2011年苏州都市vip项目商业深化方案
苏州市人民政府关于批转苏州市商业特色街区建设改造提升三年行动计划的通知
苏州市人民政府关于批转苏州市商业特色街区建设改造提升三年行动计划的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2009.02.20•【字号】苏府[2009]30号•【施行日期】2009.02.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务综合规定正文苏州市人民政府关于批转苏州市商业特色街区建设改造提升三年行动计划的通知（苏府〔2009〕30号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：经市政府同意，现将市商业特色街区建设领导小组制定的《苏州市商业特色街区建设改造提升三年行动计划》转发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府二○○九年二月二十日苏州市商业特色街区建设改造提升三年行动计划特色商业街区是展示城市形象的标志性窗口，是传承城市文化、彰显城市特色、提升城市生活品质的重要载体，也是扩大内需，提升消费、增强城市综合竞争力的主要途径之一。
为此市政府于2008年下发了《加快苏州商业特色街区建设改造提升的指导意见》。
为了贯彻落实指导意见，进一步明确商业特色街区建设的工作思路和目标任务，特制定本计划，具体内容如下：一、指导思想和发展目标指导思想：认真贯彻落实科学发展观，坚持“科学规划、挖掘文化、强化特色、提升层次”的原则，按照“市统一领导，各市、区全面负责、具体实施”的要求，把商业特色街区打造成为美化城市面貌的新景观，体现城市商贸繁荣繁华的新载体，传统内涵和现代时尚相融合的新名片，商贸和旅游互动的新亮点，为中外消费者创造优美舒适的购物休闲环境。
发展目标：以“培育特色、完善功能、加强管理、创建品牌”为目标，秉承“高品位打造、精细化建设、专业化经营、规范化管理、优质化服务”的发展理念，到2010年底，创建由市政府命名的市级商业特色街区20条；力争创建2条由国家命名的“中国著名商业街”或“中国特色商业街”。
到2011年底，形成一套比较完善的商业特色街区长效管理办法。
演艺中心定位与设计规范专题研究
借鉴案例——珠海海泉湾梦幻剧场
整体概况
珠海海泉湾梦幻剧场具有三层楼高的表演空间，净空高14米，能容纳1170多位 观众，座椅分为贵宾席、嘉宾席和普通席，三分之一的座椅具有 360 度旋转等特 殊功能，是目前国内舞台、灯光、音响设施最为先进，功能最为齐全的大型剧场 之一；开业至今，已成功承办了中国南方新思路模特大赛总决赛，惠普、联想集 团、西门子、微软等国际知名公司隆重大型会议、庆典仪式、新闻发布会等，同 时平日夜档均有大型专业艺术商业演出。
芭蕾舞团芭蕾舞团表演剧目苏show苏show罗密欧与朱丽叶肖邦的诗邂逅摇滚剧院宣传近期演出信息201111201112演出信息编号剧目名称演出单位个人演出时间演出地点票价太湖黄金水岸2011金秋戏曲群英汇王君安福建省芳华越剧团20111118大剧院vip48038028018010060太湖黄金水岸2011金秋戏曲群英汇王君安福建省芳华越剧团20111119大剧院vip48038028018010060太湖黄金水岸2011金秋戏曲群英汇梅韵飘香京剧群英会京剧泰斗梅葆玖携手各大京剧名家北京京剧院梅兰芳京剧团20111125大剧院vip88068038028010080太湖黄金水岸2011金秋戏曲群英汇珍珠塔无锡市锡剧院20111126大剧院vip38028018010060莎翁经典仲夏夜之梦英国tnt剧院话剧20111127演艺厅vip200150100翱翔世界的东方夜莺黄英独唱音乐会2011123大剧院vip88058038028018080上海有艺思文化经济有限公司2011124演艺厅vip200150100黑白琴键上的较量音你而变钢琴音乐会andreaskernpaulcibis2011129大剧院vip30020010060圣诞奇妙夜纽约哈莱姆黑人歌手音乐会哈莱姆黑人灵歌团20111223演艺厅vip30020010010天鹅湖庆祝上海银行苏州分行开业一周年俄罗斯皇冠芭蕾舞团20111224大剧院vip8805803801801005011胡桃夹子俄罗斯皇冠芭蕾舞团20111225大剧院vip8805803801801005012红白蓝新春三部曲之德国汉堡交响乐团20112012新年音乐会德国汉堡交响乐团20111230大剧院vip6805804803802801808013红白蓝新春三部曲之来自郁金香的问候荷兰马兰多轻音乐团20111231大剧院vip6805804803802801808014红白蓝新春三部曲之今夜无人入睡意大利托斯卡尼尼爱乐乐团201211大剧院vip12801080680480280180从201111至201112共计安排14场国内外的文艺演出融合了古今中外各种类型的文艺演出演出格调以高雅浪漫
苏州酒店式公寓市场调研报告
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
枫华广场
推案流程
2012.4.22
5.12
首次开盘推出
3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
加推5-6F, 约88套，
营 销 推 广
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
枫华广场
新城地产
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层
高 装修标准
价格 主力面积 主力总价
产品类型
枫华广场 金枫南路 商业综合体 地上13层 13.8万方
效果图，实景图
5.2米
毛坯 折后8000元/平米
50平米 40万
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
优惠
合计
13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行
1 2 3 4 5 6 7 8
7800-8500
东渡银座
2.9 50-70，现房
8500
吴宫馆
4.95
40，通透 6288起，7000
都市VIP
4.5
50-63 10000（精装1800）
去化面积 （㎡）
21853.42
8190.32 5336.79
4582.42
3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
婚庆项目营销策划方案
婚庆项目营销策划方案（本计划书为word格式，下载后可自由编辑）四）市场推广和广告投放12五、营销过程的管理与控一、市场环境分析 （―）消费者需求现状2（二）公司简介3（三）公司经营理念4（四）公司特色4二、营销策略（―）品牌定位5（二）市场定位5（三）目标市场选择5（四）SWOT 分析5三、渠道分析6四、营销策划方案7（一）市场准入机会7（二）销售定位8（三）产品定位1013（一）对营销人员的管理和控制13（二）年度计划控制14（三）盈利性14（四）对顾客满意程度的控制15 目录六、财务预算15（一）资金计划17（二）财务分析18（三）财务风险与对策20圆梦婚庆营销策划方案一、婚庆公司的市场环境分析：随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众对生活质素的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗在不断产生变化，从而诞生了有一定规模符合我国国情的婚庆市场，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国婚庆文化走向更个性化和时尚化以及复古文化趋势，这已成为当今社会的又一流行趋势。
（一）消费需求现状：全国结婚产业调查统计中心2010年3月发布的《中国结婚产业发展调查报告》显示，我国最近5年来平均每年全国有811.36万对新人登记结婚，其中仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币。
目前全国每年结婚新人近1000万对，仅福建省2010年就有34万对新人注册结婚。
新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费。
在新婚消费方面，88.4%的新人需要拍摄婚纱照；49.14%的新人计划请婚庆公司为他们举办婚礼；78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴；36.83%的新人要为新娘购买婚纱；67.66%的新人安排蜜月旅游。
在结婚人群保持稳定的基础上，目前婚庆消费总额还在不断增长。
根据国家民政局的统计数据，全国2007年因婚礼当日而产生的消费接近3000亿元,到2008年将上升到了5000亿元。
苏州市人民政府关于表彰2011年度苏州市服务业目标考核先进集体和个人的通报
苏州市人民政府关于表彰2011年度苏州市服务业目标考核先进集体和个人的通报文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2012.03.26•【字号】苏府[2012]70号•【施行日期】2012.03.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】服务贸易正文苏州市人民政府关于表彰2011年度苏州市服务业目标考核先进集体和个人的通报（苏府〔2012〕70号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会，市各委办局，各直属单位：2011年，在市委、市政府的正确领导下，在各地、各有关部门和单位的共同努力下，我市圆满完成了服务业发展各项目标任务，为推进科学发展、建设“三区三城”作出了积极贡献，并涌现出一批先进集体和个人。
为发扬成绩，激励先进，市政府决定对张家港市人民政府等12家优秀和先进地区、市发改委等11家先进单位、张家港保税物流园区等12家先进服务业集聚区以及周佳康等46位先进个人予以通报表彰。
希望受表彰的单位和个人珍惜荣誉，再接再厉，再创佳绩。
全市各级、各部门和单位要以先进为榜样，进一步解放思想，开拓创新，真抓实干，为加快全市服务业跨越发展、建设“三区三城”和率先基本实现现代化作出新的更大贡献。
附件：2011年度苏州市服务业目标考核先进集体和个人名单二○一二年三月二十六日附件2011年度苏州市服务业目标考核先进集体和个人名单一、优秀和先进地区（12家）（一）优秀地区。
张家港市人民政府常熟市人民政府太仓市人民政府昆山市人民政府吴江市人民政府吴中区人民政府沧浪区人民政府苏州工业园区管委会（二）先进地区。
苏州高新区管委会相城区人民政府平江区人民政府金阊区人民政府二、先进单位（11家）市发改委（市服务业发展办公室）市科技局市财政局市国土局市商务局市文广新局市旅游局市统计局市金融办市国税局苏州地税局三、先进服务业集聚区（12家）张家港保税物流园区江苏常熟招商城太仓LOFT工业设计园花桥国际商务城吴江现代物流产业集聚区中国珍珠宝石城苏州工业园区国际科技园苏州科技城金枫路创新创意产业街区苏州市平江科技创业园江苏苏州大学科技创业园苏州工投科技创业园四、先进个人（46人）周佳康何中民张杰张光宇金梦逸项新力高国华顾嵩汪军徐大赞孙黎萍顾勇蔡迅张弦王华龙毛文渊刘代江叶喜春于可人彭艳徐征冯坚王坚钱苏扬姜夏风孟旭郭建伟姜艳许健儿顾栋胜郁云桥周炜陆晓红惠人钱庆华孙振邦夏永华奚震威史琛浩李明蔡霆赵建树袁敏沈铁毅壮子阳洪璐。
苏州工业园商业商圈调研报告_高档百货-108PPT
新兴商圈——高新区商圈
所处板块：新区狮山板块 消费民众：高新区的居民，附近学校学生， 还有追求新鲜时尚的年轻人。 交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。 商业格局：美食，休闲，娱乐，购物 综合消费指数：★★★☆ 总评： 绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州 城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众 多， 车位充足等多项优势，打破了传统的 购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。 是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。 劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使 得商圈商业氛围不佳。
人均消费支出:14500元
人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长
经济状况——部门经济
国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6%
300 200 居民吃、穿、用消费额（限额以上） 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
批发零售业额:920亿,增长16.7%
本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。
解读圈层商业业态布局规划
业店及专卖店、购物中心、超市 及便利店。 古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或 已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原 则的前提下相应发展。
亿元
人均可支、消费支出走势
20000 15000 10000 5000 14451 12361 9272 9783 18532 16276 12877 14500
20110402万科金阊新城项目营销策划1430213275
本报告是严格保密的。
7 7
宏观市场背景：宏观大势下，价格突破空间有 限，刚需产品存在市场机会.
苏 州 版 限 购 令 本市 户籍 已有一套住房，限购一套住房 已有两套住房，暂停向其售房
提供累计1年以上个人所得税证明或社 会保险证明，限购一套 不能提供累计1年以上个人所得税证明 或社会保险证明，暂停向其售房 影响评估
2011 2季度 3季度
旭辉上河郡，24万方
本案入市 4季度
2012 1季度
浒墅关板块
剩余74.5万方
旭辉朗香郡，46万方 朗地南山郡，3万方 丹景廷，1.5万方 天地源地块，10万方 中梁地块，10万方 水漾花城，31万方 华润橡树湾，36万方 首开班芙春天，34万方 重要竞争
平江新城
剩余20万方
成交单位 板块 地块坐落
平江区城 北东路南、 42545 江宙路西 平江区江 浙江中粱 平江 宙路东、 20383.3 臵业 新城 平河路北 平江区江 宙路西、 23660.1 平河路北
基地面积 最大可建筑 出让年限 总成交价 楼面价 容积率 用途 (㎡) 面积(㎡) (年) (万元) (元/㎡) 102108 40767 47320 ≤2.4 ≤2.0 ≤2.0 居住、 商业 居住 居住 70 40 70 70 148000 7122
本报告是严格保密的。
3
品牌目标——万科苏州高端项目全面开花之后的转型之作，
进一步巩固品牌影响力，进军苏州北部区域的首个项目。
本案： 刚需型产品 万科尚玲珑 公寓 22000元/平米 万科中粮本岸 别墅 >1000万/套
万科新都会 综合体 别墅>400万/套
万科金色家园 公寓、商业 17000元/平米
苏州市人民政府办公室关于印发深化市属行业协会商会改革实施细则的通知-苏府办[2014]211号
![苏州市人民政府办公室关于印发深化市属行业协会商会改革实施细则的通知-苏府办[2014]211号](https://img.taocdn.com/s3/m/1632be3a580102020740be1e650e52ea5418ce5b.png)
苏州市人民政府办公室关于印发深化市属行业协会商会改革实施细则的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 市政府办公室关于印发深化市属行业协会商会改革实施细则的通知苏府办[2014]211号各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：经市政府同意，现将《深化市属行业协会（商会）改革实施细则》印发给你们，请认真贯彻实施。
苏州市人民政府办公室2014年12月3日深化市属行业协会（商会）改革实施细则为全面深化和推动市属行业协会（商会）改革，根据市委办、市府办《关于深化苏州市属行业协会（商会）改革的实施意见》（苏委办发〔2014〕43号），特制定本实施细则。
一、改革对象本实施细则所确定的市属行业协会（商会），是专指市属行业性社会团体，重点是工商经济类行业社会团体，不包括联合会、学会、研究会等联合性、专业性、学术性社会团体。
二、改革目标（一）2014年，总体完成市属行业协会（商会）与行政机关（包括党委、人大、政府、政协，工商联和各民主党派，各类事业单位）全面脱钩改革，基本标准是“五个分离”。
（二）2015年，基本建立现代行业协会（商会）制度。
行业协会（商会）普遍建立自主决策、自律管理的工作机制，建立公平公正、诚信守信的责任机制；承接政府转移的部分职能，依法进行，规范有序；承接公共服务，纳入政府购买服务与政府采购的制度体系。
（三）整体推进政府向行业协会（商会）转移部分职能、行业协会（商会）承接公共服务、行业协会（商会）“一业多会”试点等配套改革。
三、改革要求（一）推进行业协会（商会）机构与行政机关分离。
1．从2014年开始，新成立的行业协会（商会），实行直接登记制度，由民政部门直接受理和直接登记。
苏州相城区商业综合体10.17
2.1 设计思
该地块位于苏州市相城区商业经济圈内，华元 路与相城大道两大商业空间轴线交汇处，地理位置 优越，突现城市形象.
城市形象
商业经济圈
苏州相城区新都市广场概念规划方案设计
The design of Suzhou Xiangcheng District commercial complex concept planning
2.2 设计目标
通过市民广场与商业的综合打造，作为本区域的商业发展引擎，吸引周边及外围人流，带动本区
域及周边商业的快速发展。
将“多业态集约化一站式消费”理念引入本次设计，以“购物中心—shopping mail”作为项目 的总体形象和灵魂，促进市级商业中心的改造，并带动周边土地价值的提升。
赋予项目“都市休闲生活商业中心、品牌荟萃潮流制造地”——鲜明生动的人文个性， 与目标消费群体建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促进消费消费行为。
苏州相城区新都市广场概念规划方案设计
The design of Suzhou Xiangcheng District commercial complex concept planning
3.4 5#楼平面图
5#楼9层平面图
单层建筑面积：1125㎡
苏州相城区新都市广场概念规划方案设计
The design of Suzhou Xiangcheng District commercial complex concept planning
11#
苏州相城区新都市广场概念规划方案设计
The design of Suzhou Xiangcheng District commercial complex concept planning
某商业广场幕墙工程深化设计方案(47页)
永升集团雅典娜商业广场幕墙工程深化设计方案招标文件招标文件编号：YSJT2010-01工程名称：雅典娜商业广场幕墙工程工程地址：克拉玛依市苗园路以北，迎宾路以西招标人：永升建设集团有限公司雅典娜商业广场项目经理部二零一零年四月目录第一章投标邀请书┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3 第二章投标人须知┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈4 第三章合同文本┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17 第四章设计要求┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈21 第五章图纸及规范┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈25 第六章附件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈27前附表序号内容1 工程名称：雅典娜商业广场幕墙工程深化设计招标人：永升建设集团有限公司雅典娜商业广场项目经理部建设地点：克拉玛依市苗园路以北，迎宾路以西招标范围：幕墙深化设计招标方式：邀请招标指令工期：招标人要求2010年4月20日前上报深化设计方案。
4月25日由招标方完成评审确定方案，由中标人在5月20日前负责提供完善的经建筑设计单位及相关部门审批或审核通过的加盖图纸章及相应专业注册工程师（如建筑、结构）签字的施工图纸（蓝图）十二套。
并提供电子版一份。
2 购取招标文件及发放施工图纸时间：2010年4月6日～8日10：00～19：00时(北京时间)；地点：永升房产公司405办公室。
3 投标保证金：人民币5万元（转账、现金或汇票），资料费2000 元，时间为领取招标文件时，资料费售后不退。
4 书面提问传真截止时间：2010年4月10 日18：00时(北京时间)；传真号：联系人：赵丽华5 招标答疑会时间：2010 年4月10日11：00时(北京时间)；地点：永升公司二楼会议室（克拉玛依市阿山路42号）6 发放补遗文件时间：2010年4月11日18：00时前(北京时间)；地点：永升公司二楼会议室（克拉玛依市阿山路42号）递交投标文件截止时间：2010年4月20日15：30～16：00时(北京时间)；7地点：永升公司二楼会议室（克拉玛依市阿山路42号）8 开标时间：2010年4月20日16：00时(北京时间)；地点：永升公司二楼会议室9 投标有效期：递交投标文件截止日起90天第一章投标邀请书1、雅典娜商业广场工程由广东省建筑设计研究院设计，永升建设集团有限公司高层建筑分公司为工程主体施工单位，工期要求2010 年10 月30 日主体封顶。
苏州市人民政府关于下达苏州市十大民生工程2011年工作任务的通知-苏府[2011]48号
![苏州市人民政府关于下达苏州市十大民生工程2011年工作任务的通知-苏府[2011]48号](https://img.taocdn.com/s3/m/13254a1278563c1ec5da50e2524de518964bd3e6.png)
苏州市人民政府关于下达苏州市十大民生工程2011年工作任务的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 苏州市人民政府关于下达苏州市十大民生工程2011年工作任务的通知（苏府〔2011〕48号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：为加快推进我市十大民生工程建设，根据市委、市政府《关于全面实施苏州市十大民生工程的意见》（苏发〔2010〕2号）要求，现将苏州市十大民生工程2011年工作任务分解下达给你们，请认真组织实施。
市政府将对民生工程各项工作目标任务实施动态管理，具体工作由市发改委牵头负责。
各地、各部门应于年中和年末分别组织一次自查活动，并将结果报市发改委，由市发改委将完成情况汇总上报市政府。
各地、各有关部门要明确责任，加强配合，扎实推进，确保我市十大民生工程年度工作任务顺利完成。
苏州市人民政府二○一一年三月十五日苏州市十大民生工程2011年工作任务分解表序号年度工作任务牵头责任单位一富民工程1城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右。
市发改委、农办、统计局2（1）实施更加积极的就业政策，全市实现新增就业16万人，帮助城镇失业人员再就业4万人，城乡就业困难人员实现就业4万人，城镇登记失业率控制在4%以内。
（2）巩固创建充分就业社区（村）成果，创建充分就业社区（村）保持在95%以上，积极探索建设24个充分就业“示范社区”。
（3）组织提供10万个高校毕业生就业岗位，确保苏州籍应届高校毕业生年末就业率达到95%以上。
（4）积极创建国家创业型城市，全年新增创业孵化基地24个，创业培训1万人以上。
苏州房地产之凤凰国际书城深化设计方案p
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】第一章深化设计总说明1项目概况苏州凤凰国际书城由“凤凰出版传媒集团”投资12亿元兴建。
凤凰出版传媒集团是中国出版行业的首家百亿集团，位居全国文化企业30强出版发型类之首，致力于成为全国文化产业重要战略投资者。
凤凰国际书城由旗下的苏州凤凰置业有限公司负责建设，江苏新华发行集团负责经营。
本工程位于苏州市金鸡湖西市域CBD核心区，南面苏华路，东临星桂街，北靠苏雅路，西临星都街，为一类超高层建筑，建筑防火等级一级。
项目占地15860平方米，总建筑面积205965.54平方米，地下建筑面积41285.1平方米。
项目与苏州老城区相距约3千米，是苏州工业园区重要区位，也是苏州市政府着力打造的核心区域。
毗金鸡湖，瞰古城厢，现代大道、东环路高架、苏嘉杭高速环绕四方。
书城负一层与苏州轨道交通一号线星海街无缝对接，地理位置、交通优势无可比肩。
整个主体是由地下负三层到5楼的裙楼，37层的西塔以及44层的东塔组合而成。
负一层到五层为商业裙楼，定位为超大规模的苏州凤凰国际书城，它是华东地区最大的书城，同是也是一个大型文化综合体。
凤凰集团联手江苏广电，在书城内特设超5星级多厅影城。
学习、娱乐、购物、餐饮、交流可以一站式完成。
西塔为酒店式公寓，建筑面积约为4.7万方，提供酒店式称心服务，打造奢华名宅。
东塔为5A级写字楼，建筑面积约为7.4万方，适合国际化企业，国内高端企业以及高智能办公室。
2设计依据和设计原则2.1设计依据根据上海联创建筑设计有限公司提供的最新设计图纸、我方的设计投标文件及与业主的沟通反馈，本次深化设计我们严格按照国家政策、相关技术法规和政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告进行。
本案依据的主要技术规范、标准如下：●《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006●《江苏省建筑智能化系统工程设计规范》DGJ32/D01-2003●《江苏省建筑智能化系统工程检测规程》DB32/365-1999●《江苏省建筑智能化系统工程实施及验收规范》DB32/T366-1999●《江苏省公共建筑用能计量设计规定(暂行)》●《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008●《建筑设计防火规范》GB50016-2006●《LED显示屏通用规范》SJ/T11141—2003●《LED显示屏测试方法》SJ/T1181—2003●《广播及类似用途声系统设备亘连用连接器的应用》GB/T15135-94●《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008●《欧洲电工标准》EN50090●《低压配电设计规范》GB 50054-95●《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T 50311-2007●《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》GB/T 50312-2007●《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-2007●《出入口控制系统工程设计规范》GB50396-2007●《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007●《安全防范工程技术规范》GB/50348-2004●《采暖、通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）●《电子计算机机房设计规范》（GB 50174-1993）●《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）●《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003）●《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）●《商用建筑线缆标准》（EIA/TIA-568A\B）●《住宅设计规范》（GB50096-2003）●《电磁兼容性标准》（IEC 801）●《建筑防雷设计规范》（GB 50057-2000）2.2设计原则实用性：遵循“回归自然，以人为本”的原则，适合不同层次用户的使用。
苏州市2011年重点项目计划
苏州市2011年重点项目计划（部分）项目, 苏州市1、苏虞张快速通道工程，改建一级公路54.5公里，2011年建设38.1公里绕城高速-S340段路基土方及桥梁工程；2、太仓港疏港高速公路，四车道高速公路15.4公里，2011年完成路基土方、桥梁主体，路基预压；3、张家港核心港区集疏运高速公路，高速公路20公里，六车道部分四车道，2011年完成征地拆迁，开工建设；4、无锡至南通过江通道接线工程苏州段，六车道高速公路10公里，含引桥3公里，2011年完成征地拆迁，开工建设；5、东环快速路北延高铁快速路工程，地面道路、分离式立交桥、水、交通、绿化、照明，2011年建成通车；6、东环快速路南延工程，东南环立交至吴江江陵东路，全长11公里，含斜港大桥改造，2011年拆除斜港老桥，完成新桥桥梁下部结构；7、南环快速路西延二期，滨河路至孙武路，全长8公里，其中：高架长6公里，隧道2公里，先期实施滨河路至金枫路高架部分，2011年完成前期立项、施工图设计等手续,障碍物迁移，力争开工建设；8、苏州轨道交通1号线、2号线工程，1号线全长25.7392公里，车站24座，2号线线路全长26.386公里，设站22座，2011年1号线土建工程、建筑装修、正线轨道施工全部完成。
2号线地下、高架及车站土建施工，地下附属工程完成设计量的20%；9、苏州轨道交通4号线、2号线东延工程，4号线主线全长41.13公里，支线长9.29公里线路。
2号线东延全长13.791公里，2011年完成初步设计评审并开工建设；10、火车站地区综合改造工程，火车站南站房，南北广场、商业广场及地下空间、长途汽车换乘综合楼、公交换乘综合楼及配套道路，2011年完成北地下空间、北广场道路及景观工程，建设苏站路以北商务广场；实施南站房、南广场景观道路及北环辅路南广场工程；11、平江新城基础设施建设，2011年完成以下内容：科技馆、平江国发大厦、苏锦社区、平门塘、平泷路、江坤路、江天路、齐溪街、东升立交改建、绿色走廊；12、沧浪新城基础设施建设，2011年建设沧浪新城实验中学、社区服务中心、人防指挥中心及九曲港公园，实施宝新路等9处绿化，实施运河景观工程西段建设；13、金阊新城基础设施建设，2011年做好西出入口高架及地面道路改造，完成台上路等5条道路及黄花泾外围沿线驳岸等3条河道整治及驳岸工程。
2011年6月楼市开盘情况分析(苏州)
五成新项目! 苏州6月楼市新老项目大PK——2011年6月楼市开盘情况分析报告摘要：据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
在5月的销售中，纯新盘成为了每周的关注焦点，不论是成交量还是关注程度都站在风云榜首，也有项目取得骄人的销量，成为销售榜的黑马，而在接下来的6月中，新项目依然是占据了半壁江山，经过了前期的蓄水期和宣传期，在接下来的销售过程中，纯新盘依旧可能占据成交榜的前位，但老盘依托其口碑等优势也会吸引众多购房者的目光，经过五月的成交回暖，开发商对六月报以更多的期待，再加上半年度的销售压力，各个开发商或会调整销售重点和策略，或采用以价促量这一最直接也最有效的方式，来完成半年的销售份额，以往平淡的六月成交量或会上个新台阶，而六月新盘和老盘的销售必将经过一轮又一轮的PK。
图表1:2010、2011年6月计划开盘量同比图据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月计划开盘量有明显的增加，较去年同期增加6盘，增幅为31.6%。
其中园区和新区是推新的重点区域，占了住宅项目开盘量的65%，园区有10盘计划开盘，新区有7盘，在这17个项目中有10个是纯新盘，这个比重也看出了新盘将会在6月集中出战。
图表2: 2011年6月开盘房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月住宅方面计划推出13个楼盘，占所有上市项目总量的50%，别墅项目7个有开盘计划；商业项目计划推新共6个。
而本月最值得关注的是别墅项目中有5个是全新项目。
图表3:2011年6月新入市房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，6月住宅类项目共13个计划推进的项目，分布在园区、吴中区、相城区、新区、古城区。
苏州市人民政府印发关于开展质量强市活动的实施意见的通知
苏州市人民政府印发关于开展质量强市活动的实施意见的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2011.05.31•【字号】苏府[2011]111号•【施行日期】2011.05.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文苏州市人民政府印发关于开展质量强市活动的实施意见的通知（苏府〔2011〕111号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《关于开展质量强市活动的实施意见》已经市政府第71次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○一一年五月三十一日关于开展质量强市活动的实施意见为深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，全面落实科学发展观，按照《中共苏州市委关于制定苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》以及《苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》文件精神，充分发挥质量工作对经济发展与社会进步的推动作用，不断提高产品质量、服务质量、工程质量、环境质量和经济运行质量，实现“苏州制造”向“苏州创造”的跨越，市政府决定在全市开展质量强市活动，特制定如下实施意见。
一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢牢把握科学发展主题，始终贯彻加快转变经济发展方式主线，紧紧围绕“三区三城”建设总目标，以提高质量和效益为核心，全面加强质量工作，坚持政府引导、部门协作、企业自主、社会参与，走创新引领和可持续发展之路，大力推动自主创新和经济结构调整优化，提升城市综合竞争力，促进苏州率先基本实现现代化。
二、工作目标（一）总体目标：到2015年，全市大质量工作机制日趋完善，率先建立起科学、高效、可靠的质量监管体制，“崇尚质量、追求卓越”成为主流的质量文化，质量安全水平显著提高，全民质量意识显著提升，人民群众生活质量和生活环境明显改善，产品、服务、工程、环境质量和经济运行质量全面达到基本实现现代化指标体系要求，努力把苏州建成国内一流的质量强市。
中共苏州市委关于印发《2011～2015年法治苏州建设规划》的通知
中共苏州市委关于印发《2011～2015年法治苏州建设规划》的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2011.05.27•【字号】苏发[2011]25号•【施行日期】2011.05.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文中共苏州市委关于印发《2011～2015年法治苏州建设规划》的通知（苏发〔2011〕25号）各市、区委，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口工委；市委各部委办局，市各委办局党组（党委），市各人民团体党组，各大专院校和直属单位党委：《2011～2015年法治苏州建设规划》已经市委常委会同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。
中共苏州市委2011年5月27日2011～2015年法治苏州建设规划为进一步推进法治城市建设进程，促进全市法治建设与经济社会协调同步发展，根据《苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称“十二五规划”）精神，特制定本规划。
一、指导思想和基本目标1．指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“民主法制更加完善”目标，突出依法行政、公正司法、法制宣传教育等重点，扎实开展多层次多领域的依法治理工作，为苏州市全面实现“十二五”规划和率先基本实现现代化提供坚实有力的法治保障。
2．基本目标：深入开展法治县（市、区）创建活动，全力争创首批法治城市创建工作先进市，努力构建与率先基本实现现代化相适应的更为公正高效权威的法治环境。
通过五年努力，全社会法治理念进一步树立，依法执政意识进一步增强，依法行政水平进一步提高，公正司法能力进一步提升，法制宣传教育效果进一步显现，社会管理手段进一步创新，市场秩序进一步规范，人民群众对法治建设的满意度进一步提高，力争把苏州市建设成为法治先进区域，推进全市经济、政治、文化、社会、生态文明建设的法治化，全面促进“三区三城”建设。
二、主要任务（一）完善决策机制，提高依法执政能力3．健全依法决策机制。
2011年苏州市国民经济和社会发展统计公报
2011年苏州市国民经济和社会发展统计公报【法规类别】经济统计社会统计【发布部门】苏州市统计局【发布日期】2012【实施日期】2012【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件2011年苏州市国民经济和社会发展统计公报（苏州市统计局 2012年）2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国内外经济形势极其复杂的一年，面对经济社会发展中出现的新情况和新问题，全市围绕“三区三城”建设和率先基本实现现代化目标，积极应对挑战、主动破解难题，着力发挥产业优势、文化优势、环境优势，突出创新驱动、转型升级、扩大内需、改善民生、城乡统筹等重点工作，坚定不移地调结构、抓升级、惠民生、促和谐，全年经济运行态势总体平稳，社会发展协调推进，实现了“十二五”的良好开局。
综合经济经济保持平稳增长，发展质量进一步提升。
初步核算，全市实现地区生产总值突破1万亿元，达到10500亿元，按可比价计算比上年增长12%。
全市实现地方一般预算收入1100.9亿元，比上年增长22.2%，其中增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税分别增长13.3%、11.5%、26.5%、30.0%和118.5%。
切实支持公共服务和社会事业建设，优先增加民生投入，财政支出结构进一步优化。
全市地方一般预算支出996.8亿元，比上年增长21.5%，其中用于社会保障与就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为372.7亿元，比上年增长26.1%。
全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出的50.2%。
农林牧渔业加快农业现代化建设，重点发展高效农业、绿色农业、生态农业、循环农业，推进规模经营，提升发展水平。
全市实现农林牧渔业总产值308.6亿元，比上年增长3.7%。
粮食产量115.0万吨，比上年增长0.5%，其中夏粮产量34.9万吨，秋粮产量80.1万吨。
新增高效农（渔）业面积15.97千公顷，累计达到141.68千公顷。
新建高标准农田6.9千公顷。
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主力商家建议
西餐：上岛咖啡、两岸咖啡、星巴克、迪欧咖啡等 快速餐饮：肯德基、吉野家、永和豆浆、老妈米线、真功夫、老娘舅等 专卖店：名品世家红酒专卖、五粮液专卖、烟草专卖等 健身房：英派斯、一兆韦德等 美容SPA：Lafinn、克里缇娜、玛花纤体、修身堂等 美发：金莎、银湖等 便利店：可的、全家、7+11等 面包房：面包新语、克里斯汀、好利来等 金融通讯：建行、移动、电信等 药店：海王星辰、雷允上,礼安,心连心,宝芝堂等
销售方式建议
3、带回报销售：
以每年固定回报率形式对外反租销售； 每年8%回报率，5年合计40%的回报； 前3年总价中一次性扣除，后2年每年返给小业主；
优势： 高额稳定收益，投资客户接受度高； 经营业态可以做到统一控制； 劣势： 销售中需舍弃自用客户部分； 需成立或聘请运营管理公司管理运营； 回报到期后，小业主与商户易产生经营权、租金收益之间的纠纷； 招商压力较大，同时后续存在经营风险。
青剑湖商业中心
项目周边项目 3F 2009 商业 毛坯 20-40 26,000 1.02 1.02 1.00 1.05 1.00 1.00 0.99 1.00 1.00 1.02 1.10 28,681 65% 27,052
锦丰商业广场
项目周边项目 2F 2008 商业 毛坯 40-80 22,000 1.03 1.02 1.00 1.05 1.00 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.09 24,026 35%
区 位 类 别 商业聚集地 特色商 业型 该区域 特有的 特色商 业 综合商 业型 任意业 态 外向服务型 城际交 通枢纽 餐饮、 超市、 药店、 旅游特 色零售 、公共 服务 城市交 通枢纽 餐饮、 便利零 售、银 行 旅游观 光景点 餐饮、 纪念品 零售、 银行 商务办 公区 餐饮， 商务服 务，便 利零售 、休闲 娱乐公 共服务 、办公 耗材 行政事 业单位 高档餐 饮，便 利零售 、高档 休闲娱 乐、公 共服务 非商业聚集地 内向服务型
消费需求，因此初期以餐饮作为主力业态。
餐
饮
类：西餐、中餐、快速餐饮、茶餐厅、饮品店等；
便利零售类：便利店、面包房、蔬果店、红酒专卖、国酒专卖、烟草专卖等； 休闲娱乐类：美容SPA、健身房、足浴等； 生活服务类：美容美发、干洗店、冲印店、办公用品店、音像店、药店、票务 中心、中介服务等； 金融通讯类：银行营业厅、ATM、通讯营业厅等。
建议可在知名品牌商家中选择1000-1500平自持，其余带租约销售，前期放低租赁 条件以吸引知名品牌商家进驻，培育商业氛围，同时起到示范作用，增加商铺投资、 自营客户信心，从而提高整体销售商铺的价值；
自持物业业态选择：西餐咖啡厅（上岛、两岸咖啡）、快速休闲餐饮（肯德基、 吉野家）、健身房（英派斯、一兆韦德）； 健身业态可考虑与商家联营，一方面健身业态需较长市场培育期，商家经营信心 缺乏，一方面健身业态承租能力相对较弱，直接租赁收益较少；考虑联营，以后期经 营收益做为物业收益。
，可保证按原合同价格回购；带租约销售的回购时则需收回3-5年的租金；
策略优势：形成轰动效应；增强投资客户和自营客户的信心，增加杀客筹码。
招商模式建议
区域先行、整体招商、统一形象、统一经营管理
区域先行：通过项目区位优势、环境资源的优越性，统一以都市驿站的形象推广，树立 区域整体商业先行的典范，形成对知名品牌商家的吸引； 整体招商，统一经营形象：项目统一招商，包括自持物业与出售物业。直接销售物业与 小业主签定一定时期内委托招商及业态控制协议。商家入驻时签定管理合约，保障入驻商 家经营品质，并确保经营形象及业态与档次定位的统一。 统一经营管理：成立（聘请经营管理公司高管，自建团队）或外聘经营管理公司，对项 目进行经营管理、商家的日常经营维护、项目的整体推广、经营不善商家的置换、补缺招 商、物业管理等工作。
价格测算：稀缺性及未来增长潜力
青剑湖板块商业项目较少，主要集中在本案所处的行政、商务核心区， 未来入市项目主要有金沙广场、唯亭商业广场，区域内商铺的稀缺性较为明 显，随着未来区域住宅开发的加快以及行政中心的启用，本案商铺未来价值 增长潜力较大。
测算价格 市场比较法 住宅比较法 租金反推法 综合加权 27000（未来入市价） 20160 15300 权重 / 50% 50% 18000元/平米 / 10080 7515
住宅比较法和租金反推法测算本案商铺现市价值为18000元/平米，
市场比较法测算本案商铺未来入市价（整体均价）为27000元/平米； 可见本案具备1/3的价值提升空间。
价格测算：综合分析
综合以上不同方法的价格测算分析
1、本案商铺整体入市价格测算为27000元/平米； 2、分层测算： 纯一层：整体均价按1.3:1测算，得出纯一层价格：35000元/平米； 1-2联卖：22000元/平米；
销售方式建议 目前市场在售商业项目销售方式主要有以下三种：
1
2
3
直接 销售
带租约 销售
带回报 销售
销售方式建议
1、直接销售 根据市场接受度制定合理价格，铺位直接进行销售； 与小业主签订《经营业态公约》，限制经营业态。
优势： 可以最大限度赢取自用客户进驻； 有利于后期经营业态的统一； 劣势： 对于二楼铺位去化难度较大；
一、项目发展思路
定位思考
项目发展条件梳理
本案地处青剑湖 住宅区核心， 毗邻行政、 商务中心 项目毗邻青剑湖， 周边绿化率较高， 但生活配套尚 不够完善
商业总体量 约7000平方米
塔楼1-2层底商 （非裙楼，独门 独户）；北面1层 ，中部及南面2层 结构
项目公寓部分的 传播推广较为 成功，为商业奠定 良好的基础
通过市场比较法，得出本案商 铺整体均价（未来入市价）为：
27000元/平方米
价格测算：住宅参考比较法
由于区域内目前在售商铺项目相对较少，故以住宅、公寓价格为基数， 按其价格2倍估算本案商铺价格：
均价 都市VIP 首开悦澜湾 11000 8100 本案商铺比准价 22000 16200 权重 60% 20%
商业体量
项目区位
配套资源
建筑形态
全盘产品关系
不具备规模优势， 但适合发展生存 能力相对较强 的餐饮业态
项目具备承接区域 内政务、商务、 中高档小区三大层 次消费的巨大潜力
以水为畔，以绿为 伴；环境作为核心 优势，利于打造 品质商业
商业档次较难拔高 ，只能通过区域、 环境利好形成对 品牌店的吸引
公寓的前期推广给 商业销售奠定基础
都市VIP项目商业深化方案
博思堂商业事业部 2011年3月
报告目录
1、项目商业部分发展思路 2、项目操作策略
3、项目价格测算
项目发展思路
定位思考
整体定位 业态定位思 考及选择
项目操作策略
租售模式建议
销售方式建议
价格测算
分类测算
销售策略建议
综合预判
商家建议
业态布局模拟
招商模式建议
招商策略建议 走势预判
商业招商反之 拉升公寓价值
整体定位
青剑湖畔
项目位于青剑湖环 湖板块，以环境作 为项目的核心卖点， 实现区域精品商业 的打造。
都市驿站
实现现代化都市品质 生活的5大主要功能： 餐饮、便利零售、休 闲娱乐、 生活服务、 金融通讯。
业态定位思考
项目区位属性为非商业聚集地，商业功能定位为区域范围内的内向服务型商业；依托 周边的行政、商务办公、中高档住宅区三类消费，实现以餐饮为主的相关业态带动。
高校
餐饮、 时尚精 品、体 育文化 用品、 生活零 售、服 饰、休 闲娱乐 、公共 服务
居民生 活区 生活零 售、生 活服务 、大众 餐饮、 大众休 闲娱乐 、公共 服务
特殊 区域 特殊业 态
业 态 类 别
业态业种选择
项目业态业种主要围绕都市驿站的五大主要功能进行对位筛选； 业态业种选择主要考虑到承接区域内政务、商务、中高档小区居民三大类消费； 考虑到项目所处区域商业氛围尚不足，但近期周边项目将逐步入市开盘，看房消费者具备餐饮
“装修顾问：予有需要的商户提供商铺进场的装潢顾问 服务及物料供应建议（装修公司、物料采购商对接）”
三、项目价格测算
价格测算：市场比较法
比较物业1 比较物业2
名称
相似性 楼层修正 建成时间 用房性质 装修水平 主力面积 (㎡) 售价(元/㎡) 交易时间 项目位置 易达性 周边环境 建筑年期 临街状况 面积修正 设备设施 装修标准 楼层修正 总体调整指数 调整后售价RMB/㎡ 权重 加权后售价
招商策略建议
“进驻即盈利，经营零风险
——
都市驿站VIP消费卡”
承诺知名品牌商家进场则购买其一定额度的营业额，以设VIP消费卡的形
式发放给公寓、商铺投资客户等，以及自用（后续项目开发、报建等过程中 的政府公关消费等）；
以都市驿站VIP消费卡的形式作为公寓自用客户、商铺投资客户购房的让
利回馈(实质是变相抬高物业的售价)。
置地青湖语城
9300
18600
20%
20160元/平方米
整体均价（现市价）
价格测算：租金反推法
一层租金（元/平米.月） 180 二层租金（元/平米.月） 80
项目名称 青剑湖商业中心
锦丰商业广场
本案预判
120
150
100
90
通过周边在租物业的租金比较，预判本案商铺租金为：一层150元/平米. 月，二层90元/平米.月；按12年投资回收期测算，本案商铺售价为： 一层：21600元/平米 二层：12960元/平米 均价：15300元/平米 整体均价（现市价）
注：健身业态对 楼板承重要求较 高，如不能报批， 可考虑将其器械 房设置在一层。
注：如由物业要 求（排水、排污、 排烟等）不能报 批中餐，可考虑 设置永和豆浆、 料理、回转寿司 等。