东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案

面临两大尴尬：
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如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。 如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。
解决两大问题：
1
要不要引进主力店的问题？
2
到底要引进多大的主力店？
为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上 等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
楼层 -1F 1F街铺 1F内铺 2F 规划业态 女人世界 品牌零售 百货+品 牌零售 百货+品 牌零售 合计 建筑 面积 3112 3535 4965 8500 20112 租金预 首年租 前5年租 估（元 金收益 金收益 /月㎡） （万元） （万元） 40 80 60 40 149 339 357 408 1254 756 1749 1842 2102 6449 前10年租 金收益 （万元） 1725 3919 4129 4712 14485 18000 12000 8000 6363 5958 6800 19121 / 1787 2720 售价预 销售总 返租总 前10年 估（元 收益 金额 纯收益 /㎡） （万元） （万元） （万元） 1725 6363 6013 6182 20283
1
解决主力店的大与小问题？
2
报告核心 解决目的
解决本项目的租与售问题？
3
4
解决项目短期资金回笼问题？
解决本项目招商的突围问题？
第一部分 商业定位
物业定位 主题定位 形象定位 业态定位
第二部分 租售建议
第三部分 销售策略
第四部分 招商部署
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价格预估 盈利模式 租售建议 投资分析
KTV 酒店 主力店
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
主力店
1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
主力店 美发
餐饮 美容院
床上用品 母婴用品
2F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
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销售总控 销售策略 销售方式 销售部署
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招商思路 招商策略 招商政策 招商部署
一、物业定位
大朗行政中心首席城市综合体
——五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合体。
二、主题定位
购物◎休闲◎娱乐◎美食中心
三、形象定位
1F内铺 2F
60 40
16000 8000
5年年回报率6% 5年年回报率8%
说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000㎡左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。
从经济收益分析
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套） 本项目租售收益分析
1F内铺
60 20 20 40
16000 / / 9000
5年年回报率6% / / 5年年回报率8%
说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000㎡左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。
从经济收益分析
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店） 本项目租售收益分析
前10年租 金收益 （万元） 766 4409 1270 846
售价预 销售总 返租总 前10年 估（元 收益 金额 纯收益 /㎡） （万元） （万元） （万元） 766 22000 16000 7777 2443 / 733 7777 2277 846
主力店
品牌零售 合计
4700
3800 20112
KTV 酒店
潮流前线
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
主力店
主力店
社区服务
餐饮
珠宝
服饰
银行
品牌鞋店 护肤美容
1F业态规划示意图
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
主力店（二楼整层）
2F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
业态规划：
-1F：主力店+KTV 1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行 2F：主力店+餐饮
面积规划：
总商业面积：20112㎡ 主力店面积：11250㎡ 其中-1F：3112 ㎡ 1F：3438 ㎡ 2F：4700 ㎡ 1F商铺面积：5062㎡
四、业态定位
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
业态规划：
-1F：女人世界+KTV 1F：百货+餐饮+品牌零售+银行 2F：百货+餐饮+美容院+美发
面积规划：
总商业面积：20112㎡ 百货商场面积：11250㎡
其中-1F：3112 ㎡
1F：3438 ㎡ 2F：4700㎡ 1F商铺面积：5062㎡ 2F商铺面积：3800㎡
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
KTV
女人世界
-1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
银行 品牌服饰 珠宝、化妆品 名表、精品、品 牌鞋店 社区配套
1F业态规划示意图
四、业态定位
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
从经济收益分析
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
楼层 -1F 1F街铺 业态规划 主力店 餐饮+品 牌零售 品牌零售 主力店 2F 主力店 餐饮 租金均价预测 （元/㎡/月） 20 90 平均售价预测 （元/㎡） / 22000 租售模式 租赁 直接销售 返租销售 租赁 租赁 返租销售 返租模式 / /
前10年租 金收益 （万元） 2156 4899 1481 846
售价预 销售总 返租总 前10年 估（元/ 收益 金额 纯收益 ㎡） （万元） （万元） （万元） 2156 25000 18000 8838 2749 / / 8838 2749 846
2F
主力店
合计
8500
20112
20
204
1026
楼层
-1F 1F街铺 1F内铺 1F内铺 2F
规划业态
主力店 品牌零售 品牌零售 主力店
建筑 面积 3112 3535 1527 3438
租金预 首年租 估（元 金收益 /月㎡） （万元） 20 90 60 20 75 382 110 83
前5年租 金收益 （万元） 373 1967 566 413
市场竞争局势层面：
1、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、 长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、 天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻， 本项目属于新的商圈，产品档次及业态需 形成差异化； 2、潜在竞争：远大地产项目，商业面积 39534.56㎡，业态规划为超市+电器/数码 产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商 业面积30442㎡，业态规划为百货商超+品 牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比 本项目有优势，存在最大的竞争，我们需 加快速度引进主力店，一方面提高本项目 竞争力，另一方面抢占顿西餐厅
美食集团 资生堂
鼎泰丰
需求面积300㎡，要商业街的位臵 需求面积50—100㎡，等主力店定 了再联系
需求面积200㎡，在镇区要位臵好 才考虑，项目位臵太偏，现不考 虑进驻
分析与结论：从前期洽谈398个中小型商家，仅有25家有初步意向，占7%.。其中有初步 引进主力店本项目快速突围 意向的中小型商家中有15家是依赖主力店的，占60%；可以看出本项目的招商难度是非常 招商及持续经营的核心法宝。 大的，所以引进主力店还是有必要的。
从经济收益分析
业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）
楼层 -1F 1F街铺 业态规划 女人世界 餐饮+品 牌零售 百货+ 品牌零售 百货+餐 饮+美容 租金均价预测 （元/㎡/月） 40 80 平均售价预测 （元/㎡） / 22000 租售模式 租赁 直接销售 返租销售 返租销售 返租模式 / /
一个时代的来临
定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临……
四、业态定位
本项目总商业建筑面积20112㎡，其中-1F3112㎡，1F、2F均为8500㎡，从商业形 式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。 主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引 进主力店。
商业城市综合体，商业档次及品牌形象提
出较高需求； 3、难点：综合判断，解决招商及经营问 题是本项目商业最大的根本难点所在。
引进主力店本项目快速突围 招商及持续经营的核心法宝。
从客户需求分析
客户分析—部分主力店反馈意见
商家名称
家乐福
乐购 吉之岛 百佳超市 海雅百货 天虹商场 华润万家
商家反馈意见
该区域不成熟，暂不考虑进驻
20
40
113
182 944
564
940 4823
1156
2107 10554 9000 3420 13640 1368