国外著名CBD发展得失对北京的启示

徐淳厚：国外著名CBD发展得失对北京的启示CBD是大城市中聚集大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的黄金地带。

它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的一个重要标志，是世界性城市的窗口和象征。

国际上著名CBD的形成，渊源有三种：一种是自发形成的，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区；另一种是政府引导形成，如法国的拉德方斯，当地政府出于保护巴黎老城的目的而将各公司迁出巴黎，在新的地段建成商务区；还有一种是为了分担主要中心区的经济发展压力而建立起来的副中心，如日本新宿的中央商务区。

这些CBD的辉煌并非一蹴而就，而是经过精心的规划设计并在发展过程中不断校正而逐步建立起来，有的甚至经历了很多波折。

同时，国际上也有不少CBD建设失败的例子，如美国的休斯敦CBD，由于其功能设计过于单一，成了白天交通拥堵、夜晚寂静少人的“鬼城”。

1993年经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出，在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。

1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京CBD商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。

经过十几年的开发建设，北京CBD的商务办公设施已达到一定规模，形成了较浓的商务气氛，初具CBD的雏形。

进入21世纪，世界经济格局的变化、国内经济的发展、新技术的出现，都对首都经济发展的轨迹、格局和速度产生影响。

刚刚修编完成并经国务院批复的《北京城市总体规划（2004～2020年）》明确了朝阳区以CBD为中心，“建成国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区”的新的功能定位。

在这种背景下，研究国外著名CBD发展中的得失经验，对北京CBD的建设和发展具有重要启示意义。

一、制定科学的发展规划虽然从历史溯源上说CBD是随经济发展而自然形成的，但由于CBD建设是一个长期的滚动建设和发展过程，进行科学性、超前性、综合性的规划设计就显得异常重要。

如果政府不及时在土地供应、交通设施建设等方面加强规划指导，任开发商基于自己对市场的认识和逐利本能进行开发，CBD将难以得到健康发展。

1．明确定位，稳定发展纽约曼哈顿商务区分上区（依托中央公园聚集高档住宅区）和下区（主要为写字楼，辅以少量酒店和公寓），由于功能分区规划科学而大获成功；而休斯敦CBD则因缺乏准确的定位和规划失误最终导致失败。

巴黎拉德方斯商务区也曾经因为产业定位和转型方面的问题，在最初的八年出现了严重的财务问题，险些破产。

因此，明确的定位将是北京CBD建设的前提。

基于对国外CBD的研究，我们认为，北京CBD建设的定位应是：立足北京、服务全国、辐射亚太地区。

积极吸引跨国公司建立地区总部、采购中心、营销中心和结算中心，着力发展金融服务业，促进专业中介服务业和配套服务业，形成以地区总部为核心、金融和专业咨询为重点、文化传媒产业为特色、其他配套服务产业协调发展的产业格局。

到2020年，将北京CBD建成亚太地区经济运行控制中心之一，使之成为全球经济资源和各类生产要素的集散基地、现代服务业的集中发展基地和经济文化的国际交流基地。

2．控制进程，有序发展CBD的开发速度和进度直接影响CBD的成长，政府部门在建设过程中应对开发进度和建设进程有所控制，使其始终具有独特的竞争力。

目前，北京CBD周围地区借CBD之势大兴住宅建设之风，众多的项目被贴上CB D或后CBD的标签。

这种弱化、泛化CBD的现象，使中央商务面临“头重脚轻腹中空”的窘境，任其发展势必会削弱CBD的核心凝聚力与竞争力，对CBD的建设形成“挤出效应”，也会使设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。

因此，对CBD的开发，政府应加强控制和规范，使CBD建设有序发展。

二、打造一流的商务环境刚刚颁布的《北京城市总体规划》对北京的城市定位提出了新的要求，对北京CBD的职能和商务角色赋予新的使命。

要充分发挥CBD的功能，关键在于打造一流的商务环境。

在政策软环境上，完善服务业以及财税等方面的支持政策，设立一些特事特办机构，简化办事程序，对入住CBD的中外企业提供高水平服务并完善相关的法律环境；在商务硬环境上，通过提高产业集聚和信息化水平，把它建成北京现代服务业的聚集地，吸引更多国际企业的入驻。

1．提高产业集聚效应世界上成功的CBD往往具有极强的产业集聚效应，方寸之地吸引着众多金融、保险、会计等服务产业的世界知名企业。

在曼哈顿CBD核心金融区———华尔街，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部。

20世纪最后10年，其他许多非赢利的办公机构（如工会、研究部门、专业团体、政府机构）等也都开始集中于中城，诸多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等亦迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。

与此同时，商店、服务业等也渐渐密布网点在其周边。

曼哈顿C BD成为纽约市发展的催化剂，国际性和跨国性行业组织在纽约市高度集中，交往甚密。

在巴黎拉德方斯750公顷的商务区内，聚集了20多家世界最大企业的办事处、1500家公司总部和50%的法国大企业，有15万职工在这里上班，还有欧洲最大的购物中心——四季商场，成为巴黎名副其实的商务中心区[①]。

如果说高楼林立、公司密集、商务氛围浓是世界各地CBD共性的话，那么，富有特色的产业凝聚力才是CB D的灵魂和生命力。

CBD核心竞争力主要靠具有发展前景和竞争优势的产业聚集来获得，具有鲜明特色和高度集中的产业结构、产业特征是CBD繁荣的关键所在。

北京CBD的主导产业应立足于新兴第三产业，如金融、保险、会计、审计、评估、证券、中介、法律、信息、咨询等现代服务业。

而央视和北京电视台新址落户CBD，文化传媒公司抢滩CBD，则使北京CBD与世界其他CBD相比有了最大的不同：文化产业成为北京CBD一大特色。

北京CBD除拥有一般CBD的功能外，还将形成一个从节目制作、大型活动策划组织、硬件及新技术研发供应到影视经纪人、保险、金融投资服务等一个庞大的文化产业链。

产业集聚效应的形成有赖于产业政策支持和良好的投资环境，包括：吸引投资和公司进入的优惠政策、人才汇聚、一站式办公、行政效率高等；采用多种形式，鼓励企、学、研、官、机构之间的联系与合作，为产业集群发展创造更加丰富的社会网络和社会资本；鼓励成立民间商会和产业协会，为他们的运作提供相关的政策、技术、信息等方面的支持，并建立通畅的沟通机制和渠道。

2．加强网络信息化建设信息化是国际商务活动的技术保障。

因此加强信息网络基础设施建设，加快电子政务和电子商务进程，构建高水平的信息化区域，是打造CBD一流商务环境的又一重点工程。

日本东京的CBD丸之内地区，80年代末、9 0年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的接近和信息的即时性，又重新返回CBD。

因此可以说，互联网时代由信息技术武装起来的CBD，才具有更强的吸引力和竞争实力。

如今，在电信系统日益取代通道系统、数字化信息溶解了传统的建筑式样的年代，人们不仅需要与自然和都市的环境相协调，也必须与电脑环境相适应，最终形成一种能触发灵感、发挥创意的环境和空间。

所以，在新经济背景下北京CBD的建设，应考虑把更多的资金投在智能空间的开发上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富数据库支撑的信息化网络环境的建立上。

“数字CBD”概念的提出在北京CBD信息化建设上有了新的突破，要实现跨越性的发展就要给予相应的立项与资金支持。

优先建设综合业务宽带数据网和以光缆为主体的传输骨干网，推进电信网、有线电视网和计算机网“三网”融合，完善公用信息平台服务功能，实现通信业务数据化、技术宽带化、设施光纤化、应用综合化和数据资源的网络化。

同时推进政府行政管理信息化，全面推行网上办公和政务公开，尽快实现区内企业申请、申报制度的电子化和网络化，提高办事效率。

加大力度推动电子商务的应用，构建发展电子商务的良好外部环境，促使企业积极开发北京CBD信息资源，提高电子商务的服务质量。

三、创造繁华的商业空间在国外CBD开发建设失利的事例中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因其功能设计仅仅注重了办公，忽略了商业和娱乐等综合功能。

而成功的案例，也恰恰是因其有效地实现了CBD应有的复合功能。

如纽约的洛克菲勒中心，这座由19栋建筑共同围合起的城市的绿洲，不仅拥有时代华纳、通用这等国际化大公司，其购物中心更是永远引领着国际顶尖的潮流时尚。

剧院音乐厅、各种风情迥异的餐馆、咖啡厅，使这里成为美国经典的娱乐中心，成为集办公、商业及娱乐功能于一体的城中之城[②]。

洛克菲勒的成功在于功能的多样化，商业形态不仅含购物、餐饮，还包括商业展示、文化休闲、影视娱乐、观光游览等。

据《北京CBD商业发展规划》（2002～2010）预测，北京CBD区域的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25万到30万，CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1万至2万。

这样的人群具有强劲的消费能力，可能成为未来北京购买力最强的一批客户。

他们需要家和办公室以外的“第三生活空间”，需要一个休闲、娱乐、购物的地方。

因此，我们认为，CBD内的物业品种应是多样化的，应是办公、居住、娱乐和休闲并举、生活娱乐舒适方便的CBD。

进一步讲，北京CBD应有不低于250万平方米（为总建筑面积的25%）商业、服务及文化娱乐设施，并逐步做到24小时全天运营。

CBD内的商业应以走高端路线的精品店、大型百货为主要业态，在满足区域写字楼白领的商业需求的同时，逐渐形成新的高档商业中心区；而与之相邻的CBD后方区域则以生活配套的商业为主。

在政府的合理规划下，这两个区域的商业协调互补、健康发展。

同时还应注意到，尽管CBD集中了相当数量的高端消费人群，但区内3.99平方公里的市场仍需做进一步的细分。

在业态种类及提供的商品与服务上，CB D商业需要进一步丰富。

四、合理开发居住社区根据城市区域划分的经典理论，大型城市在其经济发展过程中，应遵循一定原则对城市进行相应的区域划分。

只有合理地划分相应的区域，城市经济才能得到综合全面的发展。

CBD概念的提出和规划的形成是城市“功能坐标系”分区的产物。

而当城市经济继续发展时，按“功能坐标系”分区又逐渐让位于按照“居住坐标系”分区的规划思想。

纽约曼哈顿区的成功印证了这一点。

在实践过程中得出经验：CBD的持续发展在很大程度上有赖于其周边的大型居住社区的形成。