探索东莞市城中村改造新模式——以南城区元岭村为例
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
城市更新及旧改模式分析
深圳2009年可经营性土地成交一览表
序号 宗地编号
宗地位置
用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 成交价格 楼面地价 成交日期
1 G01020-0204 龙岗区龙城街道回龙埔社区
住宅
77726 4.0 309349 80000 2586 2009-4-29
2 A009-1289等3宗 宝安区26区
商住混合用地 90836 4.5 406000 261000 6429 2009-6-2
3
T107-0012 南山后海中心区
商业性办公
2764 12.7 35096
19000
5414 2009-6-5
4
A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧
居住
81044 2.4 194506 26309 1353 2009-6-5
14 B205-0015 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 5500 11.0 60501 48100 7950 2009-10-16
15 B205-0001 市中心区金田路与福中一路交汇处 商业性办公用地 8090 16.0 129439 98500 7610 2009-10-16
16 B205-0022 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 4634 8.6 39853 33800 8481 2009-10-16
8
A113-0005 宝安区西乡街道银田路
商住混合用地 38546 2.4 92511
300
32 2009-8-18
9 A510-0131等2宗 光明街道公园路南侧
居住
90737 2.0 181474 120000 6613 2009-8-28
东莞市人民政府关于印发《东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.11.18•【字号】东府[2013]144号•【施行日期】2013.11.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济体制改革正文东莞市人民政府关于印发《东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案》的通知（东府〔2013〕144号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2013年11月18日东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案为贯彻党的十八大关于推进城乡发展一体化的决策部署，进一步深化我市农村综合改革，增强农村发展活力，按照《国务院农村综合改革工作小组关于开展农村综合改革示范试点工作的通知》（国农改〔2012〕12号）要求，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想、基本原则和目标要求（一）指导思想深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕我市“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”的核心任务，以保护农民合法财产权益和持续增收为核心，以深化农村集体产权制度改革为主线，推进农村集体产权确权登记颁证，加快农村集体经济组织转型改制，创新农业经营体制机制，探索新型城镇化与新农村建设协调发展机制，力争在农村综合改革的重点领域和关键环节取得重大突破，为推动“四化同步”，建设社会主义新农村，促进城乡经济社会发展一体化提供体制支撑，争当全国农村综合改革先行试验区。
（二）基本原则一是系统设计，重点突破。
注重统筹，围绕改革重点和目标任务，系统配套改革举措和保障措施，确保各项改革工作系统、整体、协同推进。
二是试点先行，分类指导。
鼓励试点地区在公平、自愿的前提下，因地制宜选定具有一定代表性的示范试点，经批准备案开展改革试验，着力破解城乡发展不平衡、不协调、不可持续难题，市级层面重在加强分类指导。
城中村改造模式与策略探讨
02
政府主导模式的优点包括计划性强、进度可控和成本相对较低
等。
政府主导模式的缺点包括市场机制缺失、社会参与度低以及资
03
金压力大等。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为改造主体，通过市 场机制运作，筹措资金和组织改造。
市场运作模式的优点包括市场机制健全、资金 来源广泛和改造效率高等。
市场运作模式的缺点包括缺乏计划性、进度不 可控以及成本相对较高等。
要制定有效的后续管理措施，保持改造后社 区的整洁和规范，防止出现乱搭乱建等现象 。
06
城中村改造未来发展建议
加强政策宣传，拓宽公众参与渠道
宣传政策
政府应通过各种渠道，包括媒体、社区活动等方式，宣传城中村改造政策， 提高公众对政策的认知和理解。
建立沟通机制
政府应建立畅通的沟通机制，鼓励居民参与改造计划的讨论和反馈，了解居 民的需求和意见，确保改造计划得到广泛的社会支持。
改造策略
采取原地重建的方式，注 重改善居住条件和城市环 境
经验总结
政府重视危改工作，改造 模式符合实际情况，定向 安置保障了居民的基本生 活需求
案例三：深圳市罗湖区湖贝村改造项目
改造模式
企业主导，市场运作的危 改模式
改造策略
采取整体规划、分期实施 的方式，注重保护和提升 区域环境品质
经验总结
企业主导改造增加了改造 的可行性，市场运作提高 了改造的效益，但政府需 加强监管
04
城中村改造案例分析
案例一：北京市朝阳区酒仙桥危改项目
改造模式
政府主导，企业参与的危改模 式
改造策略
采取整体规划、分期实施的方 式，注重保护和提升区域环境
品质
经验总结
城中村改造的深度剖析与成功案例分享
城中村改造的深度剖析与成功案例分享在城市发展的滚滚洪流中，城中村改造成为了一个极具挑战性且无法回避的重要课题。
推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。
一、城中村改造的必要性与紧迫性城中村，恰似城市机体上一块极为特殊且显眼的“补丁”，这里确实存在着一系列极为棘手且亟待解决的重大问题。
基础设施严重匮乏，这直接致使居民在日常生活中面临诸多不便，比如水电供应不稳定、道路状况极差等；环境卫生的糟糕状况更是触目惊心，垃圾随意堆积如山、污水四处横流，严重影响城市的外在形象；而治安隐患更是如同威力巨大的定时炸弹般，时刻威胁着社会的安稳与和谐。
这些严峻的问题，不但极大地制约了城市向更高层次、更优品质的进一步发展，而且还显著降低了居民的生活质量与幸福指数。
故而，尽快对城中村实施全面改造，全力提升其整体面貌和各项功能，无疑已成为当下最为紧迫、最为关键的首要任务。
比如一些城市的城中村长期未得到改造，不仅导致城市建设难以推进，阻碍了城市的现代化步伐，而且还因治安等问题使居民缺乏安全感，对城市的吸引力也大打折扣。
因此，对城中村进行改造，提升其整体面貌和功能，已成为当务之急。
二、先谋后动与统筹兼顾的战略意义先谋后动着重突出的是在付诸实际行动之前，务必展开深入且全面、细致的谋划工作。
我们必须对城中村的每一处细节都展开极为细致的调研与深入的分析，其中涵盖土地利用的具体状况、人口的具体构成、房屋的具体结构以及产业的分布情形等等诸多方面。
唯有在全方位充分掌握了这些详实信息的基础之上，才能够制定出极具科学性、合理性且切实可行的改造方案。
而且这种精心的谋划绝不仅仅只局限于当下的状况，而是更要深度考虑到未来的发展趋势以及实际需求，只有这样，才能有力确保所制定的改造方案具备强大的前瞻性以及可持续性。
统筹兼顾则明确要求我们必须坚决打破部门与部门之间、领域与领域之间的种种界限，要完全从城市发展的整体大局出发，全面综合地考虑经济、社会、环境等多个方面的关键因素。
【毕业论文】“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成.城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义.本文以广州市为研究区域,在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词:二元管理结构；城中村改造;问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION —-—-TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy，urban size increasing dramatically speed，villages with urban development also forms gradually。
City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work。
城中村改造案例分析与总结.doc
城中村改造案例分析与总结目录第一节北京的城中村改造 (2)一．城中村现状 (2)二．改造历程 (2)三．改造措施 (2)四．改造实例（以“马家堡三期”为例） (4)第三节广州的城中村改造 (4)一．城中村现状特点 (4)二．改造背景 (5)三．改造措施 (5)四．试点村改造情况 (7)第三节深圳的城中村改造 (9)一．改造背景 (9)二．改造措施 (10)三．改造实例（以渔民村为例）....................................... 错误！未定义书签。
第四节珠海的城中村改造——“珠海模式” .. (13)一．改造背景 (13)二．改造措施..................................................................... 错误！未定义书签。
4 三．改造实例（以吉大村为例）....................................... 错误！未定义书签。
第五节西安的城中村改造 . (18)一．城中村基本特征 (18)二．改造历程 (18)三．改造措施 (19)四．改造实例（以碑林区改造为例） (20)第六节结论与启示 (21)一．结论 (21)二．启示 (24)20世纪80年代末，我国最早的“城中村”现象开始出现。
随着全国经济的发展和各城市建成区的不断扩张，城中村问题成为各个城市的普遍现象。
“城中有村，村中有城；村外现代化，村内脏乱差”的城中村现象，不仅在特大城市中存在，在许多新兴城镇和小城市中也广泛出现。
近年来，由于城中村产生的各种问题不断凸现和激化，引起各方的广泛重视。
城中村改造已成为我国城市化过程中的一道难题。
目前，在城中村、城边村的改造方面，国内包括广州市在内的一些城市已经在实践中积累了一定的经验。
借鉴这些经验，对广州市区的城中村改造具有重要意义。
第一节北京的城中村改造一．城中村现状北京市的“城中村”主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。
东莞市人民政府关于印发《东莞市整治旧村工作实施方案》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市整治旧村工作实施方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2006.06.30•【字号】东府[2006]67号•【施行日期】2006.06.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文东莞市人民政府关于印发《东莞市整治旧村工作实施方案》的通知（东府〔2006〕67号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市整治旧村工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二○○六年六月三十日东莞市整治旧村工作实施方案全面开展旧村整治，是市委、市政府根据中央、省委和省政府有关精神提出“实施农村环境‘五整治’，全面建设社会主义新农村”的一项重要工作内容，是造福广大村民百姓、加快我市农村城市化建设进程的重大举措，为深入推进该项工作，特制定本方案。
一、整治旧村的指导思想和工作目标整治旧村的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，贯彻市委、市政府决策和市十三届人大第三次会议精神，按照构建和谐东莞、平安东莞的要求，全面整治旧村，加快推进农村城市化建设进程，实现经济社会全面、协调、可持续发展。
工作目标是：通过清理违法建筑、实施拆旧建新、消除安全隐患、整饰村容村貌、进行厂区整合、完善道路建设和各种设施配套等综合整治，改善人居环境，将旧村改造成安全卫生、设施配套、舒适文明的和谐社区。
二、基本原则一是规划先行原则。
各镇（街）要编制好规划，旧村改造、村庄居民点撤并、新村建设、街景立面改造等各项工作应在规划指导下开展，遵循“先规划后建设”方针，统一规划、分步实施。
二是实事求是原则。
旧村整治要量力而行，真干事，办实事，不搞“门面工程”、“政绩工程”，要抓住主要矛盾解决突出问题；拆旧建新、建设农民公寓和“城中村”改造要积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对社会、经济的负面影响，确保“成熟一个，整治一个；整治一个，成功一个”。
三是因地制宜原则。
东莞城市更新政策解读(全汇总)
城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。
广东省城中村改造模式的差异化研究
广东省城中村改造模式的差异化研究关玲芝;关争光;拜玉贤【摘要】城中村改造是我国城市化进程中不可避免的现象.在我国城中村改造中,各地已经探索出不同的改造模式.从改造主体、筹资方式、优惠政策、改造形式、补偿方式、改造效果与困境6方面分析了广东省珠海、深圳、广州3个城市的城中村改造模式的不同之处,分析3个城中村改造模式在改造目标、政府作用和城中村改制3方面的相似做法,并从政府作用、村民角色、改造规划、外来低收入者、城中村改造相关法律法规方面提出相应的对策,为其他城市在选择城中村改造模式时提供借鉴.【期刊名称】《广东农业科学》【年(卷),期】2013(040)014【总页数】5页(P199-202,205)【关键词】城中村改造;珠海模式;深圳模式;广州模式【作者】关玲芝;关争光;拜玉贤【作者单位】华南理工大学公共管理学院,广东广州510641;扬州大学社会发展学院,江苏扬州225002;华南理工大学公共管理学院,广东广州510641【正文语种】中文【中图分类】TU984.11+4城中村改造现已成为城市更新的重要内容和热点话题。
从20世纪90年代末，学者们就开始对城中村改造进行相关的研究。
唐宝珍[1]、李海英[2]、李泫永[3]分析城中村形成与存在的原因、现状和存在问题并提出对策。
贾生华等[4]认为“城中村改造”的本质是不同利益相关者之间利益协调的合约再安排，从城市规划角度构建城中村改造核心利益相关者“四位一体”利益协调机制。
刘金海[5]认为各级政府应该把改造的主动权时刻抓在手里。
还有学者以研究某一城中村改造具体个案为例探讨城中村改造的相关问题[6-7]。
学术界对城中村改造的研究日趋成熟，让人们对城中村改造的认识不断加深。
伴随着对城中村改造的研究，各地城中村改造模式的成功案例也受到学者们的关注。
纵观学者们的研究，城中村改造模式按照改造主体分为政府主导、村集体经济组织主导、开发商主导这3种主要模式[8-10]。
东莞旧改政策解读
特点——土地产权置换开发商物业
186亩的东城万达广场，是东城主导改造的鼎力
之作，打响了总面积达385亩的新世博商贸中心 区的头一炮。通过货币、土地置换、房产置换等 多种补偿方式，东城顺利完成4户居民、6家工业
三旧9年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12 月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定 2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东 城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧”
国 有 + 出 让 自 行 + 国 有 + 划 拨 自 行 + 国 有 + 收 购 集 中 +
拆 迁
拆 迁 土 地 使 用 权 +
土 地 使 用 权
政府主导改造流程
政府主导改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划； 3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改
该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与
原土地使用权人自行改造流程
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程： 1. 编制并申报单元规划；
2. 编制并申报改造方案；
3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇 街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可 等手续。
分类突围探索集体经济转型新路径
分类突围探索集体经济转型新路径——广东东莞推动集体经济转型的经验与启示作者：刘思责任编辑：admin 信息来源：中国农村研究网发布时间：2016-09-25 浏览次数： 25次作为我国农村集体经济最发达地区之一的东莞市，近年来却面临着“收不抵支、举债分红”，“希腊化”、“空心化”的转型之困。
以四轮驱动、“三来一补”为标志的传统发展模式弊病日益凸显，“东莞奇迹”难以延续，集体经济转型刻不容缓。
为此，广东省东莞市，卸下昔日荣光，提出再创转型发展的“新东莞模式”，并在改革发展中探索出三种突围脱困的新路径。
具体包括：牵引突围，即以利益共享机制引导集体参与发展，将“静态”资产变为“动态”资本；组团突围，变“单兵突进”为“整体联动”，以叠加力量推动经济转型；内聚突围，通过改造传统和发展新型优化经济结构，以存量与增量双向积聚强化内源力，实现集体全面升级。
一、牵引突围：以利益共享激活集体参与，促使经济化“静”为“动”集体资产闲置而无法转型或不愿转型，是东莞集体经济改革的主要阻碍。
对此，东莞以全方政策减少负担，以全市统筹加倍收益，以全新机制去除顾虑，助推集体参与经济改革。
（一）全方减负，让集体轻装参与为让集体经济动起来，东莞首先采取一系列措施减少转型参与障碍。
一是公共服务统筹，为集体开支减负。
自2013年起，东莞从市镇税收中切块5%，设立基本公共服务专项资金，用于补助农村治安、环卫、行政管理等重大事务开支，切实减轻村级公共服务支出压力。
二是节支减债，为债务负担减压。
通过还贷基金、收款与绩效工资挂钩、村级预算等制度以及部门联合追收，2015年1至8月，全市村组两级实现经营总收入112.7亿元，增长5.7%；经营总负债43.2亿元，下降3.5%；经营纯收入69.5亿元，增长12.3%，“增收节支”初见成效。
三是改革管理体制，为集体工作减量。
在村（社区）建立政务服务中心，承担政府下放的多项行政事务；建立37个公共服务站，直接提供社会服务。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“村改居”工作实施方案》的通知-东府[2004]148号_1
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东莞市人民政府关于印发《东莞市“村改居”工作实施方案》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 东莞市人民政府关于印发《东莞市“村改居”工作实施方案》的通知（东府[2004]148号）各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位：《东莞市“村改居”工作实施方案》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年五月十三日东莞市“村改居”工作实施方案为贯彻落实市第十一次党代会提出的“加快农村管理体制改革，力争用五年时间基本完成村民委员会改居民委员会工作”的战略部署，加快建设现代制造业名城，根据广东省人民政府《关于印发广东省城市基层管理体制改革工作实施方案的通知》（粤府办〔2002〕14号）和中共东莞市委、东莞市人民政府《关于推进村委会改社区居委会工作的意见》（东委发〔2002〕13号）的要求，按照“整体部署、分步实施、各方配合、平稳过渡”的基本原则，就我市在中心镇铺开“村改居”工作制定实施方案如下：一、“村改居”的条件符合下列条件之一的村委会，纳入“村改居”范围：1、居民户籍占本村人口一半以上的；2、以全国第五次人口普查统计数和耕地保有量为计算基础，本村人均耕地面积不足0.12亩的；3、三分之二以上的村民不从事农业劳动，不以农业收入作为主要生活来源的。
二、时间安排与步骤今年在8个中心镇铺开“村改居”工作（其他镇可在符合条件并属于镇中心规划范围内的村选择1到2个作为试点）从2004年5月开始，至10月底结束。
具体分三个阶段实施。
（一）准备阶段（2004年6月底完成）。
1、成立机构。
市、各中心镇分别成立社区建设工作领导小组和“村改居”工作办公室。
城市更新理念下岭南古村落的环境设计探究
城市更新理念下岭南古村落的环境设计探究发布时间：2022-01-07T01:45:03.928Z 来源：《城镇建设》2021年第26期作者：刘雪霞[导读] 本文以典型岭南古村落——广州大岭村为例，探究在城市更新理念下，如何根据村落特征进行文脉的传承、环境的设计以及公共空间的创新。
刘雪霞东莞市企石镇规划管理所广东东莞 523000摘要：城市的发展是一个“新陈代谢”的过程，随着我国现代城市的快速发展和农村生活水平的提高，如何在保护传统古村落的同时，并使其融入现代社会，成为我国社会转型期一个备受关注的问题。
本文以典型岭南古村落——广州大岭村为例，探究在城市更新理念下，如何根据村落特征进行文脉的传承、环境的设计以及公共空间的创新。
关键词：城市更新；岭南古村落；环境设计引言党的十九大作出中国特色社会主义进入新时代的科学论断，指出农业、农村、农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作任务的重中之重，实施乡村振兴战略。
实施国家乡村振兴战略有助于加快传统村落公共空间建设，提高村民的文化自信与认同[1]。
在城市更新的理念之下，更新传统村落公共空间为其乡村振兴提供精神动力，激发村落发展活力，是实行乡村振兴战略的重要组成部分。
1、岭南古村落特征1.1山水环境特色广东村落整体空间布局因受地理位置影响，传统村落多以“山、水、村、田”为格局，体现在多山地、丘陵、台地的地区。
大部分的村落都环绕小山丘而建，村落与自然环境相结合，呈现前有水塘环绕后有林木茂密的整体布局。
村落肌理以居民建筑为中心圈层向外扩展，再以自然环境山水等要素共同组成村落空间形态，呈现“岭南水乡”的特色。
1.2独特的空间肌理岭南乡村道路系统的规划一般由街、坊、里构成，街为主干，坊、里为支干。
这种建筑占总建筑群的九成，在庞杂的建筑体系中，民居建筑依巷道整齐排布，以一个巷道为中轴铺开，所呈现的巷道有网格状布局和放射性布局。
有些巷道笔直分布，有些松散铺开，其纵深偏长，且有纵向巷道和横向巷道之分。
南城拆迁工程施工(3篇)
第1篇随着我国城市化进程的不断加快，城中村改造成为城市更新的一项重要任务。
东莞市南城街道作为东莞市中心区域，肩负着打造“首善之区”的使命，近年来，南城街道积极响应国家政策，大力推进城中村改造工作。
近日，南城街道彭眼、鸭仔塘两个首批城中村改造项目正式启动拆迁，标志着南城街道城市更新工作迈入了一个新阶段。
彭眼、鸭仔塘两个城中村改造项目位于南城街道黄金双轴市重点改造区域，地理位置优越，周边配套设施完善。
此次拆迁工作得到了当地政府和居民的广泛关注。
为确保拆迁工作顺利进行，南城街道成立了专门的指挥部，制定了详细的拆迁方案，并积极做好居民的思想工作。
在拆迁现场，挖掘机轰鸣，工人忙碌，一派繁忙景象。
为确保施工安全和质量，项目部严格按照施工规范进行操作。
在拆除过程中，工作人员认真核对每一栋房屋的面积、结构等信息，确保拆迁数据的准确性。
同时，针对拆迁过程中可能出现的矛盾纠纷，项目部及时与居民沟通，积极调解，确保拆迁工作和谐有序。
彭眼城中村改造项目位于东莞大道与宏伟三路交会处，占地面积约339亩。
项目将通过改造完善公共配套设施，疏导交通，打造滨水空间，融入CBD建筑群，进一步塑造东莞大道CBD对侧的城市形象。
鸭仔塘城中村改造项目位于中心区南部，紧邻市行政文化中心，占地面积约11.45万平方米。
项目将丰富功能、优化布局、完善配套，提升居民生活品质，对打通南北第二通道，连接东莞历史文化区与行政文化区具有深远意义。
为了保障拆迁工作顺利进行，南城街道采取了多项措施。
一是加强宣传引导，提高居民对城中村改造工作的认识和支持；二是成立专项工作组，负责拆迁工作的具体实施；三是严格执行拆迁补偿政策，确保居民合法权益；四是加强施工现场管理，确保施工安全和质量。
据悉，彭眼、鸭仔塘两个城中村改造项目累计私人宅基地物业签约栋数已超过100栋，这是城中村改造进程中的一个重要里程碑。
在接下来的工作中，南城街道将继续推进拆迁工作，确保项目按计划实施。
东莞市人民政府关于印发《东莞市整治环境卫生工作实施方案》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市整治环境卫生工作实施方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2006.06.30•【字号】东府[2006]66号•【施行日期】2006.06.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】爱国卫生正文东莞市人民政府关于印发《东莞市整治环境卫生工作实施方案》的通知（东府〔2006〕66号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市整治环境卫生工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二○○六年六月三十日东莞市整治环境卫生工作实施方案全面开展农村整治环境卫生工作，是市委、市政府根据中央、省委和省政府有关精神提出的一项重要工作，是着力改善东莞农村环境卫生状况，提高广大农民群众生活质量的重大举措。
为深入推进该项工作，结合我市农村环境卫生实际情况，特制定本工作方案。
一、指导思想以科学发展观为指导，认真贯彻落实市委、市政府决策和十三届人大第三次会议精神，围绕市“十一五”规划要求，切实整治农村环境卫生，改善农村人居条件，优化农村发展环境，进一步提高人民群众生活质量，促进环卫管理长效机制的建立，推进我市城市升级，加快社会主义新农村建设。
二、工作目标通过环境卫生整治，至2007年6月底，全市环境卫生明显改善，环卫管理机构进一步健全，环卫基础设施进一步完善，环卫管理水平进一步提高，实现保洁范围全覆盖，力争使大部分村的环境卫生达到卫生村的标准。
三、整治范围在全市32个镇（街）596个村（社区）范围内全面开展整治环境卫生工作。
四、整治内容整治环境卫生，主要整治镇村“脏、乱、差”现象，建立健全环卫管理机构，规范镇村环境卫生管理制度，加强镇村环卫基础设施规划、建设，构建镇村环卫管理长效机制。
具体内容是：（一）保洁范围全面覆盖。
建立健全镇（街）、村（社区）、村（居）民小组三级环卫管理机构，落实属地负责制，使农村环卫从村内到村外、从厂区到社区、从大街到小巷、从道路到农田、从陆地到水面，都有人负责，不留卫生死角。
探索区域利益共享机制 城市更新强化规划引领 利益共享机制
探索区域利益共享机制城市更新强化规划引领利益共享机制原标题：探索区域利益共享机制城市更新强化规划引领东莞是全国首个成立城市更新局的地级市。
图为莞城万科城市广场。
松山湖片区统筹发展取得较好成效。
今年以来，东莞经济发展稳定、经济结构持续优化、创新能力逐步增强、生态环境持续改善、人民获得感增强，全市高质量发展取得良好开局。
10月24日上午，东莞市政协召开十三届常委会第十一次会议，公布了关于园区统筹发展、城市更新等五大议题的专题调研成果，并提出了建议。
会上，东莞市副市长黎军通报了全市高质量发展情况，这也是她到东莞履新后首次公开露面的政务活动。
黎军说，围绕高质量发展，东莞部署了一系列重点工作，包括召开全市产业招商大会，29个重特大招商项目在现场集中签约，涉及协议投资金额超过4000亿元，大力推动产业项目落地投产，全市计划年内盘活1万亩、3年盘活3万亩存量土地，为产业项目腾挪空间。
同时，全市还着力提升创新能力，全力以赴促进外贸稳增长，着力优化发展环境。
“面对国内外严峻复杂的经济环境，东莞加强实体经济扶持，稳住了经济发展的速度。
”黎军介绍，今年以来，东莞经济平稳运行在中高速增长区间，同期增速高于全省、全国水平，发展效率持续提升。
接下来，东莞将加快推动向创新型一线城市挺进，加快建设现代化经济体系，推动城市品质三年提升，形成全面开放新格局。
今年，东莞市政协把助推东莞高质量发展作为年度履职重点。
7至9月，市政协以专门委员会为调研组，深入开展调查研究，并形成了园区统筹发展、城市更新、乡村振兴、社会治理、滨海湾开发5个专题报告。
东莞市政协主席骆招群介绍，此次举行的专题议政，就是认真总结调研成果，出谋划策，力求为市委、市政府科学决策提供有价值的参考意见。
“将以本次专题议政为新的起点，继续将协商成果做深做实做透。
”骆招群说，政协将深入围绕推动经济发展质量根本性提升的战略性问题，着眼于打造粤港澳大湾区先进制造业中心，就如何做强实体经济、优化营商环境、提升开放层次、加强区域统筹等，开展深度调研，多层面协商议政，努力提出有创新性、前瞻性的对策建议。
大变样！东莞这242个城中村要改造了！（附具体名单）
大变样！东莞这242个城中村要改造了！（附具体名单）
日前，东莞自然资源局公示了《东莞市乡村建设规划（2018-2035年）》，根据规划按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，以建设“城乡高质量融合示范区、湾区都市魅力栖居地”为总体目标定位推进乡村振兴。
按照划分，东莞划定城中村型村庄242个，城中村型是城镇发展潜力区，重点通过多种改造方式建设成新型城市社区。
城中村会怎么改造了？目前比较多的一种方式就是城市更新，拆掉旧村，改造成现代化的社区，有停车场、有公园、有学校、有商场，周边配套变得完善，居住环境也会大大改善。
这两年有的村子已经改造完成或者准备改造，我们之前也发布过，每次改造方案一出来，很多其他村的就超羡慕。
现在快看看规划改造成新型社区的城中村，有没有你们村？
东莞242个城中村具体名单
有你们村吗？
如果有的话，那就恭喜了！
下一个改造的说不定就是你们村哦！。
东莞市人民政府关于深入推进村级体制改革试点工作的通知
东莞市人民政府关于深入推进村级体制改革试点工作的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2011.06.14•【字号】东府〔2011〕68号•【施行日期】2011.06.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】行政法正文东莞市人民政府关于深入推进村级体制改革试点工作的通知东府〔2011〕68号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：根据市委、市政府《关于推进村级体制改革试点工作的意见》（东委发〔2009〕5号）的要求，2009年7月以来，我市以黄江、厚街两镇为试点，实施村级体制改革，取得了初步成效。
为进一步积累经验，深化改革，我市将扩大试点范围，大力推进村级体制改革试点工作。
现就有关事项通知如下：一、进一步深化对村级体制改革的认识推进村级体制改革，既是中央和省的明确要求，也是我市经济社会发展的必然趋势，具有重要和深远的意义。
（一）推进村级体制改革是落实上级要求的重要任务。
党的十七大提出“要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局，健全基层社会管理体制。
”《珠三角地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》要求：“推进基层社会管理体制改革，理顺政府与城乡自治组织的关系。
”民政部与省政府《共同推进珠江三角洲地区民政工作改革发展协议》要求：“改革社区管理体制，构建跨部门的社区综合服务平台，完善居民自治机制和社区公共资源共享机制。
到2012年，珠江三角洲地区所有街（镇）设立‘社区政务服务中心’，为社区居民提供‘一站式’服务。
”因此，推进村级体制改革是我市当前和今后一个时期贯彻上级要求的一项重要任务，必须抓好落实。
（二）推进村级体制改革是“加快转型升级、建设幸福东莞”的现实需求。
村（社区）是党和政府工作的重心，是经济社会发展的根基，是社会稳定和谐的基础。
实施“加快转型升级、建设幸福东莞”战略，其基础就在于村（社区）一级经济发展和社会管理方式的转型升级。
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较大面积的农村建设用地 ，即所谓 的 “ 城 态层面上的改造 ， 并没能使村 民在社会 、 中村 ”，是 造成 居住 用地 过 大 的重要 原 因 文化 、 价值观念上实现根本转变。今后 ， 之 一 。这 些 “ 城 中村 ”内的 土地 开发 强 度 城 中村 改 造 的 内涵 不 仅 仅 是 改 造 物 质 景 低 ，整体建设环境差 ；同时 ，由于管理上 观 ， 还应包括管理机制、集体经济改造 ，
（ 二） 空间分布情况 依据《 东莞市域总体规￣（ ２ ０ ０ ５ — ２ ０ ２ ０ ） ｝ ，
市 建 设 用 地 的４ ９ ． ３ ９ ％；人 均 居 住 用 地 为 但 是 ，上 述几 种改 造模 式也 存在 一 些 ４ ０ ． ０ ２ 平方 米／ 人 ，远 高 出国家 １ ８ ． ０ ２ ８ ． ０ 平 不 足之处 ：
方米／ 人的控制指标”。其 中，建成区存在
１ ． 这些改造模式更多地停 留在物质形
历程 、改造情况及建设现状 ，在评价传统
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市城 中村新 型改 造模式 。
目前 ，有关 城 中村改 造模式 的分析
体 出发 ，大致 可 以分 为 以下几 种类 型 ：政
府 主导 型 改 造 模 式 、开 发 商 主 导 型 改 造
城 中村改 造模 式 的基 础上 ，进 而 提 出东莞 和研 究 ，大 部分 是从 参 与城 中村 改造 的主
ＣＡＳ Ｅ Ｓ Ｔ ＵＤＹ
国各 地 情况 又有 所不 同。本 文 以东莞 市南 城 区一 条有 代表 性 、成 熟 的城 中村— —元
二、常见的几种城 中村改造模式
岭 村 为例 ，通 过 现场 踏勘 、与村 委会 访谈 比较分析 及 问卷 调查 ，总结 分析 该 条城 中村 的 发展
土地的城乡二元制度等各种因素造成的。
关于城 中村 ， 人们给它的定义是各式 因 、 发展的特征 、可行 的改造模式等 。关 各 样 的 。本 次 研 究 的 “ 城 中村 ”是指 农 村 于城 中村 改 造是 一个 极 为复 杂 的过程 ，全
【 基金项 目】东莞市文化精品专项资金哲学社会科学规划项 目 （ 编号２ ０ １ ２ １ ０ １ ８ ） 。
的不健 全 ，这些地 区也是 治安 环境 较差 的 提供 更多 的就 业机 会 和社会 福 利 ，实 现村
地 区。
民生 产生 活方 式 的根本 转 变 ，并最 终 在文 化上 、行 为方式 上 、价值 观念 上将 村 民塑 造成 为真正 的城市 居 民。 ２ ． 这 些 改 造 模 式 存 在 一 个 共 同 的 问
展 较 快 的城 市 中 ， 昔 日的城 乡结 合 部逐 渐 中，居 民虽 以原 村 民为 主 ，但 却 聚 居 了数 成 为城 市 内部 地 域 ， 城 乡结 合 部 中的农 村 倍 、数 十 倍 于 原 村 民 的外 来 人 口 。谈 到 也 被 包 围在城 市地 域 之 中，就 形 成 了 “ 城 城 中村 ， 普 遍 想 到 的是城 中村 带 来 负面 影 中村 ”。根 据 国际 文 献 检 索 ，国外 虽 然 有 响 ， 如 脏 、乱 、差 等 ， 甚 至有人 把城 中村 比 关 于城 市 边缘 地 带 、城 市蔓 延 、都市 村 庄 作 城市 中的 “ 毒瘤 ”。其 实 ， 城 中村在城 市 的 研究 ，尚没 有 关 于 城 中村 问题 的专 门研 发 展 中还承 载 了一项 重 要 功 能 ，是 “ 目前 究； 城 中村 现 象 是 我 国城市 化 发 展 过程 中 最 为合适 的城市低 收入 人 口居住模 式 ” 。 的特殊 现象 ， 是 由于我 国长期 实行 的人 口、 国 内许 多 学 者 曾对 城 中村 做 过 分 析 与研 究 ，主要 集 中在 分析 城 中村形 成 的原
区面积为５ ４ ． １ 平方公里 。 依据 《 东莞 市总 后 ， 许多城 中村面貌焕然一新 ， 城市环境 体规划 （ ２ ０ ０ ０ — ２ ０ １ ５ ） 》， 东莞市 “ 建成区 景观得到明显改善 ，村民住上了环境优美 现 状 居住 用 地 共 ２ ６ ７ ３ ． ５ ３ 公 顷 ，占现 状 城 的现代 城市 生活 小 区。
一
、
东莞市城 中村现状
模 式 、村 集体 主 导型 改造 模 式 ，以及 开 发
商、 村集体和政府合作的改造模式 。
（ 一） 总体情况
上述 几种 改造 模 式 的共 同优点 ：针 对
东莞 市域 总 面积 为２ ４ ６ ５ 平 方 公里 ，主 城 中村普 遍存 在 的脏 、乱 、差等 问题 ，改 城 区的用 地 面积达 到２ ３ ７ ． ６ 平 方公 里 ，建成 造 目 标是改善人居环境和城市景观 ；改造
探 索东莞市城 中村 改造新模 式
— —
以南城 区元 岭村 为例
张 利敏 赵 书 山
◎
摘
要：在我 国快速城市化进程中， 城市建成区规模逐步向外扩张，占用了大量农
村土地 ， 城 中村现 象普遍 ，而且将长期存在 。本文以东莞市城 中村发展 总体情况为研究 背景 ， 选择 一条有代表性、成熟的城 中村进行调查研 究，总结分析过去城 中 村的发展及 改造的情况，以点带面， 进 而提 出东莞市城中村新型改造模式。
关键 词 ：城 中村 改造模 式
【 中 图分 类 号】Ｔ Ｕ９ ８ ４ ｄ ｏ ｉ ： ｌ ０ 。 ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ４ — ７ １ ７ ８ ． ２ ０ １ ４ ． ０ ５ ． ０ １ １
改革开放以来 ， 伴随社会经济的高速 土 地 已纳 人城 市 总体 规 划 范 围的 ，且农 业 发展 ， 我 国城 市建 设 的步 伐 明显 加 快 ， 城 用 地 很 少或 没 有 ，居 民基 本 上 “ 非农化” 市 建成 区 的用地 迅 速 扩展 。尤其 是 经 济发 的村 落 ，这些 村 落处 于城 市建 筑 的包 围之