房地产项目总经理培训讲义课件
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保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产共95页
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
保利集团房地产项目总经理培训讲义：房 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。 地产
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
保利集团房地产项目总经理培训讲义：房 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。 地产
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
保利集团房地产项目总经理培训成本控制管理课件
行业最佳实践探讨
最佳实践一
某知名房地产企业的成本控制 体系
最佳实践二
某成功项目的成本优化措施
总结词
通过探讨行业内的最佳实践， 学员可以了解行业领先的成本 控制方法，为自己的工作提供 借鉴和参考。
详细描述
这些最佳实践案例深入剖析了 行业内优秀的成本控制方法和 措施，为学员提供了宝贵的经
验和启示。
05
通过市场调研和供应商比较，选 择性价比高的供应商，争取获得 更好的采购价格和条件。
集中采购
通过集中采购，提高采购规模， 降低采购成本。同时，集中采购 还能提高采购谈判的议价能力。
施工阶段成本控制
施工方案优化
通过优化施工方案，降低施工成本。 例如，合理安排施工顺序、采用先进 的施工工艺等。
施工过程管理
提高成本控制管理能力
通过培训，提升总经理们在项目开发、建设和运营 过程中的成本控制管理能力，提高企业的经济效益 。
建立成本控制管理意识
通过培训，使总经理们认识到成本控制管理对企业 发展的重要性，树立起成本控制管理的意识，并将 其融入到日常工作中。
培训意义
01
有助于提高企业的经济效益
通过培训，总经理们能够更好地控制项目的成本，提高企业的经济效益
和盈利能力。
02 03
有助于提升企业的核心竞争力
在激烈的市场竞争中，成本控制管理能力是企业核心竞争力的重要组成 部分。通过培训，总经理们能够提升企业的核心竞争力，使企业在市场 竞争中更具优势。
有助于推动企业可持续发展
有效的成本控制管理有助于企业实现可持续发展。通过培训，总经理们 能够更好地运用成本控制管理的理念和方法，推动企业的可持续发展。
成本核算与分析
房地产项目经理培训方案培训课件
房地产项目招标投标、合同管理、造价控制、进度管理、质量管理、风险管理等方面的知识和技能。
房地产政策法规、政策解读和应对策略，包括土地管理、房地产市场监管、税收政策等方面的内容。
房地产项目团队建设、沟通协调、冲突解决、绩效考核等方面的管理技巧和案例分析。
房地产项目管理的基本概念、特点和流程，项目管理知识体系和工具。
房地产项目管理
房地产项目
房地产项目管理与传统项目管理都强调对项目的计划、组织、指挥、协调和控制，以确保项目的成功完成。
相同点
房地产项目管理具有更强的专业性和复杂性，涉及的领域更广泛，包括土地获取、融资、设计、施工、销售等多个环节，同时还需要考虑政策法规、市场环境等因素。此外，房地产项目通常具有更高的投资额和更长的时间周期，因此对项目管理的质量和效率要求更高。
房地产项目的风险管理
了解、识别和评估房地产项目的潜在风险是项目成功的关键。
总结词
房地产项目风险识别是确定项目中可能出现的风险和不确定因素的过程，需要从市场、财务、技术、环境等多个角度进行分析。评估风险则是对每个已识别的风险进行全面的分析，包括风险发生的概率、影响程度等。
详细描述
总结词
制定有效的应对策略并持续监控是降低项目风险的关键。
加强信息共享
03
建立项目信息共享平台，确保各方能够及时获取所需的信息，提高工作效率。同时，应加强信息的安全管理，确保信息的保密性。
在项目初期制定详细的协调计划，明确各方的职责和任务，确保各项工作能够有序进行。同时，应定期对协调计划进行修订和完善，以适应项目进展的变化。
制定协调计划
在项目中各方应积极合作，共同解决问题。对于出现的矛盾和冲突，应通过协商和调解的方式加以解决，避免影响项目的顺利进行。
房地产项目经理培训方案培训课件
教学经验
具备丰富的教学经验，能 够针对学员需求进行个性 化指导。
行业影响力
在房地产行业内具有较高 知名度，能够为学员提供 优质的学习资源。
03
培训效果评估
评估标准
知识掌握程度
评估学员对房地产项目 管理的理论和实践知识
的掌握程度。
技能应用能力
评估学员在实际工作中 应用项目管理技能的能
力。
团队协作能力
总结词
培养项目策划和决策的能力，能够根据市场需求和项目特点制定可行的策划方案 ，并做出科学合理的决策。
详细描述
介绍项目策划的方法和流程，包括目标设定、市场调研、方案制定和评估等环节 ，同时讲解决策的原则和方法，培养学员在面对复杂情况时能够做出科学合理的 决策。
项目执行与监控能力
总结词
掌握项目执行和监控的技巧和方法，能够有效地协调资源、 控制进度和质量，确保项目顺利实施。
模拟实训室
建立模拟房地产项目管理的实训室，提供项目管理软件、沙盘模型等工具，让学员在实际操作中提升项目管理能 力。
培训费用预算
培训费用
根据培训内容和时间安排，制定合理的 培训费用预算，确保培训的可持续性和 质量。
VS
费用支付方式
提供多种支付方式供学员选择，如线上支 付、银行转账等，方便学员完成费用支付 。
06
培训实施计划
培训计划安排
培训目标
培养具备专业知识和技能的房 地产项目经理，提高项目管理
水平和工作效率。
培训内容
涵盖房地产项目管理的基本概 念、流程、方法、工具以及实 际案例分析等。
培训方式
采用线上和线下相结合的方式 ，包括理论授课、案例分析、 实践操作和小组讨论等。
培训周期
房地产项目总经理培训讲义项目管理.
项目公司总经理为项目开发第一责任人，全面负责所辖区域开发 体系工作。项目公司前期部为开发报建工作的责任部门，负责组 织、实施项目开发报建、配套、竣工验收等工作。
2、集团项目管理中心在项目开发管理中所扮演的角色
集团项目管理中心前期部为项目前期开发体系对口管理部门，负责指导 、协调、考评各项目公司前期开发体系工作。
试想一下：如果这条河没有河堤！！！
你要放一个妖艳的女子在我的卧室，又要 我对她没有非份之想是不可能的；要我对她没 有非份之想的最好办法就是，让她离开我的卧 室。 ——经济学家张五常
Ⅱ 3 3
房地产行业相关税法 财务在企业经营管理中的重要作用 财务在企业经营管理中的重要作用 项目开发管理制度
1、项目总经理在项目开发管理中所扮演的角色
3、项目公司前期部的工作职责
负责项目开发报建、配套工作及相关成本、费用、计划管理。 熟悉、汇报当地政府相关政策、法规、行政收费标准、事业配套收费标准、相关手
续办理流程及变化。 项目基地动迁相关事宜,维护当地相关资源。 按集团要求及时完成基础管理工作（项目开发报建、配套计划、资金计划、工作成 果验收备案、资源维护等）。 负责所辖区域开发系统团队建设工作。 前期部报建及配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划 、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能 源配套设施情况及收费，地块平整情况，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况 ，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限 制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方等。 跟进项目标段的设计、施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，保障与工程建 设进度的统一、协调、同步。 所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经取得，将原件上交项目公司行政部 归档，做好交接记录。并作彩色原件扫描件电子文档递交集团项目管理中心前期部 备案。
房地产项目经理的执行讲义课件
房地产项目经理的执行讲义课件1. 项目的规划与准备阶段1.1 了解项目背景和目标在房地产项目经理的职责中，项目的规划与准备阶段是非常关键的。
在这个阶段，项目经理需要对项目的背景和目标有一个清晰的了解。
•了解项目的业主和利益相关者，以及他们的期望和需求。
•确定项目的目标和范围，包括项目的规模、计划和预算等。
1.2 制定项目计划制定项目计划是项目管理的核心工作之一。
•确定项目的工作流程和时间表。
•根据项目目标和范围，制定项目的里程碑和关键路径。
•制定项目的资源需求和分配。
•制定项目的风险管理计划。
1.3 确定项目团队项目团队的构建对于项目的成功非常重要。
•确定项目的组织结构和各个角色的职责。
•确定项目的团队成员，包括项目经理、技术专家、财务人员等。
1.4 编制项目预算项目预算的编制是项目管理的关键步骤之一。
•确定项目的资金来源和使用。
•制定项目的预算计划，包括各个阶段的成本预算。
•进行项目的资金审批和监控。
2. 项目执行阶段2.1 项目启动项目启动是项目执行阶段的重要一步。
•确定项目的启动时间和地点。
•召开项目启动会议，介绍项目的背景和目标。
•确定项目的工作流程和分工。
2.2 项目进展监控项目进展监控是项目执行阶段的核心工作之一。
•定期召开项目进展会议，了解项目的进展情况。
•监控项目的里程碑和关键路径，及时调整工作计划。
•跟踪项目的资源使用情况，确保资源的合理分配。
2.3 项目风险管理项目风险管理是项目执行阶段的关键工作之一。
•确定项目可能面临的风险和问题。
•制定项目的风险管理计划，并定期进行风险评估和风险分析。
•采取相应的风险应对措施，确保项目的顺利进行。
2.4 项目质量管理项目质量管理是项目执行阶段的重要工作之一。
•确定项目的质量标准和质量验收标准。
•设计和执行项目的质量管理计划。
•监督和检查项目的质量，确保项目达到预期的质量水平。
3. 项目收尾阶段3.1 项目验收项目验收是项目收尾阶段的关键步骤。
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3 财房务地在产企行业经相营关管税理法中的重要作用 ————房地产项目资金管理
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Байду номын сангаас
1
目录：
3Ⅰ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经资营 关营金管 税管管理 法理理中中的的的特重重点要要及作作重用用要性 3Ⅱ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用 3Ⅲ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的筹重重集要要作作用用
资金密集型 资金周转期限长
大量的资金投入 长期的资金保障
2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用
资金是房地产企业的“血液”, 供血充足 贫血断血
生存、发展 烂尾、破产
资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房 地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企 业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善 的抗风险能力和预警措施。
3Ⅳ3 财 房房务 地地在 产产企 行开业发经 相项营 关目管 税的理 法资中金的运重用要作用
3V3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理税中中务的的筹重重划要要作作用用
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2
3Ⅰ3 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经资营关营金管税管管理法理理中中的的的特重重点要要及作作重用用要性
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2、编制资金平衡计划应注意的几个方面
2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则
首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作 性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算， 或留有缺口。
具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠 股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自 身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工 作的一项重要指标。
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X公司XX年资金平衡计划表
项 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 计
土地费用
一、 资金 支出
建设成本 偿还贷款 税费支出
其他支出 合计 股东投入
二、 资金 来源
借入资金 销售回笼 其他来源
合计
资金盈缺
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编制资金平衡计划包括两个层面：
一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即 在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一 阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观 调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出 台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：
土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保
障程度提出了更高要求；
银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步
缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；
资本市场对房地产企业融资更加严格限制；
二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需
求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；
预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税
的清算等税收政策直接增加了资金的流出。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度 和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。
资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财 务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务 风险，保证企业持续稳定的发展。
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3Ⅱ3 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经项营关营目管税管的理法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用
1、资金平衡计划主要内容
资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或 短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款 偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通 过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率， 防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司 的财务管理水平。 资金平衡计划见下表：
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2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？
中国第一烂尾楼—中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建
广州第一烂尾楼--麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司
羊城大厦 烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团
二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、 施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确 保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资
金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。
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2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进
度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门 的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常 出现一些问题。 （1）项目投入的资金与计划开工量相符。
例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万 方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。
工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综 合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工 面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支 出显然过大，应安排6亿元左右。
在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高 度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心 内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企 业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构， 拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进 企业经济效益的提高。
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1、房地产项目资金的主要特点
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3Ⅰ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经资营 关营金管 税管管理 法理理中中的的的特重重点要要及作作重用用要性 3Ⅱ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用 3Ⅲ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的筹重重集要要作作用用
资金密集型 资金周转期限长
大量的资金投入 长期的资金保障
2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用
资金是房地产企业的“血液”, 供血充足 贫血断血
生存、发展 烂尾、破产
资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房 地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企 业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善 的抗风险能力和预警措施。
3Ⅳ3 财 房房务 地地在 产产企 行开业发经 相项营 关目管 税的理 法资中金的运重用要作用
3V3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理税中中务的的筹重重划要要作作用用
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3Ⅰ3 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经资营关营金管税管管理法理理中中的的的特重重点要要及作作重用用要性
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2、编制资金平衡计划应注意的几个方面
2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则
首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作 性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算， 或留有缺口。
具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠 股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自 身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工 作的一项重要指标。
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X公司XX年资金平衡计划表
项 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 计
土地费用
一、 资金 支出
建设成本 偿还贷款 税费支出
其他支出 合计 股东投入
二、 资金 来源
借入资金 销售回笼 其他来源
合计
资金盈缺
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编制资金平衡计划包括两个层面：
一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即 在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一 阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观 调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出 台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：
土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保
障程度提出了更高要求；
银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步
缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；
资本市场对房地产企业融资更加严格限制；
二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需
求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；
预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税
的清算等税收政策直接增加了资金的流出。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度 和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。
资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财 务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务 风险，保证企业持续稳定的发展。
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3Ⅱ3 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经项营关营目管税管的理法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用
1、资金平衡计划主要内容
资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或 短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款 偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通 过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率， 防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司 的财务管理水平。 资金平衡计划见下表：
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2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？
中国第一烂尾楼—中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建
广州第一烂尾楼--麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司
羊城大厦 烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团
二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、 施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确 保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资
金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。
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2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进
度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门 的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常 出现一些问题。 （1）项目投入的资金与计划开工量相符。
例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万 方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。
工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综 合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工 面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支 出显然过大，应安排6亿元左右。
在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高 度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心 内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企 业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构， 拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进 企业经济效益的提高。
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1、房地产项目资金的主要特点