转型中的文化创意产业园区涉税实务探讨

转型中的文化创意产业园区涉税实务探讨作者：张晓贞来源：《经营者》2019年第09期摘要近年来，在国家有关产业政策的大力支持下，文化创意产业蓬勃发展。

一大批企业将老旧库区、厂房转型升级为文化创意产业园区，实现了高质量发展。

在转型升级过程中，也遇到了很多税务难题，面临较大税收风险。

本文以Z公司为例，具体探讨了转型过程中涉及的增值税和房产税实务问题，提出相应的解决方案和建议，旨在为文化创意产业园区依法合理纳税提供有益参考。

关键词转型文化创意产业园区增值税房产税税收筹划一、绪论大力推进文化创意产业发展，是贯彻新发展理念，实现高质量发展的必然要求。

2006年《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》首次提出“文化创意产业”以来，文化创意产业迎来蓬勃发展。

2009 年国务院颁布《文化产业振兴规划》，将文化创意产业提升到国家战略高度，“十二五”“十三五”规划中都强调要大力发展文化创意产业。

党的十九大报告指出，要“坚定文化自信，推动社会主义文化繁荣兴盛”，强调要“推动文化事业和文化产业的发展”。

作为文化创意产业的重要承载地和集聚区，文化创意产业园区应运而生。

近年来，各地政府出台了一系列产业政策，鼓励将老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施（以下简称“老旧厂房”）更新改造为各具特色的文化创意产业园区，既能保护利用好老旧厂房，又能推动文化创意产业多业态融合发展，实现经济效益和社会效益的有机统一。

在老旧厂房转型升级过程中，难免遇到诸多税收难题。

如果不提前做好相关税收政策的收集、解读和咨询工作，实际操作中会多方掣肘，面临较大的税收风险。

本文以Z公司为例，探讨全面营改增以来，老旧厂房转型升级为文化创意产业园区过程中遇到的主要税收问题及处理方法，以期对其他文化创意产业园区合理依法纳税提供一些借鉴和参考。

二、Z公司基本情况Z公司为一般纳税人，注册地在北京市，原为某部委下设物资存储仓库，主要存储大宗商品和系统内设备材料物资。

2010年Z公司进行第一次转型，从仓储功能转为普通办公用房。

随着国家对文化创意产业愈加重视，周边文化创意产业园区不断涌现，Z公司区位优势愈发明显。

2016年底，Z公司开始第二次转型，由普通办公用房功能转型升级为颇具特色的文化创意产业园区，将普通库房分期改造为设计感强、容积率低、绿化率高的办公、演播厅用房，以吸引大量文化传媒类企业入驻，获得理想的长期收入。

改造分三期进行，改造完的先行出租，出租收入反哺后续改造投资，缓解资金压力。

一期改造已于2018年2月完成，2018年6月开始对外出租，企业经营收入和利润水平大幅增加，可持续发展能力不断增强。

一期改造成功后，由于定位合理，加之市场仍有较大需求，Z公司决定启动二期改造，拟采用独立院落模式。

Z公司在转型过程中，涉及增值税、城建税及附加税费、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和环境保护税等税种，其中增值税和房产税适用的政策条款复杂，遇到的问题较多，作为本文研究的重点。

三、Z公司转型过程中的增值税实务探讨（一）适用税目、税率根据财税〔2016〕36号公告，全面营改增后，办公用房出租属于现代服务中的不动产经营租赁服务。

经过两次增值税税率调整，2019年4月1日后一般纳税人出租不动产，采用一般计税方法的，适用9%税率。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%征收率。

Z公司的房屋都为2016年4月30日前取得，出租旧房屋收入选择适用简易计税方法，通过网上办税服务厅简易征收备案后，按5%的征收率缴纳增值税，相应的进项税额不得抵扣。

一期改造完成后，新房屋适用一般计税方法，按9%税率缴纳增值税，相应的进项税额可以抵扣。

分类计税导致一个问题，如果某项采购仅服务于旧房屋或新房屋，很容易判断出进项税额能否抵扣。

但是如果某项采购是服务于整个园区的，如保安、保洁等服务，无法准确划分，就要套用公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额计算出来后，将相应的进项税额予以转出。

实务中，Z公司采用每月月末分析进项税额明细账，汇总填写《进项税额转出计算表》，按不同类型房屋租赁收入比例计算进项税额转出金额。

（二）租赁业务增值税跨区预缴办法根据规定，“纳税人出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，需要向不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报纳税”。

适用一般计税方法的，预征率为3%；适用简易计税方法的，预征率为5%。

由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

北京市为此出台文件，明确北京市纳税人跨区提供不动产经营租赁服务的，不用跨区预缴增值税，节约了办税成本。

（三）房屋改造中适用的进项税额分期抵扣办法根據规定，“一般纳税人2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%”。

Z公司为改造房屋购进的货物、设计服务和建筑服务等对应的进项税额适用以上办法。

实务中，每月发生相应进项税额时，分比例记入相应科目。

同时，建立不动产在建工程台账，记录和归集不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。

根据最新规定，2019年4月1日起停止执行分2年抵扣不动产在建工程进项税额的办法。

可以自2019年4月税款所属期起，从销项税额中抵扣尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额。

新规减少了纳税人当期应纳增值税款，达到减税降负目的。

（四）加计抵减政策运用根据最新规定，“自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

生产、生活服务业纳税人是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人”。

Z 公司主营业务为出租文化创意产业园区的办公用房，属于不动产经营租赁业务，包括在现代服务中，同时符合销售额比重条件，可以适用加计抵减政策。

文化创意产业园区的办公用房出租服务除了前期更新改造可以取得大量进项税额外，后期运营阶段存在人工成本高、购买货物和服务较少的特征，进项发票相对偏少。

另外，货物和服务供应商多为小规模纳税人，即使能代开增值税专用发票，税率也为3%或5%，可以抵扣的进项税额更为减少。

加计抵减政策的出台，在一定程度上增加了可抵扣的进项税额，有助于减轻企业税收负担。

（五）发票管理注意事项根据规定，销售方开具不动产租赁服务的发票，要在备注栏注明不动产详细地址，否则将会影响购买方凭票抵扣进项税额。

Z公司开票人员应严格遵守该项规定，避免后续换票难题。

同时，Z公司应多取得增值税专用发票，优先与一般纳税人进行业务合作，尽量增加进项税额。

四、Z公司转型过程中的房产税实务探讨（一）适用税目、税率、税基Z公司擁有的房产大部分用于出租，小部分用于员工办公。

出租房产适用从租计征方法，按租金收入的12%计算缴纳房产税，其中租金收入不含增值税。

自用房产适用从价计征方法，按房产原值扣除10%至30%后余额的1.2%计算缴纳房产税。

随着文化创意产业园区的转型，取得的租金收入越来越高，需要缴纳的房产税成倍数增长，极大压缩了企业的利润空间。

（二）房产税申报困境房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

北京市规定的纳税期限为每年4月和10月分别申报上半年和下半年的房产税。

在文化创意产业园区出租房屋多、承租人多、分期改造、合同易变更、租户变更时间不衔接等的复杂形势下，办税人员往往并不清楚房屋具体情况，只有在申报期前一段时间通过对照租赁合同、账面记录、房屋平面图、房产证等资料，不断询问业务经办人员，才能分清房屋全年的出租或自用状态，相对准确、合理地计算房产税。

纳税人在4月、10月申报期后至所属年度终了前，很难预见房屋出租情况的改变，难以判断是否会发生出租合同提前终止、新签和续租合同租金与申报时预计的不一致、房屋空置等情形。

这些不确定因素将会导致房源信息填报不准确、房产税计征方法变更不及时、申报税额不实等后果。

税务局并没有明确规定类似非主观原因导致的实际税额与申报税额不一致时，应于何时办理补税或退税。

纳税人次年发现后，只能算作逾期申报，面临补缴税款和滞纳金，税收稽查风险较大。

（三）房产税税收筹划房产税属于小税种，条例文件多年不变，税收优惠政策较少，税收筹划空间不大。

转型中的文化创意产业园区可以采用以下几种方法：第一，根据规定，“纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税”。

当房屋开始改造前，办税人员应向主管税务机关报送相关证明材料，及时办理免税备案，尽早享受优惠政策。

第二，有的房屋租赁合同把出租的房屋和附属办公家具、其他设施一并计入租金，还有的房屋租赁合同把房屋和院落一同出租。

由于出租房屋的房产税是按不含税租金收入的12%计算缴纳，如果分不清各部分出租金额，就会把办公家具等设施和院落租金一并算作房产税的计税基数，无形中增加了企业房产税负担。

若通过沟通协商，双方同意把出租的房屋和附属办公家具等设施、院落分开签订租赁合同，或在一份合同中分别列明各部分出租金额，既符合实际出租情况，又能避免税负的增加。

五、结论及建议文化创意产业园区在转型升级过程中会遇到诸多经营和税务问题，提前掌握政策，做好计划，后续工作才能有条不紊地进行，有利于提升园区的声誉和知名度，顺利开展招商工作，获得稳定的长期收入来源。

根据上述分析，本文对文化创意产业园区的转型升级和后续发展，提出以下建议：（一）提高物业管理水平，合同分列房屋租金和物业管理费目前，Z公司房屋租金包含物业管理费、停车费、供暖费等，没有分项目列示，只额外收取少量卫生费。

根据合同，改造后新房屋统一按全部不含税租金收入的9%缴纳增值税。

而物业管理费适用税率为6%。

文化创意产业园区应努力从“房东”向“运营商”转变，不断提高物业管理水平，提升承租方满意度，以此为契机，在签订合同时将房屋租金和物业管理费分开列示，把停车费、卫生费等都并入物业管理费，分别适用不同税率，一方面降低了部分收入的增值税税率，另一方面减少了房产税计税基数。

（二）推动业财融合，进行税收筹划，享受优惠政策营改增后，增值税价外税的特点迫使企业提前进行税收筹划，税收成为园区经营管理的重要方面。

财务人员应带动业务人员了解基本税收知识，在招商谈判、签订合同、收取费用等各个环节，有意识的考虑税收因素。

积极享受税收优惠政策，如简易征收方法、加计抵减政策、大修期间房产税免税政策等。

另外，税收筹划时，要考虑多个税种的相互影响、企业价值最大化、税收风险等事项。