房地产抵押登记制度若干问题探讨
探讨抵押登记行为法律问题
房 地产 是房 产 与地 产 的总 称 ， 于 不 属 动 产 ， 设 定 房 地 产 抵 押 权 时 ， 依 法 登 在 需
记并履行其 法律行 为， 否则就会引起 许多 抵押纠纷。 现就房地产抵押登记中应注 意 的 几个 问题 进 行 分 析 探 讨 。 房地产抵押应向哪个部 门登记 房 地 产 抵 押 登 记 的 部 门 应 与 房 地 产
一
、
就 更 没 有 理 由否 定 其 效 力 。
示制度 的组成部分， 物权公示是权利人行 使 物 权 的法 律 形 式 ， 因此 抵 押 登 记 应 为 民 事行 为， 抵押权所担保 的债权属于 民事权 利 ， 抵 押 合 同 与 债 权 合 同之 间 是 主 从关 系 ， 论 签 订 抵 押 合 同 还 是债 权 合 同 都属 无 于 民事 行 为 ， 因此 对 抵 押物 的 登 记 也属 于 民事 行 为 ； 求 对 抵 押 物 进 行 登 记 的法 律 要
土地使用权 登记 发证制度 ； 房屋所 二、 有权登 记发证制度 ； 、 三 房地 产抵押 登记 制度。第一项、 第二项的实施机构分管为 土 管 部 门 、 管 部 门 ， 且 在 第 六 十 条 第 房 并 三 款 中规 定 ： 房地 产 转 让 或 者 变 更 时 ， “ 应 当 向县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 产 管 理 部 门 申请 房 产 变 更 登 记 ， 凭变 更 后 的房 屋 并 所 有权证 书 向同缎人 民政府土 地管理部
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如 果房屋所 有人和 士地使用 权人 通 过不 同的合 同分别将房 屋和土地 使用权 抵押给不同的抵押权人， 且分别抵押登 并 记手续均符合法律规定， 应如何确定两者 的 效 力 呢？ 其 一 ，应 认 定 两 个 抵 押 合 同 均 为 有 放 。 因 为两 个 抵 押 合 同 的手 续 完 善 ， 经 并 抵 押 登 记 公 示 ， 有 对 抗 他 人 的 效 力 。只 具 有认定抵押合 同均为有效 ， 才符合物权公 示 原 则 。 且 ， 国担 保 法 规 定 ， 房 地 产 并 我 对 的抵 押 是 以登 记 为 生 效 要 件 的 。 况且 ， 国 《 保法》 ５ 我 担 第 ４条 亦 承 认 物 多 押 的 效 力 。对 一物 多押 的情 况 ， 只 要第 二押及 其 后 的抵押 权 人是 叫知 的 ， 自愿 的 ， 不 应 加 以 限 制 ｆ 此 ，担 保 法 》 就 因 《 第 ３ 规 定 的科 学 性 值 得 探 讨 既 然 ５条 。 如此 ， 对房 屋和 土 地 使用 权 的“ 物 两 押 ” 两
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
房地产抵押权登记的若干问题
抵押权的方式有以抵押物折价 、 拍卖抵押物、 变卖抵押物三
一
权人达成延期履行协议的； ２） （ 抵押人死亡或者被宣告死亡
而无人代为履行到期债务的； 或者抵押人的合法继承人、 受
遗赠人拒绝履行到期债务的； ３） （ 抵押人依法宣告解散或者
破产 的； ４） （ 抵押人擅 自处分抵押房地产的； ５ 抵押合同 （） 约定的其他情况。
我国 《 担保法 》 ５ 条规定 “ 第 ３ 债务履行期届满 ， 抵押 权人未受清偿的， 可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍 卖、变卖该抵押物所得的价款受偿：协议不成的 ， 抵押权人 可以向人民法院提起诉讼。 ”据此 ，在我国，抵押权人实现
、
抵 押权 期 限。
房地产抵押 当事人约定抵押权期限 ， 不违反法律规定。
＜ 担保法》规定 了保证责任期限，没有规定抵押权期限。但 也没有禁止当事人 自行约定抵押权期限。 担保法》 ３ 条 《 第 ９
明确规定抵押合同的内容应当包括“ 当事人认为需要约定 的
其他事项” 。当事人在抵押合同中约定抵押权期限 ，只要这
开放潮 － ０ ６ ｌ一 ２ ２０ ・ ｌ１ 期台刊 ・ 总第１ ６ ０ 期
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抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受 偿” 的规定 ， 拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的 唯一方式。 但是， 在实践 中却经常会遇到设置抵押的房地产 拘泥于拍卖这一种方式， 房地产抵押权人的抵押权 岂不是无 法实现、 形同虚设７所以 ， 司法实践中， 在拍卖抵押房地产
对房地产抵押中存在的几个问题的探讨
在 房地 产抵押 管理 方面 ， 国《 我 城市房 地产抵 押管 理办法》 第 产权 或者土地 使用权 的单 独处理 都会影 响到 另一 种权利 的实现 。 ３条规 定 ：“ 房地 产抵 押 是指 抵押 人 以其 合法 的房地 产 以不转 移 三 、 地产 抵押 制度 的完善 房
占有 的方 式 向抵 押 权人提 供债 务履 行担 保的行 为， 务人不履 行 债
Ｌ ｇ ｌ ｖｔｍ ｄＳ ｃｅｙ ｅ ａ ｓｏ Ａｎ ｏ ｉｔ ｓ
２ 口年 ５月（ ） Ｄ１ 下
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对房地产抵押 中存在 的几个 问题 的探讨
毛 璇 燕
摘 要 房 地 产抵 押是 指抵押 人 以其合 法的房 地产 以 不转移 占有 的方 式向抵押 权人提 供债 务 履行担 保 的行 为。本文 就房 地 产抵 押存 在 的 几个 问题进行 了探 讨 ， 并从立 法方 面提 出了完善 的建议 。 关键 词 房 地产 抵 押 权 担 保法 土地 使用 权
立法 在 土地 和房产 权 利 的相 互关 系方 面采纳 了第二种 观 点， 房 《 房屋 占有 用 范围 内的土 地使 用权 同时转 让 、 抵押 。 ”
因而 在 国际 上， 分房 地产 的范 围标准 也不 是唯 一的 。 国现 行 筑物所 有 人获得“ 划 我 地上 权” 他可 以处 分建筑 物 的所有权 。 ， 对于上述 分析 ， 笔者认 为 ： 于我 国的国情 ， 基 可以在不违 背宪
足融 资 的需要 。
款 优先 受偿 。房 产 和土地 从 自然属 性上来 说是 不可分割 的 ， 屋 ” 房 是 不可 能脱 离土 地而 独 立存 在 的。我 国现行 立法 也 规定 房产 和 土 地 的权利 不可 分割 的观 点 。 因而 ， 房地产 抵押 往往 涉及 到土 地 所 有权 和使 用权 的 问题 。 根据 我 国宪 法规 定 ， 国 实行土 地 的公 我 有 制制 度 ， 土地 所有 权分 别属 于 国家和农 村集 体经济 组织 所有 ， 法律 禁止 国家 、 农村集 体经济 组织 以外 的公 民或法 人拥有 土地所 有权 ， 因此土 地 使用 者仅享 有土 地使用 权 。 二、 房地 产抵 押中相 关的几 个 问题
房地产抵押权探讨
房地 产抵押是伴 随着 我国土地使用权制度 改革和房地产业 的发展， 而 产生的 一种房地产 利用方 式，也是融 资风险 的一种防范措 施 。房地 产 价 值 巨大 ， 由其 作 为债权 担保 之标 的物 ，对 于 债权 的实 现甚 为有 利 。 随着 我 国 各项 经济 建设 的发 展 ，尤其 是房 地产 业 的发展 ，近 年 来 ，房地产抵 押 已为越 来越 多的债权人 （ 主要是银行 等金 融机 构 ）所 运 用作为 债权担保 的形式 。债 权人基于房 地产抵 押而享有 的权利称 为
评 论 ・ 划 ・ 赏 规 鉴
Ｐｉ ｌ ｎｇｕ ｈ ａ ｉ ｓ ａ ｇ ｎｇ ｕ ｉ ｕ ａｎ ｈ ｎ ｉ
建 筑 与发 展
３ａ ｕＹＵＦ ｈａ ｉｎＺｈ ａＺ ｎ ・１ ５ ・ Ｏ
房地产抵
【 摘
双辽
１６ ０ ３４０
信 效 力 。我 国立 法 将 登 记 作 为 抵 押 合 同 的 生 效要 件 ， 混 濯 了房 地 产 抵
为债 权 的担保 ，在债 务人不履 行债务 时，债权人 依法享有 的拍卖 该房 地产 并优 先受偿 的权 利 。房地 产抵押权 具有物权 性和价值 权性两大 基 本 性质 。
押合同的债权 合同性质 以及房地产 抵押权登 记的物权变 动性质 。房地 产抵 押合 同是债 权合 同，依法成立 时就应生效 。而房地产抵押 权登记 是物 权行 为 ，是房 地产 抵押 权 成立 的要 件 。
（ ）房 地 产抵 押 权 的 对 内效 力 一
１、先 受偿 效 力 。房地 产抵 押 权的 对 内效力 ，简而 言之 ，即 房 地产 抵押权人有 就受担保 的债权对抵 押的房地产 优先受偿 的权力 。房 地产 抵押权人在其 债务人 屈期不履行 债务时 ，无 须经房地产抵 押人 的
基于房地产抵押的法律问题探讨
随着我 国社会经济 的发展 ，房地 产行 业得到 了迅速 的发 展 。大 多数 人都有属于 自己的房产 ，房地 产抵 押 已经成为一 些债权人运 用的主要 债权 担保 形式。 在房地产 抵押的过程 中， 会 牵连到一些相关 的法律 问题 ，只有 全面的了解 ，才能保证 房 地产 抵押的合 法性 。 参考 文献
需要抵押人和债权人格外 的注意。
【 关键词 】 房地产抵押 ；法律 问题 ；债务履行担保
随着社会 经济的发展和科学技术 的进步 ，我 国的法律制
度正在逐步完善 。房地产 抵押是抵押人 向债 权人进行担保 的 种方式 ， 目前在我 国的法律 中已经有 了明确的规定 。但是
一
转让属于不合法行为 。 （ 二 ） 房 地 产抵 押 登记 的担 保 原 则 房地产 的抵押人为 了某些原 因向债 权人 进行房地产抵押 的过程 中 ，还涉及到房地产抵押登记 的担保 问题。房地产抵
房地产抵押 的过 程中 ，会产生抵押权 。把 自己名下 的房 地产合 法的转让给他人 ，会形成房地产转让 权。在房地产 的 抵押过 程中 ，如果再次进 行转让 ，就会产 生抵押权和房地产 转让权 的法律关 系。房地 产抵押期 间 ，抵押 人如果要对 已经 办 理过登记 的抵 押物进 行转让 ，需要及 时的通 知抵押 权人 ， 并且告 知受让人转让 物已经被抵押 的真实情况 。如果 已经抵
关于房产抵押若干问题的思考
关于房产抵押若干问题的思考关键字：房屋产权土地使用权抵押权抵押登记行政行为主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。
在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。
基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。
对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。
因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。
抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。
土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。
试论期房抵押的若干法律问题
此外 ， 据新物权法关于预告登 记的规定 ， 登记 的 根 预告
范围不仅限于房屋买卖 ， 还包括其他 不动产物权 ， 物权 包括
权的预告登记 中 ， 最常见 的就是 抵押权 的预告 登记 。期 房
抵押实质上是一种 以未来取 得的权益 作为抵 押物 的权利 。 然而 ， 非所有的预售商品房抵押都有效 ， 并 预售商 品房抵 押 有效 的必要条件是将预售商 品房 的买卖合 同或抵押贷款 合
同 向房地产部 门办理 预告登 记。因此 ， 预售 商 品房 只有 按 规定办理 了抵押登记 ， 民法 院才认定 是有效 的。这里 的 人 抵押登记其实就是一种预告登记 。 （ ） 二 期房抵押效力的理论流派 期房能否成为抵押标 的， 目前 尚有争议 ， 学术界意见 不
、
期房 抵押的立法例及理论 流派
（ ）期房抵押 的立法例 一
１英 美法系 的立 法例 不 允 许 以未 建成 或待 建 的建 筑 ． 物、 其他 附着 物作 抵押。 ２ 法 国等一些大陆法系 国家 的立法则允许 以未建成 或 ．
虽然 尚未建 成的商品房等也有价值 ， 但其价值是不 特定 的， 它究竟 能为多大数额 的债 权提供 担保 ？债权人 无法 预测 ， 这对担保债权 人债权 的实现构成很 大的威 胁 ， 同时 ， 预售 商
试论期房抵押 的若 干法律 问题
涂 小 军
（ 宁职业 技术 学院 ， 成 湖北
摘
成 宁 ４７ ０ ） ３ １０
要： 期房抵押在 我 国房地 产经济活动 中被 广泛应 用 ， 期房抵押 具有融资性质 ， 抵押人 以期房抵押 进行贷款 ， 使
销售人 的开发 资金 和预 收资金 得 以融通 ， 可以形 成资金 的 良性循环 ， 是一种新型的信 贷关 系。本文拟从期 房抵 押
商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
关于房地产抵押风险问题的探讨
关于房地产抵押风险问题的探讨【摘要】房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。
文章分析了房地产抵押中存在的风险问题，并提出一些防范措施。
【关键词】房地产抵押；风险；防范房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。
因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。
一、房地产抵押中存在的风险1. 抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。
原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。
现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。
由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。
对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。
事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。
比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。
具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。
首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
动产抵押若干问题研究
【 ｂｔ ｃ］ｈｔｌ ｏｇｇ ｏｃ ｗ ｓｈ ｐｒ ｎ Ｓｓｍ ｏ ｇａ ｎ ｅｉ ｔ ｅｏ ｆ ｏ ａ ａ，ｔｓ ｕａｌ ｔａ ｗ ｈｕ ｐｌ ｔｅ Ａ ｓ ａｔＣａｅ Ｍ ｒａｅ ｎｅ ａ ｔ ｉ ｏａｔ ｙｔ ｆ ｕｒ ｔ ｎ ｈ ｐｒ ｄｏ Ｒ ｍ ｎＬｗ Ｉｉｓｉｂｅ ｈｔ ｅｓｏｌ ａｐｙ ｈ ｒ ｔ ｔ ｅ ｍ ｔ ｅ ａ ｅ ｅ ｉ ｔ ｄ
动产抵押依书面抵 押合同成立 ． 那么抵押权便 已然存在 。然而作
为物权之排它性 ．依书面的抵 押合 同不能成立对抗第三人 的抵 押权 ． 仅有物权 的合意是不能引起物权变动的 实质登记主义将替代形式登 记 主义 。物权公示原则要求 ． 物权的变动必须 以法定公示方 法进行才 能生效 。因此动产抵押要采用登记的方式 ， 只是动产抵押在公 示方法 上 和不动产抵押方式不 同。动产抵押登记 内容 比较简单 ． 公示 内容 在 上 大多仅需简单地描述担保物 ． 不需要登记主合 同的交 易内容 对动 产抵押 的标 的物进行详细的描述 ． 可防止在抵押 实现 时当事人对标 的 物进行替换 ．因此在法 律上很有 必要对动产抵 押的客体作详 细的描
一
所谓动产是指 可以移动并且 移动后不影 响物的价值和效用 的财 产。＿ ｒ 担保迅速发展 ． 以动产作担保 的形式逐渐增多和突 出． 动产抵押 便 产生并成为重要 的担保 方式之一 。 动产抵押是指债务人或第三人不 转移动产的 占 ， 财产作 为债权 的担保 。动产抵押制度是债务人 有 将该 不履行债务时 ． 债权人有权依 法以该 动产 的折价或者以拍卖该财产 的 价款优先受偿的一项制度 该制度是对 自《 法国民法典》 以来近代大陆 法系民法传统的突破 动产抵押权与传统抵押权不同 ． 动产抵押权 中其抵押的标 的是动 述。动产 的范 围广泛 ． 价值难以确定 ， 特点和外观也很不 一样 ， 要求每 产 。抵押人将该动产用于担保 时可以继续保留对其动产的 占有 ． 这是 项动产都进行登记 和评估 ． 登记 机关将不堪 重负 ． 当事人 也不甚其 动产抵押 的最大特点。一方面 ， 押人为取得信用 、 抵 获得融资 ， 就会 以 烦． 因此 ． 要求 动产抵押在设定 时必须要尽 可能地确定抵押 物 的真 实 该动产 的交换 价值作担保 ： 另一方面 ． 充分发挥 物的价值这一角度 从 价值 ． 如果 可能的话 ． 要尽 可能在 登记时描 述 出抵 押物 的特征和 价 来讲 ， 所有人在动产抵押时可继续 占有、 使用该动产 。这些是近年来 。 值 ． 在动产设 定之后 ， 要尽可能实现对其 的监管 。 市场经济社会 中动产抵押的作用 日益突出的重要原 因 我 国“ 物权法草案 ” 原则 上采取登 记要件 主义 ． 对抵 押权 制度 而 罗马法 中抵押和质押的区分是非常明显 的． 罗马法最初也采纳 过 言， 不动产抵押都 是采取登记要 件主义 ， 经登记 ， 未 抵押权 不能设定 ． 动产抵 押制度 ． 随着不动产物权制 度的发展 ． 但 动产逐渐成为质押 的 未经登记的动产抵押 ． 不具有对抗第三人 的效力 在动产抵押 的情 况 标 的。 大陆法的抵 押制度 受到了罗马法 的影响 。 因此 ．二分法” “ 模式是 下． 如果允许 未经登记就 可以产生抵押权 ． 这就与整个 抵押权制度 产 典 型的两大法 系国家 的法律在担保物权的结构上采取 的模 式 ． 动产实 生 冲突 ， 由此 而言 ， 动产抵押 也应当经登记 产生抵押权 ， 因此 ， 用动 采 行 质押 ． 不动产则 采取抵押 ． 这是 考虑到不动产 不能移动也不 便于移 产抵押 的关键在于建立完备的动产登 记制度 关于动产抵押的公示方 转 占有 ， 因此不动产不宜作 为质押 的标 的． 而应当作为抵押的标的。 法 的选择 问题 ． 不仅仅是 关系到 当事人 选择担保方式 的问题 ． 而且也 由于动产质押具有 明显 的缺 陷， 国民法典》 《 德 基本上采用 两分法 关 系到交易 的安全和秩序问题 模式， 在民法实务上 ， 国承认 了一些非典 型担保形 式 ， 德 即动产让与担 保 和所有权保 留， 并没有承认动产抵押制度 。在实务界 。 为克服动产质 ３ 动产抵押的标的物 押的不足 ， 存货（ ｏｋ ｉ ｔ ｄ ） ｓ ｃ—ｒ ｒ ｅ ｔ 卜 ａ 被商人们作 为常用的抵押物 ， 动产在担 动产抵押范 围在各 国和地 区相差很大 在美 国． 动产抵 押物范 围 保中的重要性便 体现出来 ． 这种抵押被德 国的判例所承认 。 最 广 ， 作 为担 保 物 的动 产可 分 为 ： 费 品（ｏ ｓｍ ｒ ｏｄ）设 备 可 消 Ｃ ｎｕ ｅ Ｇ ｏｓ， 王泽鉴先 生指出 ：在 比较法上我们可 以看到市场经济 越发达 的 “ （ｑｉｍ ｎ）农 产 品 （ａ ｒｄ ｃｓ， 存 （ ｖｎｏｙ、 动 产 附 着 物 Ｅ ｕｐ ｅ ｔ 、 Ｆ ｒ ｏ ｕｔ 库 ｍＰ ） Ｉ ｅｔｒ） 不 ｎ 国家 ， 其动产担保制 度越 发达。” ］ 『 ２ 随着市场经济 的发展 ， 国家 的民营 （ ｘ ｒｓ Ｆ ｔ ｅ 、添 附 物 （ｃｅｓ ｎ） 动 产 契 据 （ｈ ｔ ｌ ａｅ ，票 据 ｉｕ ） Ａ ｃｓ ｏｓ ｉ 、 Ｃａｅ Ｐｐｒ ｔ ） 经济就越发达 ． 就会引起抵 押物 的范 围不断扩大 ． 时动产就会被纳 此 （ ｓｒｍｅｔ、 Ｉ ｔ ｎ）所有 权凭证 （ｏｕ ｎ ｆ ｉｅ、 ｎ ｕ Ｄ ｃｍｅｔＯ ｔ ）帐债（ ｃｕ ｔ 及 一般无 Ｔｌ Ａｃｏｎｓ ） 入抵押物的范围。从各国的立法例和国际公约来看 ． 动产抵押越来越 形资产（ｅｅａ Ｉ ａｇ ｌ ） 在我 国台湾地 区， Ｇｎｒ ｔ ｉ ｅ 。 ｌｎ ｎ ｂ ｓ 动产抵押范 围非常广泛 受到世界各 国的广泛认同。 因而我 国物权法应该突破传统的二分法模 并由行政院以命令规定 ． 台行政 院将动产担保 交易标的物的动产分 为 式， 承认动产既可 以作为质押的标的 ． 也可以作 为抵押 的标 的。 ９ 类。日 的动产抵押物 的范围系 由特别法加以规定 。 本 其范围较窄 。 在 ２ 动 产 抵 押 的 登 记 对 抗 我国 ． 不是所有的动产都可 以设定抵押 。 我国市场经济处在转轨 时期 ， 信用体系还没有建立 ． 对动产抵押的范 围作相对严 格的 限制 。ｌ因 应 ４ ｌ 要承认动产可 以作为抵押的标的 ． 首先需要探讨 的是动产抵押 的 此物权法严格限定了动产抵押 的范 围 动产抵押范围应有 以下方 面限 公示方式 解决动产抵 押的公示方式从 而确立动产抵押制度 传统民 制 ： 国虽 限制 了限制 性流通物的流转，
关于房地产抵押的合法有效性探讨——关于银行房地产抵押的思考
关于房地产抵押的合法有效性探讨——关于银行房地产抵押的思考第一篇：关于房地产抵押的合法有效性探讨——关于银行房地产抵押的思考关于房地产抵押的合法有效性探讨——关于银行房地产抵押的思考一、关于房地产抵押登记部门如何确定的探讨《城市房地产管理法》第61条前款规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
依据该授权性法律规范，不同的地方政府作法不同：有的地方政府只规定了一个登记部门，有的地方政府则规定了两个抵押登记部门。
《担保法》第36条的“房随地走、地随房走”规则要求房屋所有权和土地使用权必须同时抵押，即其中任何一者办理了抵押，则视为另一者同时抵押，但没有规定其中一者办理了登记之后，另一者必须同时办理登记。
银行在办理房地产抵押登记时，应当只到房地产交易市场办理抵押登记，还是只到土地行政主管部门办理抵押登记？或者到两个部门同时登记？在地方政府没有规定或规定不明的情况下，单纯依据《城市房地产管理法》和《担保法》，无法给出答案。
在实际的房地产抵押中，银行一般只到房地产交易市场办理抵押登记，而不再到土地管理部门办理土地使用权抵押登记。
当银行行使抵押权时，有时会发生土地使用权被其他债权人先行抵押的问题，从而造成了同一宗土地上存在两个抵押权人，这不仅会使银行抵押权的行使受阻，而且还会大大降低抵押财产的受偿率。
为预防借款企业将土地使用权和地上房屋抵押给不同的银行，依法确保房地产抵押的合法有效性，保证抵押财产的受偿率，笔者认为：1、银行在办理房地产抵押登记时应区别对待：对于新增贷款，应当到房地产交易市场办理抵押登记，并同时到土地行政管理部门办理土地使用权抵押登记，以保证银行对房屋所有权和其占用范围内的土地同时享有优先受偿权；对于其他贷款，原则上也要同时到房地产交易市场和土地行政主管部门办理抵押登记，如果操作困难，可以先行只到房地产交易市场办理抵押登记，但应视具体情况降低抵押折扣率，并应对土地使用权抵押与否等问题给予时时关注。
我国不动产登记制度若干问题探讨
我 国不 动产 登 记制度 若 干 问题探 讨
梁 丽 房 丽 日 照市国 土资源局不动产登记中 心
摘 要 ：不动产登记制度是我 国不 动产 变动的主要 依据 ， 也是 保障市场公平 、 正义的必要手段 。随着社会 经济的不断迈进 ， 房地产 、 科技 等领域也在不断发展 ， 不动产登记制度的作 用也愈发 明显 ， 但是在 不动产登 记方面仍存在一些 问题 。在 此时不动产 登记制度 中存在 的问题进行分析 ， 并提 出相应的解决思路 ， 以供参考。 关 键 词 ：不 动 产登 记 制 度 ； 问题 ； 解 决 思路
１ 不动产 登记 制度 的概 念
不动产登记制度 是指物权所有人或者利 益关 系人提 出申 请， 不 动产 登记机 构将对方 提 出的权 利与变 动 内容记 录在登 记簿 上 的法律 行 为 。不 动产 登记事 项要 包括 所有 权权 利来 源、 权利 得到 的时 间 、 权利归 属人 、 不动产权 变动状况 与不动 产 具体位 置 、 面积（ 房屋 涉及 建筑面 积 、 使 用面 积 ） 、 用途等 。 不动 产登记 是对物权 的权属情 况予 以确认 的一 种方式 ， 使外 界 借助这种 方式 明确并信赖本 物权 的权 属情形 ， 还 要对其 承 担不作为义务的责任。
３ ． ３ 重新 制定 不动 产登记 收 费标 准
针对不 同类 型的不动 产（ 土地 、 房产 、 森林 、 滩涂等 ） 及 登 记工作 的难 易程 度 ， 结合 不动产的价值 ， 制定 出不 同种类 的不 动 产中不 同财产等级 的登记 收费标准 ， 规 范 登 记 机 关 的登 记 程序 ， 为产 权 登 记 人 提 供 良好 的登 记 体 验 。
２ ＿ ２ 登 记机 关 不集 中
不动产带押过户登记存在的问题及建议
不动产带押过户登记存在的问题及建议一、引言在不动产交易过程中，不动产带押过户登记是一项重要的程序，但在实际操作中却存在着一些问题，比如过多的手续、时间长、费用高等等。
本文将就不动产带押过户登记存在的问题及解决方案进行深入探讨。
二、存在的问题1. 繁琐的手续不动产带押过户登记的手续繁琐，需要提供大量的资料，如产权证、房产证、抵押登记证明等。
这些手续的繁琐使得办理过户登记变得复杂，耗时长，且容易出现纰漏。
2. 时间长办理不动产带押过户登记需要时间较长，甚至可能需要数月才能完成。
这对于急需资金的买卖双方来说，是一种折磨。
3. 费用高办理过户登记所需要的费用较高，包括公证费、登记费、评估费等等。
这些费用的支出增加了买卖双方的经济负担，尤其是对于小额交易来说，这些费用几乎成了一种负担。
三、解决方案1. 简化手续应当简化不动产带押过户登记的办理手续，减少办理时所需提供的资料，同时规范办理流程，简化操作环节。
2. 缩短办理时间简化办理手续的应当采取有效措施缩短办理时间，提高办理的效率。
可以采用在线办理、预约办理等方式，方便买卖双方及时办理完手续。
3. 控制费用对不动产带押过户登记所需要的费用进行规范，避免因杂乱的收费项目而增加买卖双方的负担。
可以考虑对小额交易给予一定的费用减免。
四、个人观点在我看来，不动产带押过户登记的问题主要在于手续繁琐、时间长和费用高，这些问题严重影响了不动产交易的效率和成本。
通过简化手续、缩短办理时间和控制费用等措施，可以有效解决这些问题。
政府部门也应积极推动相关改革，为不动产交易营造更加便利的环境。
五、总结不动产带押过户登记存在的问题主要包括手续繁琐、时间长和费用高，针对这些问题可以采取简化手续、缩短办理时间和控制费用等解决方案。
通过改革措施，可以有效提高不动产交易的效率，降低成本，为市场营造更加便利的环境。
以上就是对不动产带押过户登记存在的问题及建议的探讨，希望对您有所帮助。
一、不动产带押过户登记的重要性不动产带押过户登记是指在不动产交易中，卖方的房产存在抵押的情况下，需要将该抵押权进行过户登记。
房地产登记制度存在的问题及对策研究
房地产登记制度存在的问题及对策研究摘要：所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。
以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。
本文在详细的分析了房地产登记制度存在的问题的基础上提出了相应的建议和措施。
关键词：房地产；登记制度中图分类号：df471 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)07－0084－01由于我国尚未制定系统的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系。
对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的分类，致使一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。
一、目前房地产登记制度中存在的问题1.登记机构不统一房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突，造成登记机关不统一。
这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还耗费了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。
2.房地产登记程序的复杂、烦琐性申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。
3.登记记名的不透明化在现实的房地产登记实务中，一方面，由于管理上错误思维的影响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。
公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力，这在某种程度上造成了我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用。
4.登记模式的混乱总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记，而初始登记是指房地产的第一次登记。
在实践中，并没有完全区分开来。
关于房地产抵押中若干问题的探讨
翘 楚 建 村
房产 设 地建一
关 于 房 地 产 抵 押 中若 干 问题 的 探 讨
刘 锋
（ 福州市土地发展 中心 ， 建 福州 ３０ ０ ） 福 ５ ０２ 摘 要 近年 来， 融资在人们 的 日常生活中的地位越 来越 重要 ， 而房地产抵押 则是 融资的一个重要途径 ， 其
机关审查 的范 围或是 司法机关也 要花很长 时间通过技术 鉴
土地使 用权主体 并不必然 同一 ， 不是一对 一的对应关 系 。 房地产 管理法 和担保法对房 、地 同时抵 押 的问题作 了
一
致 的规定 ， ： 即 以依 法取得 的 国有土 地上 的房屋 抵押权 同时抵 押 。以出让方式取
物权 ， 房屋所 占用 范围 内的土地使用权 ， 由同一座 房屋 而 则 中的房 屋产权人 共有 。也就 是说 ，房 屋所有权 及其 占有 的
２ 关 于 登 记 机 关 在 进 行 抵押 登 记 时采 用 实 质 审 查
还是程序审查的问题
房地产抵 押登记是 很容易引起行 政争议 的工作 ，加 之 关于房 地产抵押 的立法 中，一些 内容本来 是对抵押 当事 人 的要求 ， 而登 记机关无 法在登记过程 中对其进行 审查 ， 股 如 份 制企业抵 押房产 时能否通过董 事会 ，集体所 有的房产 抵 押 前是否经 过职代会讨 论 同意等 ；有些文件并 不属于登 记
利 主体不 同一的 ，不外 乎一权是独立 的权利 ，一权 是共有
权， 当独立 的权利 设定抵押 时 ， 有权怎样 同时抵押？可分 共 为按份共有 和共 同共有 ；土地使用权 共有权也 可分按份共
有 和共 同共 有。当共有权 为按份共有 时 ，欲设抵押 共有人 须 书面报告且 告知其他共有 人 ， 方可 同时设定抵 押 ； 当共有
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
不动产抵押若干问题的探讨
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１２ ・ ８
第３ ２卷 第 ８ 期 ２０ ６年 ４月 ０
山 西 建 筑
ｓ ｌ ⅨＩ Ｒ ＣＨ Ｉ ＴＥ唧 ＲＥ
Ｖｏ１３ ． ． ２ ＮＯ ８ Ａｐｔ ２ ０ ． ０６
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建 筑 业 论 坛 ・
家在这里只是作为合同的一方， 属于民事主体， 不存在任何特权 ， 应该受到 民法 的约 束。而依 据 民法 中物 权优 先原则 ， 押 权 （ 抵 属 应该享有特权 。如果 允许 国有 企业 职工 安置 费优 先于 抵押权 实 那么， 所有企业的职工安置费都应该优先于抵押权。这样一 于担保物权 ） 优先于 债权 ， 应该 即抵 押权 优先 于 国家无偿 收 回土 现，
首先土地使用权无偿 收 回是 国家（ 同一方 ） 于 土地使 用 的规定完 全相违背 。 合 基 国务 院的规定 实属 不妥 。１ 国务 院以政 府规 定去 否定 国家 ） 权人（ 合同另一方） 违约承担违约责任而产生的权利， 是合同双方
） 通过合 同约定 的权利 ， 一种债权 ， 是 而非 国家的公权 力 范畴 。国 法律显然不符合法 律效力 的原 则 。２ 国有 企业 与其他所 有制 的 企业一样是社会主 义市 场经 济 的细胞 ， 是平 等 的民事 实体 ， 都 不
不动产抵押 ， 是指抵 押人 以其合 法拥有 的不动产 以不转移 占 付的工人工资和劳务费等 ， 属于共益债权， 承包人相对于发包人
有的方式 向抵押权 人提供债务履行 的担保 ， 当债务人 到期不履 行 而言 ， 于相对弱势 ， 处 根据保护 弱者 的原 则 ， 建设 工程价款优先受 债务时， 抵押权人有权将抵押不动产拍卖、 变卖， 从所得价款中优 偿 权优先于在建工程抵 押权 受偿 亦符合 民法 的精 神。 先受偿 的一种 担保 行为。 由于抵押能 够较好地 担保债 的履行 ， 在 １３ 抵押权在 国有企业破产程序 中的效力冲突 ． 实践 中被 广泛采用 ， 不 动产 又 以其 现实性 、 定性 、 性 、 而 稳 保值 安 根据《 中华人 民共和 国民事诉 讼法》 ２ ３ ２ ４条规定 ， 押 第 ０ ，０ 抵 全性强等特性成为普 遍采 用的抵 押物 。随着 我 国社 会 主义市 场 权优 先于破产费用 、 破产 企业 所欠 职 工工 资和劳 动保 险费 用 、 破 经济的发 展 ， 现行 的不 动产 抵押 法律 制度 暴露 出许 多的 问题 ， 文 产企业所 欠税 款 、 破产 债权 等权 利 的实现 。但 国务院 《 于在若 关 中拟就我 国不动产抵押 中的几个 问题做一些探 讨。 干城 市试行 国有企业 兼并 破产 和职 工再就 业有 关 问题 的补充通
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房地产抵押登记制度若干问题探讨
祝美月陈绍萍绍兴县房地产管理处
【摘要】近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益丰富，抵押登记制度也出现相应的问题。
由于过去一些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。
【关键词】房地产抵押登记探讨
一、房地产抵押登记制度立法如今世界各国的房产登记制度主要由三种基本的登记制度演化而来，即契约登记制度、权利登记制度和托仑斯登记制度。
三种登记制度有一定的差别，前两种在欧洲和北美洲使用广泛，而我国使用的是第三种登记制度。
针对我国的国情，国家规定房地产抵押登记属于房地产登记制度中的他项权利登记。
目前我国对不动产物权进行了立法，规定不动产物权的设立、变更和废止都必须进行登记。
但是我国不动产物权的立法还是形式主义的登记，并没有赋予其法律意义，在法律规定中也不健全。
根据调查发现，我国法院往往认为进行登记后，不动产合同就生效了，可见从司法角度来看，我国不动产登记法是承认实质主义的登记。
二、房地产抵押登记制度的统一房地产抵押登记是指依据财产权利人的申请，登记机关将与在该财产上设定抵押权相关的事项记载于登记簿上的事实。
从维护社会经济秩序的角度出发，把抵押权的设立与存在用一定的方式表现出来。
让第三人知悉房地产上的权利状况，以使第三人免遭不测之损害，这就是抵押权公示及其原则的目的。
抵押权公示原则使原本存在于人们观念中的抵押权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。
在我国现行法上，房地产抵押的公示方法是登记。
产权所有人通过抵押物登记可以取得担保物权，可见抵押权对第三人具有法律效力，即当抵押物被第三方占有时，取得担保物权的抵押人可以向占有的第三方主张抵押权，使得第三方都必须履行不得损害抵押物的义务。
由此看来，登记在不动产法律效力上的重要性。
三、房地产抵押登记司法问题我国房地产抵押登记制度存在着不足，既造成了法律上的冲突。
又造成了实践上的混乱。
因此，有必要完善我国房地产抵押登记制度。
针对我国的民事诉讼法，其中没有对抵押登记进行详细的介绍，存在一定盲区，使得登记制度的实施存在较大的问题。
笔者认为，为了进一步完善我给房地产抵押登记制度，国家首先应该统一登记机关。
因为在过去我国的房地产登记需要多个部门统一完成，而各个登记部门为了维护自身利益，保证利益最大化，使得房地产登记存在不统一现象，如登记的房产和地产存在误差，登记机关不明确，最终导致房地产抵押登记的效力不足。
登记过程中出现房产和地产的不统一是国家公务人员的重复性工作，既增加了登记花费，也拖延了登记工作人员的时间，给登记申请人带来不必要的麻烦，甚至导致登记机关
出现冲突与摩擦。
各个国家的不动产登记制度虽然有所差别，但是存在一个普遍的规则：不动产登记机关具有统一性和司法性，具有一定的法律效力；其规定在统一的司法和行政区域内进行不动产登记，无论是何种不动产物权，都赋予一定的登记效力，这个是国家赋予登记机关的效力，同时是保证登记申请人不动产物权的重要方面。
在我国不动产物权制度改革中，必须严格遵循这条普遍的规则。
其表现在：①统一登记机关，即将行政机关实施登记改为统一由司法机关实施登记。
因为不动产登记是对登记申请人的保护，是一种行政管理行为，是由登记申请人自愿进行并使国家赋予其公信力的行为，所以由司法机关统一进行登记更合适；②为了保证房地产登记的统一性，各个国家法律规定在一个独立行政区或统一的司法区域内实行房地产登记制度。
在我国，目前有深圳、广州等城市实行了登记机构改革，如《中国物权法草案建议稿》第二十条规定：“不动产登记，由不动产所在地县级人民法院统一管辖”。
由此可见，在改革区内房地产登记制度效果体现明显，但是在小范围内实施新房地产登记制度不能根本解决问题，需要在全国范围内建立统一的、独立的房地产登记机构；③为了保证房地产登记效果，应该利用目前网络信息化建立全国统一的抵押登记网络查询系统，只要当事人在任何地方进行查询，都能方便快捷的掌握产权是否抵押等情况。
综上，只有进行房地产抵押登记改革，建立统一的房地产登记机关，才能真正体现抵押登记的公信力，从而真正保护交易安全。
四、完善防范房地产抵押登记风险制度房地产抵押登记存在的风险随着房地产业的快速发展日渐增多。
房地产开发商为获取建设资金和高额利润，将在建工程设定抵押贷款。
或做商品房预售等，房地产抵押和商品房必须进行登记，防范风险是房地产抵押登记机关的重要内容。
（１）防范现房抵押登记风险应建立房地产权利限制的信息库，设置验证程序，确保房地产抵押登记正确无误。
（２）防范在建工程抵押登记风险，防止房地重复抵押。
为此。
可建立各项切实可行的制度，例如先注销土地抵押登记后办理房屋抵押登记制度，公示公告制度，当事人具结保证制度，跟踪管理制度，必要的现场查看制度等。
（３）加强与金融、房地产、司法等部门的沟通与协作，建立公告、公示、预警、信息资源共享和房地产抵押登记制度，共同防范房地产抵押登记风险。
目前，我国房地产交易频繁，在交易和产权登记中往往会出现弄虚作假现象，如当事人通过假证件、假房屋权利证书等方式冒名顶替受害人获取房地产登记部门的登记。
为了降低这种欺瞒行为，有效保护当事人的物权，需要采取必要手段对这种违法行为进行打击，从而改进房地产市场，一方面司法机关可以加强和公安部门的合作，对冒名顶替、欺瞒事实的行为进行严惩，另外一方面需要登记机关加强管理，规范登记流程，对登记必要环节进行严格审核，减小不必要的失误。
如在办理房地产交易和登记时，需要买卖双方亲自到场，核对身
份和签名，对委托办理的需要提供具有法律效力的委托书，同时需要提供被委托人及委托人的原件或公证书，登记工作人员需要仔细核对各项资料和证件。
必要时要做询问；其次在登记前需要核对房产的来源和原有登记的资料，保证原登记中提供的身份证明、婚姻状况与现有是否一致，主要保证房产来源是否清晰，合法；需要认真核对申请表和报告内容是否填写清晰完成，是否有涂改现象，检查申请人笔迹是否一致，最好能当面填写并签名，如果通过委托人办理时，应该要检查委托书和资料中的字迹是否一致；登记工作人员发现有问题时，应该及时报警，将有问题的证件和材料交给警方处理；登记工作场所应该安装监控录像，对监控录像需要做好保存，一旦出现问题可以作为证据；尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。
《城市房屋权属登记管理办法》对产权登记的各个环节进行了严格规定，一旦出现伪造、涂改证书，或登记存在弄虚作假行为时，登记机关有权利进行行政处罚；同时针对上述法规未规定的情况以及登记机关认为依据不足、处罚力度不够的，可以向公安部门报警，由公安部门出面解决。
为了提高净化登记行为，需要登记机关加强宣传，可以利用报纸、电视等媒体对冒名顶替、弄虚作假行为进行曝光，对不法分子起到震慑作用。
五、结语随着房地产的飞速发展，房地产抵押登记制度也需要日益完善。
这就要求我们相关工作人员加强社会责任心，增强专业知识，来处理相应的问题，相信通过我们的不懈努力，房地产抵押登记制度
会更加完善。
参考文献：
孙宪忠．交易中的物权归属确定［Ｊ］．法学研究，２００９．温世扬．物权法通论［Ｍ］．北京：人民法院出版社，２００５．莫月冰．论房地产的抵押登记［Ｊ］．当代经理人，２００９．１８０经济与法 __。