分时度假酒店研究

分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。

它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。

一、分时度假的内涵确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。

其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。

60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。

许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。

但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。

而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。

所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。

不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了"复合产权"的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。

顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。

但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。

为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。

后来，许多已经建设好、客房利用率低、季节性强的度假酒店也采取了这种方式出售自己的客房。

这就是所谓的"Timeshare" 和"Resort Net work"，亦即"共享时段与度假地网络服务"的概念。

与此同时，顾客还享有分时度假的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。

其原理就是以度假住宿设施替代传统的酒店住宿设施。

分时度假最大的特色和吸引力是它的分时度假交换概念。

即当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店、度假村或别墅居度假时，你就可以用你的时段产权去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段产权。

上述概念赋予了这种房地产与旅游相结合新产品特殊的意义：对于购买者来说，它既是一种新型的度假消费，同时也是一份投资和一份产业。

如同一般的房地产一样，可以长期享用，并可以将其出租、转卖、继承和赠送。

分时度假从诞生到现在，经过三十多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅游业的一大支柱。

目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区，已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权，1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元，据专家预测，1995年--2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。

这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。

二、分时度假的优势和综合效益在分时度假产品经营的过程中，可以在多环节多领域形成收益，业内人士将其称为由有形利润和无形收益组成的综合效益中心。

具体地说，它可以给投资经营者和旅游度假地和消费者带来如下方面的收益：1、可使酒店闲置客房按房地产的方式获利，迅速收回投资，并形成多项利润。

首先是资本运营利润。

由于分时度假是一种先付费后消费的产品，在实际产品消费之前，就能形成一笔销售收入，通过对这笔资金的合理使用可以形成资金运营利润。

其次是管理利润。

在度假时段销售之后，会员每年还需向酒店支付一笔度假客房维修管理费用，这就为酒店带来了管理利润，相当于普遍房产销售后负责管理的房地产公司的经营业务利润。

例如，一家三星级酒店用100间客房作"分时度假"销售，每间客房按30年计算，每年有一星期来进行分时销售，售价10000元。

售出50个星期，即可收回资金5000万元。

平均每平方米（标准客房18平方米/间）可回收资金27776元，消费者还将另行缴纳年费来作为酒店客房的维护费用，不在房价之内。

2、可以提高酒店开房率和综合效益。

酒店向消费者销售分时度假时段之后，相当于建立了一批稳定忠实的顾客。

仍用上述例子，一间客房按50个时段进行分享使用，100间客房将使酒店拥有5000个售出时段；酒店每年可增加35000间的使用率。

购买分时度假的客户往往比散客和团队客人的停留时间长，度假人数也比其他游客多，还会带动别的顾客前来，增加旅游产品的销售量。

若按客房收入与综合设施收入1比1的比例计算，酒店和度假地如果加强餐饮、娱乐、保健、休闲等配套服务设施的经营管理，会获得较好的综合经济效益。

另据调查表明：由于分时度假客人已无须再交住宿费，所以，他们在度假时的餐饮、娱乐、保健、休闲等综合消费要比其它类型客人高出20%。

对当地的购物、交通及其它消费具有良好的促进作用。

3、带动和促进度假地经济的发展。

由于旅游产品具有不可转移性、不可贮藏性和消费交换的同时性等特点，消费者购买时段产权后，重游率明显提高，在目的地的停留时间到大大延长。

据美国分时度假业的一项调查表明，分时度假购买者在未来的十年间预计返回所购买分时度假设施地区的机会是未购买分时度假设施地区的两倍，消费者在购买分时度假设施前，平均只停留3.2天，而购买后增加到6.8天。

再加上分时度假客人购买力强，对休闲度假消费的要求较高，在度假目的地的综合消费水平也较高，由此刺激并带动当地旅游相关行业的发展，再加上税收等，这些都为旅游度假地带来了直接和间接的经济收入，产生较好的乘数效应。

4、创造就业机会。

分时度假业除酒店业、房地产、消费者、交换公司以外，其经营涉及面较广，往往需要其它机构或组织参与，提供相关的辅助服务，如金融、财务、法律、商业、交通、娱乐、餐饮等部门，这无疑为度假地提供了许多新的就业机会。

根据近期一项研究表明，如果能够建立一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动市场内需50--70亿元人民币，间接拉动200--300亿元内需，并直接增加2万人、间接增加10万个就业机会。

5、缓解旅游季节性矛盾。

大部份引入分时度假经营的旅游目的地每年分时度假周转50次左右，这样就保证每年游客数量的均匀和基本稳定。

有时，即使购买了度假时段的游客不能前去或选择去其它地区旅游度假，也可以通过分时度假交换公司将时段转让给他人，这就提高了分时度假产品的吸引力和竞争力。

以英国为例，分时度假的开发和经营使当地的旅游住宿设施使用率达70%，比没有经营分时度假的设备使用率提高了10%。

在美国，分时度假的市场比较成熟，旅游度假设施的使用率高达85%，根据墨西哥旅游业的最近的调查发现，旅游设施的使用率也高达75%，而未引入分时度假经营的旅游设施的使用率只有40%。

分时度假的客人不会向旅游团对和散客一样多数集中在旅游旺季前来，而是根据自己购买的时段前来度假。

6、优化旅游度假地的环境。

分时度假对旅游度假地的开发、建设、管理和环境保护都提出了较高的要求，要求度假地具有优美的自然环境，完善的公用设施，超值的会员服务，配套的综合消费等，这些要求从客观上促使开发商从一开始就比较注重综合环境的质量。

并通过不断加强管理，严格开发和实施质量标准使之趋于完善。

其次，分时度假购买对一般消费者来说属于购买房屋和汽车后的一项高消费选择，因此，希望购买分时度假能物有所值。

他们主要从设施的质量、地理位置、气候和自然环境以及内外部设计等方面来衡量。

此外，开发商、客户和交换公司都注重长期利益，对维护设施的高质量和环境保护都比较重视。

例如，一位购买高质量时段设施的顾客通常只愿与拥有同等综合质量时段设施的顾客进行交换。

交换公司网络的会员在时段使用后会被要求回答一些问题，如对入住、退房、餐饮质量、客房管理等其它综合消费服务的满意程度进行打分。

会员反馈的这些信息被送回交换公司。

用来评价和调整对旅游目的地经营管理质量，以满足消费者对度假时段服务的要求。

7、给消费者带来极大利益和超值的服务。

购买分时度假的价格相对便宜，因为不管酒店门市价和房地产的价格如何变化，分时度假购买者一直可按购买时的房价入住。

所以，同样条件下，分时度假方式的花费可能只有一般住宿方式的一半甚至更少，可大大节省用于休闲度假或商务旅行的开支。

由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，提供了最大限度的交换机会，网络越大，交换成功的可能性也越大，消费者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务就越好，使自己在作度假或旅行时能有多种选择。

此外，分时度假既是一种休闲度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用10年、30年、50年甚至更长，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，并且是以当年的价格购买了未来的消费。

使消费者体验一种新型的消费方式和个人投资方式。

三、中国开发分时度假产品的利与弊1、有利条件我国于90年代开始引入分时度假的概念，在国际分时度假业中占主导地位的是RCI和II公司。

RCI公司1996年开始涉足中国市场。

到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市15家酒店或度假村加入RCI，拥有会员700多人。

近年以来，国内还首次出现了专门从事分时度假开发和经营的分时度假网络交换公司、分时度假销售公司和分时度假俱乐部。

不论是供给还是需求，都已基本具备了发展分时度假的有利条件，表现在下属方面：1）巨大的市场需求潜力中国地大物博，人口众多，经过改革开放以来20多年的发展，已经进入世界旅游强国的行列。

2000年入境旅游人数世界排名第五，旅游收入世界排名第七，国内旅游人数高达6.7亿，形成了世界上最大的入境和国内旅游市场。

进入21世纪，随着旅游消费的不断增长和消费者的日渐成熟，人们的旅游方式不断改变。

经过80年代观光为目的旅游发展阶段后，游客对文化、休闲、享受性的旅游产品需求日见增长。

随着节假日的增多，休闲和外出度假成为人们的生活方式。

越来越多的家庭选择外出休闲度假，越来越多的公司把奖励员工旅游度假作为一种福利和激励制度。

同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势。