最新济南长清旧城改造策划概念规划方案

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东省西部，济南市区西南侧，黄河下游东岸，泰山西北麊。

东、东北临济南市区，东南与泰安相连，南与肥城为邻，西南于平阴县接壤，西于西北邻黄河，隔河与东阿县河齐河县相望。

长清区原为长清县，2001年底由于济南的西移工程的确定，正式撤县划区。

长清区总面积为1178.08平方公里，人口总数近100万，其中城区占地面积10平方公里，人口近10万。

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长清是一个具有1400年历史的古镇。

为了推动济南市卫星城镇的建设，根据济南市的远景规划，作为济南“西移”部署的一个重要依托，长清区在远景规划上担负起了工业园区、大学园区、商贸、农高、旅游五大行政角色。

而长清旧城改造的工作正是这个发展方向的重要一环。

作为二十一世纪新开发改造的小城镇，具有相当的示范意义。

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2.?0概念整合?
2.1城市文化之人居小镇?
基于城市文化的人居小镇，是从内容和空间上延伸城市机理，由富于“理想人居环境模式”的新型小镇模式。

在城镇模式的探索中，从传统城镇到现代城镇，从“田园都市”到“新城市主义”，都反映出对“理想人居环境模式”的追求，而基于城市的文化，是指挖掘与延伸城市传统文化、新文化、现代文化内容，营造文脉继承，寻找新型经济文化发展模式的方式，创造新的城镇形态又是基于对传统文化城市的解读与发展，融入城市新的机能。

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2.2新居住模式?新产业模式?
新居住模式强调了功能的混合，将有地方特性的产业（指一类工业产业）结合服务性功能与住宅功能混合，加强城市感并产生了适应当今新型产业的工作与生活空间，创造了新的、近人的城市氛围，从近年来欧洲新型小镇中的实例中可明显感知到此点。

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富有特点的城市传统产业应得得承传，在城镇得产业发展中，专业化得倾向带来了各种不同地方个性的产业模式。

对于旅游城市，尤其是拥有悠久历史的阿旅游城市，基于旅游产业，发展新型社会微循环产业经济，是为小城镇注入活力的举措，通过对市井文化的挖掘，使反映地方特点的产业得以延续。

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2.3城市、人居环境空间得形态?
对城市结构形态的洞察，有利于进行城镇的空间形态塑造。

城市的各个片断整体的串联了场景，使小城镇空间形态唤起传统城市的记忆。

人居环境的创造迎合了人们对城市生活的依恋，也满足了人们对田园生活的追求，回归田园，也是现代城镇形态的重要特点。

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城市+园林，并举而互通，产生新的空间模式。

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2.4绿化空间模式演变?
从景观绿地体系到景观体系，从为景而观到为居而用，是不同的绿系模式。

塑造小城镇与塑造风景区是不同的范畴与目标。

而面临郊区化的城镇建设土地资源问题，不同的景观模式产生的效果是不同的。

线性绿化体系的应用能最大限度的延伸景观界面，创造宜人的城市绿化以及小区环境和组团空间。

同时，可以使线性绿地边的建筑形态产生变化，以增加城市景观的丰富性。

绿化空间的模式应与城镇建筑与外部空间的模式相结合，共同构成有特点的整体城镇空间的模式。

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3.?0规划基地?
3.1基地的位置与规模?
济南长清旧城改造建设基地位于济南市长清区东部，距济南市区约20公里。

其东侧市长清?建成区、区政府和城区配套功能与改造基地相距较近，距黄河约6公里、南水北调工程约1.5公里；距东侧的大学城约4公里，距京福高速公路约6公里。

基地西面是规划中的220国道，连接南北，兼作黄河防汛功能。

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规划基地总用地330.93公顷，包括西南面具有护城河的老城用地约63.7公顷。

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3.2基地的自然与社会环境?
3.2.?1基地的自然环境?
济南市位于北纬36度40秒、东经117度，南部为泰山山地，与列入世界自然文化遗产的泰山相邻；北部为黄河平原，与中华民族母亲河－黄河相依；地势南高北低，地形复杂多样。

境内河流较多，主要有黄河、小清河两大水系，还有南北大沙河、玉符河等河流。

湖泊有大明湖、白云湖等。

虽然济南早有“泉城”的美誉，但由于水资源的浪费河随意开发的破坏，四处清泉、边地垂柳的济南，对于泉城的称谓如今确实有些不堪重负了，加上近年来，黄河水资源严重断流，在大部分时间里，济南给人的感觉是“灰色”的。

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项目用地内，有属于文物保护建筑的大成殿、舍利塔地宫、三眼井，需要在规划中予以保留；另外，原护城河形态基本完整，可以通过整治恢复面貌；护城河的西北角有一片低洼地，适合改造成人工湖，调节护城河水位，改善小环境。

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济南全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，现辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。

全市共设54个街道办事处，64个镇，28个乡，417个居委会及4677个行政村。

城区人口近600万。

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长清旧城改造区内商业零售较为发达，零售商店和摊位达4000多家，成为长清区的商业集中地区；其中，位于峰山路，在中川路与清河街之间的黄河市场是规模较大、人气较旺的商业设施。

此外，基地内有5所学校，其中长清1中、实验中学等教育质量高，尊师重教是长清区的传统优势。

基地东侧距用地约4公里的“大学城”是重要的教育资源。

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4.?0规划设计?
4.1依据与参考?
■《城市规划编制办法》?
■《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）?
■《城市用地类规划建设及用地标准》（GBJ137－90）?
■《长清区总体规划》（未定稿）?
■济南泰成房地产公司提供关于项目策划、开发模式、周边土地状况、项目状况以及各种分析调查报告?
■规划用地地形图（1：10000，部分1：500）?
■2003年6月1日关于长清区旧城改造项目的会谈意见?
4.2规划立意与特点?
4.3规划架构?
尊重城市总体规划和道路现状，加以改造和美化；道路构架采取三横两纵一环的方式。

横向的三条路依据规划道路走向，从南到北分别为清河街，中川街，长清大道，成为联系长清区东部与济南市的主要骨架道路；纵向的道路依据道路现状加以调整，形成一长一短的南北交通；结合现状，组织了一条长、曲向环状道路，串连南北区的各个居住小区地块，路边留20－40米不等的、不均匀的绿化带兼作景观绿化长廊。

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按照不同的区位，在4各区域分别采取不同的构思，分为4部分：?
■?古城雅韵（老城），保留原有道路网，把清河路的延伸段建成古城风貌的商业街。

住宅产品以中?、高档，具传统居住特色的住宅为主，如院落式、格网独院式等。

区域以“护城河”围合。

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■?都市风采（清河街两侧），形成新型居住小区，以多层都市型住宅为主，布局部分小高层住宅，依托商业街、教育产业。

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■?花园住区（商品房区），以环境优越的花园式居住小区为主要构成，依托中央公园、水系等环境设施，布置中、高档独立式、并联式、联排式、叠加式等住宅内容。

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■?新新家园（动迁房区），按商品房开发模式，为动迁居民创造良好的居住环境品质。

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景观形成“二环”,“二点”，“一线”的构架。

由护城河沿线形成老城周边的景观是小环，较为规律，体现传统特色；由串联小区的景观绿化走廊形成大环，两端分别起始于步行街、景观商业街的中心景观节点。

在北部住宅区形成一个人工湖、一个居住区级公园为“两点”；环绕中央公园布局六个组团绿地，组成“群星捧月”的绿化系统。

通过清河街景观大道、连接老城和新城，并在旧城区形成商业步行街。

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由传统城市而来的“里坊”、“街坊”构成其基本的网格。

网格状的道路系统在整个城镇显现了其便捷、有效的土地利用、基础设施布局、交通、道路效率等优势，也在城镇结构的传统文脉延伸上语义贴切。

在大网格中形成小网格道路结构，通过道路网格密度控制，加强老城区、分中心区的中心感，形成更多的商用街面，为社会微循环产
业的发展创造了条件。

在以住宅为主的新建居住小区，通过曲线的补充道路串联生活性、景观功能，增强城市的可识别性。

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通过网格与曲线的疏密变化，控制与形成了具城市感的区域和组团中心以及田园般的城市景观系统。

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城镇的空间构成以体现尺度亲和为原则，所创造的滨水空间，将较长的景观界面献给了用地地块；而其组合的城市外部空间是“有度”的小城镇外部空间。

正是由于其亲和尺度的外部空间构成，形成了小城镇空间结构形态的特色之一。

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在老城中，每个组团分中心的细胞单元成为组团小区空间发展的轴心，被“街坊化”了的单元由网格化主干道路、环状绿系串联。

单元细胞由中心区公建、特色产业、步行街和住宅、底商店面组成，而不同的形态与内容造就了每个单元的不同特色。

其“功能混合”的模式顺应了当今城镇的发展，为城镇聚敛人气，特色开发创造条件。

加密了中心区街道网格创造了较长的商用街面。

延伸了传统城市的机理。

在新建区，单元细胞以绿核为中心，形成向心聚合的邻里空间。

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规划在不同区域的空间组织构想是采用多样化，多层次的特色风格的空间形态，具特色民居的空间形态由不同的组团构成。

在风格上有以下内容：?
■?老城区“古城雅韵”――特色风貌住宅区，以3－4层低层住宅为主，形成低层高密度的空间特征内容有：独院住宅，联排住宅，下店上住住宅，叠加别墅复式住宅，多层住宅。

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■?原建成区“都市风采”——城市住宅区，以5－6层住宅为主，也考虑8层电梯房，局部采用11层小高层住宅，形成层数多样，密度中等的都市型空间特点。

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■?新建区“花园住区”――舒适型新型住宅区，房型有独立住宅，联体住宅，?复式叠加住宅，多层住宅等，层数以中低层为主，建筑密度以中低层为主。

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■?新建区动迁住宅“新新家园”――多层住宅为主的经济型住宅区，中等密度，中等高度。

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清河街是连接清河区行政中心和老城区的重要东西向大道，东面已建成4快2慢3块板的60米建筑红线道路。

在基地内，清河街变为16米机非混合道路，两侧各设22米绿化加步行系统，以降低车速，增强商业和文化生活氛围；道路南侧布置11层小高层住宅或商住用房，其裙房作为邮电、银行、保险、书店等文化服务性的商业用房；路北形成市场式商业街坊，建筑以2－3层为主，增加临接的延展面，保持原黄河市场的连续性。

清河街景观大道延伸至旧城区，截面改变为24米，是人行步行街，步行街建筑以传统模式，建筑功能也是以传统产业店面为主，通过建筑红线界面的变化形成小型步行广场、旷地空间。

整个清河街串联了不同的景观广场、绿地及庭院等景观节点。

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4.4道路与交通组织?
围合基地的道路：西侧是220国道（规划建筑红线间距约80米*），东侧为峰山路（规划道路红线约为30米*），南侧是龙泉街（规划道路红线约为30米*），北侧是东西向规划道路（红线约30米*）。

区内主干道路以三横两纵形成基本骨架，其红线宽度分别为：?
道路方向?道路名称?道路红线?
东西向道路?长清大道?30米*?
中川路?70米建筑间距*?
清河街?60米建筑间距?
南北向道路?东北关街?30米*?
峰山路?30米*?
*道路红线宽度应根据总体规划调整。

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规划作为景观绿轴道路的曲线环，道路红线16米，两侧留有20－40米不等的绿带作为景观长廊。

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以基本网格形成的次级道路，为土地的合理利用创造了有利、有效的条件。

次级道路红线宽度12－16米，是生活性、城镇支路，道路截面设机非双向各两个车道。

道路连接各组团小区级道路。

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组团小区级道路以分中心围合道路为主要道路构架，红线宽度112米，设双向两个车道和人行道，地块较小的小区内，组团小区级道路为7米，机非混合。

各分中心区依靠内部加密的网格道路，形成商用街坊界面，道路以密度换宽度；分中心区处的组团级道路则以“松驰”的道路线形发散开去。

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区域的主干道路承担了中心区各大公共功能区的交通，次级道路为城镇生活性道路，串联了各组团小区，而组团小区道路为各自所在的组团服务。

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区内的主要对外交通是向东方向，因此东西向道路以对外交通为主；区内南北向交通主要用于生活服务。

公共汽车站在交通主要位置布置，不进入老城，两处港湾式站点分别布置于东北关街和长清大道。

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在城镇的中心区，邻近大型公共设施的区位，如服务区、中心商业区、布置大型公共停车设施，并结合港湾式公共车站设公共汽车调度站、出租车调度站等公共交通设施。

区内各小区地块的停车设施按有关规范指标分散布置。

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老城内设置步行街，作为旅游、商业和生活服务用；老城内道路加密，路幅变窄，通过辅道服务于步行商业街物流供应。

清河街是延续长清城区的道路，也是景观性商业街。

在北区形成大型城镇公园绿地――中心公园，是步行交通的主要集散点。

中心公园三面有独立住宅环布，北区于老城结合处低洼地设人工湖；曲线型的景观环路两侧的带形绿地成为步行和慢跑的场所，也是旅游性景观道路。

线性步行系统沿生活性次干道布局，可沿路到达六个不同特色的组团小区分中心。

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环护城河设游船作为休闲项目，于人流主要集散点布置游船码头，是水上观光游览设施。

沿途可领略滨水的建筑组合景观、桥体以及商业街等景观节点设施。

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4.5绿化与景观系统?
景观系统因地制宜，点线面结合。

景观形成“二环”，“二点”，“一线”的构架。

由护城河沿线形成老城周边的景观是小环，较为规律，体现传统特色，通过清河街景观商业街连接老城新城。

由串联小区的绿化景观走廊形成大环。

在北部住宅区形成一个人工湖，一个居住区公园“两点”，环绕中心公园布局六个组团绿地，组成“群星捧月、绿链
串珠”的景观绿化系统。

南区的景观系统以文化景观为主，老城区与护城河水系作为长清标志性景观形象，以“口”字环状水系作为城镇线性景观系统导向。

北区以自然景观为主，通过绿化景观走廊串联中心公园，小区绿地和人工湖。

城镇中心公园作为面状主要集中景观绿地，形成向心型景观布局。

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利用历史文物级旅游景观设置与老城文化主题的中心区，并与其共同构成组合的中心景观，捏合旅游资源；以大成殿，三眼井，舍利塔地宫遗址和新建的庆贺街，东门桥，街心亭，西门台等成为整个老城景观系统的主要景观节点。

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作为老城城镇中心节点景观，空间内容丰富、特性明显、界面绵长，休闲、娱乐、购物、景点等旅游设施集中且有吸引力。

在新建中心公园布置文化游乐设施，以符合现代城镇的生活、功能要求。

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两处中心景观节点分别是以人文、自然景观形成特点，并由景观绿化长廊串联。

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清河街景观商业街、老城步行商业街也串联了多处广场、绿化、旷地、庭院等景观节点。

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小区采用集中和契形绿化系统，在空间形态上区分了组团小区，集中绿地布局由景观绿化长廊串联，形成了集中规模，也使居民具有归属感和安静、优美的居住环境。

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城镇内的主干道（道路红线30米）两侧各留有10米绿化带。

道路的双向机动车道由2－3米绿化带分隔；街道上非机动车道与人行道之间以绿化带和行道树分隔；沿曲线环路设20－40米自由形的街边绿化带，结合步行系统，适合人的活动。

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4.6建筑形态控制?
在建筑形态的塑造上应产生强烈个性的建筑与外部空间，并以这种组合形态吸引居者和游客。

在聚合性较强的清河街景观商业街区，利用体形较大的公共建筑，如超市、百货商场等功能形成较大的建筑体量和高度，清河街东端地块结合市场的开发，布置高层建筑，也是区域的制高点建筑，使原黄河商场在空间上提高层次，向现代商业街过渡。

商业街南侧结合商业裙房布置小高层商住、住宅，以符合较宽的商业街尺度，通过广场、高层、小高层建筑、商业街坊成为地标性的建筑群落工制高点。

同时，也使空间形态具城市感。

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老城区步行街两侧建筑以2－3层为主，高覆盖率的建筑布局产生了传统商业街的外部空间特点。

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老城内以“中国民居”“合院住宅”“小开间商业界面”为主导建筑风格取向，其建筑风格与外部空间的构成有其不同的特点，倾向于合院民居、九格网、内庭院、街头广场等特点；清河街景观商业街两侧以现代风格为主；动迁房以简洁的现代风格为主；北区底层商品房部分以田园别墅风格，结合有机建筑、自然生态建筑风格布置不同的风格组团；多层住宅以体现都市风情为风格取向，以现代坡屋顶建筑为主，强调建筑的环保与节能特征，尺度亲和，用料自然，立面构成简洁而富有生活气息。

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4.7分期建设?
根据用地计划，镇区的分期建设分为三期，一期之中分为前期与后期；一期用地为清河街两侧用地范围和“新新家园”动迁用房的部分地块，前期部分于清河街以南的部分区域，后期部分则为清河街北侧的商业街坊和部分居住小
区；二期用地是本次规划用地中部的“都市风采”地块以及老城区的部分可开发地块；三期是“花园住宅”和老城区未开发地块。

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4.8公用设施规划布局?
南区部分集中了公共设施的主要部分：中学、商业设施（包括商场、商业步行街）、公共服务等公共设施；北区在中心公园内设置文化馆等娱乐、游乐设施，并在连接大学区的长清大道北侧设一所九年一贯制学校，其中布置一处400米跑道的运动场；在用地中部设一座地段医院，各小区按规范配置幼托设施和相关服务设施。

居住区级的商业、服务设施结合清河街商业街以及老城步行街设置。

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在邻近交通枢纽、主干道路用地布置公共交通枢纽设施和公共停车场（库），布置两处港湾式公共车站，社区间调度等设施。

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城镇变配电设施由总体规划确定电源，在老城区、清河路商业街市场用地地块、各规划居住小区分别设10KV箱式变配电站，由低压线路送电至用户。

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供水管网接自城市自来水干管，按居民生活用水量标准最高日250L/人.天，公共建筑用水10L/天m2，市政绿化用水2L/?m2天，未预见用水10％估算用水总量。

居住小区内采用二路供水，消防管网在区内构成环网，每个组团作为一个消防单元，消防水泵流量应满足用水量最大的一栋建筑消防用水。

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燃气根据总体规划设调压站、天然气储气罐等设施；?
污水管网并入城市污水总管。

雨水管网除就近排入河道外，接入城市雨水管网，区域排水采用雨、污分流制，拟设中水管网，以节水节能。

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弱电设施电话采用宽带网系统，每户按二门电话计，公建按每30平方米1门，采用小区局域网或ADSL宽带上网。

有线电视引入市有线电视台的双向传输电视系统，每户接入二只电视终端。

楼宇对讲系统采用可视式带报警的楼宇对讲系统，并与小区物业管理连通。

居住小区将建成具有智能化，信息化的住宅小区，实现用户水、电、气远程抄表。

同时采用综合布线系统，电话或电视均能在各自的平台上上网。

增强小区内安全保卫系统，采用周边报警及监视，灯光控制系统。

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公共配套设施根据总体规划定点、管道接入城市管网。

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各组团小区分中心都设置相关相应规模的公共设施，包括商业服务（包括商业街等）、管理中心、幼儿园、敬老院、小区级变配电、上、下水设施、燃气等设施，小区的垃圾处理采用有机、无机分离方式集中处理，设垃圾收集站，由垃圾袋（筒）分别收集，由物业部门统一运往垃圾收集站。

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公厕结合公建、中心公园及小区会所等布置。

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区域的消防应按总体规划以及消防专项规划确定消防指挥中心的定点。

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区域内采用集中供暖设施，能源接自城市热点站等，区内设热交换站等设施。

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节能与环保：用电设备选用高效，低能耗节能产品；根据使用功能情况设置必要的控制方式，以降低运行费用。

重视保温材料的选用和安装，以减少不必要的能量损失。

对空调通风设备采用必要的消声、隔振措施，以满足环
保要求。

排风出口位置设置避开人员行走区域，并达到环保要求。

鼓励使用太阳能设施，建筑设计应考虑相关设备的安装与环境视觉措施。

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4．9?防洪?
基地西面即将修建的220国道可以作为防洪堤坝。

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在护城河以北利用低洼地规划一个人工湖，可以作为防洪抗旱，为护城河调节水位。

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用地的标高竖向，应按有关防洪标准确定场地、道路标高。

防洪设施应按总体规划确定的有关措施落实、实施。

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5.0各项经济技术指标?
■?地块主要控制性指标一览表?表1?
地块编号?用地性质?用地面积（公顷）?容积率?建筑面积（万平方米）?
A-1?R1?3.487?0.7?2.4409?
A-2?R1?2.499?0.7?1.7493?
A-3?R1?0.403?0.7?0.2821?
A-4?G1?0.577?-?0?
A-5?R1?0.341?0.5?0.1705?
A-6?R1?1.787?0.3?0.5361?
A-7?R1?2.492?0.35?0.8722?
A-8?C2?9.669?1.5?14.5035?
A-9?R1?2.37?0.4?0.948?
A-10?R1?2.419?0.4?0.9676?
A-11?R1?1.063?0.7?0.7441?
A-12?R1?2.002?0.35?0.7007?
A-13?R1?1.696?0.35?0.5936?
A-14?G1?5.885?-?0?
A-15?G1?3.44?-?0?
A-16?G1?0.937?-?0?
A-17?G1?1.918?-?0?
A-18?C7?1.59?0.2?0.318?
A-19?C6?2.663?0.5?1.3315?
A-20?C7?0.436?0.2?0.0872?
A-21?C6?1.529?0.5?0.7645?
A-22?C6?4.675?0.5?2.3375?
B-1-1?C2?7.734?2.5?19.335?
B-1-2?C1,?C2?2.224?3.0?6.672?
B-2?R2,?C2?8.401?1.5?12.6015?
B-3?R2?5.564?0.25?6.955?
B-4?R2?6.131?0.25?7.66375?
B-5?C6?7.664?0.5?3.832?
C-1?R2?14.69?1.25?18.3625?
C-2?R2?73695?1.25?9.61875?
D-1?R1?13.99?0.35?4.8965?
D-2?R1?9.527?0.5?4.7635?
E-1?R2?17.78?1.0?17.78?
E-2?R2?12.88?1.3?16.744?
F-1?G1,?C3?7.694?0.1?0.7694?
F-2?R1?12.61?0.35?4.4135?
F-3?R1?19.49?0.5?9.745?
F-4?R1?15.27?0.7?10.689?
F-5?C6,?C4?12.49?0.5?6.245?
G-1?R2?25.77?1.3?33.501?
G-2?R2?13.55?1.3?17.615?
H-1?C5?0.51?1.0?0.51?
H-2?G1?7.989?-?-?
H-3?S1*?42.33?-?-?
总计?-?330.93?平均0.73?242.0597?
*道路用地根据总体规划应作相应调整?
注：H2地块为“景观长廊”用地总和；?
H3为城市道路总和，不含小区内部道路。

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■?济南长清旧城改造策划概规土地使用分类一览表?表2? 大类?中类?
代码?名称?代码?名称?
R?居住用地?R1?一类居住用地?
R2?二类居住用地?
C?公共设施用地?C1?行政办公用地?
C2?商业金融业用地?
C4?体育用地?
C3?文化娱乐用地?
C5?医疗卫生用地?
C6?教育科研用地?
C7?文物古迹用地?
S?道路广场用地?S1?道路用地?
G?绿地?G1?公共绿地?
■?用地平衡表?表3?
用地性质?用地面积（ha）?百分比（％）?
居住用地?231.59?69.96?
公建商业用地（不含组团小区商业用地）?20.13?6.12?
医疗教育用地?5.23?1.58?
集中绿化用地（不含小区集中绿地）?31.65?9.56?
道路用地（含城市道路绿化，不含组团道路）?42.33?12.78? 总用地?330.93?100?
*道路用地根据总体规划应作相应调整?
■?主要技术经济指标?表4?
总用地?330.93公顷?
总建筑面积?242.06万平方米?
规划用地平均容积率?0.73?
平均建筑密度?25％?
集中绿地率?10％?
居住小区绿化率?≥40％?
商业建筑面积?40.51万平方米?
居住建筑面积?203.74万平方米?
医疗教育建筑面积?约3.51万平方米*?
*老校区改造按教育专项规划。