物业管理实务复习提纲

物业管理实务第一章物业管理企业的设立和组织机构1、物业管理企业的类型及特征：类型：按投资主休的经济成分分：1）全民所有制物业管理企业；2）集体所有制物业管理企业3）民营物业管理企业；4）外资物业管理企业；5）其他物业管理企业按股东出资形式分：（1）物业管理有限责任公司；（2）物业管理股份有限公司；（3）股份合作型物业管理企业特征：1）是独立的企业法人；2）属于服务性企业；3）具有一定的公共管理性质的职能。

2、物业管理企业的常见模式1）房地产建设单位的附属子公司或部门2）独立的物业管理企业；3）物业管理集团公司。

3、物业管理企业的设立程序（1）工商注册登记1）企业名称的预告审核；2）公司地址；3）注册资本；4）股东人数和法定代表人；5）公司人员；6）公司章程。

（2）资质管理一、二、三级资质管理4、物业管理企业的组织形式与机构设置（1）物业管理企业的组织形式1）直线制；2）直线职能制；3）事业部制；4）矩阵制。

（2）物业管理企业组织机构设置的影响因素1）企业战略因素；2）外部环境因素；3）技术因素；4）组织规划及所处阶段。

（3）物业管理企业组织机构设置的要求1）按照规模、任务设置；2）统一领导、分层管理；3）分工协作；4）精干、高效、灵活。

（4）物业管理企业职能机构及其职责1）总经理室；2）人力资源部；3）行政管理部；4）财务部；5）品质管理部6）市场拓展部；7）经营管理部；8）工程管理部；9）安全管理部；10）环境管理部。

第二章物业管理招标投标1、物业管理招标投标及其特点2、物业管理招标投标的原则与要求原则：1）由招标人依法组织实施；2）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标和定标等程序和方法上，公正地对待每一个投标单位；3）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开；4）招投标活动实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。

要求：1）参与双方应根据法律法规的规定组织活动；2）应充分考虑市场要素；3）招投标方应根据项目对方的需求，制订符合项目运作的对应服务和管理模式方案；4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，明确招投标的相关程序和时间安排，确保活动顺利实施。

3、物业管理招标投标的策划与实施4、物业管理招标的类型1）按物业类型分：住宅项目招标和非住宅项目招标（商业区、写字楼、工业区、公用基础设施等）2）按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目等；3）按招标的主体的类型划分：物业建设单位、业主大会为主体、物业产权人为主体；4）按项目服务的方式划分：全权管理项目和顾问项目招标。

5、物业管理招标的方式1）公开招标；2）邀请招标6、物业管理招标的内容1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容；2）常规物业管理招标内容；3）物业管理招标管理方式的确定。

7、物业管理招标的条件与程序条件：1）主体条件：业主委员会；2）项目条件：程序：1）成立招标领导小组；2）编制招标文件；3）公布招标公告或发出投标邀请书；4）发放招标文件；5）投标申请人的资格预审；6）接受投标文件；7）成立评标委员会；8）开标、评标和中标。

8、物业管理投标的条件1）法律法规规定的要求：2）招标方规定的要求：9、物业管理投标的程序1）获取招标信息；2）项目评估与风险防范；3）登记并取得招标文件；4）准备投标文件；5）送交投标文件；6）接受招标方的资格审查；7）参加开标、现场答辩和评标8）签约并执行合同。

10、物业管理投标的策略技巧1）投标的组织策划；2）项目的现场踏勘；3）投标文件的撰写；4）投标报价策略和技巧；5）现场答辩的技巧；6）签约谈判的技巧。

11、制定物业管理方案（1）制定物业管理方案要的一般程序1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；4）确定组织架构和人员配置；5）根据物业主设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本；6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案；7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）；8）对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整；9）排版、印刷、装帧。

（2）制定物业管理方案的要求1）方案必须响应并符合招标文件中的需求规定；2）方案的各项具体实施内容必须是招标物业的基本情况和特点制订；3）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够发行的；4）制订物业管理服务费用价格必须合理。

（3）物业管理方案的基本内容招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

（4）制定物业管理方案的要点及方法1）招标物业项目的整体设想与构思；2）管理方式与运作程序；3）人员配备、培训与管理4）管理指标与措施；5）管理制度的制订；6）档案资料的建立与管理；7）早期介入及前期物业管理服务内容；8）常规物业管理服务综述；9）工作计划；10）物资装备；11）费用测算；12）成本控制。

第三章物业管理合同1、合同的有关知识合同的要件：当事人的缔约能力；当事人的真实意思表示；合同的内容合法；合同的形式合法。

类别：口头，书面，事实五个基本原则：主体平等；合同自由；权利义务公平对等；诚实信用；守法和维护社会公益。

2、前期物业服务合同（1）前期物业服务合同及其主要内容前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。

主要内容：合同的当事人；物业基本情况；服务内容与质量；服务费用；物业的经营与管理；承接查验和使用维护；专项维修资金；违约责任；其他事项。

（2）签订前期物业服务合同的注意事项1）物业的承接验收；2）物业服务的费用；3）前期物业服务合同的解除或终止。

3、物业服务合同（1）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别1）订立合同的当事人不同；2）合同期限不同。

（2）物业服务合同的终止1）物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；2）物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；3）因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；4）物业管理企业如果补宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；5）法律、法规规定的其他情形。

4、业主公约和临时业主公约业主公约：是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

业主临时公约，则是在物业销售之前，由物业管理企业协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订的业主公约。

5、其他物业管理相关合同土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。

第四章早期介入与前期管理1、物业管理早期介入与前期管理的相关法规2、物业管理早期介入（1）早期介入的必要性在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

（2）早期介入的作用1）优化设计；2）有助于提高工程质量；3）有利于了解物业情况；4）为前期物业管理作充分准备；5）有助于提高建设单位的开发效益。

（3）早期介入的内容1）可行性研究阶段：2）规划设计阶段：3）建设阶段：4）销售阶段：5）竣工验收阶段：3、物业管理前期管理（1）物业项目前期管理运作的主要内容1）管理资源的完善与优化：管理用房到位；物资配备到位；物业管理人员到位；2）管理制度和服务规范的完善；3）确定物业管理单项服务的分包。

（2）物业项目的工程质量保修1）物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修；2）业主从建设单位购买的产权专有部分名修。

这两部分的保修事务都应由建设单位负责。

前者由物业管理企业向建设单位申报，后者由业主自行向建设单位提出处理要求，或由物业管理企业转告建设单位。

（3）前期物业管理的沟通协调物业管理企业应同政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、业主、业主大会及业主委员会、城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位作好沟通协调工作，为后期的正常管理打下良好的基础。

第五章物业的承接查验1、物业承接查验的相关法规2、新建物业的承接查验（1）新建物业承接查验的准备工作1）人员准备：组成联合小组，各自确定技术人员参加；2）计划准备：确定查验日期和进度安排，要求建设单位提供详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证时材料；3）资料准备：工作流程（物业承接查验工作流程，物业查验的内容及方法，承接查验所发现问题的处理流程），记录表格（工作联络登记表，物业承接查验记录表，物业工程质量问题统计表）。

4）设备、工具准备：（2）新建物业承接查验的主要内容物业资料：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。

物业共用部位：1）主体结构及外墙、屋面；2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；3）公共卫生间，阳台；4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

共用设备设备：园林绿化工程其他公共配套设施。

（3）新建物业承接查验的方式1）观感查验；2）使用查验；3）检测查验；4）试验查验。

（4）物业承接查验中发现问题的处理1）收集整理存在问题；2）处理方法：3）跟踪验证。

3、物业管理机构更迭时的承接查验（1）物业管理机构更迭时，新物业管理企业实施物业承接查验的前提条件1）物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；2）物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业答订了物业服务合同。

（2）物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作1)符合承接查验条件；2)成立物业承接查验小组；3)准备资料和工具。

（3）物业管理机构更迭时物显承接查验的基本内容1）物业资料情况；2）物业共用部位、共用设施设备及管理现状；3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况4）其他内容：物业管理用房；产权属全体业主所有的设备、工具和材料；与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。