我国当前的国有土地使用权取得方式

题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？

根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。

有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。

根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。

土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。

土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。

对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。

6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。

7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。

8.定金和违约责任。9其他条款

土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。

土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权转让你的法律特征表现为：1.土地使用权转让是土地使用权人行使处分权能的一种民事行为。2.土地使用全年转让的必须是出让土地使用权，而不是土地所有权。3.土地使用权转让以土地使用权出让为基础，受土地使用权出让的制约。4.转让土地使用权尽管是土地使用者享有的权力，但不得随意转让。5.土地使用权转让方式多样，可以是双方行为即合同行为，也可以是单方合同行为。6.土地使用权转让可以为有偿，也可以无偿。

土地使用权转让方式包括买卖、交换、赠与和继承。对于土地使用权转让的监督与管理:转让资格的认证，对转让合同进行监督检查，负责办理土地使用权变更过户登记，对转让价格进行评估和调控，对用途变更的监督管理。

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，有使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。依法取得土地使用权，可以依照《城市房地产管理法》和有关法律、行政法规的

规定，作价入股，合资，合作开发经营发地产。总的来说，目前用于商品房开发的土地使用权，一般均为有偿取得。

长期以来，国有企业使用的土地主要是国家以行政划拨方式予以配置的，土地由企业无偿、无限期使用，国家作为土地资产所有者的权益难以实现。国有企业改革划拨土地使用权管理的范围主要包括：根据国有企业改革的不同形式和具体情况，采取适当方式处置划拨土地使用权，需要处置的划拨土地使用权必须具备的条件，划拨土地使用权处置的法定程序，不按规定擅自处置土地使用权应当承担的法律责任等。

国有企业改革划拨土地使用权管理的范围主要包括：根据国有企业改革的不同形式和具体情况，采取适当方式处置划拨土地使用权；（具体来说，就是当国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等形式的改革，涉及划拨土地使用权管理的，应当或可以采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。）需要处置的划拨土地使用权必须具备的条件；划拨土地使用权处置的法定程序；不按规定擅自处置土地使用权应当承担的法律责任等。

在国有企业改革中，对企业园使用的划拨土地使用权按照一定的方式和原则进行处置，即土地资产处置。根据《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》，国企改革划拨土地使用权处置方式有以下四种：（一）以出让方式处置土地资产，出让的土地使用权是土地使

用者向国家购买的一种财产权，土地使用者在出让年期内不仅可以占有、使用和取得土地利益，而且还可以独立支配和处分土地使用权。以出让方式处置土地使用权，可以十分清晰地确定国家和国有企业的土地关系，不仅保证国家的财政收入，而且还可以对国有企业转变为现代企业起积极的促进作用。（二）以租赁方式处置土地资产，企业通过签订租赁合同取得土地使用权，经出租方同意可以将租赁合同转让，租赁合同转让时，合同中约定的权利义务同时转移。（三）国家以土地使用权作价出资方式处置土地资产，指国家以一年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。（四）以保留划拨方式处置土地资产，目前大多数国有企业使用的土地划拨用地。在上述第二、三、四种情形中，虽然企业可以采取保留划拨方式处置土地使用权，但保留划拨用地方式的期限不能超过5年。