中原地产策划基础知识篇86页
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7
一、房地产基本概念
1.4 房地产的其他名称 ① 不动产：中国 ② 物业：香港 ③ Real Estate：英国 ④ Real Property：美国
8
一、房地产基本概念
1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，
属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 ① 投资开发业； ② 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管
4
1.1房地产的概念
土地
房
地
建筑物
产
其他土地 定着物
实物 权益
实体 质量 功能
区位
土地 建筑物 房地
地上空间 地面 地下空间 房屋
构筑物
结构 设备 装饰装修
5
一、房地产基本概念
1.2 房地产定义：
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体 ① 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； ③ 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物；
③
包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店
④
铺）、酒店、娱乐类物业等。
③ 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等
④ 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公
⑤
路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等
20
二 、 房地产市场
政府？？ 开发商？？ 专业服务机构？？
消费者？？
6
一、房地产基本概念
1.3 实物、权益和区位： ① 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能
三个方面； ② 权益包括权利、利益和收益，在Hale Waihona Puke Baidu国主要有所有权、使用权、租
赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； ③ 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自
然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；
中原地产二级市场策划流程
第一篇 策划基础知识
1
目录
一． 房地产基本概念 二． 房地产市场 三． 房地产开发 四． 策划以及房地产策划
2
一、房地产基本概念
房地产？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土 地产生更大的经济价值！
3
一、房地产基本概念
1.1 房地产的概念 1.2 房地产定义 1.3 实物、权益和区位 1.4 房地产的其他名称 1.5 房地产业 1.6 常用的房地产术语 1.7 房地产的特性 1.8 房地产的类型
16
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑥ 常规物业实用率 • 多层住宅：90-93%
小高层及高层住宅：80-88% • 写字楼物业:70-75% • 商铺物业：50%左右
17
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） • 1平方米= 10.764平方英尺 • 1公顷 = 10000平方米
21
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义 2.2 房地产市场的参与者 2.3 房地产市场的运行环境及影响因素 2.4 房地产市场指标 2.5 地租和级差地租 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.7 房地产市场的运行规律 2.8 房地产金融与融资
22
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义
理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介 服物业
9
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” ② 不同用途的土地使用年限 ③ 建筑密度 ④ 容积率 ⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 ⑥ 常规物业实用率 ⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
租赁的交易市场
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语 ② 不同用途的土地使用年限 • 居住用地：70年 • 工业用地：50年 • 商业、旅游、娱乐等用地：40年 • 综合或其他用地：50年
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
③ 建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率）
1公顷 = 15亩 • 1亩 = 666.67 平方米
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一、房地产基本概念
1.7 房地产的特性
① 不可移动性, 易受限制 ② 唯一性 ③ 寿命长久，用途多样，相互影响 ④ 供给有限，价值量大，流动性差 ⑤ 保值增值
19
一、房地产基本概念
1.8 房地产的类型
① 居住物业：自住、投资
② 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。
试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
④ 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面 积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积
试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” • “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 • “二级市场”—— 指土地转让及开发经营活动，新建商品房的
租售，土地的使用权分割并转移的市场； • “三级市场”—— 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数
容积率 = 建筑密度 x 建筑层数
15
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以 及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运 行机制等因素构成的一个系统。
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二 、 房地产市场
2.2 房地产市场的参与者
1. 土地所有者或当前使用者 2. 开发商 3. 政府及其机构 4. 金融机构 5. 建筑承包商 6. 专业顾问 · 建筑师 · 工程师及造价工程师 · 物业代理及估价师 · 会计师 · 律师 7. 消费者或买家
一、房地产基本概念
1.4 房地产的其他名称 ① 不动产：中国 ② 物业：香港 ③ Real Estate：英国 ④ Real Property：美国
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一、房地产基本概念
1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，
属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 ① 投资开发业； ② 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管
4
1.1房地产的概念
土地
房
地
建筑物
产
其他土地 定着物
实物 权益
实体 质量 功能
区位
土地 建筑物 房地
地上空间 地面 地下空间 房屋
构筑物
结构 设备 装饰装修
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一、房地产基本概念
1.2 房地产定义：
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体 ① 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； ③ 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物；
③
包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店
④
铺）、酒店、娱乐类物业等。
③ 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等
④ 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公
⑤
路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等
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二 、 房地产市场
政府？？ 开发商？？ 专业服务机构？？
消费者？？
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一、房地产基本概念
1.3 实物、权益和区位： ① 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能
三个方面； ② 权益包括权利、利益和收益，在Hale Waihona Puke Baidu国主要有所有权、使用权、租
赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； ③ 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自
然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；
中原地产二级市场策划流程
第一篇 策划基础知识
1
目录
一． 房地产基本概念 二． 房地产市场 三． 房地产开发 四． 策划以及房地产策划
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一、房地产基本概念
房地产？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土 地产生更大的经济价值！
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一、房地产基本概念
1.1 房地产的概念 1.2 房地产定义 1.3 实物、权益和区位 1.4 房地产的其他名称 1.5 房地产业 1.6 常用的房地产术语 1.7 房地产的特性 1.8 房地产的类型
16
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑥ 常规物业实用率 • 多层住宅：90-93%
小高层及高层住宅：80-88% • 写字楼物业:70-75% • 商铺物业：50%左右
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） • 1平方米= 10.764平方英尺 • 1公顷 = 10000平方米
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二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义 2.2 房地产市场的参与者 2.3 房地产市场的运行环境及影响因素 2.4 房地产市场指标 2.5 地租和级差地租 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.7 房地产市场的运行规律 2.8 房地产金融与融资
22
二 、 房地产市场
2.1 房地产市场的定义
理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介 服物业
9
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” ② 不同用途的土地使用年限 ③ 建筑密度 ④ 容积率 ⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 ⑥ 常规物业实用率 ⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
租赁的交易市场
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语 ② 不同用途的土地使用年限 • 居住用地：70年 • 工业用地：50年 • 商业、旅游、娱乐等用地：40年 • 综合或其他用地：50年
12
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
③ 建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率）
1公顷 = 15亩 • 1亩 = 666.67 平方米
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一、房地产基本概念
1.7 房地产的特性
① 不可移动性, 易受限制 ② 唯一性 ③ 寿命长久，用途多样，相互影响 ④ 供给有限，价值量大，流动性差 ⑤ 保值增值
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一、房地产基本概念
1.8 房地产的类型
① 居住物业：自住、投资
② 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。
试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
④ 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面 积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积
试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
① “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” • “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 • “二级市场”—— 指土地转让及开发经营活动，新建商品房的
租售，土地的使用权分割并转移的市场； • “三级市场”—— 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数
容积率 = 建筑密度 x 建筑层数
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一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑤ 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以 及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运 行机制等因素构成的一个系统。
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二 、 房地产市场
2.2 房地产市场的参与者
1. 土地所有者或当前使用者 2. 开发商 3. 政府及其机构 4. 金融机构 5. 建筑承包商 6. 专业顾问 · 建筑师 · 工程师及造价工程师 · 物业代理及估价师 · 会计师 · 律师 7. 消费者或买家