2017年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分析试题
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于股票基本特征的是__。
A．稳定性B．决策参与性C．流通性D．非返还性2、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。
A．营业税B．城市维护建设税C．教育费附加D．企业所得税3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。
A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格4、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：净收益B：投资回收C：投资回报D：收益E：工业用地的监测点评估价格5、现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。
如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买__。
A．甲B．乙C．丙D．无法确定6、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。
A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格7、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A．拍卖实践B．拍卖过程C．拍卖实务D．拍卖行为8、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费B．维修费C．保险费D．税金9、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按__的税率征收所得税。
A．10%B．15%C．18%D．27%10、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。
年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题教学文案
2017年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格2、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续。
A．7B．10C．12D．153、征收集体土地的补偿费归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．土地使用者D．农村集体经济组织4、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。
A：房屋完工B：房屋竣工验收合格C：房屋交付使用D：办理房屋登记E：执行层的组织协调5、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格6、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
(过时)A：批量行业B：僵滞行业C：分块行业D：专业化行业E：借款合同7、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。
(2008年试题)A：0．4～8B：0．4～12C：0．6～12D：0．9～18E：执行层的组织协调8、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。
A：清算价值B：在用价值C：快速变现价值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格11、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法试题
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A：2003年11月4日B：2005年10月17日C：2006年10月13日D：2004年8月20日E：工业用地的监测点评估价格2、一个民事法律关系中至少有个主体。
A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调3、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调4、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格5、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。
A．60 000B．120 000C．150 000D．180 0006、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得B：通过征收土地取得C：通过城市房屋拆迁取得D：通过市场购买取得E：工业用地的监测点评估价格7、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证8、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。
A．3290B．3302C．3500D．37109、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷
宁夏省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。
A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格2、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。
A．供需与价格B．需求与价格C．供给与价格D．供给与需求3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。
A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。
该房地产的价格为万元。
A：695．83B：681．25C：715．83D：718．75E：工业用地的监测点评估价格5、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向__收取有关费用。
A．物业管理企业B．社区服务中心C．业主委员会D．最终用户6、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。
A．政策风险B．市场风险C．经营风险D．物业费收缴难风险7、下列关于货币政策，表述不正确的是。
A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策E：执行层的组织协调8、设立地役权通常会使。
A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格9、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。
损失补偿金额不受到__的限制。
A．实际损失B．保险合同C．保险利益D．保险标的2、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。
A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一E：工业用地的监测点评估价格3、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】A：4 075．0元／㎡B：4 242．5元／㎡C：4 410．0元／㎡D：4 577．5元／㎡E：工业用地的监测点评估价格4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格5、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。
A．自然寿命≥经济寿命B．自然寿命≤经济寿命C．自然寿命=经济寿命D．无关6、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流动比率E：借款合同7、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
2017年房地产估价案例与分析-改错题总结(最新)
八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估价委托人函（重点）三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序）四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。
常考）五、估价假设和限制条件（很少考）六、估价结果报告 七、估价技术报告八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处）九、附件（重点）第一遍：检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题）（1） 封面（7项）1） 估价报告名称；2） 估价报告编号（估价机构内部编号）3） 估价项目名称；4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名）5） 房地产估价机构；（全称）6） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致）（2） 致委托人函（3） 目录（4） 估价师声明（5） 估价的假设和限制条件（6） 估价结果报告（加标题其14项）1） 标题2） 估价委托人3） 房地产估价机构4） 估价目的5） 估价对象6） 价值时点7） 价值类型8） 估价原则9） 估价依据10） 估价方法11） 估价结果12） 注册房地产估价师13） 实地查勘期14） 估价作业日期15） 变现能力分析16） 市场分析 （7） 估价技术报告（8项）1） 估价对象描述与分析；2） 市场背景描述与分析；3） 估价对象最高最佳利用分析估价方法选用；4）估价方法适用性分析5）估价测算过程；6）估价结果确定；（8）附件（10项）第二遍：检查具体错误：1、封面1-1缺少估价项目名称或表述不正确；1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确；1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。
【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
房地产价值评估人员对评估对象的区位状况描述与分析
附近分布有西区综合市场、XX小学、XX水果批发市场、XX公园、银行等，生活配套设施较齐全，商业氛围良好。
电力系统
与市政现有电力网络衔接配套，电力供应充足稳定。
供水系统
水源为市政自来水，供水保障度较高。
雨水、污水系统
红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统分流。
通信系统
电信电缆从市政网络系统就近引入。
无特别交通限制。
停车方便程度
周边分布有露天停车场，汽车停放方便程度较方便。
周围环境和景观
自然环境
所在地段绿化率一般，自然环境一般。
人文环境
位于XX市XX区XX华侨城内，人文环境氛围良好。
景观
所在地段多为商住楼，建筑密度较大，景观一般。
外部配套设施状况
基础设施
宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路，场地平整）。
区位定位
XX区正以建设XX市现代化新城区为目标，加快转型升级，建设幸福XX，全力发展XX大学城（国家一流的大学园区，产学研一体化发展的城市化新区）、XX亚运城（以亚运城为启动区，与XX地区融合发展的都市新区）、XX新城（总部经济CBD区、休闲度假区、现代居住区）、XX南站商务区（商务、商业和居住综合发展区，ABC现代服务业合作先行先试区）、XXXX轿车生产研发基地（先进制造业集群区）、XXXX重大装备制造基地（大型装备制造集聚区）和XX国际商品展贸城（国内最大的商品展贸中心）七大重点区域，着力打造生态型岭南水乡典范，争当全面实现小康社会的示范区和率先实现社会主义现代化的先行地。
房地产价值评估人员对评估对象
区位状况描述与分析
位置状况
坐落ห้องสมุดไป่ตู้
XX区XX镇XX路XX城1号楼2座304房。
估价对象基本状况、区位状况、实物状况和权益状况的描述要点
（3）景观：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。
周围环境和景观通常用文字并附照片来说明。
4．外部配套设施
（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。
（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。
（3）地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
（4）地形：说明是平地还是坡地等。
（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
3．周围环境和景观
（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。
5．用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途、预期用途。
6．权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
二）房地产区位状况（区位描述）
1．位置
（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。
2017年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述考试试题
2017年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙两宗土地任选其一2、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。
A：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调3、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。
A：1000B：2000C：5000D：8000E：房地产估价机构必须加盖公章4、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大B．较小C．不同D．大致相同5、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】A：15年B：16年C：17年D：20年E：工业用地的监测点评估价格6、收益法估价公式的假设前提是：（）。
A．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限B．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。
C．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限D．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限7、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的注意事项考试试卷
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的注意事项考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、投资利润率的计算基数不包括。
A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：工业用地的监测点评估价格2、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。
A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工业用地的监测点评估价格3、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在。
A：3个以上B：5～10个之间C：5个以上D：3～10个之间E：借款合同4、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格8、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。
宁夏省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试卷
宁夏省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列行为，不属于房地产转让方式。
A：以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B：因企业被兼并，房地产权属随之转移的C：房屋租赁D：以房地产抵债的E：执行层的组织协调2、下列关于会计主体，表述错误的是。
A：会计主体是指会计信息所反映的特定单位B：会计主体也称为会计实体、会计个体C：会计主体相同于法律主体D：会计主体不一定是法律主体E：执行层的组织协调3、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。
A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.40%4、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。
A：私有制B：公有制C：国有制D：社会制E：房地产估价机构必须加盖公章5、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。
A：3000B：5000C：7500D：8000E：借款合同6、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139B．2146C．2651D．26597、房地产具有供给有限特性，本质上在于。
A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格8、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
2017年宁夏省房地产估价师案例与分析：各种结构房屋经济耐用年限考试试题
2017年宁夏省房地产估价师案例与分析：各种结构房屋经济耐用年限考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。
A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.292、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。
A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格3、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格4、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。
A：权利主体不一致B：权利主体一致C：权利主体分设D：权利主体分离E：执行层的组织协调5、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0B．38.5C．105.0D．23.66、地价本质上是__。
A．劳动创造B．“劳动价值”的货币表现C．围绕着“劳动价值”而上下波动D．地租的资本化7、某宗房地产贷款价值比率为70％，抵押贷款利率为6％，抵押贷款常数为7％，自有资金资本化率为9％，综合资本化率。
A：0．725％B：0．73％C：0．69％D：7.6％E：工业用地的监测点评估价格8、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
2017年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题
2017年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房产中，可免征房产税的是__。
A．个人所有的营业用房B．军队出租的房产C．学校兴办的工厂D．企业办的各类学校自用的房产2、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．10%B．15%C．20%D．25%3、__不属于对外交通用地。
A．管道运输B．港口C．企业内铁路D．机场4、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。
A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章5、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。
A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式6、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。
A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格7、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷
2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
A：投资的资本价值B：总开发成本C：总开发价值D：总投资额E：借款合同2、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。
A：分县B：向县级以上人民政府C：向住房和城乡建设部D：向省级人民政府E：执行层的组织协调3、__是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体B．持续经营C．会计分期D．货币计量4、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。
A．低层建筑B．多层建筑C．中高层建筑D．高层建筑5、下列不属于债券特征的是。
A：偿还性B：收益性C：安全性D：非流动性E：执行层的组织协调6、下列关于税收的表述中，正确的是__。
A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据7、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．600B．639C．667D．6698、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性B．各异性C．特色性D．独立性9、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。
A．土地经济评价B．土地课税C．土地收益测算D．土地定级10、投资者进行房地产投资的主要目的是__。
A．财富最大化B．保值增值C．降低投资组合的总体风险D．降低通货膨胀的影响11、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是__的收入增加。
宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题
宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为（）元。
A．200B．1200C．1210D．2102、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g 与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：D：∞E：工业用地的监测点评估价格3、住房公积金管理的决策机构是__。
A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．存储住房公积金的金融机构D．设区城市人民政府4、下列表述中正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格5、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序6、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事7、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0B．1C．2D．38、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。
宁夏省房地产估价师案例与分析房地产估价报告目录的写作考试试卷
宁夏省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．农村集体经济组织D．土地使用者2、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大B．周期长C．风险性大D．开发费用投入时间变化大3、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：边际产值B：边际产量C：边际收益D：边际收益产量E：执行层的组织协调4、下列不属于征收土地特点的是。
A：具有一定的强制性B：要妥善安置被征地单位人员的生产和生活C：被征收后的土地所有权不发生转移D：用地单位给予被征地单位经济补偿E：房地产估价机构必须加盖公章5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标6、俗称“保户”指的是。
A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调7、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38B．42C．58D．608、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标B．途径C．市场化D．商品化9、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时B．5月2日24时C．5月3日24时D．5月4日24时10、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。
A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E：房地产估价机构必须加盖公章11、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格2、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续。
A．7B．10C．12D．153、征收集体土地的补偿费归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．土地使用者D．农村集体经济组织4、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。
A：房屋完工B：房屋竣工验收合格C：房屋交付使用D：办理房屋登记E：执行层的组织协调5、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格6、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
(过时)A：批量行业B：僵滞行业C：分块行业D：专业化行业E：借款合同7、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。
(2008年试题)A：0．4～8B：0．4～12C：0．6～12D：0．9～18E：执行层的组织协调8、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。
A：清算价值B：在用价值C：快速变现价值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格11、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A．10.2B．11.0C．11.3D．11.512、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A．区域规划B．临街状况C．周围环境D．地形地势13、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
A．购买价格B．容积率及有关设计参数C．空置率D．运营费用14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让B．赠送C．出让D．买卖16、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格17、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况B．经济状况C．物价状况D．房地产状况18、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】A：4580万元B：5580万元C：6580万元D：7580万元E：工业用地的监测点评估价格19、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。
A．系统风险B．资本价值风险C．个别风险D．比较风险20、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。
A．1635.31B．1714.03C．1728.28D．1736.3821、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．债务融资B．已建成房地产抵押贷款C．权益融资D．建设贷款22、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。
A：城市总体规划是区域规划的重要依据B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接D：区域规划是城市总体规划的重要依据E：执行层的组织协调23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】A：交通拥挤B：建筑技术减少C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格24、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。
A．3000B．3277C．3295D．359925、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。
则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同2、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。
A．《物权法》B．《城市房地产管理法》C．《建筑法》D．《土地管理法》3、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。
A．2～4倍B．4～6倍C．6～8倍D．8～10倍4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4.42%B．8.11%C．8.13%D．9.54%5、禁止发布房地产广告的是__。
A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产6、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。
A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等7、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的易接近性B．物业的临街状况C．物业的周围环境D．物业所处区域的繁华程度8、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。
A：土地增值税B：教育费附加C：营业税D：城市维护建设税E：契税9、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。
该宗土地的总价为__万元。
A．96B．192C．240D．48010、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。
A．16.67%B．16.71%C．16.80%D．17.00%11、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。
A．取三者的平均值B．取三者的中间值C．任选其中之一D．在三者的基础上综合分析决定12、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。
A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C：估价时点的不同，估价方法也可能不同D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同13、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。
A．临近城市主干道B．靠近酒厂C．靠近高等院校D．靠近铁路线E．临近城市中心14、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。
A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B：控制混凝土质量C：对工程中的配套设备进行检验D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E：实行科学合理的施工进度控制安排15、保险合同的辅助人，包括。
A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人16、质权的特征包括。
A：质权是一种担保物权B：质权是一种用益物权C：质权的标的物只能是动产或财产权利D：质权须转移质物的占有E：质权是就质物优先受偿的权利17、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上18、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益19、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。