房地产项目管理(教学习培训课件)
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从产品开发的流程：拿 地——设计——报建— —建造——销售——投 诉处理——物业管理中 不难发现，几乎每个环 节都离不开合作的供方； 如果供方提供的产品和 服务能满足要求，则开 发单位的工作质量和效 率就会大大提高。
◆设计控制的方法
◎设计指导书
①对设计功能性、合理性、具体的施工做 法提出要求，包括各地区公司所在地区具 体标准的提供，并补充地区公司编制的技 术标准的做法。对工程做法、建筑构造等 的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有 效和主动的方式，是将总结融入到设计指 导书中去，让设计师（设计院）在最初的 出图中尽量地减少设计缺漏。 ②编制各专业施工图出图标准
二、传统项目管理的五个步骤
1.启动 2.计划 3.执行 4.控制 5.收尾
三、传统项目管理九大领域
“九大领域”管什么？
项目管理的“二维构成”
四、房地产项目、工程项目、项目 管理的区别
◆房地产项目：以开发为载体，以投资 为目的，.. ◆工程项目：地点固定，周期较长，.. ◆项目管理：管理活动，委托咨询机构
②房地产开发：房地产企业按照城市规 划和详控规划的要求，对土地开发和房 屋建设进行“全面规划、合理布局、综 合开发、配套建设”，及相应的房地产 营销与物业管理，以取得良好的经济效 益、社会效益和环境效益为目的的综合 性生产经营活动。
③房地产开发开发的基本流程
4. 国外的房地产市场
8
成熟的房地产（市场）投资
◆由项目总经理协调各专业部门拟 稿（集成） ，项目总经理审核签发
四、工程项目管理的“六管一控” ——质量管理
◆质量文化及其打造
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
◆质量策划
①确定质量目标 ◆总体质量水平：鲁班奖、XX杯
②建立质量管理体系的重要性
◆减小失误概率 ◆持续保证成功 ◆系统性控制风险 ◆职责清晰
◆对供方的质量管理
第一部分 房地产发展经历的路径 一、房地产项目管理发展概述
1. 项目管理的有关概念
①项目管理：把各种资源应用于目标，以 实现项目的目标，满足各方面既定的需求。
②工程项目：在一个总体设计或总预算 范围内，由一个或几个互有内在联系的 单项工程组成，建成后在经济上可以独 立核算经营，在行政上又可以统一管理 的工程单位。
4.房地产项目（开发）的组织协调 （1）内部关系的组织协调 （2）近外层关系的组织协调
（3）远外层关系的组织协调
二、工程项目管理的“六管一控” ——范围管理
1. 管理范围的定义：确保所作的工作 既充分且必要，这些工作可以实现项 目的目标。
2. 管理范围的内涵 ◆所确定的工作范围是充分的 ◆工作范围不包括那些不必要的工作 ◆工作范围规定要做的工作能够实现
预计的项目目标
三、工程项目管理的“六管一控” ——计划管理
◆三级计划管理体系的组成
1. 一级计划：三年经营计划 ◆由公司计划管理工作组拟稿，公司 决策层审议，总经理签发
2. 二级计划：项目开发工作指导书等 ◆由相关责任部门拟稿，计划管理工 作组审核，总经理签发
3. 三级计划：各专业部门围绕项目 的作业计划
第三部分 工程项目管理的 “六管一控”
一、工程项目管理的“六管一控” ——组织管理
1. 项目管 理组织机 构的设置
2. 建设项目管理的组织形式（对外） ◆建设单位自管
◆工程监理 形式
◆项目总承包形式
3. 建设单位管理的组织形式（对内） ◆直线制
◆职能制
◆直线职能制
◆矩阵式
◆事业部制
◆过程评估：月度评估、季度评 估、半年度评估、年度评估 ◆后评估：合同工程完成后3个月内
9
Type of Real Estate System房地产系统的类型 Real Estate Market and Financial Market 房地产市场和金融市场
金融市场 F.Mkt
RE.Mkt
China ?
房地产市场 中国
(A) Independent独立的
F.Mkt RE.Mkt
(B) Interdependent不独立 F.Mkt RE.Mkt
五、工程项目管理“六管一控” ——成本管理
1. 开发项目成本的构成与形成
3. 确定目标管理的里程碑
4. 成本管理模式的基本框架
5. 建造环节成本管理的“八项注意”
◎成本管理的流程
六、工程项目管理“六管一控” ——采购管理
1. 采购管理的知识体系
2. 采购的原则
3. 供应商评估
Japan (A) → （B) → ？（C)
日本
USA (A) → （B) → （C)
美国
(C) Integrated综合
10
二、成功品质管理的四个核心
①敬业——人生价值即始于此处。世间 成就皆因“诚、敬”二字，“诚”是真 诚，“敬”是认真。所谓的不成功之因， 归根到底就是不认真。 ②自信——是一种感觉，更是一种力量， 是勇气的体现。有此感觉，方能心生希 望，是每个人成功之旅的起点。
③工程项目管理：为了实现预定目标， 对工程项目从投资决策、施工建设、交 付使用及售后服务的全过程进行计划、 组织、指挥、协调和控制等活动，以有 效地利用有限的人力、物力、财力、信 息、时间和空间，并以最低消耗获得最 佳经济效益、社会效益和环境效益的过 程。
➢项目管理服务（PM）
➢项目管理承包（PMC）
2. 项目管理的目标
①质量控制 ②进度控制——时间控制 ③投资控制——费用控制 ④安全管理 ⑤合同管理 ⑥信息（档案）管理 ⑦协调有关各方的关系 目标的分解
3. 房地产项目及其开发
①概念：房地产（Real Estate），也称 不动产（Real Property），目前通指土 地、建筑物及其它地上定着物，包括物 质实体和依托于物质实体上的权益。例 如，土地使用权与土地所有权，房屋的 收益权、处置权、抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品房） 通常具有使用（消费）、投资以及虚拟 （金融产品）等不同属性。
③自制力——成功者的守护神， 即有原则性。没有规矩无以成方 圆，规矩即原则，符合此原则， 挫折困苦相对就会少些，良缘机 遇就会多些。 ④眼光——识别“机遇女神”的 关键，比尔·盖茨的成功秘诀。
第二部分 项目管理的概念
一、项目管理的五个要素
1. 人的因素 2. 材料因素 3. 机械设备 4. 方法因素 5. 环境因素
◆设计控制的方法
◎设计指导书
①对设计功能性、合理性、具体的施工做 法提出要求，包括各地区公司所在地区具 体标准的提供，并补充地区公司编制的技 术标准的做法。对工程做法、建筑构造等 的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有 效和主动的方式，是将总结融入到设计指 导书中去，让设计师（设计院）在最初的 出图中尽量地减少设计缺漏。 ②编制各专业施工图出图标准
二、传统项目管理的五个步骤
1.启动 2.计划 3.执行 4.控制 5.收尾
三、传统项目管理九大领域
“九大领域”管什么？
项目管理的“二维构成”
四、房地产项目、工程项目、项目 管理的区别
◆房地产项目：以开发为载体，以投资 为目的，.. ◆工程项目：地点固定，周期较长，.. ◆项目管理：管理活动，委托咨询机构
②房地产开发：房地产企业按照城市规 划和详控规划的要求，对土地开发和房 屋建设进行“全面规划、合理布局、综 合开发、配套建设”，及相应的房地产 营销与物业管理，以取得良好的经济效 益、社会效益和环境效益为目的的综合 性生产经营活动。
③房地产开发开发的基本流程
4. 国外的房地产市场
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成熟的房地产（市场）投资
◆由项目总经理协调各专业部门拟 稿（集成） ，项目总经理审核签发
四、工程项目管理的“六管一控” ——质量管理
◆质量文化及其打造
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
◆质量策划
①确定质量目标 ◆总体质量水平：鲁班奖、XX杯
②建立质量管理体系的重要性
◆减小失误概率 ◆持续保证成功 ◆系统性控制风险 ◆职责清晰
◆对供方的质量管理
第一部分 房地产发展经历的路径 一、房地产项目管理发展概述
1. 项目管理的有关概念
①项目管理：把各种资源应用于目标，以 实现项目的目标，满足各方面既定的需求。
②工程项目：在一个总体设计或总预算 范围内，由一个或几个互有内在联系的 单项工程组成，建成后在经济上可以独 立核算经营，在行政上又可以统一管理 的工程单位。
4.房地产项目（开发）的组织协调 （1）内部关系的组织协调 （2）近外层关系的组织协调
（3）远外层关系的组织协调
二、工程项目管理的“六管一控” ——范围管理
1. 管理范围的定义：确保所作的工作 既充分且必要，这些工作可以实现项 目的目标。
2. 管理范围的内涵 ◆所确定的工作范围是充分的 ◆工作范围不包括那些不必要的工作 ◆工作范围规定要做的工作能够实现
预计的项目目标
三、工程项目管理的“六管一控” ——计划管理
◆三级计划管理体系的组成
1. 一级计划：三年经营计划 ◆由公司计划管理工作组拟稿，公司 决策层审议，总经理签发
2. 二级计划：项目开发工作指导书等 ◆由相关责任部门拟稿，计划管理工 作组审核，总经理签发
3. 三级计划：各专业部门围绕项目 的作业计划
第三部分 工程项目管理的 “六管一控”
一、工程项目管理的“六管一控” ——组织管理
1. 项目管 理组织机 构的设置
2. 建设项目管理的组织形式（对外） ◆建设单位自管
◆工程监理 形式
◆项目总承包形式
3. 建设单位管理的组织形式（对内） ◆直线制
◆职能制
◆直线职能制
◆矩阵式
◆事业部制
◆过程评估：月度评估、季度评 估、半年度评估、年度评估 ◆后评估：合同工程完成后3个月内
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Type of Real Estate System房地产系统的类型 Real Estate Market and Financial Market 房地产市场和金融市场
金融市场 F.Mkt
RE.Mkt
China ?
房地产市场 中国
(A) Independent独立的
F.Mkt RE.Mkt
(B) Interdependent不独立 F.Mkt RE.Mkt
五、工程项目管理“六管一控” ——成本管理
1. 开发项目成本的构成与形成
3. 确定目标管理的里程碑
4. 成本管理模式的基本框架
5. 建造环节成本管理的“八项注意”
◎成本管理的流程
六、工程项目管理“六管一控” ——采购管理
1. 采购管理的知识体系
2. 采购的原则
3. 供应商评估
Japan (A) → （B) → ？（C)
日本
USA (A) → （B) → （C)
美国
(C) Integrated综合
10
二、成功品质管理的四个核心
①敬业——人生价值即始于此处。世间 成就皆因“诚、敬”二字，“诚”是真 诚，“敬”是认真。所谓的不成功之因， 归根到底就是不认真。 ②自信——是一种感觉，更是一种力量， 是勇气的体现。有此感觉，方能心生希 望，是每个人成功之旅的起点。
③工程项目管理：为了实现预定目标， 对工程项目从投资决策、施工建设、交 付使用及售后服务的全过程进行计划、 组织、指挥、协调和控制等活动，以有 效地利用有限的人力、物力、财力、信 息、时间和空间，并以最低消耗获得最 佳经济效益、社会效益和环境效益的过 程。
➢项目管理服务（PM）
➢项目管理承包（PMC）
2. 项目管理的目标
①质量控制 ②进度控制——时间控制 ③投资控制——费用控制 ④安全管理 ⑤合同管理 ⑥信息（档案）管理 ⑦协调有关各方的关系 目标的分解
3. 房地产项目及其开发
①概念：房地产（Real Estate），也称 不动产（Real Property），目前通指土 地、建筑物及其它地上定着物，包括物 质实体和依托于物质实体上的权益。例 如，土地使用权与土地所有权，房屋的 收益权、处置权、抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品房） 通常具有使用（消费）、投资以及虚拟 （金融产品）等不同属性。
③自制力——成功者的守护神， 即有原则性。没有规矩无以成方 圆，规矩即原则，符合此原则， 挫折困苦相对就会少些，良缘机 遇就会多些。 ④眼光——识别“机遇女神”的 关键，比尔·盖茨的成功秘诀。
第二部分 项目管理的概念
一、项目管理的五个要素
1. 人的因素 2. 材料因素 3. 机械设备 4. 方法因素 5. 环境因素