港资地产项目新鸿基悦城研究
四途径拨开物业管理产业升级“迷雾”
的问题 ， 同时也 转移 了露天停 车场
管理 给戛纳 商管公司带来 的风 险， 并减 少了物 业管 理 的成 本投 资 ， 增
加 了 业管理 的盈 利。 物 的专业性 技术人 员和 专业 设施 设备
以及 工具 ， 品质 质量 的要 求 以及 大 量固定 资 产的 投 入 ， 多物业 服 务 许
较 简单 ， 自己招聘 水 电工 基 本 能 管 下来 ， 着高层 、 高层 楼 宇、 随 超 智能 化 楼 宇越 来 越 多， 大多数 物 业服 务 公 司在设 施设 备运 行维 护这一块 上
显 得力量有所不及 ， 于是 ， 只有 将 电 梯 的运 行 维护 、 消防设 施 设备 的保
个 贫 瘠 的行业 只能够拿 不到二干元 ， 名会熟 练操作 石 一 材、 木材养 护的 清洁 技工在物业 服 务公司每月能 够领 到
一
千 元 工资就 算 已经 不错 的了， 在专业 清洁 公司或 家 而
政 服 务 公司 ， 的收 入至 少 是 物业 的两倍 。因此 ， 他 物业
面 临着大 量熟练 技工的流 失。 物业 服务 公司本 身收入 就
从事 整个 物业项 目的框 架管 理 。
资源 的 经 营。
今 年 三月 ， 都 市 成 举 办 了 个技 术 专题 会 一 议 ， 参 加 了。 议 的 我 会 议 题是 利 用国 家电网 的
走 出一条 “ 对人” 物 的物业服务新道路
当前我 国 的物 业服 务模 式 ， 不论 是 “ 酒店 式 居 家服 务 ” 还 是 “ 家 式服 务” 一 站 式 服 务” 其 服 务 的理 ， 管 、“ ， 念 和 思维 的出发 点都 是 一样 ， 它们 都是 一 种 实施 ‘ 对 【 人
香港地产服务业合力建造新杭州——“90m 2 7成”铁令下 解读第八届香港房地产服务及城市建设研讨会暨博
要求 ，杭外『 发展商纷纷求助外援 ．邀请国 际知名房地产 服务公 司提 供策划设 计服
务 。现时杭 州部分标 志性 建筑如杭 州市
香格里拉 ”别墅样板房 、 现代 城一
期”、 滨江 ・ 金色海岸 ”、 云天 ・ 阳
以有限的空间达 到最高的舒适度 ，其 关键在于建筑及室内设计。香港室内设计 师协会副会长潘鸿彬先生认为香港 的室 内 设计师富有潮流触觉 ，取材 多元化及设计
地产项 目若要达到用家的实际需要 ． 又要合平地产发展商的经济效益 ．实在有 赖房地产服务业的紧密合作和配合。无数 个强强联手 、优势互补的地产开发案例证 明 ：专业 的房产服务 ．有助于减低项 目成 本 增加房产开发商的综合效益 。 中心举办 ）。在房产新政背景下 ．将本 ； 博览会放在杭 州召开无疑具有特殊的意
训、 『 商品房的住宅价格 由３ ８元／ ６ ８ 上升
８５ 元 ／ ，平 均每 年 的 增长 超 过 ２ ２６ ２
间设计、测量评估 、策划服务 ，到后期 的
物业管理 以及房产 中介机构等专业而成熟 的地产服务一条龙。
５ 。为 了建造高品质的楼房以配合 日渐上 ｝ 的楼价 ，房产商不得不 引入外来房产服
灵活 ，设计 出实用而美观 的室 内设计。另
光地带”等 ，均出白香港设计公司或设计 师的手笔 ，引领着杭 州建 筑 的潮流 。在
”０ ９ 平方 米 ７ 成 的新政 之 下 ，优 势 互
补 、强强联手的趋势将愈演愈烈 。
第八届香港房地产服务及城市建设
外 ，随着人们的环保及绿化意识增强 ，香
￣ａ ｇ Ｂ ｓ ｅ ｓ ｎ ｊ ｎ ｕ ｉ ｓ ｍａ ｉ ｎ
览 中心举办 的 第八届香港房地产服务及
三十家头部商业地产企业产品线分析(含港资)
对出初入行业的商业新人来说，有时把商业名称，以及对应的档次定位和开发商搞清楚，需要一个熟悉的过程。
加之，越来越多商业地产集团开始实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。
因此，本文对在国内市场比较活跃的连锁集团的产品线和重点项目，进行了相对全面的梳理盘点。
本文总共涉及到28家集团企业，主要以全国性布局的商业集团为主。
包括：新鸿基地产 | 恒隆地产 | 太古地产 | 九龙仓瑞安房地产 | 香港置地 | 新世界中国 | 嘉里建设华润万象生活 | 凯德集团 | 大悦城控股 | 龙湖商业印力集团 | 银泰商业集团 | 合生商业 | 正大商业地产英格卡 | 光大安石 | 世茂股份 | 中海环宇商业益田旅游商业集团 | 仁恒商业 |合景商业 | 金鹰国际集团星盛商业 | 招商商管 | 金茂商业 | 爱琴海集团1新鸿基地产新鸿基地产1972年在中国香港上市，专注发展住宅、写字楼、商场及酒店等优质项目，致力兴建多项地标物业。
在内地，聚焦于一线和具备持续经济增长潜力的重要城市，主要发展的商业项目包括：上海及长三角：上海国金中心、上海环贸广场、中环广场、上海ITC（预计整个项目于2024年分阶段落成）、上海天荟（商业13万平方米，筹备中）、南京国金中心（商业9.3万平方米，筹备中）等等。
广州及珠三角：天汇广场、天环广场、广州南站项目（2025年分阶段落成）、南沙庆盛项目等等。
北京：北京APM、NTP新城广场。
成都：成都环球贸易广场（商场部分为环贸ICD，由12万平方米购物中心及1.7万平方米商业街组成，筹备中）。
2恒隆地产恒隆地产总部设于中国香港，发展及管理多元化的国际级物业组合。
在内地市场，业务覆盖9个城市，物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名，定位高端。
在营项目包括：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场、天津恒隆广场、济南恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场。
见证南京繁华变迁从传统百货到亚洲最大商业体
见证南京繁华变迁：从传统百货到亚洲最大商业体导读南京，不仅是六朝古都，更是商家必争之地。
太平南路、建康路一带曾商圈林立,尽显泱泱金陵繁华。
从久负盛名的“中华第一商圈”新街口，到高喊复兴的百年人文历史老牌商圈湖南路，从最早的“中华老字号”百货商店，到亚洲最大的商业综合体，“商业”，在不断满足我们消费需求的同时，也见证了南京的繁华变迁。
壹1936年1月12日，南京第一家大型综合商场——中央商场。
1966年，南京中央商场更名为人民商场，并延续这一名称直到1992年。
在改组成立南京中央商场股份有限公司后，恢复了“中央商场”的百年老字号店名。
1999年，为了适应现代商业发展的需要，中央商场将历经63年历史的老楼拆除，启动了三期工程。
除了中央商场，我们熟悉的还有新百。
南京新百的最早前身叫“中国百货公司南京市公司”，成立于1952年。
1957年，其下设的新街口门市部改了名，叫做“南京市百货公司新街口商店”，也就是我们简称的“新百”。
随着经济体制改革，这两家也共同经历了股份制改革与重组。
1993年9月，新百成为南京第一家上市公司，并跻身中国十大百货之列。
再后来，莱迪广场成了小潘西们常去的地方，随后，大洋百货进驻，一起购物成了恋爱的必备项，也正因此，让这座城市增加了年轻时尚的气息。
贰1996年，南京第一家真正意义上的购物中心——新街口金鹰国际购物中心开业。
金鹰国际购物中心A座营业面积近4.5万平方米，依照现代化国际商业理念设计、规划和布局，集购物、休闲、餐饮等诸多服务功能于一体。
商场以豪华大气的购物环境、琳琅满目的国际名品、完善先进的服务功能，营造出高端的消费体验，成为早期引领南京时尚潮流的购物中心范本。
2014年4月，金鹰B座开业，与A座老楼通过空中连廊“合体”，共同组成了总营业面积超过11万平方米的“一站式全生活中心”。
2006年，南京出现了第一家重奢型购物中心——德基广场。
2012年后，德基凭借30万平方米的庞大体量（一期+二期），95%一线奢侈品牌进驻，以及惊人的销售额，成为中国最赚钱的购物中心之一。
华润新鸿基解析
华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道杭州首个包括包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。
对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。
然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。
“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。
”新鸿基地产执行董事苏仲强说。
显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。
有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。
对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。
它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。
吸金理由1：准确定位购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。
反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。
有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。
以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。
成都考察 ppt课件
三、项目图片
龍城1号
三、项目图片
龍城1号
三、项目图片
龍城1号
三、项目图片
龍城1号
龍城1号
四、项目亮点
项目规划设计较好的利用了区域环境和自然条件！景观设计，尤其是坡地的景观设计。充分利用浅 丘地形地貌和高层社区低密度的特点，营造出开敞大气有高低起伏，步移景异的独特环境。
开发商定位园林地产精品运营商 ，该项目景观园林设计获得“最佳园林设计方案金奖”。 龙城1号以中国传统精髓龙的意象为创作原点，依托自然坡地，在规划布局、建筑排列、景观布置及
中德英伦联邦北临5平方公里的西部金融中心——金融城，东接规划为10平方公里的花园式新川创 新科技园区。天府大道、红星路南延线、地铁1号线、6号线均从项目经过。项目总规划用地面积约 360亩，总建筑面积约128万平方米，是国际城南首屈一指的超级大盘。项目以英伦文化与生活气韵 交融的古典风情为蓝本，将精心打造为涵盖住宅、高级会所、主题商业、双语幼稚园等多种业态的 高端国际社区。
走盘项目：保利星座、南湖逸家、中信城、中德英伦联邦（城邦）、万科海悦汇城、江宇.天府城、 新鸿基.悦城、华润二十四城、环球汇天誉 、仁恒滨河湾 、ICC、万科金色城市、龙城一号、保利 玫瑰花语、百悦.天鹅湖、龙湖北城天街、龙湖金楠天街、蓝光COCO国际。
本报告更多是从营销角度去看盘和学习！从中挑取了具有代表性的楼盘作详细阐述！
中德英伦联邦采用围合式穿插点式布局，为实现55%的绿化率，降低建筑密度，局部采用超高层建 筑，户型朝向以最大景观化为原则，有效解决高层对视问题。本项目户型设计理性，注重实用性、 舒适性及私密性。户型区间为60—120平米，除70—90平米梦想幻变主力户型外，更有60平米左右 精致舒居户型，90—120平米豪华观景户型，户均赠送率超过40%。还特别设计首层下沉式私家花 园， 270度八角豪华观景卧室，顶层梦想创意阁楼，与小区数十万平米英伦风情园林交相辉映。
香港地产研究报告
香港地产研究报告香港地产研究报告1. 市场概况香港地产市场一直备受关注，是全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一。
香港的地产市场主要由住宅、商业和工业地产组成。
随着香港作为国际金融中心和商业中心的地位不断提升，地产市场也不断发展壮大。
2. 住宅市场香港的住宅市场一直以来都非常火爆，供不应求。
随着人口增加和土地紧缺，房价持续上升。
尤其是中环、半山和南区的高档住宅，价格更是高企。
然而，最近几年来，政府推出了一系列措施，试图调控房价，包括增加土地供应和加强房屋贷款限制。
这些措施有一定效果，但是房价仍然保持着稳定的增长趋势。
3. 商业市场香港的商业地产市场也非常活跃，尤其是位于中环和湾仔地区的写字楼和购物中心。
这些地区是香港的商业中心，吸引了大量国际品牌和机构进驻。
租金持续上升，办公楼供不应求。
鉴于香港是中国内地和国际市场之间的桥梁，商业地产市场有着巨大的增长潜力。
4. 工业市场工业地产在香港的地产市场中也占有重要地位。
虽然香港的工业生产相对较少，但作为一个国际贸易中心，许多国际公司仍将香港作为物流和分销中心。
因此，香港的工业地产需求依然存在，并且价格也保持稳定。
5. 投资机会香港的地产市场有着丰富的投资机会。
近年来，随着中国内地投资者对香港地产市场的关注度不断提高，一些开发商和投资者开始将目光转向深圳湾和蛇口等地的地产项目。
此外，香港的土地供应有限，土地供需矛盾严重，因此土地开发项目也是投资者注意的对象。
总结：香港地产市场作为全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一，在住宅、商业和工业地产领域都有着稳定的增长趋势。
政府的调控措施对于稳定市场起到了一定作用。
投资者可以通过投资香港的地产市场获取稳定的回报。
然而，由于香港地价和土地供应的问题，投资者需要谨慎评估风险，并选择合适的时间和地点进行投资。
成都城北房地产格局及案例研究59p
232
河畔 新世界
洛森堡
127-130实得147-157套三 其次89-94实得100-105套二
75-130
130套三
75-130
140-160套四
130-150
50
53
高端 电梯
麓山
因特拉根实得195-292套三 半月湾88-90套二 联排338-346实得429-445 双拼380-405实得504-525
240亩
73万方 整体3.8 27-32F 40% 20% 4000 2T3、2T4 1;1.1 18.8% 2.5元/月/平方米 整体分6期，现第5期销售中
三期
二期 一期
1期为10栋27-32F电梯高层，2期为 7栋27-32F电梯高层，各期采用开阔 间距围合布局
新鸿基悦城-海派风格 建安成本3800
围合式布局
现5期主推楼栋
南湖 公园
物业公司
物业管理费 销售状态
成都佳兆业物业管理公司
1.60元/平方米〃月 整体分6期，现第5期销售中 会所
持续深耕：麓山国际社区
项目启示： 与区域属性相匹配的物业推售+大盘对区域价值塑造功用
项目持续可发节奏
项目地址
开发商 占地面积 建筑面积 总户数 容积率 绿化率 建筑形态 配套
再改主导
363
高端改善 南湖.珍湖 麓山 （电梯） 合计
再改类电梯主导
508
中信已协议拿地400亩，容积率4
热点供应板块，品牌开发商、高容积率、中高端电梯物业主导
【项目端】500万，品牌开发商再改类电梯主导
【土地端】已知597万，且片区为天府新区国土局未来主力土地出让区域，且以高容积率商住
香港高端住宅与服务考察研究报告
香港高端住宅与服务考察研究报告客户服务中心2011-07本报告，是近期赴香港考察的收获和成果汇报，也是高端产品与服务系列研究活动的开始。
考察与研究的目的，在于学习和借鉴。
通过现场观摩、感知和体验，以及深度思考，我们力图将前沿的、主流的、时尚的高端产品与服务资讯，传播给公司产品研发、制造、营销，以及服务团队，以拓视野，以宽认知，以师长技…这些，才是研究活动的价值所在。
The Lily The Lily弧形立面，宛如盛开的百合花户户无敌海景The Lily立面宛如微波贝沙湾The Lily（百合花）和Bel-Air（贝沙湾），设计出自同一名家之手。
About Architect Foster + Partners Global Landmarks by Foster + Partners 全球著名建筑师事务所。
主席、创始人：Norman Foster（诺曼·福斯特，世界著名建筑师）国际化团队：汇集了全球顶尖的建筑设计大家和专业技术人才。
代表作品：遍布全球的地标性建筑。
珑玺（Imperial Cullinan），西南九龙海辉道10号，国际金融中心（ifc）+环球贸易广场（ICC）发展商：新鸿基地产（Sun Hung Kai Properties）钻石式玻璃幕墙天玺样板房珑玺56 Repulse Bay RoadThe Lily（129 Repulse Bay ）便于后期管理，降低运行成本。
1、每一户均享有专用车位。
2、每一户在车库均有入户门，可直接回家。
3、车位在入户门旁边，距离很近。
充分关注客户的感受，体现“以人为本”、“方便舒适”的设计理念。
这个案例，对鲸山9期的车库规划和设计，具有一定的参照和借鉴意义。
专用车位车库进出口入户门1、以水为主题的花园平台：8个主题泳池+灯光效果+立体水景效果。
2、每个泳池的形状，每个雕塑、每株绿化，均精心设计，匠心独运，巧夺天工。
3、平台实际架空，平台下是会所、更衣室，可通地下车库。
超高层汇报交通
交 通 篇
主要业绩
•北京融科资讯中心（融科智地有限公司 •北京大华电子厂商业城项目 •津门津塔项目（300米）（金融街控股股份有限公司） •北京奥林匹克公园会展中心
）
超 高 层 建 筑 考 察 调 研 报 告
交通顾问公司的比较
报价
公司名称 设计总价 北京团队--￥55万 ＭＶＡ 分项价格 交通总体规划：￥35万；停车场交通及 管理系统：￥20万 交通总体规划：￥35万；停车场交通及 管理系统：￥20万；￥10万差旅费 方案阶段：￥39万；初步设计阶段： ￥27万 香港团队 备注
购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。地下二层的停车场 为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层停 车场及底层和二层的落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提 供了方便。停车场不仅提供了便利的停车条件，同时也是项目保安的一 部分，严密的门卫及安防系统，为停车、购物、休闲区等，提供了安全 保障，给人们创造了一个安全、舒适的购物、餐饮、娱乐、休闲的公共 环境。
香港又一城
深圳万象城
超高层建筑考察调研报告----交通篇
北 京 设 计 研 发 中 心
香港ICC地块
香港IFC地块
香港MEGABOX
交通顾问公司的业务类型
•新市镇及旧区重建 •大型综合性商业大楼 •购物商场
交 通 篇
•国际级写字楼
•酒店及公寓 •住宅及居住小区 •会议及展览中心
•大型换乘枢纽及上盖建筑
交 通 篇
超 高 层 建 筑 考 察 调 研 报 告
交通顾问实例介绍----香港IFC
本项目集合办公、商业、酒店、地下交 通枢纽（地铁、码头）、机场登录口等 多种功能，良好的交通组织极为重要， IFC一期和二期以及裙房和地下的功能分 配和交通组织合理，使得个功能之间合 理有序。
佛山市港资开发商在售项目名单
佛山市港资开发商在售项目名单
【原创实用版】
目录
1.佛山市港资开发商简介
2.在售项目名单及其特点
3.项目销售情况及前景
正文
一、佛山市港资开发商简介
佛山市港资开发商是一家具有多年房地产开发经验的企业，其业务范围涵盖住宅、商业、酒店等多个领域。
公司凭借在香港市场的成熟经验和实力，积极参与内地房地产市场，为消费者提供优质的物业和专业的服务。
二、在售项目名单及其特点
1.禅城区：【翠湖绿洲】
位于禅城区的翠湖绿洲项目，占地约 30 万平方米，拥有优美的生态环境和完善的配套设施，包括商业街、幼儿园、游泳池等。
项目主要为高层住宅，户型多样，适合不同消费者的需求。
2.南海区：【悦珑湖】
悦珑湖项目位于南海区，总建筑面积约 100 万平方米。
项目周边有丰富的教育资源和商业配套，同时拥有优美的湖景资源。
项目涵盖高层、小高层、别墅等多种产品，为消费者提供多样化的选择。
3.顺德区：【碧桂园·印象南】
碧桂园·印象南项目位于顺德区，总建筑面积约 60 万平方米。
项目周边有便捷的交通网络和完善的生活配套，同时拥有优美的园林景观。
项目主要为高层住宅和别墅，为消费者提供高品质的居住环境。
三、项目销售情况及前景
佛山市港资开发商在售项目名单中的各个项目，凭借其优质的产品、优美的环境和专业的服务，受到了广大消费者的青睐。
项目销售情况良好，前景可期。
新鸿基的香港YOHO Town房地产项目解析报告
新鸿基的ＹＯＨＯＴｏｗｎ项目ＹＯＨＯＴｏｗｎ是当前香港地产市场最热的一个项目，也是新鸿基地产（下文称ＳＨＫＰ）近10年来在香港元朗投资100多亿元推出的重头住宅项目。
看到ＹＯＨＯ的第一眼让我想起在北京置地工作时有所接触的ＳＯＨＯ现代城，这个以提倡ＳＯＨＯ生活（ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ）的楼盘曾经一度成为中国房地产界的殿堂之作，潘石屹也因此赚了个盆满钵满。
ＹＯＨＯＴｏｗｎ给我留下深刻印象的是两件与卖楼不太相关的事情，一是在华润大厦马路对面的星巴克喝咖啡时看到ＹＯＨＯＴｏｗｎ与Ｓｔａｒｂｕｃｋｓ合作的宣传册子，另一个是后来从电视得知ＹＯＨＯＴｏｗｎ与Ｍｉｃｒｏｓｏｆｔ的ＭＳＮ合作为住户提供全球首创的“ＹＯＨＯＳｍａｒｔＡｌｅｒｔｓ”服务，这两件事都超出了一般地产人的思维范围。
ＹＯＨＯＴｏｗｎ是个值得一说的例子，因为它代表着一种地产商选地、做项目和推广的操作模式，更学术一点说，它代表了最新的为客户创造价值的地产操作模式，而这种模式内地依然在摸索。
中国人做事说话喜欢追根溯底，为了说清这个项目，香港的房地产背景也要老生常谈了。
过去5年来，香港一直是房地产商的噩梦。
1997年之前，香港这个弹丸之地主要由三大行业支撑整体经济，即转口贸易、地产、金融；1997年之后，特别是中国加入ＷＴＯ之后，香港的贸易地位受到严重威胁，长期积累的房地产泡沫开始爆发，与两大行业关联度甚高的金融业也陷入了举步维艰的地步，香港经济走入低谷。
5年前，香港开始了痛苦的经济结构转型。
2003年5月，“大红筹”中远和裕兴工业取代原香港主要地产商新世界地产和信和置业在恒生指数成分股的“大蓝筹”地位，标志着香港原有的以地产行业为主的经济结构初步转型。
查查近几年来的香港地产业的发展资料，我发现香港的楼市其实形成了对发展商很不利的恶性循环。
香港是个楼市“通道”——一、二手房市场做得很好。
在香港，新楼盘价格一般比旧楼盘高出2成左右。
解析三大门派地产公司的前世今生
解析三大门派地产公司的前世今生第一部分：成都部分本土企业第二部分：外来外资企业，特别是港资（和记黄埔，九龙仓，新鸿基，瑞安..........)新加坡企业(凯德置地，吉宝，华新国际，仁恒等）第三部分：全国性地产公司（中海，万科，华润，龙湖，保利................)第一部分A：成都的开发公司最近几年因为公司战略的原因和市场机遇的问题都比较消沉了。
(排名不以我阐述公司前后排名）一：武海当年以中华园，中华名园一举建立起来的良好口碑的武海在市场机制的良性发展过程中逐渐销声匿迹，当年我在武海时做中华名园时曾提出做大双楠片区市场，因各种原因不曾实现，只有去都江堰发展的武海逐渐淡出人们的视野，一个以景观征服无数成都人的武海渐渐失去他强大的市场号召力。
（武海作品：美丽南庭，中华家园，中华园，中华名园，中华锦绣，美丽庭院）二：蓝光蓝光一直以商业地产，玉林生活广场，金色夏威夷，香槟广场，蓝色加勒比，春江花月夜等项目开发转型到快速可复制型的中产快速地产公司，一直以速度取胜的蓝光（一直被业内公认為另一地產梟雄孙宏斌早年领导的顺驰）在经历2008艰难的一年，公司盈利，股东价值，项目市场影响力，品牌知名度逐渐消退，唯有去南充，自贡，绵阳，昆明等二三线城市发展，包括在北京做的小项目，随着这些项目的交付使用，因入驻后的居住品质等问题逐渐得到显现而被大众所鄙夷，蓝光在成都的住宅市场失去他龙头大哥的地位，即使媒体如何吹捧都无法改变他在市场的地位，唯有去做城市运营，以概念性项目区做产业和资源获取型企业，但这一切都无法改变他多年的弊病，蓝光如何转型？让我们拭目以待！三：置信置信，这个创造成都第一个飘窗，赠送空间，第一个在成都市场做人文地产，置信生活方式曾让无数人神往，第一个提出先打造环境后盖房子................无数个第一是置信员工，置信老板杨毫所最求的，但同样在2008年因地震，因投资决策的原因，因公司战略发展的失误让置信不再能继续坚持做中端地产项目市场，注意这里讲的是项目市场，所以在2008年底置信提出转型做高端，玉园.清水湾是结束让无数人误以为置信会专注高端市场，但因各方面原因不成熟置信继续做了郫县的置信逸都丹郡，一个丽都花园曾让我在开盘前多么期待，但在看了之后也曾让我生出一丝遗憾，鹭湖宫作为和凯德的合作项目市场号召力已不能和当年的置信相提并论，牧马山置信牧山丽景随着成都别墅市场的异军突起也没能吹响置信的高端号角，置信现在做的温江医学城，武侯198，温江新城项目都还在运作初期，这个以产业打造，城市运营的新战略将走向何方？我们无法做出判断，唯有继续等待置信给出的答案，但我相信：置信在产业链打造和城市运营一定比蓝光更具专业能力和战略眼光。
香港住房现状调研报告
香港住房现状调研报告香港住房现状调研报告香港的住房问题一直以来是社会热议的话题。
本次调研旨在了解香港住房现状，并分析其原因和对策。
首先，香港的住房供应紧张是当前最突出的问题之一。
由于土地有限，香港的住宅供应无法满足需求。
根据统计数据显示，每年新增住宅单元数远远落后于人口增长速度，导致住房市场供不应求。
其次，高房价也是香港住房问题的主要表现之一。
由于供需失衡，房屋供应严重不足，使得房价持续上涨。
据统计，香港的房价已经连续多年居高不下，很多家庭难以负担得起购房负担。
造成香港住房问题的原因主要有以下几个方面。
首先，缺乏土地资源是导致香港住房供应紧张的主要原因。
香港地域狭小，土地供应有限，很难满足人们对住房的需求。
其次，政府管控政策的效果不彰。
政府过去的住房政策主要是依靠公屋供应，然而公屋供应不足以满足需求。
此外，土地政策不灵活，很难及时调整土地供应以适应市场需求。
为了解决香港住房问题，可以考虑以下措施。
首先，加大土地供应。
政府应该优化土地使用规划，提高土地供应的效率。
此外，有必要调整土地政策，鼓励土地的多元化利用，提高土地利用效率。
其次，多渠道供应住房。
不仅要加大公屋建设力度，还应鼓励和支持民间住房建设，通过多渠道供应住房来满足不同层次的需求。
此外，政府还可以引进外来建设企业，加强住房建设技术和经验的交流。
最后，加强住房管理和监管。
政府应建立更加完善的住房管理体系，加强对房地产开发商和中介机构的监管，确保住房市场的稳定和秩序。
综上所述，香港住房现状调研表明，住房供应紧张和高房价是当前香港住房问题的主要表现。
这一问题的根源在于土地资源有限以及政府政策的不够灵活和有效。
为解决住房问题，政府应加大土地供应力度，多渠道供应住房，并加强住房管理和监管。
只有通过综合施策，才能有效缓解香港住房问题，提高居民的居住条件和生活质量。
香港楼市的房地产开发投资风险评估
香港楼市的房地产开发投资风险评估香港作为国际金融中心，楼市一直备受关注。
房地产开发投资风险评估在香港楼市具有重要意义。
本文将从多个角度对香港楼市的房地产开发投资风险进行评估。
首先，香港的政治风险对房地产开发投资有一定影响。
作为特别行政区，香港的政治状况对楼市造成了一定的不确定性。
政策的变化、社会动荡等都可能对楼市产生负面影响。
投资者需要密切关注政治动态，及时调整投资策略，降低政治风险。
其次，市场供需的平衡对房地产开发投资风险评估至关重要。
香港楼市需求受多方面因素制约，如外部经济形势、人口流动等。
供应方面，政府对土地供应的控制也是一个重要因素。
投资者需要仔细评估供需关系，做好市场分析，有效避免供需失衡带来的投资风险。
再者，金融市场波动对房地产开发投资风险有一定影响。
香港作为国际金融中心，金融市场变化较为频繁。
利率变动、汇率波动等都可能对房地产开发投资造成风险。
投资者需要密切关注各类金融指标，及时调整投资组合，降低金融市场波动带来的风险。
最后，法律法规对房地产开发投资风险评估也有重要影响。
香港有严格的法律法规来规范房地产市场，包括土地规划、建筑标准等。
投资者需要了解相关法律法规，严格合规操作，避免法律风险对投资造成影响。
综上所述，香港楼市的房地产开发投资风险评估需要从政治、市场、金融、法律等多个角度进行全面评估。
投资者需要密切关注市场变化，做好风险管理，才能在香港楼市中取得长期稳健的投资回报。
商业地产转型韬略新鸿基“租售并举”模式转型
商业地产转型韬略【《证券市场周刊》特约研究员杜丽虹】针对住宅市场的调控，在一定程度上推动了商业地产的发展面对国内住宅市场的严密调控和高波动，地产企业们不禁羡慕起新鸿基地产公司（下称“新鸿基”）的租售并举模式，如果每年能有几十亿元稳定的租金收益，那么，企业的生存状况将大为改善，抗冲击能力提升。
在此背景下，内地地产企业纷纷尝试租售并举转型。
截至2010年中期，A股地产上市公司中，性物业与存货之比约为1：10，而在香港上市的内地房企，这一比例更高，有些公司的出租型物业与开发物业之比已达到1：3-1：4水平。
然而，新鸿基转型之路需要多项基础条件足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期的上升阶段、资本市场能提供持续的融资支持；转型过程也并非一蹴而就转型前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个转型过程用了15年时间。
目前，A股及香港上市地产公司仅有10%具备转型基础，而即使是那些具备了转型潜力的企业，转型的过程也是一次巨大的挑战要忍受扩张速度的减缓、培育期资产回报率的降低。
如果你准备好了转型，而且能够忍受转型中的代价，那么，你就跟随着新鸿基的转型之路前进吧。
新鸿基：转型用了15年从全球范围看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港地区和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。
但在相似的经济模式背后，香港地区和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路。
在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举；而新加坡模式则更多借助REITS、等地产金融平台来完成租售并举。
即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产下的外部资金平衡。
两种模式各有优劣。
香港模式下地产公司的转型周期长、转型门槛高，但转型完成后企业抗风险能力显着提升；而新加坡模式下地产公司转型周期短、转型风险低，但对外部金融环境的要求较高，转型完成后开发收益仍占主导地位。
香港地产研究报告范文
香港地产研究报告范文近年来，香港地产市场始终保持着良好的发展势头，成为投资者争相追捧的热门领域。
本文将以香港地产市场的现状、发展趋势以及机遇与挑战为主线，探讨其特点和前景。
香港地产市场的现状主要表现在以下几个方面。
首先，香港地产市场区位优势明显，作为国际金融中心，香港具有得天独厚的地理位置和政治经济条件，吸引了大量的投资者。
其次，香港作为经济发达地区人口密集的城市，对住房需求旺盛，市场供需一直保持着较为紧张的状态。
再次，香港地产市场不断创新，不仅仅是传统的住宅、商铺，还涉及到写字楼、工业地产等领域，满足不同投资者的需求。
香港地产市场的发展趋势主要有以下几个方向。
首先，城市更新和土地供应将成为未来发展的重点。
香港土地资源有限，因此政府需要通过城市更新和土地出让来满足市场需求。
其次，智能科技将渗透到地产业中，例如智能家居和智能物业管理系统等，提升投资者的生活质量和便利。
再次，环保和可持续发展将成为地产市场的重要考量，推动绿色建筑和可再生能源的应用。
最后，香港地产市场将拓展到区域市场，投资者将寻找更具潜力和竞争力的地产项目。
香港地产市场面临着一些机遇和挑战。
一方面，香港地产市场受益于中国内地经济增长和人口流动，这意味着香港地产依然具有良好的投资潜力。
另一方面，香港政府对地产市场进行了一系列的调控政策，以避免过度投资和市场泡沫的出现，这对投资者来说是一个挑战。
此外，香港地产市场还面临着国际政经环境的不确定性，例如中美贸易摩擦等，这可能对市场带来一定的影响。
综上所述，香港地产市场具有区位优势、市场供需紧张、不断创新等特点，发展趋势主要集中在城市更新、智能科技、环保可持续发展和区域市场拓展等方面。
然而，香港地产市场还面临着调控政策、国际政经环境不确定性等挑战。
对于投资者来说，把握好市场的机遇和挑战，制定科学的投资策略，才能在香港地产市场中获得长期稳定的收益。
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项目名称 项目地址 管理公司 占地面积 建筑面积 容积率 绿地率 新鸿基· 悦城 华阳天府大道 南侧 香港启胜物业 240亩 730000 m2 3.8 39.4% 项目区域 梯户比 车位配比 层数 物管费 交房标准 房屋总套数 三环外 2梯3户 2梯4户 1：1.1 30 2.1元/m2· 月 毛坯 4341
项目总结
悦城强调其对极地海洋公园和中奥华大型商业综合体资源的占有；但是，悦城 过于靠近极地海洋公园和中奥华大型综合商业体，势必带来环境污染和噪音污 染以及一些不可预计的安全因素。 悦城承诺有班车终身免费接送业主到地铁出站口，且很多周边的项目都有类似 服务，得到了顾客较高的认同。 悦城小户型结构较为畸形，导致较高的浪费空间，虽然有较多的赠送空间，但 由于承重墙原因导致赠送空间利用率较低，因此悦城户型与本项目户型没有太 大的可比性，可以作为销售竞品说辞，对该项目进行竞争抨击 由于会所对外经营，极地海洋公园、中奥华等原因，导致悦城项目社区整体私 密性较差，极大地降低了该项目的品质。
90 125
2 1
3
10
9 小区入口
8
中奥华大型商业中心
套数
90 60
占比
30% 20%
价格
6000起价
赠送面积
16-18平米 19-22平米
140
170
90
60
30%
20%
20-24平米
26-29平米
5#6#产品信息
合计
300
6000起价
户型分析
面积：B1-90 ㎡ 奇数层
特点： · 三面采光 · 90平米3个阳台 · 户型不规则，浪费空间较多
项目抗性
户型畸形，浪费空间多 今后会所对外营业，导致陌生人穿梭小区内，造成安全隐患 社区6000多户住户，得房率过高，未来人员复杂、可能造成一些管理问题 户型主要为大户型，目前开出的小户型面积为90多平米，总价较高，小户型景 观效果不理想 距离极地海洋公园和规划中的中奥华大型商业综合体太近，难免出现相应的环 境污染，噪音污染。
面积：B1-90 ㎡ 偶数层
户型分析
面积：E1-90 ㎡ 间多
面积：E1-90 ㎡ 偶数层
户型分析
面积：F1-90 ㎡ 奇数层
特点： · 南北通透，光线充足 · 偶数层带大围合，奇数层没有围合阳 台，但是餐厅带阳台 · 户型不规则，浪费空间较多
面积：F1-90 ㎡ 偶数层
项目情况
N 天府大道
极地海洋公园
一期A区现仅剩十 几套房源，单价 4#、5#、6#、7# 即将推出 南延线 为一期B区 5#、6#楼90—170 会所 170 ㎡ ㎡户型现在正接受登 记，单价6000起，缴 纳5万诚意金即可享 60米 受1.5%优惠，预计4 5 140 ㎡ 4 月底到5月初开盘将 会推出300套，3月 14日开始排号，目前 E1户型，90㎡ 80米 排号300组左右 140 ㎡ 4#、7#暂无推售消 40米 6 息 7 B1户型，90 ㎡ 会所业态已经规划， 有瑜伽馆、室内咖啡、 C1户型，125 ㎡ 网球等，对内外经营。 F1户型，90㎡ 面积
END