房地产中介中的那些东东

参考文献 【〕 １ 陈放， 付大龙． 房地产营 Ｍ ． 梢【 〕北京： 蓝天出 版 社， ５ ２ 。 ０
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地， （ ） ２ 加 ９ 。
（ 编辑： 吴敬文 ）
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［ 要」 房地产行业目 摘 前是我国 各地的重要支柱产业之一， 由于民众对商品房的需求不断攀升， 即便是国家 采取了 经济和金融的紧缩政策， 也难真正遏制人们对它的投资。当 然有的人为了 解决住房问题， 而有的人则为了 对 它进行牟利投资。因 房地产市场仍将活跃下去， 此， 房地产中 介服务机构也将依然大！存在。 在这些房地产中 介服务 机构中， 芬不齐， 混珠者比比皆 良 鱼目 是。本文将剖析当 前房地产中 介服务机构的 某些欺诈行为， 并探讨其防范 对策。 〔 房地产中 欺诈行为； 关键词〕 介； 防范对策 【 分类号Ｉ ７ ８ 文献标识码」 【 ｎ８． 【 中图 Ａ 文章编号」 以 ４ ７２ ８０ 一 刀 一 １”一８ （ ） 以 ４ ０ ｌ Ｘ １ （） ２
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下三类： 价格欺诈、 收费欺诈和交易欺诈。 价格欺诈， 主要指的是中 介方为获得更高的中介收 人， 联合交易双方中的某一方， 进行价格的抬高或压低； 收费欺诈， 主要指的是中介方对交易中的各类费用收取 不明码标价， 不遵守有关部门的规定， 巧立名目， 多收取 中介费用； 交易欺诈， 主要指的是在交易行为中， 通过种 种手段使交易失败， 收取违约金， 从而在同一个物业标 的上， 能够多次获得收人。 上述中介欺诈行为， 大多为不良 小中介公司为获取 高额利润所为， 因而， 要防范这类欺诈行为， 首先要选择 有品牌信誉的大中介公司。其次， 要防范价格欺诈， 消 费者可以事先进行较为完备的市场调查， 了解物业的实 际市场价格， 多方比较， 减少价格水分。对于收费欺诈 的防范则较为简便， 在订立合同时仔细阅读条款， 避免 其他名目 的收费。至于交易欺诈， 那就需要特别注意中 介在交易中的一举一动， 不要随意地签订协议， 或者交 付定金。 除此以 房产中介从业人员也需要提高 自身素 外， 质， 品牌房产中介公司要树立规范服务的典范， 推广公 司的品牌、 服务和信誉， 通过对整个行业内从业人员素 质的提升， 从源头上制止中介欺诈行为的发生。 目 我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性 前， 的、 具体统一的法律规范。从实际操作看， 一般情况下， 房地产中介服务机构接受委托后， 委托人都要与之签订 相应的中 介服务合同。这类合同大多是中介服务机构 提供的格式合同， 条款内容包括： 当事人姓名或名称、 住 所， 中介服务项 目的名称、 内容、 要求和标准； 合同履行 期限； 收费金额和支付方式、 时间； 违约责任和解决纠纷 方式； 当事人约定的其他内容。按惯例， 房地产中介服 务人员不能以个人名义接受委托， 必须由其所在中介机 构统一受理委托， 签订书面中介服务合同。 尽管人们的法律意识普遍增强， 在接受房地产中介 服务时， 都具有订立合同的意识， 但是由于欠缺统一管 理， 以及中 介机构私欲的膨胀， 一些中介机构和人员“ 浑 水摸鱼”乘机规避法律， ， 扰乱整个中介市场的秩序， 各 种违规甚至违法行为正日 益引起人们的普遍关注。具 体而言， 中介违规行为包括：１不具备资质条件的无证 （ ） 无照经营； ） （ 非法转让、 ２ 租借执业证书， 允许他人以自 己的名义从事房地产中介业务；３ 同时在两个或两个 （ ） 以上中介服务机构执行业务；４ 索取收受委托合同以 （ ） 外的酬金或其他财物， 或者利用工作之便牟取其他不正 当的利益；５ 私拿“ （） 回扣” 实行低价格恶性竞争；６ ， （ ） 与一方当事人串通， 损害另一方当 事人利益；７ 利用内 （） 幕信息， 与自己或有利害关系的人交易； 发布虚假或 （ ） ８ 不实信息欺诈当事人；９利用职 （） 业便利“ 炒房”从中非 ， 法赚取差价；１ 执业过程中 （０ ） 存在过错或重大过失， 给 当事人巨大损失；１） （１法律、 法规禁止的其他行为。除 违规外， 有些行为同时还构成违法， 如前文所述的案例 中提及的挪用、 侵占房款等行为， 情节严重的甚至还会 触犯刑律。 中介违规行为， 扰乱了房地产交易市场的正常秩 序． 挫伤了消费者积极的消费心理， 损害了房地产开发
意。
２提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两 、 种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订 约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人， 也不是 当事人的代理人， 是为当事人订立合同而穿针引线的 人。 行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并 直接对第三人承受权利义务的合同。 ３购房前及时索取中介机构的营业执照、 、 执业资格 证书等证件， 应当取得复印件并核对， 必要时可以向工 商部门、 房产部门验证。 ４对于所谓的“ 、 可转换产权房” 应当向房产管理部 门咨询该房产的真实情况， 是否属于规定的可转换的 “ 使用权” 产权”并且在合同中约定中介方提供的 与“ ， 情况与合同中的不符应承担的赔偿责任。如果中介方 拒绝该条款， 则对该房产的“ 可转产权” 性质怀疑， 避免 上当。 ５对于房产中介的广告、 、 店堂贴粘的宜传资料上， 凡标明符合合同要约要件上的内容， 视作为合同附件， 记人合同里， 以此约束对方。 ６达成协议后， 、 对办理产权过户手续， 购房者应亲 自办理， 不要怕麻烦， 因为只有到了房产部门登记过户 时， 其房产权的风险才会显现， 才能便于及时处理。 房地产中 介营销时的欺诈行为和手段不断更新， 因 此， 管理部门对他们的监控应当采取动态跟踪， 在不断 完善和健全规章的同时， 应加大惩治力度。对中介机构 的审批要严格管控， 并不定时地进行资格审核。作为消 费者， 更应通过对有关部门政策的了解， 对每个环节都 谨慎从事， 在交易过程， 不要偏听偏信。遇到不明朗的 地方， 应到权威的机构进行咨询， 以免上当受骗。
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询业务员、 价格评估师（ 以及房地产经纪人。为了加 员） 强管理， 确保专业化、 规范化， 前我国对房地产中 目 介服 务人员采取统一考试、 执业资格认证和登记 的管理办 法。其中， 从事房地产咨询业务的人员， 必须是具有房 地产及相关专业中等以上学历， 有与房地产咨询业务相 关的初级以 上专业技术职称并取得考试合格证书的专 业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、 执 业资格认证， 取得《 房地产估价师执业资格证书》 并经注 册登记取得注册证的人员， 而房地产估价员必须是经过 考试并取得《 房地产估价员岗位合格证》 的人员。房地 产经纪人必须是经过考试、 注册并取得《 房地产经纪人 资格证》 的人员。 法律法规严禁未取得资格认证的人员 进人中介机构或搜自 从事房地产中介业务。 随着我国房地产市场的不断发展， 我国房产中介市 场也在日 益壮大。我国房产中介企业已迅速发展到了 数十万家， 人们通过房产中介咨询、 购买、 出售、 租赁房 产已经是很普遍的现象。为了加强房地产中介服务管 理， 维护房地产市场秩序， 保障房地产活动当事人的合 法权益， 根据《 中华人民共和国 城市房地产管理法》 的规 定， 对房地产中介服务进行了定义： 房地产中介是指房 地产咨询、 房地产价格评估、 房地产经纪等活动的总称。 包括了以下— １房地产咨询， 、 是指为房地产活动当事人提供法律 法规、 政策、 信息、 技术等方面服务的经营活动。 ２房地产价格评估， 、 是指对房地产进行测算， 评定 其经济价值和价格的经营活动。 ３房地产经纪， 、 是指为委托人提供房地产信息和居 间代理业务的经营活动。 二、 中介违规行为 在各行各业中， 二手房由于标的较大、 交易手续比 较复杂， 一旦遇到欺诈行为， 消费者的损失很大， 如何有 效防范欺诈行为， 成为规避风险的重要前提。笔者认 为， 在房产中 介行业中， 可能发生的欺诈行为主要有以
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中国农业银行武汉培训学院学报 ｌｕ ｌｏＡ ＣＷｕａ Ｔ ｉｎ Ｃ ｌ ｏｍａｆ Ｂ ｈ ｒｎ ｇ Ｏｅ ｎ ａ ｉ ｌｇ ｅ
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浅析房地产中介欺诈行为及防范对策
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（ 湖南工业大学． 湖南 ４２ ３ 株洲 １ （ ） ） Ｘ
近几年来， 随着房地产行业的不断升温， 房地产市 场空前活跃。房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷 涌现。 一方面， 中介机构为房地产交易的供求双方起到 了媒介和桥梁的作用， 促进了房地产交易的专业化、 规 范化运作； 另一方面， 由于我国房地产中介服务起步较 晚， 立法也不够健全， 房地产中介服务行为混乱无序， 侵 害当事人权益、 欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此， 迅速规范房地产中介行为， 平衡当事人之间的利益， 已 成为我们必须面对的迫切问题。 一、 房地产中介服务概况 房地产中介服务， 是指为房地产开发和交易收取一 定费用， 提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地 产咨询、 房地产价格评估、 房地产经纪等活动。 房地产中介服务机构， 是承办房地产中介服务业务 的主体， 包括房地产咨询机构、 房地产价格评估机构和 房地产经纪机构。其中， 咨询机构指为房地产活动当事 人提供法律、 法规、 政策、 信息、 技术等方面服务的组织； 价格评估机构是对房地产进行测算， 评定其经济价值和 价格的组织， 主要受理房地产开发企业、 有关部门、 其他 企事业单位以 及公民 个人关于房地产价格评估的委托， 进行房地产评估活动； 经纪机构是为委托人提供房地产 信息和居间代理业务的组织。我国《 城市房地产管理 法》 对中介服务机构的设置进行了规范， 规定房地产中 介服务机构应当具备下列条件： 有自己的名称和组织机 构； 有固定的服务场所； 有必要的财产和经费； 有足够数 量的专业人员； 法律、 行政法规规定的其他条件。如设 立房地产中介服务机构， 应当向工商行政管理部门申请 设立登记， 领取营业执照后， 方可开业。 房地产中介服务人员， 顾名思义， 是指隶属于中介 服务机构． 从事房地产中介服务的人员， 包括房地产咨 ［ 收稿日 ２ ７ ２ ｌ 期」（ 一１ ｏ ） Ｘ ｅ