象州市场服务中心项目可行性报告

象州县市场服务中心商业广场可行性研究报告开发商：广西福磊房地产开发有限公司目录第一章项目背景—————————————第3-4页第二章项目发展总体构思—————————第5-8页第三章项目市场分析———————————第9页第四章项目发展定位———————————第9页第五章项目计划与组织———————————第10页第六章项目的建设计划——————第10-11页第七章项目建设方案构思——————————第11页第八章投资估算———————————第11-12页第九章产出与经营————————————第12页第十章项目经济与社会效益分析—————第12-13页第十一章结论与建议———————————第13页第十二章用地附图————————————第14页1、三镇集贸市场原平面示意图2、三镇商业广场规划平面示意图3、三镇商业广场局部效果图第一章项目背景1、象州县概况：（1）人口结构：象州县位于广西中部，行政区域面积1899平方公里，辖7镇4乡123个村民委，总人口35万，聚居壮、汉、瑶等16个民族，是一个以壮族为主体的多民族聚居县。

（2）自然条件：象州县属典型的亚热带季风气候，夏长无酷暑，冬短少严寒，一年四季气候宜人。

年平均气温20.7℃，年降雨量1306毫米，森林覆盖率达40%。

素有“桂中粮仓”和“优质米之乡”之美称，年产粮食2亿多公斤，其中香粘、红香粳等优质谷2亿多公斤，是国家优质谷生产基地县。

全县有蔗面积30.1万亩，年产原料蔗140万吨以上，是广西糖料蔗主要生产基地和国家双高糖料生产基地县。

（3）产业基础：全县桑园投产面积21.7万亩，年产鲜茧21602吨，人均桑园面积、鲜茧产量均居全国第一，系全国桑蚕农业标准化生产示范县、广西桑蚕生产十佳县、广西主要的蚕茧生产基地县。

全县速丰林面积超过20万亩，良种木薯5万亩。

矿产资源丰富，已探明重晶石、锰、铜、锌、铅等13种具有开采价值的矿藏，其中重晶石矿储量达3000万吨，占广西已探明储量的56%，出口量居全国第一，被誉为“中国重晶石之乡”和“重晶石皇后”。

（4）经济指标：据统计，2009年，全县实现地区生产总值（GDP）48.3亿元，增长13.2%，人均生产总值13490元；财政收入3.23亿元，增长18.75%；全社会固定资产投资28.01亿元，增长79.13%；社会消费品零售总额10.3亿元，增长21.7%；城镇居民人均可支配收入16408元，增长12.2%；农民人均纯收入4535元，增长11.9%；三次产业结构比例由2008年的33.8：39.6：26.6调整为31.4：40.4：28.2，提前一年完成“十一五”规划发展目标任务。

（5）招商引资政策：A、税费优惠A1、对区外企业、单位和个人到我县独资或联营新办符合国家产业政策的企业，从生产之日起，对外来方的生产经营所得，五年内免征企业所得税。

A2、对设在我县重点镇（指自治区批准的寺村镇、象州镇、石龙镇）、通道工业带上小城镇新办的农产品加工、环境保护、资源综合利用等企业，从生产经营之日起，三年免征七年减半征收企业所得税。

A3、对新办的高新技术企业，经自治区科技主管部门认定后，自生产经营之日起，五年免征三年减半征收企业所得税。

A4、外商投资企业根据税法规定享受所得税"免二减三"期间，同时免、减地方所得税。

A5、对设在我县的国家鼓励类企业，以及自治区确定的有色金属、电力、汽车、食品、医药和高新技术六个重点产业的企业，自治区支持用高新技术改造提升的机械、制糖、林产、建材、钢铁锰业、化工、日用品七个传统产业的企业和农产品加工企业，减按15%的税率征收企业所得税。

A6、对新办企业的各项行政事业性收费，除自治区以上的部分外，2年内全免，第3～5年按规定标准的50%收取。

B、土地优惠外商（县外企业）投资办企业所需用地，可以购买土地使用权，也可租用土地；购买土地使用权的，工业用地为50年，商业及综合用地为40年，住宅用地为70年。

租用土地的不受时间限制。

以出让方式获得国有土地兴办企业的，按宗地标定地价可优惠35～50%。

对重点大工业企业项目经县人民政府批准实行用地零出售的优惠。

C、水电优惠新办的外来投资企业实行水电安装设施免收增容费。

水电收费以最低价格的收取。

D、其他D1、在我县投资经营2年以上，经济、社会成效显著的，可参加评先进评劳模，并根据参评结果授予相应的荣誉称号。

D2、实行地方财政奖励投资者制度。

企业当年上缴的税金属地方财政收入部分，第一年由县财政按实得数（县财政可用财力）的30%奖励给企业；第二年比上年增加的，经财政部门核定后，按新增县所得部分的20%奖励给企业；第三年至第五年按企业实交数属县所得部分的10%奖励给企业。

D3、投资企业固定资产额在50万元以上或年纳税5万元以上的，列为县重点企业保护对象，发放重点企业优待证，实行挂牌保护。

2、政府重视城镇发展（1）近年来，象州县委、县政府认真贯彻中央和自治区关于发展小城镇的战略部署，本着“不求最大，但求最佳”的指导思想，确立了“以地生财，以财建城，以城兴业，以业富民”的发展思路，把大力推进城镇化建设作为加快全县经济社会发展的重大举措来抓，全县城镇化建设取得了可喜成绩。

该县经过努力有效扩大和完善了城镇功能，使县城和各乡镇所在地日趋美观靓丽，进一步繁荣了城乡市场。

（2）今年以来，象州县委、县政府还采取集中力量，改善现有城镇的设施条件为重点，要求每个乡镇建设好几个重点工程，扎扎实实推进城镇化进程。

并出台相关政策，努力拓宽城镇化建设融资渠道，鼓励干部职工和广大农民积极参与，走市场化运作，多元化投入的新路子，为实现今年城镇化建设的新突破奠定了坚实的基础。

3、项目发展必要性（1）集贸环境现状分析：我们对象州县市场服务中心所属“集贸市场”罗秀镇、中平镇、寺村镇等集贸市场进行了实地考察，集贸市场是这个镇的人口密集点，相对的集市贸易都是—种历史自发的行为。

发现大多都是以马路为集市贸易场所，集贸市场是80年代泥砖瓦房沿山沿路沿街而设。

集市中心的店面租价大都在300元 - 500元/月/间左右。

随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高，市场经营模式有了较大的改变，但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见，同时砖瓦房破旧不堪，存在着很大的安全隐患以及环境卫生隐患等，市场效益虽然比较低，但是，与传统的乡镇产业相比，效益依然较为突出，是乡镇经济的组成部分。

整个市场的交易形式都处于比较原始的状态，没有完善的基础设施，经营规模较小、效益较差。

综上所述，象州各乡镇的市场现状可以概括以下几点：群众自发，规划无绪; 初具规模，管理缺乏，档次欠高，亟待整合。

周边城市县镇市场环境现状，政府重视，正在利用“国家双百工程”及相关倾斜政策，利用资本市场资本，盘活资产等创新形式，下大力度改造原有的传统市场，规范化、规模化、专业化的市场模式正在形成及有序推进。

（2）产业经济对市场的影响以及产业与市场之间的关系：市场繁荣与否是一个地区产业经济发展的集中表现,产业与市场是一对双胞胎，辨证的统一。

她们的关系表现为：一是市场带动产业，反过来产业推动市场;二是市场本身就是一个开发推动劳动力资源的最好产业;三是产业 - 市场–服务 - 观念 - 产业，这正是一条社会经济发展链。

每一个乡镇的发展都是从市场开始的。

现代市场不光是履行单一的商品交易，而是产业、信息、科技、商业、流通、服务的综合平台；市场是社会进步的窗口；是城镇发展，新农村建设的成果，利国利民的发展重要步伐象征。

（3）传统市场与现代市场的关系乡镇的传统市场比较成熟，从农村到集镇，赶集是集市贸易的—种主要商品交流方式。

三天一集，农民从四面八方汇聚—块，成千上万人山人海，有人称之为“麻雀做市”。

市场交易物品玲瑯满目，这也呈现出乡镇传统市场的兴隆景象。

但是这种市场的交易时间非常短，交易方式也非常简单，物品的附加值为零。

由于乡镇建设规模的不断扩大澎涨，经济运转速率不断提高，人们生活节奏的不断加快，传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。

因而建设相当规模的专业市场，以替代散乱的传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系，总之，从市场考查情况来看，乡镇的产业尚处于全新的发展阶段，对专业市场的形成与发展有—定的制约。

但是从象州乡镇周边地区的市场布局以及本身的市场基础；从象州乡镇的交通地域优势；从象州各乡镇的特定条件；从象州各乡镇开发优势；从象州政府对城镇发展战略理念等一些积极的因素。

建设一批具有一定规模、专业的市场，乃是天时、地利、人和。

市场的开发，实际上是人思想观念的更新、理念的创新。

从象州乡镇的旧集贸市场的形成与发展，说明成事在人。

没有资源可以变为有资源，没有市场可以创建市场。

象州乡镇完全可以利用信息、交通、资源等优势，做到人为我用，物为我用。

与此同时，我们认为：只要注入沿海商人的理念；只要对现有市场进行整合；只要提高市场的建设档次；只要有政府政策，加以引导，加以规范，科学管理，象州乡镇的市场、产业肯定会深化发展。

（4）利用象州县各乡镇现代农副业、特色产品的生产和区位优势，越来越多的客商云集象州县各乡镇投资置业，打造一流的商业物流平台已势在必行。

随着第一产业的不断发展，第三产业也不断跟进，象州各乡镇人民对自己美好家园赋予了新的定义和追求，对生活水平的不断提高和憧憬也不断增强，如在各乡镇集贸市场通过资源整合后推出一批有各自乡镇特色的“东盟商业广场”，对促进象州乡镇经济发展起到了积极的引领作用。

通过以上分析：我们可以看得出来象州乡镇集贸市场的升级改造，资源整合开发是百利无一害的，并且实施的主题是改变民生，不违背经济发展的主题，也不会给当地资源造成损失，更不会影响环境，并且随着第三产业的发展，与外界的交流沟通相对加快，对象州乡镇的招商引资窗口形象，对象州乡镇文化、教育、卫生等起到良好的加快促进作用。

各乡镇“东盟商业广场”的建成，对自然资源的开发利用、引导各乡镇群众农民增收、促进农产品流通、拉动各乡镇经济发展具有巨大的经济效益。

广场建成也对解决就业难、提供就业机会、发展第三产业、提高象州县市场服务中心系统职工福利待遇、市场收益保值增值、促进社会稳定等巨大的社会效益。

同时，对推动城镇基础设施、加快城镇现代建设步伐、繁荣城镇，改善乡镇容貌也具有较大的促进作用。

综上所述，象州各乡镇集贸市场改造具有良好的资源优势、区域优势、交通优势、经济效益和社会效益明显，又有招商引资的难得机会，项目开发条件具备，项目切实可行。

第二章项目发展总体构思1、项目名称一：象州县罗秀镇东盟商业广场项目名称二：象州县中平东镇盟商业广场项目名称三：象州县寺村镇东盟商业广场等2、性质: 项目将建成一批以出售经营产权为主、适合象州各乡镇居民宜居宜商发展的第一个高品质、高品位的标志性、示范性商业居住社区，集多功能商业交易平台，打造超一流的商业物流交易基地。