
7
8.2 长期趋势法的具体方法
8.2.3 移动平均趋势法
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用 逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数， 形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短 期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用 移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进 行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均 法和加权移动平均法之分。移动平均趋势法分为简单移动 平均法和加权移动平均法，两者的区别在于每期的权重不 同而已。
房地产估价师理论与方法复习题及答案
房地产估价师理论与方法复习题及答案房地产估价师考试费用各地均不同，请各位考生及时关注各地人事考试网或建设执业资格注册管理中心。
以下是为大家分享的房地产估价师理论与方法复习题及答案，供大家参考借鉴，欢迎浏览！1、有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有( )。
A、空间市场的供求关系决定了房地产租金水平B、房地产租金水平决定了房地产的收益率C、空间市场的需求又是由资产市场决定的D、房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率2、房地产贷l A、收入的变化B、对未来的预期C、政策变化D、可替代商品价格6、获取土地使用权后的最后准备工作是进行详细设计，编制工程量清单，与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。
( )A、对B、错7、在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。
( )A、对B、错8、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有( )。
A、风险因素B、资本化率C、通货膨胀率D、投资利润率9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。
( )A、对B、错答案：1、A B2、A3、B4、A5、B C6、A7、B8、A C D9、A BC D 10、B。
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测试模拟考试练习_0.doc
房地产估价理论与方法：长期趋势法及其运用测试模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差较大，否则就不适宜采用这种方法。
（ ） 本题答案：错 本题解析：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法 2、判断题 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。
（ ） 本题答案 ：对 本题解析：这是直线趋势法的突出特点。
3、多项选择题 在平均增减量法公式K=P0+（ ）A.Vi 第i 期房地产价格的实际值 B.d-逐期增减量的平均数 C.i-时期序数D.P0-第0期房地产价格的趋势值 D.i 中，字母符号描述正确的有（ ）。
E.P0-第0期房地产价格的实际值姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：B, C本题解析：暂无解析4、判断题在平均增减量法公式中，d代表逐期增减量。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析5、判断题由于加权的随意性很大，所以在平均增减量法中最好不要使用加权。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、判断题在直线趋势法公式中，α、b的值是根据最小二乘法确定的。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析7、判断题加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。
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河南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：长期趋势法概述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。
A．风险性B．营利性C．价格的波动性D．流通性2、资本化率的公式为。
A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格3、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格4、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。
A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调5、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元／㎡和2800元／㎡，该类房地产的报酬率为10％，则两宗土地价格比较。
A：甲比乙高B：甲比乙低C：甲乙基本一样D：无法判断孰高孰低E：工业用地的监测点评估价格6、货币供给层次中，为狭义货币。
A：=现金流通量B：=单位和个人的活期存款C：=+单位和个人的定期存款+其他存款D：=+++政府存款E：执行层的组织协调7、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是。
A：国家强制性。
这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行B：权利义务的对等性。
是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利和义务是对等的C：主体的特定性。
这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体D：标的的非自有性。
在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点E：执行层的组织协调9、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章10、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。
A：40B：50C：60D：70E：执行层的组织协调11、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性13、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。
A．威廉·配第B．亚当·斯密C．大卫·李嘉图D．马尔萨斯14、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格15、债务人为自己的信用投保的为__。
A．财产损失保险B．责任保险C．保证保险D．信用保险16、下列不属于管理费用的是。
A：管理人员工资B：职工教育经费C：广告宣传费D：技术开发费E：借款合同17、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力18、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。
A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表19、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。
A．需求影响因素分析B．吸纳率分析C．需求预测分析D．市场购买者的产品功能需求20、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。
A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》21、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。
A：上升B：下降C：保持相对稳定D：先上升后下降E：工业用地的监测点评估价格22、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金B．拍卖费用C．土地使用权出让金D．土地使用成本23、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。
A：热水供应系统按竖向分区B：热水供应系统按横向分区C：若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水D：热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间E：执行层的组织协调24、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。
A：43万元B：38．93万元C：39万元D：38．87万元E：工业用地的监测点评估价格25、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。
A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：无声拍卖D：有声拍卖E：现场拍卖2、长期趋势法可以用于。
A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏3、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。
A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性4、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期B．利息备付率C．流动比率D．偿债备付率E．速动比率5、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。
当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊B．甲-乙-丙-丁C．乙-丙-甲-丁D．甲-丙-乙-丁6、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书B．征地补偿的标准C．开发企业的《营业执照》和资质证书D．适用房的租用标准E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证7、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于。
A：资本供求状况B：GDP指标C：政策性因素D：国际经济环境E：社会平均利润率8、动态分析与静态分析的本质区别是__。
A．动态分析复杂B．静态分析简单C．是否考虑资金的时间价值D．国家规定9、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。
A：行政事业性收费B：水暖电气安装工程费及附属工程费C：住宅小区经营性设施的建设费用D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用E：拆迁安置补偿费10、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A：一手B：二手C：原始D：基础E：借款合同11、下列用来作为房地产证附图的有。
A：规划图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分户图E：地形图12、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。
A．估算报表B．损益表C．辅助报表D．资产负债表13、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。
A：要给被征地单位妥善安排生产用地B：要妥善安置征地范围外的拆迁户C：对征收的土地要适当补偿D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排14、应当与城市规划一起报批的是__。
A．城市黄线B．城市蓝线C．城市红线D．城市绿线15、征收集体土地应遵守的原则包括。
A：珍惜耕地，合理利用土地的原则B：保证国家建设用地的原则C：妥善安置被征地单位和农民的原则D：无偿使用土地的原则E：依法征地的原则16、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。
A．信托融资B．股票融资C．抵押贷款支持证券融资D．权益融资17、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
A．3B．6C．9D．1218、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。
A．联合代理与独家代理B．买方代理、卖方代理和双重代理C．销售代理和租售代理D．首席代理和分代理E．双重代理19、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有__。
A．其他商品的价格B．厂商对未来的预期C．生产技术的变动和生卢要素的价格D．政府的政策E．消费者的收入水平20、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。
A：国有土地出让B：国有土地转让C：国有土地租赁D：国有土地作价出资(入股)E：保留划拨土地使用权21、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。
A：贷款额B：企业信用等级C：自有资金数量D：项目风险等级E：贷款期限22、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。
A．满足感B．满意率C．效用D．满意度23、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。