房地产开发项目经济评价范例

房地产开发项目经济评价案例
一、项目概况
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。

为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。

该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。

1
本项目总占地面积53.23公顷，其中：
公顷，市政代征地7.6公顷。

本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。

表1 项目用地面积及其分布
2．项目现状特点
项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星
项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。

铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

3．项目拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。

建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。

表3 项目拟建规模和建筑面积分配
和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。

其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。

5．市政工程和基础设施
据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：
(1)供热
小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。

(2)供电
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。

同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安
变压器。

400万元和480
3760
户、其它建筑15.86
2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。

据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。

二、市场研究
（一）北京市当前房地产市场概况（略）
（二）北京市普通住宅市场分析
（三）市场供需关系分析（略）
经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：
本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下：
(1)
商业及公建用房。

普通住宅占70%
(2)
考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、
70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。

面积约60-120平方米。

在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。

（三）北京市写字楼市场分析（略）
（四）北京市商业用房市场分析（略）
三、项目规划建设方案和建设条件
（一）项目用地功能布局
小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。

星火路）交汇处的东北部，
以解决星火路沿线
居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。

另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两
所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。

（二）项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：
1. 用地情况
总占地面积532320平方米其中代征地面积
规划建设用地面积
124000平方米
56000平方米
60000平方米
住宅及配套、非配套公建
3. 用地强度
总容积率： 2.00
其中：
保留建筑： 2.865
新建住宅： 2.06
配套公建：0.806
地区商服： 3.83
4. 建筑设计指标
总建筑面积：912600平方米
其中：
保留建筑面积： 152092平方米
新建住宅建筑面积：575508平方米
地区公建建筑面积：85000平方米
配套公建建筑面积：100000平方米
建筑高度：<=60米
其中：
板式6—12层，塔式18层（三）市政建设条件
1. 道路交通系统
在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：
即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。

2. 市政设施现状
北京毛纺厂原有较完善的市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110千伏变电站（星火变电站）。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围
(1)
(2)
(3)
Dg300
居住
70平方米左右。

(5)供热：基地内可满足供应。

规划在原锅炉房的位置，绿化隔
离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区
的供热。

(6)供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架
空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住
区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。

毛纺厂用电负
荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由
此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。

(7)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该
局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展
总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土
地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建
筑面积6000平方米，初装容量1
以使项目的工期、
由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。

从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用6年时间可全部建成投入使用。

各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。

表4 项目建设分期安排单位：平方米
工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。

严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选，1997年10月初开始第一期基础工程，1997年4月起就可进行市场推广和销售。

第二期工程于1999年4月初开始启动，第三期工程从2001年4月启动。

整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成，2003年9月底销
售完毕。

五、投资估算与资金筹措
（一）项目总投资估算
1. 项目投资概况
据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面
积的单方造价为3877.5元/
深入而调整。

2. 估算依据
(1)
(2)；
平均水平测算；
(6)假定该项目在5年内分3期全部建设完成;
(7)假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销
售完毕;
(8)项目总投资中自有资金比率按10%计算；
(9)贷款的年利率按12%计取；
(10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使
用。

3．估算范围
上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。

4．估算结果
投资估算的结果汇总如表5所示。

注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。

（二）投资分年度使用计划
（三）资金筹措计划
本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。

其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表6。

在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。

六、投资分析基础数据的预测和选定
元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。

可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。

本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。

表7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表
注: 可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。

(二)成本及税金
1. 投资成本测算
本项目固定资产投资总额为26493.0
28792.36万元人民币，本项目的投资成本为
2.
入的2%。

万元
5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。

北京市现已开征土地增值税。

该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。

根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。

（三）利润分配
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。

预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。

详见表8
“项目损益表”。

表8 项目损益表
注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。

七、项目经济效益评价
（一）现金流量分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：
1. 全部资金评价指标（详见表9，项目全部资金现金流量表）
财务内部收益率：24.80 %
财务净现值(I C=18%)：10938.09万元人民币
静态投资回收期： 4.84年
动态投资回收期(I C=18%)： 6.35年
2. 自有资金评价指标（详见表10 ，项目自有资金现金流量表）
财务内部收益率：292.33%
财务净现值(I C=18%)：155464.96万元人民币
静态投资回收期： 1.37年
动态投资回收期(I C=18%)： 1.44年
表10 项目自有资金现金流量表单位: 万元
(二)财务平衡表与贷款偿还分析
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务
评价的重要依据。

分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力。

详见表11，资金来源与运用表。

表11 资金来源与运用表单位：万元
从表12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。

表12 贷款还本付息估算表单位：万元
八、风险分析
本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。

而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。

另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有
影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。

（一）盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积/收入达到可销售面积/收入的76.42%时, 项目能保持盈亏平衡。

利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示。

税前利润(万元)平均成本
(元/平方米) Array
财务内部收益率：18.10%
财务净现值(I C=18%)：170.42万元人民币
静态投资回收期： 5.62年
动态投资回收期(I C=18%)： 6.99年
2.当租售价格降低15%时，全部资金的评价指标为：
财务内部收益率：12.59%
财务净现值(I C=18%)：-8691.2万元人民币
静态投资回收期： 6.16年
动态投资回收期(I C=18%)： 7.00年
表13 全部投资敏感性分析表
从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。

为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。

由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠
道。

（一）结论
因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。

本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的基础上确定的。

考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。

但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。

（二）有关建议
1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。

因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。

2.本项目可销售买家中有30%是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目的拆迁对象。

这部分销售收入受到其它开发项目进展情
3.
选用的贷款年利率为12%。

如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。

6.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。

因此在工程实施进程中，要加
强施工管理，施行工程监理制。

还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。

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