市场比较法常用表格
竞争商店比较表
比较项目
店员
本店
A商店
B商店
对策
自身条件
经营范围
店铺形象
营业方针商场面积商品成主要进货厂牌每月营业额
营业人数
平均每位店员营业额
店员人数
来店顺店数
举办促销活动
表格说明（使用时删除）：
1、该表格主要用途包含不局限于学校、公司企业、事业单位、政府机构，主要针对对象为白领、学生、教师、律师、公务员、医生、工厂办公人员、单位行政人员等。
2、表格应当根据时机用途及需要进行适当的调整，该表格作为使用模板参考使用。
3、表格的行列、文字叙述、表头、表尾均应当根据实际情况进行修改。
市场比较法计算表模板
房地产市场价格比较法测算底稿建立比较比较影响因素应根据估价对象的用途、实际情况进行增减和修改。
市场法案例是否≥3，用途是否一致，案例不宜正不超过20%，综合修正不超过30%，修正后的最高与最低可比实取值超出许可范围。
注意因素说明与修正系数的一致性。
交易情况修正：交易情况说明清楚，修正的方地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。
估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协交易日期修正：成交日期表述明确，调整的方法明区位状况修正、个别因素修正：比较因素选择恰当，因素说明清晰，权益状况修正：因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正黄色区域为可修改或输入参数的区域，其余区公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合例不宜超过1年，且不超过2年，是否同类区域，修正因素是否为重要因素，比准价格单项修0%，修正后的最高与最低可比实例价格比值不宜大于1.2。
当单元格底色显示为红色时，表示该参数明与修正系数的一致性。
正的方法明确、方向正确、幅度合理。
可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
这是因为房其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比则应选取租赁实例为可比实例。
在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
方法明确、方向正确、幅度合理。
较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
表其余区域不可修改。
权重合理，计算正确。
度。
市场比较完整表格
比较项目
完全竞争
垄断竞争
寡头垄断
完全垄断
市场特征
厂商数目
无数个
较多
少数
一个
产品品质
同质
异质
同质或异质
同质（没有任何
相近替代品）
进出产业
非常容易
较易
不易
非常困难
对价格的
控制程度
没有控制
有一些控制
相当程度
很大程度上控制，但经常受到管制（通过控制产销量来控制价格）
市场价格
执行者（接受者）
影响者
录求者
制定者
典型产业
农品、
小商品市场
轻工业品市场、纺织、家电
航空、石油、水泥、重型机械
基础设施行业、
煤、水、电
超额利润
短期
有
有
有
有
长期
无
无
有
有
均衡条件
短期均衡
MR=SMC=￣P=AR
￣Q：MR=MC
￣P：￣P=P（￣Q）
—
￣Q：MR=MC
￣P：￣P=P（￣Q）
长期均衡
MR=AR=￣P=LMC=LAC=SMC=SAC
MR=LMC=SMC
AR=LAC=SAC
—
￣Q：MR=LMC=SMC
￣P：￣P=P（￣Q）
市场效率
长期均衡价格
最低
P=LAC=LMC
较低
P=LAC>LMC
高于完全竞争
低于完全垄断
最高
P>LMC>LAC
长期均衡产量
最多
较多
高于完全垄断
低于完全竞争
最少
规模经济
缺乏
市场比较法
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=F B X A X B X C X D X E式中：P:待估宗地价格；P B：比较实例价格；A:待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E:待估宗地使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的 3 宗比较实例。
其基本情况如下: 比较实例 1:位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积 17432 平方米，容积率为 0.9 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为 2013年 11 月 18日，交易类型为挂牌出让，成交价格 996万元，合土地单价 571元/ 平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表 3.1.1 ）比较实例 2:位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为 27890平方米，容积率为 2.4 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为 2013 年 12 月 30 日，交易类型为挂牌出让，成交价格 2568 万元，合土地单价 921 元/ 平方 1 欢迎下载米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1 ）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3, 土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
市场比较法常用表格
【Excel表格版】土地使用权住宅用地市场比较法评估测算表
100/（100） 100/（100） 100/（100）
100/（100） 100/（100）
案例1
案例2
案例3
……
别
绿化
100/（100）
因
100/（100）
素
临街道路评价 道路类型、级别
人行道宽度
100/（100） 100/（100）
外界环境
土地利用限制 建筑物条件
评估单价的确定:
周围土地利用类型
未来土地规划用途 土地权利限制（使用年限、交易 限制等） 土地规划限制（容积率、建筑高 度、密度、绿化等）
朝向与采光、楼层 比准价格
地质条件 临街状况（临街类型、进深、宽 度等）
土地形状、面积
目前利用状况、强度（容积率）
个
别
绿化
因
素 临街道路评价 道路类型、级别
人行道宽度
外界环境
周围土地利用类型 未来土地规划用途
土地利用限制
土地权利限制（使用年限、交易 限制等） 土地规划限制（容积率、建筑高 度、密度、绿化等）
建筑物条件 朝向与采光、楼层
索引号: C16-11
土地使用权（住宅用地）市场比较法评估测算表
1、住宅用地比较因素条件说明表
资产
编制人及
占有 明细
评估基准日： 年 月 日
日期: 复核人及
表序
日期:
比较因素
待估土地 案例1 案例2 案例3 ……
交易价格
交易时间
交易方式
土地使用年限
土地用途
土地级别
位置
距市级商务中心距离 距区级商务中心距离
公用设备
教育、医疗、银行、邮局、文体 100/（100） 娱乐等设施
房地产评估市场比较法计算表
市场法 公式：Pd=Pb×A×B×C×D 其中：Pd：评估对象价格； Pb：比较案例房地产价格； A：评估对象交易情况指数/比较案例房地产交易情况指数； B：评估对象评估期日房地产指数/比较案例房地产交易期日房地产指数； C：评估对象区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数； D：评估对象个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数；
房地产市场价格=29,8因素 销售均价 交易时间 交易方式 使用年限 物业用途 交通便捷度 道路通达性 区域因素 商业繁华程度 状况 距商业中心距离 环境质量优劣度 基础设施完备度 临路状况 物业管理水平 个别因素 设备装修 状况 新旧程度 建筑结构 地块外形 比准价格（元/平方米） 估价对象评估价格 （元/平方米） 实例一 36,084 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 100/100 100/103 100/102 100/106 100/103 100/104 29,652 实例二 36,171 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/103 100/102 100/106 100/103 100/104 30,021 29,891 实例三 37,232 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/102 100/106 100/103 100/104 29,999 计算表 1 1 1 1 1 1 0.99009901 0.99009901 1 1 1 0.970873786 0.980392157 0.943396226 0.970873786 0.961538462
行业对比表格
行业对比表格
以下是一个详细的行业对比表格，包括营业收入增长率、净利润率、市场份额和客户满意度等指标：
这个表格包含了更多详细的内容，以帮助公司更好地了解其在行业中的表现和竞争地位。
以下是对每个指标的详细解释：
1.营业收入增长率：这是公司营业收入相比上一年的增长百分比。
这个指标反映了公
司的增长速度和市场扩张能力。
2.净利润率：这是公司净利润占营业收入的百分比。
净利润率越高，说明公司的盈利
能力越强。
3.市场份额：这是公司所占市场的比例。
市场份额越大，说明公司在行业中的地位越
高。
4.客户满意度：这是客户对公司产品的满意度评分。
客户满意度越高，说明公司的产
品和服务质量越好，能够吸引更多的客户。
通过这个详细的行业对比表格，公司可以全面了解其在行业中的表现和竞争地位，以及与其他公司的差距和优势。
这些数据可以帮助公司制定更加精准的市场战略和业务计划，提升自身的竞争力和盈利能力。
同时，公司还可以通过与行业内其他公司的合作和交流，学习借鉴先进的管理经验和业务模式，不断优化自身的运营和管理，提升市场地位和品牌形象。
市场比较法计算表-住宅-
比较因素估价结果计算表=基准地价×总楼层修正系数×10%×建筑面积=800×0.46×10%×62135123-2283=132840可比实例B:平均单价=(2083+2287+2164)/3=2178元/㎡2178×62.04=135123元评估总价=2666×100/100×100/100×100/105×100/111=2287元/㎡可比实例C:扣除出让金后的价值出让金计算式2534×100/100×100/100×100/105×100/111.5=2164元/㎡%-2%；%×62.04×1=2283元正常的市场交易，无需进行交易情况修正，交易情况修正指数均为100。
实例的成交日期均为估价时点近期，根据估价人员调查，目前柳州市的房地产市场价格稳中有升，但涨幅不明显,故价对象区域因素指数为100，综合列表分析估价对象与可比实例在配套设施、交通状况、环境状况等区域因素上的差价对象个别因素指数为100，综合列表分析估价对象与可比实例在新旧程度、楼层、朝向、物业管理等个别因素上的升，但涨幅不明显,故无需进行交易日期修正，经综合分析后确定本次估价可比实例A、B、C的交易日、环境状况等区域因素上的差异，实例A区域因素修正指数为101，实例B区域因素修正指数为105，实例C区域因素修向、物业管理等个别因素上的差异，实例A个别因素修正指数为97.5，实例B个别因素修正指数为111，实例C个别因素交易日期修正指数为100、100、10005，实例C区域因素修正指数为105，具体详见《比较因素说明表》、《比较因素修正表》；为111，实例C个别因素修正指数为111.5，具体详见《比较因素说明表》、《比较因素修正表》；。
市场比较法计算表
五通一平 较完善
钢混 较好
五通一平 较完善
钢混 较好
15F/20 简单装修 较好
136.23㎡
11F/20 简单装修 较好
209㎡
8000
比准价格计算表
内
容
交易情况 交易日期
案
比 较 因 素
例
实例A 8000 100 100 99.3 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 97 8109
9F/25 简单装修 较好
163㎡
7500
6900
实例C 6900 100 100 96.8 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 98 6884
40% 878293 884219
平 均 法 权重比例（根据相似程度取值） 权 重 法 面积
7379 30% 7329 119.83
30% 权重法总价： 平均法总价：XXXXXX来自XXX正常 12.4.
便利 较好 良好
正常 12.3
便利 较好 良好
五通一平 较完善
钢混 较好
五通一平 较完善
钢混 较好
14F/15 简单装修 较好
97㎡
测算过程：
因素条件说明表
XXXXX XXXXXX
交易情况 交易日期 交通便捷度 自然和人文环境质量 区域因素 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 建筑结构 采光通风 所在层数/总层数 个别因素 装修 楼幢情况 房型面积 价格(元/m2)
市场分析表格(二)
市场分析表格（二）目录一、负面情报分析·改善表二、月份经营利益检核表三、行为资料表四、顾客特性分析表五、市场区隔准则及区隔方式表六、新开发客户报告表七、新产品潜在客户追踪表八、客户信用度分析表（公司）九、客户信用分析表（管理人员）十、客户信用度分析表（职员）十一、广告预算表十二、广告预算十三、广告费用分析表十四、广告费用分析表十五、广告费用分析表十六、广告策划检测表十七、部门别及客户别销售额计划的编制十八、研究开发管理革新计划表十九、推行管理革新中程计划表二十、研究开发管理革新计划表二十一、产品修改申请书二十二、家电产品开发评价表二十三、食品新产品开发评价表二十四、改善案评价表二十五、事务改善案进度控制总表二十六、单位成本改善结果记录表二十七、改善案结案报告表二十八、业务员销售统计表二十九、销售额统计表三十、产品生产、销售、库存金额统计表三十一、生产、销售金额统计表三十二、历年客户营业额统计表三十三、月份产销统计表负面情报分析·改善表→ →→→ →→→→ → →→→月份经营利益检核表行为资料表顾客特性分析表市场区隔准则及区隔方式表新开发客户报告表经理：报告者：新产品潜在客户追踪表客户信用度分析表（公司）○业界动向○经营素质○评语○市场客户信用分析表（管理人员）○负责人的素质○负责人的个人条件○负责人之经营能力客户信用度分析表（职员）○士气○向上心○评语○工作态度○薪资等广告预算表广告预算□年度□广告费用分析表↓↓部门别及客户别销售额计划的编制研究开发管理革新计划表编制单位：单位：千元主管：复核：编制：编制单位：单位：千元主管：复核：编制：产品修改申请书注：本单一式两联：第一联：申请单位→技术科→改良科第二联：申请单位→技术科→申请单位家电产品开发评价表食品新产品开发评价表改善案评价——表事务改善案进度控制总表单位成本改善结果记录表产品起讫日期：规格现在总成本：主管：经办：改善案结案报告表□工程改善案□配方改善案业务员销售统计表销售额统计表月份产销统计表备注：历年客户营业额统计表生产、销售金额统计表产品生产、销售、库存金额统计表月份单位：元。
土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)
市场法结果 成本法结果 加权平均 土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评 估结果 评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地 位置 比较案例价格（元/平方 米） 交易情况 交易方式 交易日期 交易用途 使用年限 容积率 基础设施完善度 公用设施完备度 道路通达度 区域因素 对外交通便利度 环境质量优劣度 商服繁华影响度 人口密度 区域因素分值 宗地位置 宗地面积 形状 临街状况 个别因素 宗地内基础设施 水平 地势、地质 水文状况 规划限制条件 个别因素分值 昆明市小坝西 村 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区 穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区 永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区 吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84
房地产市场比较法评估测算表
98/100
100/100
区 域 因 素
临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向
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房地产市场比较法评估测算表（续表一） 房地产市场比较法评估测算表（续表一）
2、比较因素条件指数表 案例1 案例2 待估房地产 案例1 案例2
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 101 100 100 100 100 100 100 100
临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
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房地产市场比较法评估测算表（续表二） 房地产市场比较法评估测算表（续表二）
3、比较因素修正系数表 案例1 案例2 待估房地产 案例1 案例2 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 比准价格 评估单价的确定: 100/（100）
比较因素 修正后交易价格 土地级别 产业聚集规模、商业 繁华程度 基础设施、公共设施 完善程度 区 域 因 素 交通便捷程度 市场配合 自然案例3
市场比较法求取项目比准价格
市场比较法求取项目比准价格采用市场比较法估算房地产价格a、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。
以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。
实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期2014年8月。
实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期2014年7月。
实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期2014年9月。
具体条件见表1。
表1 比较因素条件比较表比较因素委估房地产实例一实例二实例三项目名称待估房地产滨湖城市花园滨湖城市花园滨湖城市花园单价待定8700 8550 7900 土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2015.1 2014.8 2014.10 2014.11 交易方式出售出售出售出售交易情况正常正常正常正常域因素区域繁华程度所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优交通便捷程度道路及停车情况紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位公交路线情况距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路距车站、机场距离距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里距离火车站汽车站约2公里区域环境人文环境市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好市科教区人文环境较好自然环境自然环境好自然环境好自然环境好自然环境好公共设施配套完备程度所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等基础设施状况红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优其它因素较优较优较优较优个别因素成新八五成八五成八五成八五成结构钢混钢混钢混钢混楼层15/35 27/34 22/34 12/35 平面布局、户型（室内布局与功能的合理度）房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好房型规整，实用率较好，整体布局较好外墙装饰（外墙装饰程度）外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优外墙防水涂料，保养较优装修（装修状况）精装修毛坯房精装修简单装修朝向（主卧室或客厅朝阳）主卧室朝阳主卧室朝阳主卧室朝阳主卧室朝阳采光（冬日采光时间）冬日满6小时采光冬日满6小时采光冬日满6小时采光冬日满6小时采光景观（可见景观及视野开阔度）视野开阔程度较优视野开阔程度较优视野开阔程度较优视野开阔程度较优其它因素面积适中面积适中面积适中面积适中b、比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。
市场比较法租金测算表
新之城 4
花样年花 郡 2
10
7
8
5
10
7
9
6
6
4
6
4
6
3
6
4
7
4
6
5
8
8
82
57
3.02
2.18
0.76
0.54
2.75
国信世家 2 7 5 6 6 4 4 3 4 4 5 8 56
2.21 0.55
楼层 2F 1F
面积 10000 10000
日租金 1.65 2.75 合计
年租金 ¥6,027,054 ¥10,045,090 ¥16,072,143
2994.66 2.75 ¥3,008,163
4890.72 1.07 ¥1,915,980
23000.00
¥10,738,330
平均租金 ¥1.28
年租金 16,072,143 16,072,143 16,554,308 17,050,937 17,562,465 18,089,339 18,632,019 19,190,980 19,766,709 20,359,711 179,350,755
项目 首层平均租金(元/
㎡) 地理位置 交通情况 商业氛围 人流量情况 车流量情况 建筑外观 项目规模 停车位 经营管理 经营商实力信誉 未来发展
合计 修正 各权重取值 租金参考价
权重 本项目
12
7
9
5
14
6
11
6
7
4
6
5
6
4
6
5
8
5
8
5
13
10
市场比较法模板
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
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绿化景观
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101
入住时间 产品类型 建筑形式 外立面
100 100 100 100
100 102 100 100
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共396套房屋，67-119平米 6款经典户型，户户赠送超 大落地式飘窗，主力户型 为90平米左右的两居
主力户型
100100Fra bibliotek100主力户型客厅、主卧室全 部南向，进深、面宽设计 合理，采光通风较好，且 配有大面积阳台或飘窗， 部分户型卧室全部为南 向，客厅设计为弧形观景 阳台，提升景观效果和居 住品味。卫生间、厨房通 常位于北侧，采光通风不 好。
主力户型南北朝向，进身 、面宽设计合理，两居、 三居全部为南北通透设 计；但部分一居小户型不 通透，采光通风效果不好 。 通透两居的主卧室、客厅 均为南向，且有阳台或落 地窗，采光较好；充分利 用空间，提高空间使用 率，减少不必要的面积浪 费；北侧一居小户型采光 不好。
层高
2.8m
装修状况 厨卫简装
估价对象
案例1
滨海大道与 太行山路交 汇 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
案例2 中南•海湾新 千禧龙第三空间 城 8004 7251 开发区珠江路 青岛市武夷山路 与井冈山路交 167号 汇处 100 100 100 100 100 100 101 100 98 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100
案例3 泽润幸福城 6958 开发区唐岛湾 畔滨海大道与 太行山路交汇 100 100 100 100 100 100 101 100 102 100
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100 100 100 100
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100 6824.28
案例3 泽润幸福城 6958 开发区唐岛湾畔滨海大道 与太行山路交汇处 2007年8月至2008年10月28 日的期房累计成交均价 2008年10月 路、3路、4路、9路、18路和 区域环境优势明显。但地处 名称 销售均价 位置 交易情况 估价期日 交通条件 区域环境条 区域因素 件 基础设施水 平 公共配套情 况 土地形状 土地使用年 限 容积率 临路状况
北地块：主力户型 两室两厅一卫的面 积做到xx平米、三 室两厅一卫xxx平 主力户型 米。南地块：主力 户型三室两厅一卫 的面积做到建筑面 个别因素 积xxx㎡，辅以少 量xxx㎡ 。
共490套房屋，以中小户型 为主。标准房(一室)，面 积约为54-63，共290户。 标准套房(一室一厅)，面 积为60-91，共140套；豪 华套房(2居室)，面积为 106-124，共44套；超豪华 套房中三室一厅3套面积为 133，四室两厅13套面积为 364。其中一室小户型约占 60％
层高3.2m(1层网点4.6m，2 层网点4.8m，3、17、19、 2.9m 21层层高3.5m) 通过4星级酒店建筑标准设 计建造，精装修1000元/㎡ 厨卫简装 标准， 总户数1300户，停车位741 个，0.6：1 可视对讲门禁系统、闭路 监控系统、感应报警、电 视监控系统、防排烟系统 、紧急报警按钮系统 日常物业管理
总户数:户，停车 停车位状 总户数:490户，停车 位:xxx个，0.7： 况 位:337个，0.7：1 1 三洋、通力，共35部，24 小时小区闭路电视监控， 设施设备 智能化系统齐备 红外监控，一卡通门禁系 统，紧急呼救系统，海水 换热制冷系统， 24小时保安、保洁、出入 物业管理 日常物业管理 管理、订票，供可选择性 的管家式服务
估价对象 名称 销售均价 位置 交易情况 xxxxx 前期
案例1 千禧龙第三空间 8004 青岛市武夷山路167号
案例2 中南海湾新城5号楼 7251 开发区珠江路与井冈山路 交汇处
2007年11月至2008年10月 2007年9月至2008年10月28 28日的期房累计成交均价 日的期房累计成交均价 交易日期 2008年10月 2008年10月 临近滨海大道和珠江路，是连接黄岛和市区的主要道路，公交有1路、2路 交通条件 20路，可顺利到达开发区各个区域 区域环境 地处青岛市经济开发区行政商务文化中心区，南向唐岛湾旅游度假区，区域环境优势明显 工业开发区，有轻度污染 区域因素 条件 基础设施 市政配套设施完善，达到九通一平 水平 公共配套 周围有利群·金海岸超市、佳世客、利群长江商厦、利群瑞泰购物中心, 情况 京电影学院、南洋学院、开发区第五中学和薛家岛中心小学等， 土地形状 规则L形 规则长方形 规则长方形 土地使用 50年 50年 50年 年限 容积率 2.2 2.93 2.22 北临珠江路，西向井冈山 滨海大道与太行山 东临武夷山路，南临珠江 临路状况 路，东朝武夷山路，南接 路 路 唐岛湾 小区总建筑规模7.5万平方 小区总建筑规模22.5万平 地上建筑面积xxx 小区规模 米，当期供应0.87万平方 方米，当期供应1.2万平方 万平方米 米，第四期，项目东南角 米，第三期、地块北侧 5700平方米的多功能VIP会 所、幼儿园、游泳池等配 2000平方米会所设置阅览 小区配套 会所、餐饮、集中 套设施，拥有商务中心、 室、茶室、羽毛球场等， 设施 商业、综合超市 会议中心、休闲娱乐场所 两层底商 购物、餐饮、 、餐饮场所等商务、生活 休闲 、出行多方面的服务 绿化率36％，欧式园林风 绿化率45％，2万平米的中 格，中心园林景观铺装、 绿化景观 绿化率30％ 央水系、1万平米的运动型 水景，水系景观平流、叠 广场、四大绿地组团 流、喷泉 入住时间 xxxx年底 产品类型 普通住宅 建筑类型 高层 板塔 外立面 外墙涂料 2008年12月 2009年5月 投资型服务公寓 普通住宅 高层板塔，楼层层数从24 高层板塔，21层 层到33层 涂料 外墙聚苯板保温、 面砖+涂料黄色 楼板保温层铺设 黄色
, 理工大学、石油大学、北 ，公共配套齐全 规则长方形 50年 1.99 滨海大道与太行山路 小区总建筑规模5.7万平方 米，当期供应4.3万平方 米，第一期，地块北
小区规模
100
100
102
无会所，集中商业餐饮、 娱乐、综合超市
小区配套设 施
100
101
100
绿化率32％，欧式园林风 格，硬质中心广场，无水 系 2008年12月 普通住宅 小高层板楼 外墙涂料白色间红色线条
共1300套房屋，户型面积 集中在64－148㎡之间，其 中64－70㎡的一居约占 42％，82－96㎡的两居约 占42％，其余为大户三居 。
主力户型布局主要 以三室两厅两卫为 主力户型，xxx个 户型特点 南向开间，南向窗 落地窗，卧室窗飘 窗或转角窗，可大 角度欣赏海景。
三期全部户型都为东西朝 向，使得室内采光较差， 由于产品多为小户型，使 得动静、干湿无法分离， 但空间使用率较高。精装 修可以部分弥补朝向上缺 点，但客户对此的抗性依 然较大。
户型特点
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98
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2.8m
层高
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102
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厨卫简装
装修状况
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总户数:396户，停车 位:380个，1：1
停车位状况
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可视对讲防盗门，防火防 盗入户门、电子巡更
设施设备
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日常物业管理
物业管理 比准价格
100
102 7547.65
100 6968.75 7113.56