房地产项目总经理培训讲义课件

二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、 施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确 保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资
金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观 调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出 台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：
土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保
障程度提出了更高要求；
银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步
缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；
资本市场对房地产企业融资更加严格限制；
二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需
求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；
预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税
在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高 度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心 内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企 业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构， 拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进 企业经济效益的提高。
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1、房地产项目资金的主要特点
3Ⅳ3 财 房房务 地地在 产产企 行开业发经 相项营 关目管 税的理 法资中金的运重用要作用
3V3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理税中中务的的筹重重划要要作作用用
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2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进
度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门 的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常 出现一些问题。 （1）项目投入的资金与计划开工量相符。
资金密集型 资金周转期限长
大量的资金投入 长期的资金保障
2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用
资金是房地产企业的“血液”, 供血充足 贫血断血
生存、发展 烂尾、破产
资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房 地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企 业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善 的抗风险能力和预警措施。
3 财房务地在产企行业经相营关管税理法中的重要作用 ————房地产项目资金管理
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目录：
3Ⅰ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经资营 关营金管 税管管理 法理理中中的的的特重重点要要及作作重用用要性 3Ⅱ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用 3Ⅲ3 财 房财房务 地务地在 产在产企 行企开业业发经 相经项营 关营目管 税管的理 法理资中中金的的筹重重集要要作作用用
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2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？
中国第一烂尾楼—中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建
广州第一烂尾楼--麓景台 烂尾时间：13年 地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司
羊城大厦 烂尾时间：11年 地址：西湾路86号 开发商：广州羊城集团
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2、编制资金平衡计划应注意的几个方面
2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则
首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作 性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算， 或留有缺口。
具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠 股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自 身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工 作的一项重要指标。
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X公司XX年资金平衡计划表
项 目 第一季度 第二季度 第三季度 wk.baidu.com四季度 合 计
土地费用
一、 资金 支出
建设成本 偿还贷款 税费支出
其他支出 合计 股东投入
二、 资金 来源
借入资金 销售回笼 其他来源
合计
资金盈缺
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编制资金平衡计划包括两个层面：
一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即 在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一 阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万 方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。
工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综 合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工 面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支 出显然过大，应安排6亿元左右。
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3Ⅱ3 财房财房务地务地在产在产企行企开业业发经相经项营关营目管税管的理法理资中中金的的平重重衡要要计作作划用用
1、资金平衡计划主要内容
资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或 短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款 偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通 过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率， 防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司 的财务管理水平。 资金平衡计划见下表：
的清算等税收政策直接增加了资金的流出。
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2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策
上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度 和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。
资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财 务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务 风险，保证企业持续稳定的发展。