高房价的成因及其调控政策的选择

近年以来，国家陆续出台了一系列调控政策，试图平抑不断快速走高的住房价格，但始终收效甚微。

虽然在去年第四季度和今年第一季度，受一系列因素影响，房地产市场经历了短暂的调整，但触底后又迅速反弹，目前房价水平已经远远地超越了前期达到的高点。

到底是什么因素在支撑房价节节攀升，对此国家应该采取什么样的调控政策，使房价回归理性水平，本文拟作一初步探讨。

1 高房价的主要决定因素众所周知，供求关系决定价格，供给大于需求，价格下降；供给小于需求，价格上升；供给和需求一致，价格稳定不变。

房价水平也是由房屋的供给和需求关系变化所决定的，因此，要弄清楚高房价的成因，必须从住房供给和需求两方面进行分析。

笔者认为，当前情况下，房价的直接决定因素是房地产市场的两大参与者——消费者和开发商，而最重要的间接决定因素是房地产市场的管理者和推动者——政府和银行，消费者的购房行为和开发商的投资行为在很大程度上受制于国家和地方政府的政策走向以及商业银行的信贷投放力度。

总起来可以说，房价的关键词是政府、银行、购房人和开发商。

此外，城市化、工业化、人民币升值预期、通胀预期等等因素对房地产市场的短期或长期变化也有一定的作用。

（1）国家和地方政府的政策走向国家确定房地产行业是国民经济的支柱产业，这可以理解为国家的基本政策导向是推动房地产业稳定持续增长。

始自2003年出台人行121号文，国家从供给层面、需求层面以及供需两个层面，对房地产市场采取了一系列宏观调控措施，试图使过热的房地产市场退烧，但这些政策，基本的出发点都是要保持而非打压房地产市场的稳步发展，因而并未对逐渐泛起泡沫的房地产市场发挥多大的挤压作用，由此也就向人们传递了这样一个信号，即房地产市场有持续伸展的空间，可以预期房价将是不断上涨的。

如果说2007年9月出台的银发359号文，在一定程度上遏制了投资性购房行为，在国际金融危机等多重因素共同作用下，多少使房地产市场有所降温，个别城市房价甚至出现较大幅度的回调，但随后出台的一系列税收、利率等优惠政策，完全冲抵了359号文的政策效果，这种政策上的改弦更张，更加强化了人高房价的成因及其调控政策的选择□周文彪们对房地产行业发展的预期，进一步诱导人们看涨房价。

与国家所采取的宏观调控政策相比，地方政府推出了更为刺激房地产市场快速上扬的诸多政策，在某种程度上可以说，近年来出台的这些地方性政策多少反向降低了国家对不断升温的房地产市场的调控效果。

实际上，当去年第四季度前后房地产市场开始进入调整阶段，最先或明或暗地采取所谓“救市”行动的就是各地政府。

地方政府这么做，是因为房地产市场的发展对其有着更直接而积极的意义，不仅作为最有指标性的形象工程有助于增加政绩考核份量，而且地方财政、税收以及一系列关联产业部门也与房地产市场具有同生共荣的关系。

毋庸违言，地方政府在助推房价的持续上涨方面功不可没。

从未来一个时期来看，国家宏观经济政策的重心仍然是保增长，作为与国民经济有着高度关联的行业，房地产业仍将被赋予拉动经济增长的重要角色，因此，在房地产市场政策层面不大可能出现重大转向。

最近召开的中央经济工作会议，确定了国家将继续支持房地产市场的稳定发展，在当前阶段，前期出台的一系列房地产优惠政策不会出现大的调整。

（2）商业银行的信贷投放力度房地产市场发展的另一个最为重要的推手是商业银行。

近年来各家商业银行房地产贷款特别是个人住房贷款业务发展迅速，目前仅四大行个人住房贷款余额就已接近3万亿元，约为2002年底时点数的四倍，年均增长20%以上，这为提高房地产市场的供求水平特别是需求水平提供了关键的支持，极大地放大了房地产市场交易规模，推动房价向上攀升。

商业银行之所以对房地产贷款情有独钟，是因为房地产贷款相对于制造业、商业服务业等行业贷款而言，是一项比较优质的资产业务，无论是贷款的收益性还是安全性，都是比较值得称道的。

虽然个人住房贷款由于实行优惠利率政策，其利差收入有所影响，但借助个人住房贷款能够锁定高端个人客户群体，通过交叉销售等可以得到十分丰厚的综合收益回报。

目前商业银行对房地产行业基本面的判断仍然是倾向正面的，在继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策背景下，房地产贷款仍将保持一定幅度的增长，从而对房地产市场继续起到支撑和推动作用。

（3）消费者的购房偏好和能力住房需求大致可以分为两类，即自住性需求和投资性需求，其中自住性需求又可分为首次购房性需求和改善性住房需求。

自住性住房需求基本上是一种刚性需求，即使时间上可稍延后，但或早或迟是会释放的。

按照中国人的传统，住上属于自己的房子或更好一点的房子是一生梦寐以求的愿望，随着学生就业、农民进城、居民收入增长，从总的趋势来看，自住性住房需求将是渐次增加的。

近年来投资性住房需求增长强劲，分析数据表明，在部分一线城市，最近时期房价快速上涨多是由投资性住房需求推动的。

从总的趋势来看，今后一个时期这部分需求也将保持较快的增长速度。

一方面，投资于房地产，其持有成本低，与国外相比，购房后无需交纳物业税、赠与税、遗产税之类高额税款，同时相对于其他资产，其安全性高，也易变现；另一方面，国内现有投资渠道狭窄，大量民间资本出路不多，加之目前在一些投资领域，相继出现“国进民退”现象，那些富裕阶层就很自然地将手中资金转道房地产。

在通胀预期加剧、资产泡沫化加强情况下，投资性住房需求在整个住房需求总量中将继续占有较高比例。

（4）开发商的投资意向和能力开发商的投资意向和能力决定住房的供给水平。

应该说经过十年来的发展，开发商已经积累了相当的实力和经验，投资规模在逐渐增大，鉴于房地产业投资回报可观，不少民间资本和国有企业也纷纷进入，特别是部分央企投以巨资，高价拿地，在房地产开发领域扩张迅猛。

但是，开发商的供给增长因受诸多因素制约，难以与需求增长随时保持匹配关系。

一方面，国家控制批地，而地价不断走高，又增加了开发商拿地难度，土地供应增长有限决定了住房供给增长也是有限的；另一方面，房地产开发是有周期的，从购地到开盘，需要一定时间，开发投资不能马上转化为住房供给，短期内供给缺乏弹性。

实际上，2007年第四季度以后，受政策调整影响，房地产市场出现波动，开发商拿地积极性受挫，相应地调整和压缩了开发投资计划，项目储备水平降低，由此直接导致今年住房供给相对不足，这恐怕也是今年房价快速飙升的主要原因之一。

开发商作为资本投资主体，追逐高额利润是其本能。

受利益驱动，在市场普遍预期房价上涨的情况下，不少开发商或捂盘惜售，或延期开发，或改变开发模式（如将毛坯房改为精品房），借机抬高房价，提高住房附加价值。

当前阶段我国的开发商仍然处在原始积累阶段，其社会责任意识淡薄，获取暴利是其基本或者说是唯一的投资动能，而目前购房人在房价的议价能力上仍然过于弱小，房价在高位运行也就不可避免的了。

2 宏观调控政策的选择房地产的繁荣对国民经济增长的拉动作用是不言自明的，但是房价快速走高直至最后出现严重泡沫，其危害也是众所皆知的，在国外因房地产泡沫破灭导致金融危机已不乏先例。

事实上，目前我国房价持续走高，已逐渐带来不少负面影响，如对其他居民消费产生“挤出效应”，阻碍扩大内需；导致经济结构失衡，资源过度向房地产业及其关联产业集中；提高城市商务成本，降低城市综合竞争能力；影响收入再分配，增加社会不稳定等等。

高房价弊大于利，社会难以长期承受。

为使房价回归理性水平，国家必须采取相应的政策措施进行调控，鉴于以往的调控政策效果并不明显，需要作出新的制度安排。

笔者认为增加有效供给是当务之急，但抑制投资性需求才是解决问题之根本。

由于高房价问题由来已久，因此解决问题也必须假以时日，一步到位既难以做到，亦有可能对房地产业造成不必要的伤害。

笔者建议可分阶段进行调控，按近期、中期和远期三个阶段，从土地供应、信贷政策、税收制度等角度设计政策组合，逐步提高政策调控力度，促使房价渐次回归理性水平。

（1）近期调控政策当前平抑房价的主要政策取向应是增加供给，降低非自住性需求。

除了采取适度增加土地供应，严格处置闲置土地，加强普通商品住房、保障性住房的建设和供给，收紧“二套房”信贷政策等配套政策措施之外，还应从促使空置住房流入市场入手，真正有效地抑制过度投资性需求。

近年来，投资性购房占比持续提高，闲置一年、两年或更长时间的住房越来越多，这不仅浪费资源，而且将房价不断推向虚高，加大市场风险。

对于这部分空置住房，应有合适的对策。

近期一些专家建议开征房屋空置税或不动产闲置税，即对长期闲置住房收取一定数量的税款，以此逼出部分投资性住房流入市场，同时有效地遏制开发商捂盘惜售等行为。

笔者认为，这个建议既是合理的，也是可行的，对闲置住房课税在不少欧美国家已很成熟，完全可以借鉴施行，同时导入这一税种，主要是针对具有投资行为的房客以及存在囤房行为的开发商，而对普通购房者不会产生冲击。

当前开征空置税可能会遇到一些操作层面的问题。

首先是如何界定闲置住房。

笔者认为，对于竣工验收后超过一定时间（一年或两年）开发商未出售的住房以及交房后业主长期（一年或两年）未居住的住房，应认定其为闲置住房。

如果业主在一定时间内将闲置住房出租，并能提供租赁合同等有效证明，可以免除空置税。

其次是如何获取闲置住房的信息。

笔者认为闲置住房可首先由自己申报，同时通过信息平台（个人住房抵押登记系统以及二套房查询系统等）进行甄别。

再次是从何时起开征比较合适，笔者认为明年下半年时机较好，一方面在此之前可进行充分论证，做好准备，另一方面，从经济增长趋势来看，其时基础已经巩固，对房地产发展的依赖程度可有所减低，导入空置税，也不至于引起房地产业的震荡进而对经济增长带来重大影响。

（2）中期调控政策有效平抑房价，防止房地产泡沫积聚，从中期调控政策来说，首选应是适度增加住房持有成本，进一步抑制投资性住房需求，笔者建议至迟在5年之内，全面开征物业税。

物业税是对土地、房屋等房地产课税的一种财产税，也称之为不动产税、固定资产税等，是在房地产持有环节征收的税种，它以房地产的持有作为课税前提，以房地产的价值作为计税依据，要求其承租人或所有者每年缴付一定税款，而应缴的税额则随房地产市值的变动而变动。

目前大多数发达国家都对房地产征收物业税，已经是一种很成熟的税种。

我国提出开征物业税已有若干年时间，但时至今日尚无开征时间表。

其中原因可能主要是开征物业税所涉及的问题错综复杂，而去年以来的经济形势又令人投鼠忌器。

笔者认为开征物业税虽然不能操之过收稿日期：2009-12-14作者工作单位：中国农业银行房地产信贷部，北京100005〔本文编辑：王士荣〕急，但也不能遥遥无期。

尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本，由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击，但如果在征税对象、税基、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法，并结合我国的具体情况，作出合理的设计和安排，是能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度的。