上海2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试题
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。
A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。
A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。
A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。
A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。
A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。
A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。
A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。
A：144B：276C：324D：1244E：执行层的组织协调2、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资B．直接融资C．基金融资D．债券融资4、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。
A：重置价格B：租赁价格C：评估价格D：市场价格E：执行层的组织协调5、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7B．14C．21D．286、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档7、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行8、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格2、证券可分为__。
A．商品证券、货币证券、投资证券B．商品证券、货币证券、资本证券C．政府证券、金融证券、公司证券D．商品证券、政府证券、金融证券3、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”4、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元E：工业用地的监测点评估价格5、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。
A：5‰B：2．5‰C：1．5‰D：0．8‰E：执行层的组织协调6、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。
上海2015年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录考试试卷
上海2015年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产2、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格3、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。
A：用于购买股票B：用于购买国债C：用于商业投资D：为单位或个人提供担保E：执行层的组织协调4、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。
A：天然石材B：壁纸C：吸声材料D：合成隔热板材E：执行层的组织协调5、汇票是。
A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据E：执行层的组织协调6、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是__。
A．找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象B．通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析C．确定不确定性因素可能的变化范围D．计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
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然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。
因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
最新上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场理论是研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D．环比价格指数6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D．40%7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。
A：居民收入分配趋于平均化B：居民收入呈现出下降的趋势C：居民收入分配两极分化越来越严重D：居民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。
上海房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试题
上海房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%B．120%C．171%D．200%2、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。
A：22B：28C：38D：50E：工业用地的监测点评估价格3、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。
A．二年B．一年C．六个月D．三个月4、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。
A．经批准占用的耕地B．经批准占用的土地C．实际占用的耕地D．实际占用的建设用地5、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去6、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A．从容不迫型竞争者B．选择型竞争者C．凶猛型竞争者D．随机型竞争者7、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。
A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%8、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
2015年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试卷
2015年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、企业所得税的税率为__A．17%B．20%C．25%D．30%2、商业标准宗地的位置应是__。
A．街角地B．二面临街地C．一面临街地D．畸零地3、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：交通拥挤B：建筑技术进步C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格4、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：6．67％B：7．41％C：12．60％D：13．33％E：工业用地的监测点评估价格5、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1.07B．1.47C．2.07D．3.336、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图B．网络图C．进行图D．工序图7、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%B．120%C．171%D．200%8、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限B．收益时点C．估价终点D．估价范围9、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
最新上海房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。
A：分县B：向县级以上人民政府C：向住房和城乡建设部D：向省级人民政府E：执行层的组织协调2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。
A：15．0％B：15.7％C：12．6％D：11.6％E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。
A．15B．20C．25D．305、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A．4858B．5200D．62646、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上B．全体业主所持投票权1/2以上C．与会业主所持投票权2/3以上D．全体业主所持投票权2/3以上7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：替代原则D：公平原则E：工业用地的监测点评估价格8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习题精讲-第一章房地产估价文书写作
第一章 房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（ ）。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应（ ）。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。
2023年上海上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题
上海上六个月房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价汇报旳写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价资料保管期限从估价汇报出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30B．25C．20D．152、在众多旳不确定性原因中，找出对项目经济评价指标影响较大旳原因，并判明其对开发项目投资效益影响旳程度，是（）分析旳目旳。
A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率3、估价对象房地产旳纯收益为500万元，估计到各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从开始保持在旳水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年终到期，该类房地产旳酬劳率为8％，则该房地产1月1日旳收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地旳监测点评估价格4、基准地价系数修正法旳基本原理是。
A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地旳监测点评估价格5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收汇报和规划、公安消防、环境保护等部门出具旳承认文献或者准许使用文献报建设行政主管部门或者其他有关部门立案。
A．10B．15C．20D．306、按照《住房置业担保管理试行措施》旳规定，住房置业担保企业提供旳担保是__担保。
A．一般保证B．贷款人、保证人分担责任旳比例保证C．连带责任保证D．信誉保证7、某开发企业经都市规划行政主管部门同意变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面告知了买受人，买受人接告知后未作表达，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。
A．有权退房，但应承担违约责任B．有权规定开发企业承担违约责任C．有权规定开发企业赔偿损失D．无权退房8、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题1
上海房地产估价师《案例与分析》: 房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、市场理论是研究的理论。
A: 生产要素投入量与产出量之间的关系B: 基数效用论和序数效用论的关系C: 消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D: 一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E: 执行层的组织协调2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A: 利润B: 价格C: 价值D: 收益价格E: 工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象, 在该城市一定区域范围内, 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E: 工业用地的监测点评估价格4、申请房地产估价师初始注册的, 申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D. 所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的, 称为__。
A．前期价格指数B．定基价格指数C．长期价格指数D. 环比价格指数6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时, 通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D. 40%7、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45, 从中可以看出, 该国。
A：居民收入分配趋于平均化B：居民收入呈现出下降的趋势C：居民收入分配两极分化越来越严重D：居民收入呈现出上升的趋势E: 执行层的组织协调8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡, 层高为4.1m, 土地剩余使用期限为30年, 不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m, 建筑物重建价格为2000元／㎡。
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题
上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标B．途径C．市场化D．商品化2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。
A：以一次为限，不超过六个月B：以两次为限，每次不超过三个月C：以两次为限，共计不超过三个月D：以三次为限，每次不超过三个月E：执行层的组织协调4、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。
A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表5、路线价法实质是一种。
A：经济法B：权益法C：市场法D：比价法E：工业用地的监测点评估价格6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素7、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心8、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。
A．1250B．1750C．2050D．21509、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员B．委托人C．地方政府D．国家相关法规10、等于产品价格与销售量的乘积。
A：平均收益B：总收益C：边际收益D：长期收益E：执行层的组织协调11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格12、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。
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上海2015年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。
A：专业工程B：建筑工程全过程C：分部工程D：分阶段E：借款合同2、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。
A：环境B：生态C：生态系统D：景观E：执行层的组织协调3、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格4、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。
A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同5、不动产拍卖成交一般以为标志。
A：拍卖标的物实际占有的转移B：拍卖标的物实际使用的转移C：拍卖标的物财产所有权的转移D：拍卖标的物财产所有权的出租E：执行层的组织协调6、投标截止后，开发商应按规定的时间__。
A．认标B．评标C．开标D．验标7、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A：居住B：自住C：生活D：营利E：执行层的组织协调8、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。
A．一般物价指数B．建筑材料价格指数C．房地产价格指数D．定额调整系数9、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿B．两家银行均等受偿C．甲银行优先全额受偿D．乙银行优先全额受偿10、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A．2000元/m2B．2200元/m2C．2400元/m2D．2500元/m211、报酬资本化公式的假设前提不包括。
A：净收益A每年不变B：收益年限n为有限年C：报酬率Y不等于零D：价格y符合评估时点市场情况E：工业用地的监测点评估价格12、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A．市级购物中心B．地区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店13、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。
A：不予受理B：予以受理C：先予执行D：强制执行E：房地产估价机构必须加盖公章14、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。
若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3 800B：4 500C：5 200D：5 600E：工业用地的监测点评估价格15、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．457.40B．476.98C．686.10D．715.4818、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2006年5月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期19、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。
A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大20、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险21、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A．商品，交易B．互助合作C．平均分配D．共同承担22、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。
A．0.57B．0.74C．0.80D．1.0423、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。
A．土地出让金B．占用面积C．经营收入D．销售收入24、房地产价格实质上是房地产__的价格。
A．开发成本B．权益C．物质实体D．B和C25、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。
A．商业用地B．商品住宅用地C．非营利的社会团体用地D．娱乐用地2、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是A：1843.86B：1847.55C：2279.87D：2291.27E：借款合同3、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。
A：4000B：5000C：7000D：7500E：执行层的组织协调4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。
A．变动成本的设置B．销售收入的不同C．固定成本的设置D．平衡点的设置5、房地产档案资料由__组成A．房地产平面图B．房地产有关证明和文件C．房地产卡片D．房地产权属账册E．房地产施工图6、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。
A：甲级B：乙级C：丙级D：丁级E：借款合同7、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。
A：B：C：D：E：借款合同8、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。
A：定额计价以直接费单价为基础B：定额计价以综合单价为基础C：定额计价是分部分项工程的不完全价格D：定额计价是分部分项工程的完全价格E：目前采用单位估价法和实物估价法确定9、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。
A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件10、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。
A．3%B．5%C．10%D．12%11、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要B．房地产的有用性C．房地产的有效需求D．房地产的相对稀缺性E．房地产的有效供给12、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。
A．经济学原理B．均衡原理C．替代原理D．对立原理13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。
已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
（采用四三二一法则）A．150.8B．160.8C．170.8D．180.814、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。
A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息15、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】A：环境景观B：离市中心距离C：朝向D：城市规划限制条件E：地势16、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。
A：同质偏好市场B：分散偏好市场C：个别偏好市场D：集群偏好市场E：弥隙市场17、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。
A．统一采用总价B．统一采用单价C．统一币种和货币单位D．统一面积内涵和大小E．统一付款方式18、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。
A：宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D：行政法规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章19、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。
全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。
则该项目建造成本的利息是__万元。
A．755.54B．772.84C．1400.88D．1433.9020、下列属于报酬率求取方法的是。